Решение суда об удовлетворении иска ООО «Ипотечная корпорация» к Пашковой А № 02-1506/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2015 г. г.

Москва Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Куличева Р.Б., при секретаре Какостиковой Е.Г., с участием прокурора Вдовичева Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-1506/15 по

иску Общества с ограниченной ответственностью «Ипотечная корпорация» к Пашковой А. Э. о расторжении договора коммерческого найма жилой площади, выселении и взыскании долга, встречному иску Пашковой А. Э.к Обществу с ограниченной ответственностью «Ипотечная корпорация» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился истец – ООО «Ипотечная корпорация» с иском к Пашковой А.Э. о расторжении договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № <изъято> , выселении Пашковой А.Э. и совместно проживающих с нею лиц из квартиры № <изъято> , расположенной по адресу <изъято> , взыскании с Пашковой А.Э. (с учетом уточненных исковых требований, л.д. 207-208) <изъято> руб., из которых долг по арендной плате составляет <изъято> руб., пени за просрочку арендной платы в размере <изъято> руб.

Пашкова А.Э. обратилась в суд с встречным иском к ООО «Ипотечная корпорация» о признании недействительными договора купли-продажи от 21 мая 2012 г., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа от 21 мая 2012 г., предварительного договора купли- продажи квартиры от 13 июня 2012 г., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г.

№ 5/07/143.

В обоснование иска ООО «Ипотечная корпорация» указывает, что между истцом и Пашковой А.Э. 13 июня 2012 г. был заключен договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа № <изъято>. 13 июня 2012 г., в соответствии с договором, по акту приема- передачи Пашковой А.Э. была передана во временное пользование на срок до 31 января 2017 г. четырехкомнатная квартира № <изъято> общей площадью 282,1 кв.м., расположенная по адресу: <изъято>. За пользование квартирой Пашкова А.Э. обязана ежемесячно вносить арендную плату, размер и сроки уплаты которой установлены графиком арендных платежей (п. 5.1 договора). Ответчик не исполняет свои договорные обязательства по внесению арендной платы и имеет задолженность по внесению арендной платы в размере <изъято> руб. за период с 01 марта 2014 г. по 31 мая 2014 г. и с 01 августа 2014 г. по 22 сентября 2015 г. 10 октября 2014 г. истцом направлялось ответчику уведомление с требованием о погашении долга, однако обязательства по оплате арендных платежей ответчиком в добровольном порядке исполнены не были.

В связи с невыполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей ООО «Ипотечная корпорация» обратилось в суд с настоящим иском.

Пашкова А.Э. в обоснование встречного иска указывает, что в 2012 г.

обращалась в Коммерческий банк «Межбанковское объединение «ОРГБАНК»» за получением кредита. Банк согласился выдать кредит с условием продажи квартиры, расположенной по адресу <изъято> с правом ее обратного выкупа.

Денежные средства предоставлены ответчику в виде оплаты квартиры. В качестве покупателя квартиры выступило ООО «Ипотечная корпорация». Как указывает Пашкова А.Э. между Коммерческим банком «Межбанковское объединение «ОРГБАНК»» и ООО «Ипотечная корпорация» был заключен кредитный договор № <изъято> от 16.05.2012 по которому банк предоставил ООО «Ипотечная корпорация» <изъято> руб. на покупку квартиры по адресу <изъято>. 21 мая 2012 г. между Пашковой А.Э. и ООО «Ипотечная корпорация» был заключен договор купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г. В этот же день между Пашковой А.Э. и ООО «Ипотечная корпорация» было заключено Соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа, по условиям которого после перехода права собственности на квартиру между сторонами должен быть заключен договор коммерческого найма жилой площади с правом выкупа и предварительный договор купли-продажи квартиры. 13 июня 2012 г. между Пашковой А.Э. и ООО «Ипотечная корпорация» был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, а также договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа № <изъято>. По мнению истца по встречному иску - Пашковой А.Э., ответчик - ООО «Ипотечная корпорация» был не заинтересован в приобретении квартиры, а использовал ее как залог, реализация которого покрывала сумму основного долга и проценты в виде арендных платежей, штрафы.

На основании изложенного истец по встречному иску - Пашкова А.Э.

просит признать заключенные договор купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г., соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа от 21 мая 2012 г., предварительного договора купли-продажи квартиры от 13 июня 2012 г., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г.

№ <изъято> недействительными, применить последствия признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г., возвратить квартиру по адресу <изъято> Пашковой А.Э., обязать Пашкову А.Э. возвратить ООО «Ипотечная корпорация» стоимость квартиры в размере <изъято> руб.

