Признаки самовольной постройки

Самовольная постройка – это недвижимость, которая возведена на не предоставленном в действующем порядке участке, на участке, право на который не позволяет выполнять соответствующие монтажные работы, или с имеющимися нарушениями строительных нормативов.

В ГК РФ содержатся положения касательно такого понятия, как самовольная постройка. Также правовое регулирование порядка решения вопросов судами, которые связаны с признанием имущественного права на самовольную постройку, осуществляется Постановлением № 10/22 Пленума ВС РФ (далее – Постановление).

Рассмотрим, как можно узаконить неправомерное строение, процедуру и сроки сноса, размеры компенсации за снос и другие важные моменты.

Как узаконить

Узаконить самовольную постройку возможно только посредством обращения в судебный орган с исковым ходатайством о признании. Для начала нужно определить, соблюдаются ли положения ч. 3 ст. 222.

Право на имущество может быть утверждено судебным органом в отношении граждан, которые обладают землей:

1. На праве собственности.
2. Во владении, которое наследуется пожизненно.
3. В бессрочном пользовании.

Должны также соблюдаться условия:

1. Лицо, которое создало неправомерное здание, обладает правом на соответствующее строительство.
2. На дату обращения в судебную инстанцию сооружение соответствует нормам градостроительства.
3. Самовольная постройка не затрагивает интересы иных лиц.

Узаконить самовольную постройку не могут граждане, не обладающие какими-либо вещными правами на землю, на которой она была создана.

Признание права собственности

Исходя из п. 25 Постановления, по основному правилу признание права собственности на самовольную постройку совершается за тем гражданином, который обладает каким-либо вещным правом на землю.

При этом судебный режим утверждения имущественного права является исключительным способом защиты вещных прав. Данный метод должен применяться только, если гражданин не мог получить соответствующую правоустанавливающую документацию на заново построенный недвижимый объект по независящим от него причинам.

Судебный режим признания имущественного права на неправомерное сооружение не может использоваться для упрощения процесса госрегистрации прав на заново создаваемое недвижимое имущество – в обход специальных норм.

Таким образом, при рассмотрении искового требования в порядке ст. 222 ГК РФ, суды учитывают, были ли лицом, создавшим объект недвижимости, приняты меры:

1. По истребованию разрешений на выполнение строительных и монтажных работ.
2. По законному вводу объекта в эксплуатацию.

Также проверяется факт правомерности отказа управомоченного органа выдать разрешение на строительные работы и/или запуск в эксплуатацию.

Если заявителем не были приняты вышеуказанные меры или не было предоставлено доказательство отказа государственного органа в выдаче разрешения, исковое заявление оставляется без дальнейшего движения – исходя из норм ст. 136 ГПК РФ.

Иск о сносе

Согласно п. 22 Постановления, иск о сносе самовольной постройки могут подать следующие лица:

1. Собственник участка, на котором было совершено неправомерное строительство.
2. Лицо, обладающее иным вещным правом.
3. Иное лицо в случае, если оставление самовольной постройки будет затрагивать его законные интересы.

Иск о сносе также может подать прокурор, действующий в интересах неограниченного круга лиц.

Кто будет являться ответчиком по таким искам? Нормативная регламентация данного вопроса содержится в Постановлении:

 Исковое заявление должно быть представлено:

1. По месту расположения самовольной постройки.
2. В судебную инстанцию общей юрисдикции.
3. В порядке гражданского судопроизводства.

Компенсация за снос

Ст. 222 ГК РФ регламентирует порядок, по которому выплачивается компенсация за снос самовольной постройки 2016.

В общем случае, компенсация выплачивается:

1. Гражданином, за которым было утверждено имущественное право на незаконную постройку.
2. Лицу, которое создало самовольную постройку.

Размер компенсации в конечном итоге определяет суд. Также Постановление устанавливает частные случаи:

Порядок сноса

Снос неправомерных сооружений может производиться:

1. В судебном режиме на основании соответствующего решения.
2. В административном порядке.

Порядок сноса самовольных построек без решения суда регламентирован ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Нормы закона предоставляют органам местной администрации право на вынесение решения о сносе неправомерного объекта недвижимости в административном порядке – то есть, без обращения в судебный орган.

При этом для возможности запуска административной процедуры должны соблюдаться следующие условия:

1. Участок земли не был предоставлен для целей осуществления на нем строительства соответствующего объекта.
2. Участок расположен в пределах земель со специальными условиями их использования, либо на территории общественного пользования, либо в пределах отвода инженерных сетей общефедерального, регионального или местного уровня.

