Ипотека на земельный участок в 2024 году

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Ипотека на земельный участок в последнее время становится все более популярной, и многие банки предоставляют подобную возможность своим клиентам.

Главой 23 Гражданского кодекса РФ определены способы обеспечения обязательств, среди которых указан залог. В отношении объектов недвижимого имущества залог устанавливается в форме ипотеки.

Суть ипотеки, ее юридическое значение. Риски покупателя при оформлении ипотеки

Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника. Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.

Согласно статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в список объектов недвижимого имущества. Таким образом, в отношении участков земли также может быть установлена ипотека в качестве способа обеспечения денежного обязательства.

Ипотека в отношении земельного участка в настоящее время не получила такого распространения, как на объекты жилья. Это вызвано особенностями оборота участков земель, который зависит от характеристик земли, ее целевого назначения и видов разрешенного пользования.

Задать вопрос юристу бесплатно

по земельным спорам

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 200 93 58

Практическая реализация ипотеки состоит в отсрочке платежей кредитору при покупке участка земли. Таким кредитором, как правило, выступает кредитное учреждение (банк), которое при оформлении сделки купли-продажи полностью уплачивает стоимость участка в пользу продавца. На данную сумму банк заключает с покупателем кредитный договор и одновременно устанавливает способ обеспечения этого кредита в виде ипотеки.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи за счет средств ипотечного кредита:

Продавец получает полную стоимость участка при заключении договора;
Покупатель приобретает участок за счет средств ипотечного кредита, становится его собственником и одновременно гарантирует банку исполнение кредитного обязательства путем установления залога (ипотеки);
Банк выдает ипотечный кредит покупателю, за счет которого продавец получает стоимость участка, определенную договором купли-продажи. При этом, с целью обеспечения кредитного обязательства банк устанавливает залог (ипотеку) за участок. В случае неисполнения новым собственником обязательств по ипотечному кредиту, банк имеет право обратить взыскание на имущество должника, находящееся у него в залоге, для полного удовлетворения своих требований.

Юридическое значение ипотеки на земельный участок состоит в ограничении (обременении) права собственника по распоряжению имуществом без согласия кредитора. Собственник не имеет право продать, подарить или обменять участок, находящийся под залогом, без согласия банка. На практике, такое согласие банк может дать только в случаях, когда средства от продажи участка, находящегося в залоге, поступают напрямую в кредитное учреждение и направляются на погашение ипотечного кредита.

Главным риском для покупателя при оформлении договора купли-продажи участка с одновременным установлением ипотеки, является реальный шанс потерять приобретенное имущество. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого собственник может лишиться основного источника доходов. Потеряв возможность своевременно исполнять обязанность по ипотечному кредиту, собственник, по сути, сам становится «заложником» банка. Судьбу заложенного участка будет решать банк, который имеет право предоставить должнику возможность восстановить платежеспособность и продолжить исполнение кредитного договора, либо сразу обратить взыскание на заложенный участок земли. В этом случае, должник лишается права собственности на участок после его продажи на торгах, и может рассчитывать лишь на получение разницы между вырученной за участок суммы и размеров оставшегося кредитного обязательства.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Процедура совершения сделки купли-продажи участка земли с установлением залога (ипотеки) состоит из следующих этапов:

Стороны будущей сделки определяют условия договора купли-продажи, описывают в нем предмет договора и приходят к соглашению о стоимости земельного участка;
Покупатель обращается в банк с проектом договора купли-продажи, копиями правоустанавливающих и иных документов на земельный участок (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП, кадастровый план участка, отчет независимого оценщика и т.д.), и оформляет заявку на получение ипотечного кредита;
В процессе одобрения заявки на получение ипотечного кредита банк проверяет ликвидность объекта будущего залога. Для этой проверки банк изучает нормативные и качественные показатели земли: категория и целевое назначение земель, виды разрешенного пользования, расположение и наличие установленных границ участка, постановка на кадастровый учет, а также иные данные;
Одновременно банк проверяет покупателя на соответствие требованиям, предъявляемым к заемщикам (наличие гражданства, платежеспособность и т.д.);
После одобрения заявки на получение кредита банк включает в договор купли-продажи условие об установлении обременения в виде залога (ипотеки). Срок установления залога, как правило, совпадает со сроком исполнения обязательств по кредитному договору;
Стороны регистрируют сделку купли-продажи в органах Росреестра с одновременной регистрацией залога (ипотеки);
После регистрации сделки и залога (ипотеки) банк перечисляет средства ипотечного кредита на счет покупателя, либо выдает их заемщику с требованием подтверждения факта передачи денежных средств продавцу. Размер ипотечного кредита может совпадать с полной стоимостью участка, однако на практике банки требуют от покупателя частичной оплаты по договору за счет собственных средств;
По итогам государственной регистрации перехода права собственности и установления обременения в виде ипотеки, покупатель получает на руки правоустанавливающие документы на участок, а банк – документ, подтверждающий установление залога (ипотеки).