В судебном заседании представители истца - ООО «Ипотечная корпорация» по доверенности Брагин С.И., Рекун Ю.А. поддержали исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

В судебном заседании представители ответчика – Пашковой А.Э. по доверенности Селиверстов Д.В., Титов А.С. возражали против удовлетворении первоначального иска. Встречный иск просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель третьего лица – по доверенности Крючков А.В. поддержал первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего правомерным удовлетворение первоначального иска ООО «Ипотечная корпорация» к Пашковой А.Э., оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «Ипотечная корпорация» к Пашковой А.Э. и отказе в удовлетворении встречного иска Пашковой А.Э. к ООО «Ипотечная корпорация» по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, 13 июня 2012 г. между ООО «Ипотечная корпорация» и Пашковой А.Э. был заключен договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа № <изъято> (л.д. 37-41). Согласно п. 1.1 договора, наймодатель (ООО «Ипотечная корпорация») передает, а наниматель (Пашкова А.Э.) принимает во временное пользование квартиру общей площадью 282,1 кв.м., расположенную по адресу <изъято>. Срок действия договора согласно п. 4.1 - с 13 июня 2012 г. по 31 января 2017 г.

В соответствии с п. 5.1 договора коммерческого найма наниматель ежемесячно вносит арендную плату согласно Графику (Приложение 2). Размер ежемесячной платы рассчитывается по формуле и является частным от деления остатка недовнесенной суммы по выкупу имущества на 1-е число оплачиваемого месяца на коэффициент 80,00.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ответчиком внесена арендная плата за период июнь - июль 2012 г. (платёжные поручения № <изъято> от 27.06.2012, № <изъято> от 19.07.2012, л.д. 45,46), сентябрь – декабрь 2012 г. (платежные поручения от 25.09.2012 № <изъято> , от 30.10.2012 № 618, от 27.11.2012 № <изъято>, от 27.12.2012 № <изъято>, л.д. 47-50), январь-август 2013 г.

(платежные поручения № <изъято> от 30.01.2013, № <изъято> от 26.02.2013, № 173 от 26.03.2013, № <изъято> от 19.04.2013, № <изъято> от 31.05.2013, № <изъято> от 27.06.2013, № <изъято> от 02.08.2013, № <изъято> от 22.08.2013 л.д. 55-62), сентябрь – декабрь 2013 г.

(платежное поручение № <изъято> от 16.09.2013, л.д. 63), январь - февраль 2014 г. (платежные поручения № <изъято> от 16.09.2013, № <изъято> от 28.02.2014 г., л.д. 51,52, июнь-июль 2014 г. (платежные поручения № <изъято> от 25.06.2014, № <изъято> от 25.07.2014, л.д. 53,54).

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств оплаты арендных платежей за период с 01 марта 2014 г. по 31 мая 2014 г., с 01 августа 2014 г. по 22 сентября 2015 г. ответчиком не представлено.

Расчет истца (л.д. 209) проверен судом, признан верным и обоснованным: <изъято> (размер ежемесячного платежа) * 17 (количество месяцев: с марта 2014 г. по сентябрь 2015 г.) = <изъято>.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, а также с учетом разъяснений, указанных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за период с 01 марта 2014 г. по 31 мая 2014 г. и за период с 1 августа 2014 г. по 22 сентября 2015 г. в размере <изъято>.

В соответствии с п. 10.1 договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № <изъято> наниматель несет ответственность по договору в случае просрочки по уплате платежей согласно п. 5.1 договора и/или графика в виде пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В связи с тем, что ответчиком не уплачена арендная плата по договору от 13 июня 2012 г. № <изъято> , суд приходит к выводу о правомерном требовании истца о взыскании с ответчика пени в размере <изъято> руб. за просрочку арендной платы. Расчет истца проверен судом, признан верным: размер ежемесячного платежа * количество дней просрочки*0,1% (размер пени за каждый день просрочки).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В силу положений п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 1820-О-О статья 333 ГК РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. При этом указанное право может быть реализовано судом независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Представителем ответчика Титовым А.С. (л.д. 10, том 2) заявлено ходатайство о снижении пени, поскольку, по мнению представителя ответчика, требуемый размер нестойки несоразмерен возможным убыткам истца.

На основании изложенного, суд считает возможным уменьшить размер требуемой истцом неустойки и взыскать с ответчика в пользу истца пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей в размере <изъято> руб. (<изъято> : 2 = <изъято>).

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 11.2 договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № <изъято> договор подлежит одностороннему расторжению наймодателем согласно законодательству РФ в случае просрочки нанимателем платежей согласно п. 5.1 и 5.2 договора единоразово более чем на 62 дня.

В то же время, в связи с тем, что требование о расторжении договора заявлено истцом в исковом заявлении, а срок просрочки ответчика в уплате арендных платежей превышает шесть месяцев, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г.

№ <изъято>.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о выселении из квартиры, расположенной по адресу <изъято> нанимателя – Пашковой А.Э.

В то же время, суд отказывает в удовлетворении требования истца о выселении проживающих совместно с ответчиком лиц из квартиры, расположенной по адресу <изъято> , по следующим основаниям.

Согласно п. 2.2 договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № <изъято> , совместно с нанимателем (Пашкова А.Э.), имеют право проживать без права регистрации следующие лица: <изъято> (муж), <изъято> (дочь).

В то же время, суд обязан разрешить

дело по тому иску, который

предъявлен, и только в отношении тех ответчиков, которые указаны истцом.

