Дело N 2 – 419\2017
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
"23" марта 2017
Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:
председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,
при секретаре Пискаревой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Сизовой Е.С., Блохина Е.А. к мэрии г. Ярославля о взыскании выкупной цены стоимости долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок; по иску третьих лиц Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество;
УСТАНОВИЛ:
Сизова Е.С. и Блохин Е.А. являются сособственниками соответственно 1/8 доли и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес> г. Ярославля и 18/1200 долей и 36/1200 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок.
Заключением городской межведомственной комиссии за № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом № <адрес> г. Ярославля признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением мэра г. Ярославля за № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о расселении и сносе жилых домов, в том числе и дома № <адрес> г. Ярославля.
Постановлением мэра г. Ярославля за № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по ул. <адрес> г. Ярославля в Заволжском районе и жилых помещений.
Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 16.08.2016 первоначальный иск ДАЗО мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество удовлетворен частично.
Встречный иск Сизовой Е.С., Блохина Е.А. к мэрии г. Ярославля о признании незаконным в части постановление мэра г. Ярославля об изъятии недвижимого имущества, с погашением регистрирующей записи в ЕГРП оставлен без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 17.10.2016 решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 16.08.2016 в части разрешения иска ДАЗО мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество отменено, с принятием нового решения об оставлении иска без удовлетворения.
Сизова Е.С., Блохин Е.А. обратились в суд с иском к мэрии г. Ярославля о взыскании выкупной цены недвижимого имущества в связи со сносом аварийного жилья (л.д. 12 - 14).
В процессе рассмотрения дела суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц ДАЗО мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля.
Третьи лица ДАЗО мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля предъявили самостоятельный иск к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество.
В судебном заседании представитель истцов ФИО1 первоначальный иск поддержала. Самостоятельный иск третьих лиц не признала, т.к. считает его не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. Свои возражения сторона истца высказывала в основном по размеру выкупной цены недвижимого имущества, который считает не обоснованно заниженным.
Представитель ответчика мэрии г. Ярославля, она же представитель третьего лица ДОС мэрии г. Ярославля, - ФИО2, представитель третьего лица КУМИ мэрии г. Ярославля – ФИО3 первоначальный иск не признали, т.к. возражали против размера выкупной цены, считая ее не обоснованно завышенной. Самостоятельный иск поддержали. Требования обосновывали нормами жилищного законодательства, нормами в области оценочной деятельности.
Представитель ДАЗО мэрии г. Ярославля в судебное заседание не явился.
Суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.
Заслушав представителей сторон, представителей двух третьих лиц, специалиста ФИО4, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлены, а сторонами, третьим лицом не оспаривались, следующие факты:
- истцы Сизова Е.С. и Блохин Е.А. являются сособственниками соответственно 1/8 доли и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес> г. Ярославля и 18/1200 долей и 36/1200 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок;
- заключением городской межведомственной комиссии за № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом № <адрес> г. Ярославля признан аварийным и подлежащим сносу;
- постановлением мэра г. Ярославля за № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о расселении и сносе жилых домов, в том числе и дома № <адрес> г. Ярославля;
- постановлением мэра г. Ярославля за № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по ул. 2<адрес> г. Ярославля в Заволжском районе и жилых помещений.
В судебном заседании бесспорно установлен тот факт, что между сторонами соглашения о выкупе жилого помещения и земельного участка достигнуто не было.
При этом следует отметить, что спорный жилой дом № <адрес> является многоквартирным. В настоящее время, в том числе и в связи с выкупом, сособственниками данного дома являются город Ярославль (большая доля) и ответчики Сизова Е.С. и Блохин Е.А. (значительно меньшая доля).
В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, изложенным в подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 за № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В настоящем судебном заседании истцы обосновывали свои требования на отчете за № от 2017, составленного ЗАО «Организация1».
Согласно выше указанному отчету, выкупная цена в пользу истицы Сизовой Е.К. составила <данные изъяты> руб. = (<данные изъяты> руб. – стоимость 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру; <данные изъяты> руб. – стоимость 18/1200 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; <данные изъяты> руб. – убытки по оплате расходов на оформление сделок, на подыскание вариантов приобретения иного недвижимого имущества, на переезд); в пользу истца Блохина Е.А. составила <данные изъяты> руб. = (<данные изъяты> руб. – стоимость 1/4доли в праве общей долевой собственности на квартиру; <данные изъяты> руб. – стоимость 36/1200 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; <данные изъяты> руб. – убытки по оплате расходов на оформление сделок, на подыскание вариантов приобретения иного недвижимого имущества, на переезд).
