19 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.
с участием помощника прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Долгалевой А.А.,
при секретаре Михайлове В.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Беловой ФИО14, Медведевой ФИО15, действующей в своих интересах и в интересах Киселевой ФИО16, Медведевой ФИО17, Киселеву ФИО18, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, УМВД России по г. Ростову-на-Дону, прокурор Ленинского района г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа, снятии с регистрационного учета, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения, по встречному иску Медведевой ФИО19 к Администрации г. Ростова-на-Дону об обеспечении жилым помещением по договору социального найма,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Ростова-на-Дону первоначально обратилась в суд с иском к Беловой ФИО20, Медведевой ФИО21, действующей в своих интересах и в интересах Киселевой ФИО22, Медведевой ФИО23, Киселеву ФИО24, об изъятии жилого помещения путем выкупа, снятии с регистрационного учета, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения. В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что Беловой В.Н. и Медведевой И.В. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит жилая комната № (на плате МУПТИ и ОН) площадью 19,5 кв.м., в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты> многоквартирного дома по адресу: <адрес> Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года № многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Согласно п. 5 указанного постановления собственникам помещений в течение <данные изъяты> со дня принятия настоящего постановления необходимо было осуществить реконструкцию многоквартирного дома. В связи с неисполнением собственниками помещений требований по реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ года № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции». Согласно пп. 1.2.8 Постановления № изъятию путем выкупа подлежит жилая комната № в квартире № расположенная в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, принадлежащая на праве общей долевой собственности Беловой В.Н. и Медведевой И.В. На основании п. 3 Постановления № Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка жилой комнаты № общей площадью 19,5 кв.м., в квартире №, расположенной на <данные изъяты> многоквартирного дома по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». ДД.ММ.ГГГГ года экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения и общего могущества многоквартирного дома с учетом доли в праве общей собственности составила 1187609,00 (один миллион сто восемьдесят семь тысяч шестьсот девять) рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, 75057,00 (семьдесят пять тысяч пятьдесят семь) рублей, а всего 1262666,00 (один миллион двести шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей. Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года № результаты оценки были согласованы. ДД.ММ.ГГГГ года ответчикам было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ними до настоящего времени не достигнуто. На основании изложенного, истец просил суд изъять путем выкупа у Беловой ФИО25 и Медведевой ФИО26 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату № (на плане МУПТИ и ОН), площадью 19,5 кв.м., в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты> многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по цене равной 1262666,00 (один миллион двести шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей. Прекратить право собственности Беловой ФИО27 и Медведевой ФИО28 объект недвижимого имущества - жилую комнату № (на плане МУПТИ и ОН), площадью 19,5 кв.м., в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты> многоквартирного дома по адресу<адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилую комнату № (на плане МУПТИ и ОН), площадью 19,5 кв.м., в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты>, многоквартирного дома по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять с регистрационного учета по месту жительства: квартира № расположенная на <данные изъяты> многоквартирного дома по адресу: <адрес> Белову ФИО29, Медведеву ФИО30, Киселева ФИО31, Киселеву ФИО32, Медведеву ФИО33 после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Выселить Белову ФИО34, Медведеву ФИО35, Киселева ФИО36, Киселеву ФИО37, Медведеву ФИО38 из жилой комнаты № (на плане МУПТИ и ОН), площадью 19,5 кв.м., в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты>, многоквартирного дома по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать Белову ФИО39 и Медведеву ФИО40 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1262666,00 (один миллион двести шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей.
