Одним из наиболее востребованных вариантов приобретения жилой недвижимости является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. В этом случае застройщик привлекает инвестиции частных лиц под обязательство передать часть построенного объекта – готовое жилое помещение.
Требования к качеству
Обязанности застройщика регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ, в их перечень входит передача дольщику готового объекта, соответствующего условиям договора, требованиям строительных норм и регламентам, а также архитектурно-проектной документации на дом. Если указанная обязанность исполняется ненадлежащим образом, застройщик может быть привлечен к ответственности по требованию дольщика.
Поскольку передача готовой квартиры осуществляется по передаточному акту, именно в данном документе будут зафиксированы претензии к качеству жилого помещения. Если выявлены отступления от заранее оговоренных качественных характеристик, у дольщика есть право требовать от застройщика:
- устранения выявленных недоделок и недостатков передаваемого объекта в разумный срок за счет застройщика;
- соразмерного уменьшения стоимости готового объекта;
- возмещение расходов, понесенных дольщиком для устранения недостатков.
Указанные варианты дальнейших действий дольщика регламентированы ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, он вправе выбирать любой способ устранения выявленных недоделок. Выбранный вариант должен быть оформлен в виде претензии, которую необходимо официально вручить застройщику.
Консультация юриста по защите прав потребителей бесплатно Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)
Помощь юриста при решении вопросов о некачественном строительстве
Обратите внимание! Даже если застройщик отказался подписать перечень выявленных недоделок при передаче готового объекта, это не лишает дольщика права на подачу претензии. Несоблюдение претензионного порядка предъявления требований к застройщику существенно осложнит дальнейшую процедуру устранения нарушений качества квартиры.
На практике, наиболее эффективным вариантом является требование о возмещении фактически понесенных расходов на проведение дополнительных ремонтных работ. В этом случае можно отметить следующие преимущества:
- дольщик имеет возможность самостоятельно выбрать подрядную организацию, которая устранит недостатки в качественных характеристиках квартиры (если эти работы будут выполняться по заданию застройщика, возможность граждан повлиять на результат ремонта будет минимальной);
- объективная стоимость ремонта, выполняемого по заказу дольщика, легко определяется на основании сметы и акта выполненных работ, тогда как действия застройщика отличаются непрозрачностью.
Составленную претензию целесообразно направить по почте, либо вручить уполномоченному представителю застройщика под роспись. Это позволит сохранить доказательства предъявления претензии для судебного спора.
Споры по некачественному строительству в суде
Если застройщик не устранил выявленные недоделки в срок, зафиксированный в претензии (этот срок должен отвечать требованиям разумности), дольщик имеет право обратиться в суд, в том числе за расторжением договора.
Нужно учитывать, что возможность расторгнуть договор в принудительном порядке наступает только в случае, когда претензии к качеству готовой квартиры имеют существенный характер, либо если застройщик не устранит недоделки в разумный срок. При этом в состав искового заявления можно включить следующие требования:
- расторжение договора долевого участия в строительстве;
- возврат полной суммы, уплаченной застройщику при подписании договора;
- взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки Центробанка РФ за каждый день пользования денежными средствами.
Обратите внимание! В силу ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ при наличии основания для одностороннего расторжения договора, датой прекращения его действия будет являться день направления соответствующего письма-уведомления в адрес застройщика. Предъявление такого требования в содержании искового заявления необходимо для принудительного взыскания денежных средств, если застройщик отказывается их вернуть в добровольном порядке.
В случае если предметом судебного спора является не расторжение договора, а взыскание убытков, в их состав допускается включить все расходы, которые понесли граждане по причине невозможности проживать в жилом помещении ненадлежащего качества. Например, к таким расходам будет отнесена арендная плата за временный съем жилья, если недостатки квартиры не позволяют проживать в ней.
Помимо этого, на переданный готовый объект устанавливается гарантия застройщика сроком не менее пяти лет. Если в течении указанного срока выявляются дефекты жилого помещения, связанные с ненадлежащим качеством строения, претензии по качеству предъявляются в аналогичном порядке.