Задать вопрос юристу бесплатно
Задать вопросБесплатная горячая линия Москва и область
8 499 113 08 78Третьи лица в подтверждение своего иска представили отчет за № от 2017, составленного ИП ФИО5.
Согласно выше указанному отчету, выкупная цена в пользу истицы Сизовой Е.К. составила <данные изъяты> руб. = (<данные изъяты> руб. – стоимость 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру; <данные изъяты> руб. – стоимость 18/1200 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; <данные изъяты> руб. – убытки по оплате расходов на оформление сделок); в пользу истца Блохина Е.А. составила <данные изъяты> руб. = (<данные изъяты> руб. – стоимость 1/4доли в праве общей долевой собственности на квартиру; <данные изъяты> руб. – стоимость 36/1200 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; <данные изъяты> руб. – убытки по оплате расходов на оформление сделок).
Проведя сравнительный анализ отчета за № от 2017, представленного истцами, и отчета за № от 2017, представленного третьими лицами, заслушав специалиста ФИО4, суд считает необходимым отнестись критически к выводам отчета № от 2017, представленного третьими лицами, по следующим основаниям:
- при определении размера убытков, не обосновано не исполнены требования положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ – не определены убытки по оплате услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости; убытки, вызванные необходимостью переезда;
- при производстве расчета размера выкупной цены по земельному участку:
* не использована рыночная информация, т.к. отчет не содержит анализа рынка земельных участков;
* противоречиво применен принцип НЭИ – «наиболее эффективное использование». В разделе 11, начале раздела 13 Отчета оценщик указала о том, что НЭИ земельного участка – «текущее использование земельного участка, т.е. для содержания и эксплуатации существующего строения» и одновременно имеются выводы о том, что НЭИ земельного участка – «снос существующего строения и новая застройка». Указанная противоречивость в изложении принципа НЭИ приводит к методическим ошибкам в расчетах стоимости выкупной цены земельного участка;
* не обоснованно использован метод выделения без наличия рынка аналогов зданий с известной площадью, расположенными на земельных участках также с известной площадью, что делает невозможным определение доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости (ЕОН);
* расчет рыночная стоимость выкупной цены произведен посредством расчета, с использованием только ряда стоимостных значений в отношении квартиры. Так, в таблице 18 расчет рыночной стоимости выкупной цены долей истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок все расчеты произведены исходя из рыночной стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб., и определении стоимости долей истцов в праве общей долевой собственности на квартиру (истица Сизова Е.С. – <данные изъяты> руб., истец Блохин Е.А. – <данные изъяты> руб.), из размера которых вычтены соразмерно долям в праве общей долевой собственности на квартиру рыночная стоимость выхода материалов, получаемых от разборки здания при сносе (истица Сизова Е.С. – <данные изъяты> руб., истец Блохин Е.А. – <данные изъяты> руб.). При этом не учтен тот факт, что размер доли истцов в праве общей долевой собственности на квартиру не идентичен размеру доле в праве общей долевой собственности на земельный участок;
* используется неподтвержденная и не достоверная информация в отношении процента застройки площадей аналогов земельного участка;
- при производстве расчета размера выкупной цены по жилому помещению:
* фактически определена рыночная стоимость доли истцов в размере стоимости выхода материалов, получаемых от разборки здания при сносе. Так в таблице 17 произведен расчет исходя из общей рыночной стоимости выхода материалов, получаемых от разборки всего жилого дома в сумме <данные изъяты> руб., где по соотношению квадратных метров по долям истцов к общему метражу дома определена доля истицы Сизовой Е.С. в сумме <данные изъяты> руб., доля истца Блохина Е.А. в сумме <данные изъяты> руб.;
* в качестве аналогов для оценки аварийного жилья оценщиком приняты пригодные к эксплуатации квартиры, две из которых расположены в новостройках 2014 и 2015 годов. При этом применяется не обоснованные размеры корректировки;
* используется неподтвержденная и не достоверная информация в отношении размера процента физического износа жилого помещения.
Оценив все обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что, представленный третьими лицами отчет за № от 2017, в нарушение требований ч. 3 ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также из того, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости выкупной цены истцов, не соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Напротив отчет за № от 2017, представленный истцами, является достоверным и полным.
Представители третьих лиц, оспаривая отчет истцов, указали, что оценщиком в качестве аналогов использованы не равнозначные по размеру и по своему месту расположения земельные участки. Кроме того, при оценке земельного участка не обоснованно использован затратный метод.