Медведева И.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону с требованиями об обеспечении жилым помещением по договору социального найма. В обоснование встречного иска указала, что она и ее несовершеннолетние дети Медведева ФИО41 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Киселева ФИО42 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, стоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях с правом внеочередного предоставления жилья на основании Распоряжения главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года №. Однако жилое помещение по договору социального найма до настоящего времени им не предоставлено. Дом <адрес> был признан аварийным в ДД.ММ.ГГГГ году №. Указанный дом был внесен в список домов в рамках областной адресной программы ДД.ММ.ГГГГ года № «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства в ДД.ММ.ГГГГ года». Закон подписан губернатором Ростовской области, в паспорте и приложении к нему прописано, что в рамках данной программы собственникам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного дома, выделяется социальное жилье по социальным нормам. Комната № (на плате МУПТИ и ОН) площадью 19,5 кв.м., в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты>, многоквартирного дома по адресу<адрес> принадлежит Беловой В.Н. и Медведевой И.В. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Истец по встречному иску ссылается на то, что в данном случае нарушено гарантированное ст. 40 Конституции РФ право на жилище. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд обязать Администрацию города Ростова-на-Дону обеспечить отдельной жилой площадью в установленном законом порядке, семью Медведевой И.В. стоящую на внеочередном учете как нуждающиеся в жилых помещениях, состоящую из трех человек.
В судебное заседание явился представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Касьянова М.И., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, первоначальные исковые требования поддержала, просила первоначальные исковые требования удовлетворить, встречные требования не признала, просила в удовлетворении встречного иска отказать.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Медведева И.В. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске, просила встречные исковые требования удовлетворить.
Ответчики Белова В.Н., Киселев Н.Н. в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования не признали, просили в удовлетворении первоначального иска отказать, против удовлетворения встречных исковых требований не возражали, просили их удовлетворить.
Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону Чебанян Э.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явился, поддержал первоначальные исковые требования, просил первоначальный иск удовлетворить, встречные исковые требования не признал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель третьего лица УМВД России по г. Ростову-на-Дону, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебное заседание явилась помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Долгалева А.А., полагала первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отношении представителя третьего лица УМВД России по г. Ростову-на-Дону, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, ответчиков Медведеву И.В., Белову В.Н., Киселева Н.Н., представителя третьего лица УМВД России по г. Ростову-на-Дону, помощника прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ответчикам Беловой В.Н. и Медведевой И.В. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит жилая комната № (на плате МУПТИ и ОН) площадью 19,5 кв.м., в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., расположенной на <данные изъяты>, многоквартирного дома по адресу: <адрес>
Согласно справке МУП ЖКХ «Ленинский-2» от ДД.ММ.ГГГГ года № в спорном жилом помещении совместно с собственником Медведевой И.В. зарегистрированы Белова В.Н. (мать Медведевой И.В.); Киселев Н.Н. (муж Медведевой И.В.), Киселева С.Н. (дочь Медведевой И.В.), Медведева Д.С. (дочь Медведевой И.В.). Ответчики проживают по адресу: <адрес>
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ года дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с п. 2 указанного Постановления утвержден список граждан, являющихся нанимателями помещений муниципального жилищного фонда, подлежащих отселению, согласно приложению.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 20 и 22 Постановления от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснил, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:
а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи32ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).
При этом, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ года № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции».
Согласно пп. 1.2.8 Постановления № изъятию путем выкупа подлежит жилая комната № в квартире № расположенная в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, принадлежащая на праве общей долевой собственности Беловой В.Н. и Медведевой И.В.
Таким образом, в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятию путем выкупа подлежит комната № 3 в квартире № 5, находящаяся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
На основании п. 3 Постановления № Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.
Суду представлен Отчет ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и убытков, причиненных собственнику изъятием помещений, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения - жилой комнаты № (на плате МУПТИ и ОН) площадью 19,5 кв.м., в квартире № многоквартирного дома по адресу: <адрес> и общего имущества многоквартирного дома с учетом доли в праве общей собственности составила 1187609,00 (один миллион сто восемьдесят семь тысяч шестьсот девять) рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, 75057,00 (семьдесят пять тысяч пятьдесят семь) рублей, а всего 1262666,00 (один миллион двести шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей.
Протоколом заседания городской комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ года результаты оценки были согласованы.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснил, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ между собственником жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена исходя из рыночной стоимости жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.
При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.
Таким образом, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, и размер выкупной цены жилого помещения определяется с учетом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.
