Решение суда о признании действий в качестве управляющей организации незаконными № 2-1715/2017

Дело № 2-1715/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    12.07.2017г Приокский районный суд г.Нижний Новгород

в составе: судьи Чирковой М.А.,

при секретаре Сазановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «ДК П. района» к Кляну А.А. о взыскании долга, по встречному иску о признании действий в качестве управляющей организации незаконными

УСТАНОВИЛ:

    ОАО «ДК П. района» обратилось с иском к Кляну А.А. о взыскании долга. В обоснование требований ссылаются на то, что на основании договора управления многоквартирным домом № ... от ДД.ММ.ГГГГ являются управляющей организацией в отношении жилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>. Ответчик не производит оплату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги. Образовалась задолженность за период с апреля 2014г по февраль 2017г в сумме ... руб, которую просит взыскать с ответчика, а также расходы по госпошлине.

    Клян А.А. исковые требования не признал, в отзыве указал, что с иском не согласен, т.к. не состоит с истцом в гражданско-правовых отношениях, никаких обязательств перед ним не имеет. Стороной договора управления многоквартирным домом не является. Стороной договора является администрация Приокского района г.Н.Новгорода, представляющая 20 квартир из 80. Документов, устанавливающим право быть управляющей организацией, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым оформляется решение общего собрания. Такой протокол не представлен. Договор управления многоквартирным домом должен заключаться с каждым собственником помещений в доме. Управляющая компания обязана направить оферту каждому собственнику помещений с приложением проекта договора управления многоквартирным домом. Оферту от истца не получал. Тем самым нарушено требование закона, управление домом незаконно. Досудебной претензии ему не направляли. Просит применить обычаи делового оборота для договорных отношений, а именно, обычай направления претензии для досудебного разрешения спора. Просил оставить исковые требования без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

    Клян А.А. обратился с встречным иском к ОАО «ДК П. района» о признании действий в качестве управляющей организации незаконными. В обоснование требований указал, что не состоит с ОАО «ДК П. района» в договорных отношениях, не имеет никаких обязательств, соответственно ОАО «ДК П. района» не имеет права требования к нему, незаконно осуществляет действия по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>. ОАО «ДК П. района» не представлены доказательства того, что являются управляющей организацией дома; представленный договор управления доказательством не является. Единственным законным документом, устанавливающим факт выбора собственниками помещений в МКД способа управления домом, и конкретной управляющей организации, является протокол общего собрания собственников в МКД. Договор управления МКД должен заключаться с каждым собственником помещений в доме в письменной форме. Отсутствие договора, заключенного в письменной форме, означает отсутствие договора. Ответчик не направлял оферту. Договора управления МКД между ним и ОАО «ДК П. района» не существует. Обращался к директору ОАО «ДК П. района» и указывал условия, которые необходимо включить в договор управления МКД. Получил ответ, в котором указано, что управление МКД осуществляется на основании договора управления МКД № ... от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ничего не знает о проведении общего собрания собственников помещений дома в октябре 2010г. О проведении собрания не извещался, объявлений о проведении общего собрания не видел. Имеет ряд существенных замечаний и возражений по тексту договора управления МКД, который получил вместе с исковым заявлением. Уверен, что осенью 2010г общее собрание собственников помещений МКД не проводилось. Из ответа директора ответчика следует, что он не хочет заключить с ним договор управления МКД, уклоняется от заключения договора, чем нарушает требования закона. Договор управления МКД, который заключен администрацией Приокского района, нарушает требования закона, в нем не указан порядок определения цены, осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей компанией. Является незаконным положение договора, которым установлен запрет на досрочное расторжение договора управления в связи с выбором иной управляющей организации или способа управления. Просит признать действия ОАО «ДК П. района» в качестве управляющей организации для МКД по адресу: <адрес>, незаконными.

    Представитель истца ОАО «ДК П. района» Цветкова М.В. исковые требования поддержала, встречный иск не признала, представила отзыв.

    Представитель третьего лица администрации Приокского района г.Н.Новгорода Медведева Н.А. исковые требования Кляна А.А. считает необоснованными.

    Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «ДК П. района» подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

    В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ 1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

    В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

    В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем... 3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации..

    В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ 1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

    В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ 1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации. 2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

    Установлено, что Клян А.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоит на регистрационном учете в квартире.

    В 2006г состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>. Решением собрания выбран способ управления домом, управляющей организацией утверждено ОАО «Домоуправляющая компания П. района».

    28.10.2010г составлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования. В голосовании принимало участие 56,38% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

    По результатам голосования большинством голосов принято решение о заключении договора управления с ОАО «ДК П. района» в новой редакции на пять лет.

    ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № ... управления многоквартирным домом между ОАО «Домоуправляющая компания П. района» и собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. От имени собственника договор подписан представителем администрации Приокского района г.Н.Новгорода.

    Договор заключен сроком на пять лет. Договором предусмотрено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (л.д.18).

    19.01.2016г Клян А.А. направил в адрес директора ОАО «ДК П. района» письмо, в котором предлагал направить ему оферту, включить дополнительные условия в договор управления многоквартирным домом.

    В ответе на обращении указано, что управление домом осуществляется по условиям договора, заключенного на основании решения общего собрания.

    Т.о. управляющей компанией многоквартирного дома, в котором расположена квартира, принадлежащая Кляну А.А., является ОАО «ДК П. района» на основании договора управления многоквартирным домом № ... от ДД.ММ.ГГГГ, который продлен на новый срок в связи с отсутствием заявлений какой-либо из сторон о его прекращении.

    В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

    В соответствии с правилами статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся в т.ч. выбор способа управления МКД.

    В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

    Из приведенных норм закона следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия обязательны для каждого собственника, независимо от участия в голосовании по выбору управляющей компании.

    Утвержденный общим собранием договор изменению по требованию одного из собственников помещений в многоквартирном доме, не подлежит.

    Договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенный с ОАО «ДК П. района», действует, не прекращен, недействительным не признан.

    ОАО «ДК П. района» правомерно осуществляет действия по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

    Оснований для удовлетворения исковых требований Кляна А.А. нет.

    Согласно истории начислений и оплаты за период с апреля 2014г по февраль 2017г по квартире по адресу: <адрес> образовалась задолженность по оплате за ремонт, содержание, коммунальные услуги в сумме ... руб.

    Доказательств того, что услуги по содержанию, ремонту, коммунальные услуги не предоставлялись либо предоставлялись некачественно Кляном А.А. не представлено.

     Отсутствие заключенного между Кляном А.А. и ОАО «ДК П. района» отдельного договора не может являться основанием для невнесения платы за предоставленные услуги.

     Задолженность в размере ... руб подлежит взысканию с Кляна А.А. в пользу ОАО «ДК П. района».

     С Кляна А.А. в пользу ОАО «ДК П. района» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере ... руб (ст.98 ГПК РФ).

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

    Иск ОАО «ДК П. района» удовлетворить.

    Взыскать с Кляна А.А. в пользу ОАО «ДК П. района» задолженность в сумме ... руб.

    Взыскать с Кляна А.А. в пользу ОАО «ДК П. района» расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

    Кляну А.А. в удовлетворении исковых требований отказать.

    Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца через Приокский районный суд г. Нижний Новгород.

Судья                             М.А.Чиркова