Дело № 2-4307/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2017 года город Омск
Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Табаковой Е.А., при секретаре судебного заседания Чекановой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сигарева И.А., Сигаревой О.Ю. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Сигарев И.А., Сигарева О.Ю. обратились в суд с иском об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска. В обоснование требований указали, что на праве общей долевой собственности им (1/3 доли – Сигареву И.А., 2/3 доли - Сигаревой О.Ю.) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № и постановлением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № «О сносе и расселении многоквартирных жилых домов» многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом не был включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации г. Омска № решено, что земельный участок по адресу: <адрес> будет изъят для муниципальных нужд в случае, если собственники квартир в нем в срок до ДД.ММ.ГГГГ не осуществят действия по сносу многоквартирного дома. Поскольку снос дома до настоящего времени не осуществлен, других мер к расселению истцов из аварийного жилья Администрацией г. Омска не предпринимается, просили суд обязать Администрацию г. Омска изъять жилое помещение - <адрес>, принадлежащее им на праве собственности путём выплаты рыночной стоимости данного жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу: Сигареву И.А. за 1/3 доли – 593 333 руб., Сигаревой О.Ю. за 2/3 доли 1 186 666 руб., убытки, связанные с переездом в сумме 43 400 руб. в равных долях, то есть по 21 700 руб., а также в пользу Сигаревой О.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 100 руб., расходы на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 2 500 руб., расходы на оплату услуг адвоката в размере 10 000 руб.
В порядке подготовки дела, возбужденного по исковому заявлению Сигарева И.А., Сигаревой О.Ю., к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (л.д. 1).
Истцы Сигарев И.А., Сигарева О.Ю. в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 65, 66). Представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 75, 76).
Представитель истца Сигаревой О.Ю. - Асташина Н.Г., действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска не поддержала, уточнив, что истцы просят обязанность по изъятию жилого помещения истцов возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в 1 780 000 руб. и взыскать ее с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу истцов соответственно их долям в праве собственности на квартиру, а также в равных долях расходы на переезд, размер которых является минимальным и, соответственно, разумным. Судебные расходы просила взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Сигаревой О.Ю. в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска участия не принимал, представил отзыв, в котором возражал против заявленных требований в полном объеме. Просил рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 67). Возражений не представлено.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В судебном заседании установлено, что Сигареву И.А. принадлежит 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, Сигаревой О.Ю. принадлежит 2/3 доли в праве общей собственности на данную квартиру (л.д. 22).
На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска (л.д. 7) и постановления Администрации г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ «О сроках отселения физических и юридических лиц в связи с признанием многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» (л.д. 8) многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения физических и юридических лиц до ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании не установлено, что между Администрацией г. Омска и истцами достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества, истцы обратились в суд с настоящим иском.
Частями 1, 2, 6,7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как указал в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г.) Верховный Суд России, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
В соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011 г., Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент) является структурным подразделением Администрации г. Омска (п. 1).
Он осуществляет (пп. 19, 19.1 п. 20) подготовку проектов правовых актов Администрации г. Омска о резервировании земель, изъятии земельных участков для муниципальных нужд; заключает соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.
Департамент наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет г. Омска, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле заместителя Мэра г. Омска, директора Департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (п. 3 Положения).
Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему иску является Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.
С 01.04.2015 г. введена в действие гл. VII.1. ЗК РФ - «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (ст.ст. 56.2.-56.11.).
По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3. ЗК РФ).
Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В ст. 56.8. ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Согласно п. 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
По правилам п. 3 данной статьи при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:
1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;
Задать вопрос юристу бесплатно
Задать вопросБесплатная горячая линия Москва и область
8 499 113 08 782) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
В ч. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Как предусмотрено в п. 1 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) и ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).
Таким образом, к правоотношениям сторон при разрешении спора об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме и изымаемый в связи с этим обстоятельством для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежат применению положения ст. 32 ЖК РФ и ст. 281 ГК РФ (в новых редакциях), ст. 56.8. ЗК РФ.
Соответственно, с 01.04.2015 г. при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
В судебном заседании установлено, что стороной ответчика самостоятельно размер возмещения истцам за изымаемое жилое помещение не определялся.