Порядок следующий:

1. Орган местной администрации принимает соответствующее решение.
2. В течение 7 дней после принятия направляет застройщику копию решения с указанием срока для добровольного сноса строения.
3. При неисполнении застройщиком решения в добровольном порядке будет осуществлен принудительный снос самовольной постройки.

Если же застройщик не был выявлен, то местная администрация:

1. Публикует сообщение о сносе в местных СМИ, на официальном сайте муниципального округа и др.
2. Размещает информационный щит с указанием о планируемом сносе в непосредственной близости к участку земли, на котором расположено самовольное строение.

Если лицо так и не было выявлено, через 2 месяца орган местного самоуправления приобретет право на принудительный демонтаж самовольной постройки.

Легализация

Под легализацией уже возведенной недвижимости ГК РФ подразумевается признание имущественного права.

Легализация самовольной постройки подразумевает учет судом множества факторов – нарушаются ли интересы третьих лиц, создает ли сооружение значительную угрозу жизни и здоровью граждан и др.

Если нет заключений соответствующих компетентных органов, или достоверные факты заставляют усомниться в их правомерности, суд может назначить экспертизу в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Постановлением регламентирован частный случай удовлетворения искового ходатайства о признании права на незаконно созданное недвижимое имущество. В п. 26 документа содержится положение о том, что легализация производится, если одновременно выполняются данные условия:

1. Отсутствие разрешения на совершение строительных работ или акта запуска в эксплуатацию – это единственный признак, которому удовлетворяет самовольная постройка.
2. При этом лицо, построившее такой объект, должно было предпринимать меры к получению соответствующей документации.
3. Интересы иных лиц не нарушаются, а опасности жизни и здоровью граждан не наблюдается.

Оформление в собственность

Оформление самовольной постройки в собственность осуществляется в органе, ответственным за госрегистрацию прав – Росреестре.

Оформление совершается в порядке, предусмотренным 122-ФЗ от 21.07.1997 года:

1. Порядок проведения – ст. 13.
2. Документы на регистрацию – ст. 16.
3. Основания для госрегистрации – ст. 17.
4. Требования к документам – ст. 18.

Регистрация

Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ № 122, регистрация самовольной постройки осуществляется в следующем режиме:

1. Прием и регистрация документов от заявителя,
2. Оценка документации и ее правовая экспертиза.
3. Внесение в ЕГРП записи о госрегистрации или отказ от такого внесения (если выявлены какие-либо основания для отказа).
4. Выдача документации, свидетельствующей о госрегистрации прав.

На основании ч. 1 ст. 17 настоящего ФЗ, одним из оснований для госрегистрации права собственности является судебный акт, вступивший в свою законную силу. Соответственно, гражданин, в отношении которого было вынесено решение судебной инстанции об утверждении права собственности на самовольную постройку, имеет право на регистрацию прав на недвижимость в Росреестре.

Для госрегистрации нужно подать такие документы в территориальный орган Росреестра:

1. Заявление правообладателя.
2. Судебное решение.
3. Паспорт заявителя.
4. Доверенность (если действие выполняет представитель по доверенности).

Госпошлина за регистрацию составит 2000 рублей (согласно п. 22 ч. 1 ст. 333.33. НК РФ).

Сроки о сносе

Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.

Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.

ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.

В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.

Признание

Признание постройки самовольной может произойти даже при наличии на таковую записи в ЕГРП о госрегистрации прав. Как гласит п. 23 Постановления:

1. Если недвижимое имущество в установленном порядке принадлежит физическому или юридическому лицу.
2. Однако строение имеет фактические признаки самовольной постройки.
3. То факт госрегистрации не означает невозможность предъявления заинтересованными лицами требования о сносе.

При этом суд, с учетом обстоятельств рассматриваемого дела, в мотивировочной части решения обязан указать юридические факты, на основании которых зарегистрированное здание имеет признаки самовольного.

При этом решение суда о сносе такой постройки повлечет за собой следующие правовые последствия:

1. Право собственности ответчика прекращается, о чем будет свидетельствовать соответствующая запись в ЕГРП.
2. Права третьих лиц на самовольную постройку будут прекращены (к примеру, если таковая была в залоге у банка, данный залог будет аннулирован).
3. Указанные лица, чьи права прямо или косвенно будут затронуты из-за сноса самовольной постройки, должны привлекаться к делу на стороне ответчика, но в качестве лиц, не предъявляющих отдельных требований касательно предмета спора.

Штраф

Штраф за самовольную постройку взимается в размерах, установленных ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ. Согласно нормативным положениям данной статьи, строительство или реконструкция недвижимости, для которой в соответствии с действующими законами необходимо разрешение на строительство, без такого разрешения, влечет наложение следующих штрафов:

Дела о вышеуказанных административных правонарушениях управомочены рассматривать органы, совершающие государственный строительный надзор.