Выше указанные возражения третьих лиц по отчету истцов суд не принимает во внимание, по следующим основаниям:
- в отчете истцов аналоги земельных участков взяты в одной градостроительной зоне - Ж2, где строительство 4-8 этажных домов является основным видом разрешенного использования. При использовании метода прямого сравнения с продажей оценщиком в случае подбора аналога земельного участка с разницей в площади в другом районе города Ярославля, в обязательном порядке применялся корректирующий коэффициент. При оценке земельного участка оценщиком был применим единственно возможный, с учетом особенности земельных участков как недвижимого имущества, сравнительный метод.
Представители третьих лиц, оспаривая отчет истцов, указали, что оценщиком при производстве расчета выкупной цены по квартире использован справочник КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» 2003 года, когда имеются более свежие справочники КО-ИНВЕСТ «Жилые дома», в том числе 2016 года.
Выше указанные возражения третьих лиц по отчету истцов суд не принимает во внимание, по следующим основаниям:
- оценщиком применен справочник КО-ИНВЕСТ 2003 года, т.к. только в нем имеется справочная информация по аналогам спорному объекту.
В отчете ЗАО «Организация1» указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки. В нем имеются сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Определение рыночной стоимости жилого помещения, земельного участка проведено после исследования оцениваемых жилого помещения и земельного участка, объектов-аналогов, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учетом доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая земельный участок. Выбранные оценщиком аналоги являются корректными и обоснованными.
Сам дом и находящееся в нем жилое помещение в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не может представлять какого-либо интереса для рынка, поскольку как таковое в объективной форме жилым помещением, исходя из требований ст. 15 ЖК РФ к жилым помещениям, не является. Поэтому определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом, согласно которому рыночная цена определяется путем определения среднерыночной стоимости жилых помещений равнозначных тому, которое подлежит изъятию у истцов, как по площади (общей и жилой) так и по месту расположения многоквартирного дома в котором находится жилое помещение (в том числе учтены: экологическая обстановка в районе, близость к объектам социально-бытовой сферы, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, обеспеченность общественным транспортом), указывает на то, что выкупная цена жилого помещения в части определения рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения позволит истцам приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований ст. 37 и ст. 38 ЖК РФ, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Тем самым отчет ЗАО «Организация1» выполнен на основании анализа рынка, с учетом места расположения многоквартирного дома и оно не противоречит требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме.
При этом данные, приведенные в анализируемом отчете за № от 2017, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемой квартиры, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме, и являющихся одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.
Достаточных и допустимых доказательств того, что указанная в отчете рыночная стоимость изымаемого жилого помещения объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости в городе Ярославле ценам, третьими лицами и ответчиком, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
Иск истцов Сизовой Е.С., Блохина Е.А. к мэрии г. Ярославля о взыскании выкупной цены стоимости долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок подлежит удовлетворению в полном объеме.
Самостоятельный иск третьих лиц ДАЗО мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Иск Сизовой Е.С., Блохина Е.А. к мэрии г. Ярославля о взыскании выкупной цены стоимости долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок удовлетворить.
Иск третьих лиц Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Сизовой Е.С., Блохину Е.А. об изъятии недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращением права общей долевой собственности и последующим признанием права собственности города Ярославля на изъятое недвижимое имущество удовлетворить частично.
Изъять и прекратить право собственности Сизовой Е.С. на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, общей площадью 23,1 кв.м., кадастровый (или условный) №; на 18/1200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 200 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый (или условный) №, расположенных по адресу: <адрес>, с последующим погашением регистрационной записи в ЕГРП и исключением из реестра правообладателей и выплатой выкупной цены в пользу Сизовой Е.С. в общей сумме <данные изъяты> руб..
Изъять и прекратить право собственности Блохина Е.А. на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, общей площадью 23,1 кв.м., кадастровый (или условный) №; на 36/1200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 200 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый (или условный) №, расположенных по адресу: <адрес>, с последующим погашением регистрационной записи в ЕГРП и исключением из реестра правообладателей и выплатой выкупной цены в пользу Блохина Е.А. в общей сумме <данные изъяты> руб..
Признать право собственности города Ярославля на 3/8 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, общей площадью 23,1 кв.м., кадастровый (или условный) №; на 54/1200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 200 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый (или условный) №, расположенных по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд.
Судья Л.Л.Добровольская