Государственная регистрация ипотеки: порядок установления факта обременения и снятия его после погашения ипотеки

Порядок государственной регистрации ипотеки и ее снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация ипотеки осуществляется органами Росреестра одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли. Сведения о переходе права и установлении ипотеки на земельный участок подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога (ипотеки) в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного кредита в полном объеме. Снятие залога (ипотеки) осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

В отличии от программ ипотечного кредитования на квартиры, земельные кредиты еще не пользуются такой большой популярностью, и многие потребители до сих пор не знают, что могут приобрести в ипотеку также и земельные наделы.

Как отмечают аналитики, главной причиной низкой востребованности земельных кредитов является их особенности, а также сложности, сопряженные с данными программами. На данный момент банки предоставляют услуги по ипотеке на землю по двум направлениям:

Покупка земельного надела для использования его в качестве дачи и т.д.
Приобретение земли с целью ИЖС и последующего использования в качестве постоянного места жительства.

Ипотека на дом на участке земли

На данный момент банки предоставляют услуги по ипотеке на землю по двум направлениям:

Покупка земельного надела для использования его в качестве дачи и т.д.
Приобретение земли с целью ИЖС и последующего использования в качестве постоянного места жительства.

Приоритетом у финансовых организация является последняя программа, и на ИЖС они более охотно выделяют займы. Тем не менее, найти подходящий участок и купить его, бывает не так просто, поскольку к наделу предъявляются определенные требования:

Земля должна иметь близкое расположение к населенным пунктам и иметь свободный доступ к инженерным коммуникациям.
По документам земельный участок должен предназначаться для ИЖС, в противном случае ипотека будет невозможной.
Банки также требуют, чтобы выбранный земельный участок находился от населенного пункта на расстоянии не более 50 км, поскольку в таком случае невозможно организовать выезд и осмотр объекта.
Также важно, чтобы земельный участок соответствовал минимальным требованиям банка. В противном случае ипотека не будет одобрена.
Положительными сторонами при выборе земельного участка также будет наличие транспортных путей, фиксированных конкретных границ и конкретного собственника.

Кроме того, следует отметить, что банки могут предъявлять также дополнительные требования, и они будут зависеть от политики финансового учреждения, которое предоставляет своим пользователям такую услугу, как ипотека на жилой дом с земельным участком.

Особенности ипотеки на землю

В последние годы все больше наших соотечественников предпочитают проживать в собственных домах, или же решают заниматься дачным хозяйством. Ввиду этого, многие отечественные организации предоставляют им такую услугу, как ипотека на земельный участок.

Несмотря на то, что такая возможность, как ипотека еще не приобрела столь широкую популярность, с каждым годом количество клиентов становится все больше. Тем не менее, ипотека сопряжена со значительными сложностями, поскольку прежде чем выдать займ на земельный участок, банк тщательно проверяет, чтобы земельный участок соответствовал всем критериям.

Особенности ипотеки земельных участков могут быть представлены следующими моментами:

Земельный участок и его категория. Невозможно оформить ипотеку на земли, принадлежащие муниципалитетам или государству, особенно если они не предназначены для ИЖС.
Общая площадь земельного надела не должна быть меньше 6 соток (или 50 соток в некоторых случаях.
Земля не может быть передана в собственность, если она находится в зоне заповедников или лесных массивов.
Участок должен находится в собственности владельца, у которого на руках должен быть полный пакет документации, подтверждающие его права.
Особое внимание уделяется клиенту, решившему оформить ипотеку. Он должен быть платежеспособным, то есть иметь постоянный источник дохода.
Явным преимуществом ипотеки будет длительный срок займа, многие банки отказывают в выдаче денег, если срок погашения задолженности менее 10 лет.

Как показывает практика, подобных особенностей может быть еще больше. Все будет зависеть от политика конкретного банка, и принятым в нем критериям выбора клиента.

Залог

В той ситуации, если человек решает строить собственное жилье под залог земельного участка, то стоит обратить внимание, что данная возможность предоставляется далеко не всеми банками. Да и требования к данной услуге довольно специфические.

В современной практике, банки стараются обезопасить себя, и потому используют такой механизм, как залог. Ипотека земельных участков в данной ситуации получит достаточное обеспечение, чтобы банк принял положительное решение.

Аналитики заверяют, что какой бы ни была оценочная стоимость земли, банк никогда не откажется использовать ее в качестве залога. Дело в том, что земля представляет собой хорошее инвестиционное вложение, а учитывая регулярно возрастающую цену на этот ресурс, позитивное решение будет обеспечено.

Если клиент предлагает в качестве залога земельный участок, решение будет принято в течении 2-3 дней. И если все условия будут соблюдены, то средства будут выделена незамедлительно:

Земельный участок не должен быть расположен вдали от транспортных коммуникаций и дальше 100 км от близлежащих поселений.
Ипотека в суммарном выражении будет напрямую зависеть от оценки участка, при этом предельная граница займа будет составлять 200%. Однако стоит заметить, что если земли имеют сельхоз назначение, то ее рыночная цена будет намного ниже, и ипотека будет иметь другие нюансы.
Владелец имеет полное документальное сопровождение участка, и нет никаких оснований для сомнений в законности проводимой сделки.

Договор ипотеки земельного участка

Договор ипотеки земельного участка обладает некоторыми нюансами, которые применяются исключительно в данном соглашении по кредитованию. К примеру, соглашение по ипотеке должно предусматривать право заемщика на использование участка по собственному усмотрению без предварительного согласования с кредитором. Благодаря только данному пункту, заемщик сможет не только распоряжаться землей, а и возводить на ней постройки.

Если же земля находится в собственности нескольких человек, но только один из них принимает на себя обязанности по ипотеке, то для того, чтобы ипотека получила одобрение, необходимо чтобы все собственники дали свое письменное согласие на использование имущества в качестве залогового обязательства.

Кроме обязательных условий, земельный договор на ипотеку должен быть также подкреплен конкретной документацией, а именно:

Правоустанавливающими документами на участок.
Выпиской из ЕГРП, а также кадастровой документацией.
Отчет от оценочной комиссии, в котором содержаться данные относительно рыночной стоимости участка.
Справки из БТИ об отсутствии или наличии построек на участке.

Какие банки дают ипотеку на земельный участок

Большая часть граждан ошибочно полагает, что прежде всего необходимо определиться с выбором конкретного земельного участка, а уже потом озаботится поисками банка, который даст свое согласие на ипотеку. Однако подобное отношение зачастую является крайне неверным, поскольку каждое финансовое учреждение имеет свои нюансы при оформлении подобных сделок.

Всегда стоит помнить, что земельная ипотека является относительно новой возможностью, которая еще не получила массовое распространение, и потому далеко не каждый банк оказывает подобные услуги. Поэтому, для начала стоит найти учреждение, готовое ссудить вам определенную сумму, а уже после изучения обязательных условий, заниматься поисками подходящих вариантов.

На сегодняшний день кредиты на приобретение земельного участка предоставляют только самые крупные игроки российской банковской сферы, а именно ВТБ-24, Сбербанк и Россельхозбанк. Разберем ключевые особенности участия в ипотеке от каждого из них.

Сбербанк

Как только в нашей стране появилась такая услуга, как ипотека на земельный участок, Сбербанк стал одним из новатором в данной сфере и активно включил программу в перечень своих услуг. И по сегодняшний день условия, предъявляемые к участникам кредитования, считаются одними из наиболее выгодных.

Главные особенности оформления покупки земли от Сбербанка следующие:

Ипотека на земельный участок доступна только для граждан России в возрастном диапазоне от 21 до 65 лет.
Граничные сроки кредитования не превышают 30 лет, при этом сумма займа не может быть меньше 45 тыс. рублей, и больше 8,5 млн. рублей (или же в некоторых ситуациях – не более 85% от рыночной цены участка).
Начальный взнос составляет 15%, а процентные начисления по ипотеке колеблются в диапазоне от 13%, хотя с учетом нынешних тенденций, уже с начала 2017 года ставка может быть снижена до 10-11%.

Если вам необходима ипотека на земельный участок, Сбербанк является оптимальным выбором благодаря выгодным предложениям и доступной политике. В частности, говоря о таком продукте, как ипотека на дом с земельным участком, Сбербанк готов предложить наиболее выгодные условия.

ВТБ-24

Говоря о такой возможности, как ипотека на земельный участок, ВТБ-24 предоставляет своим клиентам самые широкие возможности для выбора. Однако, чтобы принять участие в программе, необходимо соответствовать следующим критериям:

Клиент имеет возрастную категорию не меньше 21 года и не больше 65 лет.
Ипотека на земельный участок доступна только гражданам РФ, имеющим официальный источник дохода.
Потребитель должен предоставить в банк сведения о своей платежеспособности.
Кредитная история должна находится в хорошем состоянии.
Каждый потенциальный заемщик должен иметь непрерывный стаж работы на момент оформления сделки не менее 3 лет.

Говоря о конкретных программах, стоит отметить их разнообразие в ВТБ-24. К примеру, для своих постоянных пользователей, условия ипотеки на земельный участок или дом будут более выгодными, и отличаться сниженной процентной ставкой и увеличенными сроками для погашения. В любом случае, данный вопрос необходимо уточнять у представительства банка в своем городе.

Россельхозбанк

Для того, чтобы привлечь клиентов и обеспечить их такой услугой, как ипотека на земельный участок, Россельхозбанк предлагает массу возможностей. Как отмечают эксперты, в данное учреждение стоит обратится в тех ситуациях, когда пользователь имеет дело с землей сельхоз использования, поскольку выгода тут более явная, чем в других банках.

Чтобы использовать займ от Россельхозбанка, клиент должен быть гражданином РФ и иметь возраст более 21 года. Кроме того, принять участие в ипотеке на землю могут льготные категории, такие как молодые семьи, военнослужащие, а также молодые матери, получившие материнский капитал.

Процентная ставка будет зависеть от конкретных условия договора, от наличия постоянного дохода и срока кредитования. Если вам интересна ипотека на земельный участок от Россельхозбанка, то стоит обратится непосредственно в ближайший филиал для уточнения сведения.

Автор статьи

Дмитрий Леонов

Стаж работы 15 лет, специализация - жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Рейтинг автора

721

Написано статей

712

Об авторе

Особенности ипотеки земельных участков