Выкупная цена аварийного жилья – это стоимость жилой площади, находящейся в плачевном состоянии в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик дома. Цена определяется после проведения оценки экспертов. В ходе проверки специалисты сравнивают стоимость квартир, находящихся в аварийных домах, например, в соседнем микрорайоне города.
Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.
Иск о взыскании
Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное». В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно. Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.
Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.
Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.
Задать вопрос юристу бесплатно Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)
Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.
Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:
- Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.
- Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.
При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.
Выкуп у собственника
Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган. После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.
Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.
Варианты замены аварийных строений:
- Предоставление другой жилплощади.
- Выкупная цена.
Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.
При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров. Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме. В данном случае выкупная цена дома уже не действует.
Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:
- Рыночной цены на квартиру.
- Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
- Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
- Убытков по части упущенной выгоды собственника.
Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.
Судебная практика
Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.
Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы аварийной жилплощади вправе рассчитывать на выкупную цену без предоставления им нового жилья. Например, если они имеют еще одно место для проживания в городе.
В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме. Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.
Предметом судебных разбирательств также становится размер выкупной цены аварийной недвижимости. Практика показывает, что эта сумма в несколько раз ниже стоимости благоустроенного жилья. Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости. Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.