Задать вопрос юристу бесплатно
Задать вопросБесплатная горячая линия Москва и область
8 499 113 08 78Размер рыночной стоимости объекта недвижимости - жилой комнаты № (на плате МУПТИ и ОН) площадью 19,5 кв.м., в квартире №, многоквартирного дома по адресу: <адрес> и величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения в результате его изъятия, определенные на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного специалистами ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» об определении рыночной цены стоимости квартиры ответчиками не оспаривались, равно как не подвергался сомнению и сам Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный специалистами ООО «экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», в связи с чем суд считает возможным положить в основу решения данный отчет, так как данный отчет полно и объективно отражает рыночную стоимость объекта недвижимости и величину убытков, причиненных собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>
Определяя размер выкупной цены, подлежащей выплате ответчикам, суд принимает во внимание результаты Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного специалистами ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - жилой комнаты № площадью 19,5 кв.м. в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной в доме <адрес> принадлежащей на праве общей долевой собственности Медведевой И.В. и Беловой В.Н. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 1187609 рублей. Величина убытков, причиненных собственникам жилого помещения в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, составляет 75057 рублей.
Учитывая данные обстоятельства, суд считает необходимым установить выкупную цену жилой комнаты № в квартире <адрес>, на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», в размере 1262666 рублей.
В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272,статьями 282,285,293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.
В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается, и соответственно, право собственности Беловой В.Н. и Медведевой В.И. на жилое помещение подлежит прекращению, ответчики подлежат выселению из спорной квартиры, снятию с регистрационного учета по месту жительства и обязаны освободить жилое помещение.
В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «Город Ростов-на-Дону».
Разрешая встречные исковые требования Медведевой И.В. об обеспечении жилым помещением по договору социального найма, суд полагает их не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Как подтверждается материалами дела, жилая комната № площадью 19,5 кв.м. в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., расположенной в доме <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Медведевой И.В. и Беловой В.Н.
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года №, многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением Главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ года «О принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях с правом внеочередного предоставления жилья гр. Медведевой И.В.», на указанный учет приняты Медведева ФИО43 составом семьи 3 человека - она, дочь - Медведева Д.С., дочь - Киселева С.Н.
Пунктом 3 статьи2Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Из материалов дела усматривается, что в целях реализации Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ года № 600 «О мерах пор обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, развития жилищного строительства, в том числе малоэтажного жилищного строительства, и повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства Постановлением Правительства Ростовской области утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах».
Согласно указанной программе принятие решений и проведение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе за счет средств Фонда и областного бюджета и (или) местных бюджетов производятся в соответствии со ст.ст.32, 86 и ч.ч. 2, 3 ст. 89 ЖК РФ: граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в соответствии со ст. 32 ЖК РФимеют право на выплату им выкупной цены за изымаемые у них жилые помещения, либо по соглашению им может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, либо в случае их признания нуждающимися в жилых помещениях, им может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма с учетом нормы предоставления. Способ отселения определяется собственником аварийного жилого помещения.
Согласно приложению № к областной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в ДД.ММ.ГГГГ годах» многоквартирный дом <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения, расселяемых с финансовой поддержкой фонда в ДД.ММ.ГГГГ годах.
Следовательно, жилой дом, в котором находится квартира истцов, включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012 года), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп по правилам статьи32Жилищного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании истец по встречному иску Медведева И.В. настаивала на том, что поскольку на сегодняшний момент ее семья принята на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях без признания малоимущими и включена составом семьи 3 человека в список граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, то до изъятия у них принадлежащего на праве собственности жилого помещения, признанного аварийным и земельного участка, они в силу ст. 57 ЖК РФимеют право на незамедлительное предоставление в связи с нахождением в списках внеочередников, благоустроенного, изолированного жилого помещения по договору социального найма, отвечающего санитарным и техническим нормам, по социальным нормам, поскольку данное право истцов на внеочередное обеспечение жилым помещением прямо предусмотрено законом и может быть ими реализовано до изъятия принадлежащего им жилого помещения и земельного участка.
Как указал представитель Администрации г. Ростова-на-Дону, и подтвердил доказательствами, жилой дом, в котором находится квартира, принадлежащая Медведевой И.В. и Беловой В.Н., включен в Областную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в ДД.ММ.ГГГГ годах». В соответствии с программой планируемая дата переселения жильцов из дома – ДД.ММ.ГГГГ года, планируемая дата сноса ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно Постановлению Правительства Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ года № 196 «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в ДД.ММ.ГГГГ годах», программа реализуется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и (или) местных бюджетов.