В обоснование заявленных исковых требований истцами представлен отчет №, выполненный специалистами ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» (л.д. 28-60), из которого следует, что рыночная стоимость 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 780 000 руб.
Соблюдая принцип состязательности сторон, суд разъяснил ответчикам право ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы, а также последствия не представления доказательств, но сторона ответчиков не воспользовалась своим правом, предусмотренным ст. 56 ГПК РФ, ходатайство не заявила.
В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд приходит к выводу, что представленный истцами отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка произведена специалистом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям. Оснований не доверять выводам отчета у суда не имеется, в отчете приведено конкретное нормативное и методическое обеспечение, которым руководствовался специалист. При определении рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме была учтена площадь спорного жилого помещения.
В качестве аналогов специалистом были взяты данные о предложениях по продаже в этом же округе города, что соответствует принципу равноценного возмещения.
Кроме того, при определении рыночной стоимости жилого помещения в качестве аналогов принимались близкие по техническому состоянию объекты недвижимости, с учетом корректировки на техническое состояние и торг. Применение понижающего коэффициента в данном случае направлено на приведение применяемых аналогов к состоянию, близкому к объекту оценки (аварийное состояние). Таким образом, применение понижающего коэффициента приводит в соответствие применяемые аналоги и подлежащий оценке объект недвижимости, находящийся в аварийном состоянии. Данное обстоятельство исключает для истцов возможность получения какого-либо неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отчет ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» достоверно отражает размер возмещения собственникам за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, в связи с чем может быть положено в основу решения.
С учетом изложенных норм закона, разъяснений Верховного Суда РФ, представленных доказательств, суд определяет выкупную цену квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, равную 1 780 000 руб.
Таким образом, в пользу каждого из истцов с ответчика Администрации <адрес> в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска подлежит взысканию сумма, равная их доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, а именно: в пользу Сигарева И.А. – 593 333 руб. (1/3 доли), Сигаревой О.Ю. – 1 186 666 руб. (2/3 доли).
Кроме того, поскольку отчетом ООО «Агентство недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» не учтены расходы на переезд, истцами заявлено о взыскании расходов, вызванных подбором жилья, переездом и регистрацией прав на недвижимое имущество в Росреестре, всего на общую сумму 43 400 руб.
Указанные суммы также подлежат взысканию в пользу истцов в силу выше приведенных норм закона в равных долях, то есть по 21 700 руб. в пользу каждого истца, поскольку доказаны соответствующими справками (л.д. 26, 27), в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не оспоренными стороной ответчиков.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Учитывая, что исковые требования истцов удовлетворены полностью, в пользу истца Сигаревой О.Ю., которая понесла расходы по оценке (л.д. 22 а - 25) и оплате государственной пошлины (л.д. 2), подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в размере 2 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 100 руб.
Согласно ст. 100 ГПК РФ взысканию подлежат и расходы, понесенные истцом по оплате услуг представителя. Из представленной в суд квитанции к приходному кассовому ордеру № (л.д. 61) следует, что Сигарева О.Ю. за услуги представителя оплатила 10 000 руб.
Указанную сумму суд находит соответствующей объему и характеру оказанной представителем юридической помощи (составление искового заявления, участие в беседе и одном судебном заседании), а также отвечающей требованиям разумности.
На основании изложенного, с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Сигаревой О.Ю. подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования Сигарева И.А., Сигаревой О.Ю. удовлетворить.
Определить выкупную стоимость квартиры № дома № по <адрес>, общей площадью 60,3 кв.м, с учётом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, в общем размере 1 780 000 рублей 00 копеек.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска выкупную стоимость в пользу Сигарева И.А. в размере 593 333 рубля 00 копеек, в пользу Сигаревой О.Ю. – в размере 1 186 666 рублей 00 копеек, а также расходы на переезд в размере 43 400 рублей в равных долях, по 21 700 рублей в пользу каждого из истцов.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Сигаревой О.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 100 рублей 00 копеек, по проведению оценки в размере 2 500 рублей 00 копеек, расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 рублей 00 копеек.
Прекратить право общей долевой собственности Сигарева И.А., Сигаревой О.Ю. на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение № в доме № по <адрес> после выплаты Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в их пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанных присужденных суммах.
Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанные доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 13.11.2017 г.
Судья Е.А. Табакова