Недвижимостью признаются земельные участки и сооружения, находящиеся на земле, включая объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Наше государство допускает оформление недвижимость в собственность граждан. Неважно, коммерческая это недвижимость или обычный гараж. Как признать право в условиях договора с застройщиком? Об этом мы расскажем чуть ниже.
Застройка территории начинается с заключения договора долевого участия (ДДУ). Участниками сделки выступают застройщик (строительная компания) и дольщики (покупатели квартир в строящемся доме). Первичная функция договора долевого участия – гарантия завершения строительства.
Но нередко застройщики становятся банкротами – неспособными выполнять прежние обязательства вследствие финансовых проблем. Тогда дольщики должны подтвердить права на приобретенную ими квартиру. Намерения оформляются в виде заявления с целью включения требований в реестр недвижимости. Это гарантирует, что после банкротства застройщика неготовый объект достроит новый подрядчик. Основанием для подачи заявления выступает ДДУ, пусть и заключенный с обанкротившейся фирмой.
Скачать заявление на признание права собственности на объекты незавершенного строительства
Недобросовестные застройщики всячески избегают регистрации договора долевого участия в Росреестре. Поэтому, чаще всего можно встретить предварительный договор купли-продажи. Принцип следующий: стороны заключают договор беспроцентного займа, а будущий покупатель квартиры передает застройщику определенную сумму денег, которую последний вскоре должен вернуть обратно.
Наступление срока возврата денежных средств является датой подписания основного договора купли-продажи квартиры. Параллельно, стороны подписывают соглашение о взаимных финансовых расчётах. Отданная ранее застройщику сумма идет в счёт погашения стоимости нового жилья.
Но как быть в случае банкротства застройщика или «заморозки» сдачи объекта в эксплуатацию? Основные действия пострадавшей стороны:
- составить исковое заявление в суд с целью подтверждения прав на недостроенное жилье. Заявление также должно содержать требование обязать застройщика закончить строительство и сдать объект;
- подтвердить факт уплаты взносов с помощью документов и квитанций об оплате стоимости квартиры.
Немаловажно доказать, что деньги ушли именно на расчёт с застройщиком за строительство. Иначе передача средств будет расценена как безвозмездная.
Консультация юриста по недвижимости бесплатно Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)
Инвестиционные договоры
Заключаются между застройщиком и потенциальными инвесторами или соинвесторами. Действие такого договора позволяет подтвердить право собственности на объект незаконченного строительства. Например, в случае банкротства фирмы-застройщика. Направив иск в суд, инвесторы или соинвесторы вправе требовать признания сделки притворной, а значит недействительной.
Но совсем не факт, что договор инвестиционного вклада будет признан обоснованным после банкротства застройщика. Особенно если соглашение не зарегистрировано в Росреестре. Указанное обстоятельство аннулирует все притязания потерпевших инвесторов. Скорее всего объект незавершенного строительства будет передан другой компании или вовсе снесён как самовольная постройка. Следовательно, инвесторы останутся без своих вложенных в строительство средств.
Как избежать неблагоприятного сценария? Оптимальным вариантом будет составить исковое заявление:
- Указать на притворный характер заключенного договора – виновной стороной считается застройщик.
- Отметить право собственности на профинансированные инвесторами объекты – в данном случае ими считаются объекты незаконченной застройки.
Сразу после положительного вердикта суда инвесторам останется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это могут быть многоквартирные дома, коммерческая недвижимость, производственные строения, гаражи и прочие объекты. Даже если постройки снесут, инвесторы получат компенсацию от государства.
Договор на членство в кооперативах
Отдельные застройщики заключают специальный договор с дольщиками. Последние включаются в список участников строительного кооператива. Второй разновидностью договора считается членство в жилищном накопительном кооперативе (ЖНК):
- Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это организация будущих собственников жилья, основанная на выплате паевых взносов за покупку квартиры. Подписанный договор изначально содержит сведения о том, кому и когда отойдет квартира в новостройке. Все операции расписываются заблаговременно.
- Полномочия ЖСК определяются хранением паевых взносов, выбором застройщика и выделением финансов на строительство дома. Как только дольщик переведёт весь пай на счёт ЖСК, он может рассчитывать на гарантии сделки. Риски пострадать от банкротства застройщики сводятся к минимуму.
- Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) – это организации, основная деятельность которых заключается в покупке квартир для членов кооператива соразмерно их взносам. Выбор квартиры не ограничивается одним строительным объектом. Приобрести жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости.
После внесения определенной суммы паевого взноса член ЖНК может написать заявление Правлению с просьбой приобрести ему жилье. Всеми организационными вопросами занимается Правление кооператива. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, организация переоформляет права на члена кооператива. Главный минус – невозможность оформить жилье в собственность до момента окончания строительства. Следовательно, банкротство застройщика ставит крест на притязаниях пайщика.
Обе формы жилищных объединений не имеют резервного фонда накопленных средств. Наступление краха создает препятствия для выплат компенсации членам ЖНК и ЖСК.
Полезная информация по недвижимости
- Юридическое сопровождение строительства
- Юридическое сопровождение покупки квартиры
- Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
- Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение покупки земельного участка
- Сопровождение государственной регистрации недвижимости
- Разработка способов приобретения недвижимости
- Приобретение квартир в новостройках
- Правовая экспертиза объектов недвижимости
- Приобретение квартир на вторичном рынке жилья
- Ведение дел в суде по искам к строительным и инвестиционным компаниям
- Возврат НДФЛ при покупке недвижимости
- Признание договора купли-продажи недействительным
- Защита прав на недвижимое имущество
- Истребование имущества из чужого владения
- Признание права собственности на недвижимость в судебном порядке
- Помощь специалиста при составлении договоров на недвижимость
- Как получить квартиру от государства бесплатно
- Консультация адвоката по арендным отношениям
- Признание права собственности на объекты незавершенного строительства
- по новостройкам