Ответственность

Законодательством устанавливается ответственность за самовольную постройку, существующую в нескольких формах.

Во-первых, гражданин, осуществивший незаконное строительство, обязан снести здание за собственный счет. Т.е. наступает материальная ответственность.

Во-вторых, КоАП РФ предусматривает наказание за следующие разновидности правонарушений по ст. 9.5.:

1. Ч. 1 – за сам факт осуществления неправомерного строительства.
2. Ч. 2 – за нарушение сроков уведомления соответствующих структур строительного надзора о начале работ по строительству.
3. Ч. 3 – продолжение строительных и монтажных работ при выявленных фактах нарушения.
4. Ч. 5 – пользование недвижимостью при отсутствии ввода в эксплуатацию.

Процедура сноса

Процедура сноса самовольной постройки будет зависеть от определенных обстоятельств:

1. Известно ли лицо, которое создало самовольную постройку.
2. При установлении личности гражданина – согласен ли он произвести добровольный демонтаж самовольной постройки.
3. Было ли решение о сносе принято управомоченным муниципальным органом или судом.

Если демонтаж самовольной постройки проводится органом местной администрации, процесс будет осуществляться в порядке, установленным ч. 4 ст. 222 ГК РФ, то есть:

1. Вынесение решения администрацией МО.
2. Направление лицу, сделавшему самовольную постройку, уведомления в письменной форме, в течение 7 дней после утверждения такого решения.
3. Если лицо не выполнило законные требования представителей администрации МО, снос осуществляется силами и за счет средств местной администрации с последующим взысканием расходов.

Если лицо, создавшее незаконную постройку, не было выявлено, принимаются комплексные меры, направленные на установление личности, в том числе:

1. Опубликование уведомления в СМИ.
2. На информационных щитах в непосредственной близости от самовольной постройки.

Если лицо отказывается осуществлять добровольный демонтаж самовольного здания, будет совершена принудительная процедура сноса, в том числе, с использованием технических средств (демонтажной техники).

По завершении демонтажных операций административной комиссией по сносу самовольных построек составляется акт, в котором указываются:

1. Время, дата и место демонтажа.
2. Информация о лице, который возвел самовольную постройку.
3. Состояние оставшихся после демонтажа стройматериалов, с указанием на их дальнейшую судьбу.

Документы для узаконивания

Если заявитель обращался в территориальный орган Росреестра, и в регистрации постройки ему было отказано, данный факт дает право на защиту интересов через суд. Какие документы нужны для узаконивания самовольной постройки?

Узаконивание осуществляется при предоставлении в суд следующих документов:

1. Исковое заявление.
2. Правоустанавливающая документация на участок.
3. Документация, удостоверяющая факт наличия на участке самовольной постройки.
4. Документы, свидетельствующие о не выявленных фактах значительных нарушений при возведении самовольной постройки (заключения, акты управомоченных органов, осуществляющих архитектурно-строительный надзор).
5. Документы, которые удостоверяют обращение истца в компетентные органы, чтобы самовольная постройка была в надлежащем порядке зарегистрирована – за разрешением на строительные работы, запуск в эксплуатацию и др.

Автор статьи

Дмитрий Леонов

Стаж работы 15 лет, специализация - жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Рейтинг автора

721

Написано статей

712

Об авторе

Полезная информация по земельным спорам

• Регистрация бани
• Раздел земельного участка
• Земельный участок под коммерческую застройку
• Обременение земельного участка
• Межевание земельного участка
• Уточнение границ участка
• Регистрация права собственности
• Участки многодетным семьям
• Купля-продажа участков
• Сервитут на земельный участок
• Переоформление участка земли на родственника
• Покупка земельного участка
• Договор купли продажи земельного участка
• Право собственности
• Выдел земельного участка из общей долевой собственности
• Договор аренды земельного участка
• Формирование земельных участков
• Безвозмездное пользование земельным участком
• Коэффициент застройки участка
• Категории земельных участков и виды разрешенного использования
• Вынос границ земельного участка
• Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
• Узнаем собственника земельного участка
• Порядок согласования местоположения границ земельных участков
• Признаки самовольной постройки
• Особенности ипотеки земельных участков
• Выкуп земельных участков
• Изъятие земельного участка
• Прекращение права собственности на земельный участок
• Переход права на земельный участок
• Порядок изъятия земельного участка
• Рыночная стоимость земельного участка
• Залог земельного участка
• Отказ от права на земельный участок
• Земельный участок крестьянского хозяйства