Поскольку Администрацией Ростовской области проводится плановая работа по переселению граждан, проживающих в домах, включенных в перечень многоквартирных домов и реестр аварийных многоквартирных домов, в порядке, установленном адресной программой, суд принимает во внимание данное обстоятельство.
Суд также отмечает, что доказательств того, что помещение, в котором проживают истцы, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям суду не представлено, как и не представлено доказательств, что жилое помещение признано непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции, чтобы ставить вопрос об обязании Администрации обеспечить жильем истцов вне зависимости от наличия плана и срока сноса дома.
Поскольку жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, права истцов защищены, предусмотренная законом процедура предоставления жилого помещения соблюдена.
Оценивая законность требований истцов, суд исходит и из того, что в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, указано, что собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Предусмотренный законом и разъяснениями по его применению способ защиты своего права истцы не избрали, избранный истцами способ защиты права (о предоставлении истцам незамедлительно в связи с включением в список внеочередников благоустроенного, изолированного жилого помещения по договору социального найма, отвечающего санитарным и техническим нормам, по социальным нормам предоставления) не соответствует данному праву, а, соответственно, не может быть удовлетворен в судебном порядке.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким образом, исходя из анализа указанного выше законодательства, жилищные права собственника вышеназванного жилого помещения подлежат реализации в соответствии с положениями статьи32Жилищного кодекса Российской Федерации при условии соблюдения предусмотренной законом процедуры.
При отсутствии соглашения с органом местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого суд не вправе обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение. Поскольку Администрацией города Ростова-на-Дону предъявлены исковые требования об изъятии жилого помещения путем выкупа, следовательно, соглашение между органом местного самоуправления и собственниками спорного жилого помещения не достигнуто. Кроме того, сособственник Белова В.Н. в судебном заседании пояснила, что она согласна с получением возмещения в денежном эквиваленте за изымаемое помещение и не оспаривает размер определенной выкупной стоимости.
Императивная обязанность предоставить взамен аварийного другое благоустроенное жилое помещение с зачетом его стоимости в размер возмещения за изымаемое жилое помещение на органы местного самоуправления нормами жилищного законодательства не возложена.
Кроме того, семья Медведевой И.В. малоимущими в установленном порядке не признана, на учете в качестве нуждающихся не состоит, а денежные средства, предоставляемые Администрацией города Ростова-на-Дону в качестве возмещения за изымаемое жилое помещение, направлены для реализации жилищных прав собственника - приобретение равнозначного жилого помещения.
Размер возмещения за изымаемое жилое помещение Медведевой И.В. не оспаривался в судебном заседании.
Оценивая доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа, снятии с регистрационного учета, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска Медведевой И.В. к Администрации г. Ростова-на-Дону об обеспечении жилым помещением по договору социального найма.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Изъять путем выкупа у Беловой ФИО44, Медведевой ФИО45 в муниципальную собственность объект муниципального имущества – жилую комнату №, жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., в доме <адрес>, по цене выкупа равной 1262666 рублей.
Прекратить право собственности Беловой ФИО46, Медведевой ФИО47 на объект недвижимого имущества - жилую комнату №, жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.
Снять с регистрационного учета по месту жительства - жилая комната №, жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., в доме <адрес> - Белову ФИО48, Медведеву ФИО49, Киселеву ФИО50, Медведеву ФИО51, Киселева ФИО52, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.
Признать право муниципальной собственности на жилую комнату № жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., в доме <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.
Выселить Белову ФИО53, Медведеву ФИО54, Киселеву ФИО55, Медведеву ФИО56, Киселева ФИО57 из занимаемого жилого помещения - жилой комнаты № жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире №, общей площадью 224,7 кв.м., в доме <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.
Обязать собственников жилой комнаты № жилой площадью 19,5 кв.м. в квартире № общей площадью 224,7 кв.м., в доме <адрес> Белову ФИО58, Медведеву ФИО59 предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.
В удовлетворении встречных исковых требований Медведевой ФИО60 к Администрации г. Ростова-на-Дону об обеспечении жилым помещением по договору социального найма, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2017 года.
Судья