Согласно ч. 3 ст. 40 ГПК РФ каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. В случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

Иск предъявлен ответчиком к Пашковой А.Э. <изъято>., <изъято> к участию в деле в качестве ответчиков не привлечены. Суд не вправе принимать решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требований ООО «Ипотечная корпорация» о выселении лиц, проживающих совместно с Пашковой А.Э.

Суд не соглашается с доводами ответчика – Пашковой А.Э., изложенными в отзыве на первоначальный иск, а также в встречном иске, и приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска Пашковой А.Э. к ООО «Ипотечная корпорация» по следующим основаниям.

По мнению ответчика по встречному иску, заявленный ООО «Ипотечная Корпорация» иск основан на притворной сделке, прикрывающий договор займа.

Денежные средства на приобретение истцом квартиры ответчика были предоставлены 3-м лицом - Коммерческим банком «Межбанковское объединение «ОРГБАНК»» путем заключения кредитного договора № <изъято> – ДИК от 16.05.2012 согласно которому банк предоставил ООО «Ипотечная Корпорация» <изъято> руб. на покупку квартиры по адресу <изъято>. Ответчик считает, что ООО «Ипотечная Корпорация» было не заинтересовано в приобретении квартиры, квартира используется как средство обеспечения возврата суммы займа (кредита) и процентов за пользование денежными средствами.

Как следует из материалов дела, 21 мая 2012 г. между истцом и ответчиком заключено Соглашение о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа (л.д. 110).

Согласно п. 1.3 указанного соглашения, сторона -1 (истец) с момента государственной регистрации права собственности на квартиру заключает сроком до 31 января 2017 г. со стороной – 2 (ответчик) договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа, а также предварительный договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в п. 1.2 соглашения (<изъято> руб.) Сторона – 2 имеет приоритетное право обратного выкупа вышеуказанной квартиры по цене продажи.

13 июня 2012 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1.1 договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры общей площадью 282,1 кв.

м. по адресу <изъято> (л.д. 109).

Из материалов дела следует, что право собственности Пашковой А.Э. на квартиру, расположенную по адресу <изъято> возникло из договора инвестирования от 6 мая 2002 г. № <изъято> (л.д. 357-362).

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии с п.

1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 21 мая 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <изъято> (л.д. 108). Согласно п. 1 договора продавец - Пашкова А. Э. продала, а ООО «Ипотечная корпорация» - покупатель купил в собственность квартиру, общей площадью 282,1 кв. м., расположенную по адресу <изъято>. Согласованная цена квартиры составляет <изъято> руб.00 коп. (л.д. 108). Обязательства возникшие из договора купли-продажи квартиры сторонами договора исполнены: квартира была передана по акту приема-передачи (л.д. 234), денежные средства за продажу квартиры получены Пашковой А.Э., что истцом и ответчиком не опровергается (л.д. 86, т.2).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении сторонами договора купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г.

16 мая 2012 г. между Коммерческим банком «Межбанковское объединение «ОРГБАНК»» и ООО «Ипотечная Корпорация» был заключен кредитный договор № <изъято> – ДИК, в соответствии с которым банк обязуется предоставить заемщику (ООО «Ипотечная Корпорация») кредит в размере <изъято> на покупку квартиры, расположенной по адресу <изъято> (л.д. 342-344).

Факт предоставления третьим лицом ООО «Ипотечная Корпорация» кредита на приобретение квартиры, расположенной по адресу <изъято> сам по себе не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г. Позиция ответчика о том, что стоимость квартиры (<изъято> руб.) не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости не свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ цена договора устанавливается соглашением сторон. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, следовательно, суд приходит к выводу, что сторонами, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, достигнуто соглашение по данному условию договора.

Иных доказательств ничтожности договора купли-продажи от 21 мая 2012 г., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа от 21 мая 2012 г., предварительного договора купли-продажи квартиры от 13 июня 2012 г., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г.

№ <изъято> истцом по встречному иску – Пашковой А.Э. не представлено, а судом не установлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении встречного иска Пашковой А.Э. к ООО «Ипотечная Корпорация».

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика – Пашковой А.Э. в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере <изъято> руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Расторгнуть договор коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № <изъято> , заключенный между ООО «Ипотечная корпорация» и Пашковой А. Э.

Выселить Пашкову А.Э. из квартиры, расположенной по адресу г. <изъято>.

Взыскать с Пашковой А. Э. в пользу ООО «Ипотечная корпорация» долг по арендной плате в размере <изъято> руб.

Взыскать с Пашковой А.Э. в пользу ООО «Ипотечная корпорация» пени в размере <изъято> руб.

Взыскать с Пашковой А. Э.в пользу ООО «Ипотечная корпорация» расходы по оплате государственной пошлины в размере <изъято> руб., а всего взыскать <изъято> (<изъято> ) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Ипотечная корпорация» к Пашковой А.Э. отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Пашковой А.Э. к ООО «Ипотечная корпорация» о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от 21 мая 2012 г., соглашения о порядке взаимодействия по продаже квартиры, ее найма и обратного выкупа от 21 мая 2012 г., предварительного договора купли-продажи квартиры от 13 июня 2012 г., договора коммерческого найма жилой площади с предоставлением права выкупа от 13 июня 2012 г. № 5<изъято> отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья.