Решение суда о признании решений собственников многоквартирного дома недействительными № 2-1757/2017

Дело XXX «31» мая 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Хмелевой М.М.,

при секретаре Эрназаровой Б.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Экстра-Хаус» к Зарецкой К.Г. о взыскании задолженности по оплате за содержание нежилого помещения

и по встречному иску Зарецкой К.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Экстра-Хаус» о признании решений собственников многоквартирного дома недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Экстра-Хаус» (далее – ООО «Экстра-Хаус») обратилось в Волжский районный суд г. Саратова суд с исковым заявлением к Зарецкой К.Г.; с учетом изменений к иску в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) просит взыскать с ответчика задолженность по содержанию нежилого помещения за период XX.XX.XXXX в размере 97 086 рублей, пени за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в размере 19 197 рублей 83 коп., за предоставление сведений из ЕГРП в размере 270 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2304 рубля 96 коп. В обоснование заявленных требований истец указывает, что XX.XX.XXXX общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: г.Саратов, ... выбрало в качестве управляющей компании ООО «Экстра-Хаус», утверждены тарифы на содержание общего имущества с включением в вышеуказанные тарифы также охраны. Зарецкая К.Г. XX.XX.XXXX зарегистрировала свое право собственности на нежилое помещение площадью 149,2 кв.м по адресу: г. Саратов, ... Акт приема-передачи нежилого помещения с Зарецкой К.Г. был подписан XX.XX.XXXX, следовательно, обязанность по содержанию помещения у ответчика возникает с XX.XX.XXXX. За период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX Зарецкой К.Г. выставлялись счета на оплату содержания нежилого помещения из расчета общей площади помещения 149,2 кв.м. Ответчиком произведена оплата XX.XX.XXXX в сумме 150 рублей, однако вышеуказанные счета Зарецкой К.Г. не оплачены по настоящее время в полном объеме. Ссылаясь на положения статьей 153, 155, 156, 158, 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), ООО «Экстра-Хаус» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением (л.д.33-35 тома3).

В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком Зарецкой К.Г. предъявлен встречный иск о признании решений, принятых на внеочередном собрании собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ... от XX.XX.XXXX и XX.XX.XXXX и протоколы, в котором они выражены, недействительными (л.д.33-35 тома2).

Определением Волжского районного суда г. Саратова от XX.XX.XXXX гражданское дело направлено по подсудности в Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга (л.д.232-234 тома2), XX.XX.XXXX принято к производству Василеостровского районного суда (л.д.23-24 тома3).

Стороны в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела (л.д.84 тома3), представитель истца ООО «Экстра-Хаус» ранее в уточненном исковом заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.35, оборотная сторона тома3), ответчик Зарецкая К.Г. ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявила, об уважительности причин неявки не сообщила, представила в материалы дела пояснения по иску (л.д.85-91 тома3).

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственником цокольного этажа общей площадью 149,2 кв.м, находящемся по адресу: г. Саратов, ..., является Зарецкая К.Г., право собственности Зарецкой К.Г. зарегистрировано XX.XX.XXXX Управлением Росреестра по Саратовской области (л.д.229-237 тома1).

По общему правилу, установленному ст. 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Представитель истца в своем уточненном исковом заявлении пояснил, что 01.12.2011 между ЖСК «Бригантина» и Степановым О.Р. была заключен договор № 1 на внесение паевого взноса в ЖСК «Бригантина», по условиям которого пайщик Степанов О.Р. вносит паевый взнос 5 200 000 рублей на счет ЖСК «Бригантина» за строящееся нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 130 кв.м в жилом доме ЖСК «Бригантина», находящемся по строительному адресу: г. Саратов, .... XX.XX.XXXX между Степановым О.Р. и ответчиком был заключён договор цессии (уступки права требования) к вышеуказанному договору, по условиям которого права Степанова О.Р. на получение в собственность вышеуказанного нежилого помещения перешли к ответчику. Решением внеочередного общего собрания ЖСК «Бригантина» от XX.XX.XXXX Степанов О.Р. был исключен из членов ЖСК «Бригантина», а ответчик была принята в члены ЖСК «Бригантина». XX.XX.XXXX внеочередное общее собрание членов ЖСК «Бригантина» приняло решение об утверждении для всех пайщиков ЖСК «Бригантина» временного тарифа на обслуживание и содержание общего имущества дома из расчёта 26 руб. за 1 кв.м общей площади недвижимости пайщика в месяц согласно прилагаемому расчёту в пользу ООО «Экстра-Хаус», с которым застройщик дома МУП «Саргоркапстройкомплект» заключил 11.09.2014 договор на обеспечение текущего содержания общего имущества дома на период до выбора управляющей организации по итогам открытого аукциона. Также вышеуказанное собрание утвердило, что период начала расчётов ежемесячных платежей с XX.XX.XXXX посредством направления счетов ООО «Экстра-Хаус» всем пайщикам, в том числе электронной почтой, и непосредственно в офисе ООО «Экстра-Хаус» по адресу: г. Саратов, ..., в срок до 10 числа месяца следующего за расчётным через финансово-кредитные учреждения, что подтверждается протоколом. Ответчик не присутствовала на вышеуказанном собрании. Копия вышеуказанного протокола с прилагаемым расчётом XX.XX.XXXX была выслана ей ценным письмом с описью вложения по адресу места регистрации по месту постоянного жительства, адресатом получено не было и возвращено за истечением срока хранения XX.XX.XXXX. XX.XX.XXXX разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU64304000-100, выданным МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», администрацией МО «Город Саратов» многоквартирный дом, в том числе со и встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: ... был введён в эксплуатацию. После ввода вышеуказанного дома в эксплуатацию ООО «Экстра-Xaус» в качестве потребителя в целях исполнения договорных обязательств по содержанию и обслуживанию вышеуказанного многоквартирного дома заключило 15.05.2015 дополнительное соглашение к договору энергоснабжения № 6753 от 11.09.2013 с ООО «СПГЭС» в качестве поставщика на поставку электроэнергии на жилой дом по вышеуказанному адресу. XX.XX.XXXX члены ЖСК «Бригантина» были письменно уведомлены о созыве внеочередного общего собрания членов ЖСК «Бригантина». XX.XX.XXXX общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: Саратов, ... (ЖСК «Бригантина») выбрало в качестве управляющей компании ООО «Экстра-Хаус» и утвердило тариф в размере 26 руб. за 1 кв.м на содержание общего имущества согласно расчёта по приложению к протоколу вышеуказанного собрания № 2, с включением в вышеуказанный тариф охраны, что подтверждается протоколом. XX.XX.XXXX ООО «Экстра-Хаус» уведомило Государственную жилищную инспекцию Саратовской области о том, что данной управляющей компанией оказываются услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, что подтверждается письмом от XX.XX.XXXX. XX.XX.XXXX председатель правления ЖСК «Бригантина» уведомил министерство строительства и ЖКХ Саратовской области о выборе собственников в качестве управляющей компании ООО «Экстра-Хаус» с просьбой снять с организации проведения тендера по выбору управляющей компании. XX.XX.XXXX ООО «Экстра-Хаус» повторно уведомило Государственную жилищную инспекцию Саратовской области об управлении указанным многоквартирным домом и обратилось с просьбой внести в реестр лицензий Саратовской области сведения об адресе многоквартирного дома: г. Саратов, ..., деятельность по управлению которым осуществляет ООО «Экстра-Хаус», что подтверждается письмом от XX.XX.XXXX. ООО «Экстра-Хаус» осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии XXX от XX.XX.XXXX, выданной Государственной жилищной инспекцией Саратовской области. XX.XX.XXXX внеочередное общее собрание собственников помещений, проводимое в форме очного собрания по адресу: г. Саратов, ... утвердило тариф на содержание общего имущества дома с XX.XX.XXXX в размере 32 рублей за 1 кв.м, что подтверждается протоколом. Член ЖСК «Бригантина» ФИО2 XX.XX.XXXX зарегистрировала свое право собственности не нежилое помещение площадью 149,2 кв.м по адресу: г. Саратов, ..., пом. 1, тем не менее в силу п. 4 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом. Акт приема-передачи нежилого помещения между ЖСК «Бригантина» и Зарецкой К.Г. был подписан XX.XX.XXXX, следовательно, обязанность по содержанию помещения возникает с XX.XX.XXXX. Действующим законодательством внесение платы за содержание помещения не ставится в зависимость от получения счетов на оплату. Ответчик знала, что владеет нежилым помещением, следовательно, обязана нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Счета на оплату, как и для остальных собственников, оставлялись также на пункте охраны дома. Более того, решением общего собрания членом ЖСК от XX.XX.XXXX установлено направление счетов всем пайщиком электронной почтой и получение непосредственно в офисе ООО «Экстра-Хаус». Ответчик в листе регистрации участников внеочередного общего собрания членом ЖСК «Бригантина» от XX.XX.XXXX указала адрес электронной почты, по данному адресу электронной почты с ней осуществлялась связь с управляющей компанией, направлялись счета на оплату и иные уведомления и сообщения.

Как указывает истец, за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX ответчику выставлялись счета на оплату содержания нежилого помещения из расчета общей площади помещения 149,2 кв.м по цене 26 рублей за кв.м с электроснабжением, с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX по цене 32 рублей за кв.м с электроснабжением, с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX по цене 32 рублей за кв.м без электроснабжения. Ответчик произвела оплату однажды, XX.XX.XXXX, в размере 150 рублей. Вышеуказанные счета ответчиком не оплачены по сей день в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ о заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса; собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В соответствии с п. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Ответчик Зарецкая К.Г. в обоснование встречных исковых требований пояснила, что ООО «Экстра-Хаус» представило суду протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 11 от XX.XX.XXXX и протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ... от XX.XX.XXXX. Указанными протоколами оформлены решения общего собрания собственников решений, которыми нарушены права и законные интересы Зарецкой К.Г. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... взвоз, ... от XX.XX.XXXX неправомочно к принятию решений в связи с отсутствием кворума. Не смотря на то, что Зарецкая К.Г. является членом ЖСК «Бригантина» о проведение указанного собрания она не уведомлялась, участия в нем не принимала. Каким образом проводился подсчет голосов неизвестно, не была избрана комиссия. ООО «Экстра-Хаус» заявляя требования к Зарецкой К.Г. о взыскании задолженности указывает, что с XX.XX.XXXX управляет многоквартирным домом, в котором располагается нежилое помещение Зарецкой К.Г. При расчете суммы задолженности ООО «Экстра-Хаус» исходит из тарифа утвержденного решением от XX.XX.XXXX. Однако, указанные решения, в том числе о выборе в качестве управляющей компании ООО «Экстра-Хаус», об утверждении тарифа на содержание имущества являются недействительными, так как приняты в нарушение норм жилищного законодательства. Общее собрание собственников многоквартирного дома расположенного по адресу: ... от XX.XX.XXXX состоялось в отсутствие Зарецкой К.Г., в нарушение ст. 45 ЖК РФ. Она не получала сообщение о проведении такого собрания. На собрании присутствовали представители 20 собственников, из которых интересы 13 собственников представляла по доверенности Селиверстова С.В., данные доверенности не соответствуют закону. Зарецкая К.Г. являясь собственником цокольного нежилого помещения XXX в указанном многоквартирном доме о проведение указанного собрания не уведомлялась, участия в нем не принимала. Кроме того, протокол от XX.XX.XXXX и протокол от XX.XX.XXXX не соответствуют по форме и содержанию приказа XXX/пр от XX.XX.XXXX «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах..». Договор по управлению многоквартирным домом, тарифы по договору, договор на техническое обслуживание доли в общем имуществе, ни с Зарецкой К.Г., ни с другими собственниками не утверждались и не заключались. Следовательно, ООО «Экстра-Хаус» не может быть исполнителем коммунальных услуг, так как у нее отсутствуют заказчики на предоставление коммунальных услуг, на обслуживание и эксплуатацию многоквартирного дома. Действующим законодательством не предусмотрено включение расходов за охрану дома в плату за содержание нежилого помещения. Плата за охрану не является обязанностью собственника, а осуществляется в добровольном порядке лицами, изъявившими желание по заказу соответствующих услуг у конкретной организации. Зарецкая К.Г. не заинтересована в предоставлении со стороны управляющей компании ей соответствующих услуг, так как ею от своего имени были заключены договор с охранной организацией. Кроме того, у Зарецкой К.Г. напрямую заключены договора с поставщиками ресурсов (газ, свет, вода), мониторинг (охрана) объекта. Дополнительное взимание платы за оказание услуг по уборке мест общего пользования, к числу которых относятся, в том числе земельный участок и внутренние помещения многоквартирного дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки и т.д.) сверх тарифа за содержание общего имущества многоквартирного дома, если такое решение не было принято на общем собрании собственников, незаконно. У ООО «Экстра - Хаус» до момента получения лицензии отсутствовали правовые основания для осуществления деятельности по управлению данным многоквартирным домом. Как усматривается из пояснений Зарецкой К.Г., ей стало известно о принятых общим собранием решениях от XX.XX.XXXX и от XX.XX.XXXX лишь XX.XX.XXXX, то есть после обращения ООО «Экстра-Хаус» в Волжский районный суд г. Саратова. Таким образом, срок исковой давности ею не пропущен.

Как следует из материалов дела, по инициативе ООО «Экстра-Хаус» XX.XX.XXXX было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: Саратов, ... (ЖСК «Бригантина»), на котором в качестве управляющей компании было выбрано ООО «Экстра-Хаус», утвержден тариф в размере 26 руб. за 1 кв.м на содержание общего имущества согласно расчёта по приложению к протоколу вышеуказанного собрания XXX, с включением в вышеуказанный тариф охраны, что подтверждается протоколом (л.д.80-81 тома 1).

XX.XX.XXXX внеочередное общее собрание собственников помещений, утвердило тариф на содержание общего имущества дома с XX.XX.XXXX в размере 32 рублей за 1 кв.м, что подтверждается протоколом (л.д.83-85 тома1).

Зарецкая К.Г. указывает, что участия в данных собраниях не принимала, о проведенных собраниях и принятых на них решениях ей стало известно только 16.10.2016г. со слов представителя Железновой Б.М.

Вместе с тем, XX.XX.XXXX Зарецкой К.Г. была частично произведена оплата услуг ООО «Экстра-Хаус» за содержание нежилого помещения в размере 150 рублей, что подтверждает что Зарецкая К.Г. знала о том, что выбрана в качестве управляющей компании ООО «Экстра-Хаус».

Как следует из ответов в адрес Зарецкой К.Г. из прокуратуры ..., прокуратуры ..., жилищной инспекции ..., Зарецкая К.Г. еще в октябре-декабре 2015 года обращалась в указанные органы с жалобами на управляющую компанию ООО «Экстра-Хаус», что также свидетельствует о том, что она знала о решении общего собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании ООО «Экстра-Хаус».

Более того, о принятом решении об утверждении тарифа в размере 26 руб. за 1 кв.м на содержание общего имущества Зарецкая К.Г. при должной степени заботливости и осмотрительности должна была узнать с момента когда ООО «Экстра-Хаус» стало выставлять счета за оказанные жилищно-коммунальные услуги с установленным решением собрания собственников тарифом и была не лишена возможности своевременно обратиться в суд.

О принятых на собрании собственников помещений от XX.XX.XXXX решениях, в том числе, об утверждении тарифа на содержание общего имущества дома с XX.XX.XXXX в размере 32 рублей за 1 кв.м, Зарецкая К.Г. извещалась заказным письмом 22.10.2015г. (л.д.126-128 тома 2).

Несмотря на то, что заказное письмо не было получено Зарецкой К.Г., в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 67 - 68 Постановления Пленума от XX.XX.XXXX N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Встречное исковое заявление Зарецкой К.Г. подано XX.XX.XXXX, то есть за пределами шестимесячного срока для обращения в суд.

При таким обстоятельствах, поскольку установленный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ срок к моменту обращения Зарецкой К.Г. в суд истек, о его восстановлении она не просила, полагая срок непропущенным, доказательств уважительности причин пропуска указанного срока суду не представлено, ООО «Экстра-Хаус» же сделано заявление о применении последствий пропуска срока обращения в суд, суд полагает, исковые требования Зарецкой К.Г. подлежащими отклонению.

Также суд полагает, что требования Зарецкой К.Г. заявлены к ненадлежащему ответчику, так как оспариваемые ею решения приняты общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... взвоз, ..., ООО «Экстра-Хаус», собственником помещений в многоквартирном доме не является, в голосовании при принятии оспариваемых решений не участвовало, следовательно, не является субъектом спорных правоотношений, в силу чего не может нести ответственность за принятые собственниками помещений жилого дома решения.

Как следует из расчета ООО «Экстра-Хаус», задолженность Зарецкой К.Г. по содержанию нежилого помещения за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX составляет 97 086 рублей, пени за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в размере 19 197 рублей 83 коп.

Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от XX.XX.XXXX, Зарецкая К.Г. получила нежилое помещение от ЖСК «Бригантина» (л.д.246 тома1).

Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования объектом недвижимого имущества. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Соответственно, Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое (нежилое) помещение с моментом получения его лицом по акту приема-передачи, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, тот факт, что право собственности было зарегистрировано позже передачи помещения по акту приема-передачи не является основанием для освобождения от содержания нежилого помещения и уплаты коммунальных платежей.

На основании изложенного, оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, суд полагает установленным не исполнение ответчиком период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX обязанности по содержанию нежилого помещения, что является основанием для возложения на ответчика обязанности по уплате образовавшейся задолженности в размере 97 086 рублей.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

На основании представленных истцом данных, пеня за просрочку оплаты за период за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX составляет 19 197 рублей 83 коп.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, согласно которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

При этом наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая размер основного денежного обязательства, период просрочки исполнения обязательства, суд полагает, что заявленная истцом в качестве неустойки сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и находит размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика подлежащим снижению до 5 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в пользу ООО «Экстра-Хаус» Зарецкой К.Г. подлежат взысканию расходы за предоставление сведений из ЕГРП в размере 270 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2304 рубля 96 коп.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 71, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Экстра-Хаус» - удовлетворить в части.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экстра-Хаус» с Зарецкой К.Г. задолженность по оплате за содержание нежилого помещения за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в размере 97 086 рублей, пени за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в размере 5 000 рублей, расходы за предоставление сведений из ЕГРП в размере 270 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2304 рубля 96 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Зарецкой К.Г. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд.

Судья :