Решение суда об изъятии недвижимого имущества № 2-1605/2017 ~ М-1167/2017

Изготовлено 21 июля 2017 года Дело № 2 – 1605 /2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2017 года г. Ярославль

    Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Зарубиной В.В.,

при секретаре Кругловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля к Рахманову Михаилу Владимировичу об изъятии недвижимого имущества и встречному иску Рахманова Михаила Владимировича к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департаменту организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля об изъятии недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Заключением городской межведомственной комиссии от 16.09.2010 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Ярославль, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением мэра г. Ярославля № 2454 от 21.06.2010 г. дом подлежит расселению и сносу.

Истцы обратились в суд и иском к Рахманову М.В. об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, указав, что ответчик является собственником квартиры № указанного дома. Ответчику в досудебном порядке было направлено соглашение о выкупе недвижимого имущества, соглашение ответчиком не подписано, возражений для согласования не представлено.

Ссылаясь на вышеизложенное, истцы просят изъять у ответчика путем предоставления возмещения недвижимое имущество по цене: 1 693 581 руб., в том числе: 1680 394 руб. – стоимость квартиры № № и 240/1881 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м; 13 187 руб. – размер убытков; а также прекратить право собственности ответчика на указанные объекты недвижимого имущества, признав право собственности города Ярославля.

Рахманов М.В. обратился в суд с встречным иском к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департаменту организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, просит взыскать с ответчиков при изъятии земельного участка и жилого помещения выкупную стоимость квартиры и доли в земельном участке – 2 078 160 руб.

Истец указывает, что является собственником квартиры № общей площадью 52,9 кв. м в доме № <адрес> и 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м по тому же адресу. Дом признан аварийным и подлежащим сносу. 11.01.2011 г. принято Постановление мэрии г. Ярославля № 7 «О расселении и сносе жилого дома». Рахмановым М.В. 28.12.2016 г. получен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Из данного соглашения следует, что выкупная стоимость недвижимого имущества в размере 1 693 581 руб., из них: 1 163 158 руб. - стоимость квартиры, 517 236 руб. – стоимость 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок, 13 187 руб. – размер убытков. С такой выкупной ценой истец не согласен. Согласно отчету ООО «Яр-Оценка», рыночная стоимость изымаемого имущества, принадлежащего истцу, составляет 2 078 160 руб.

В судебном заседании представитель истца Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г.Ярославля по доверенности Велитченко С.Н. заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, возражал против удовлетворения встречного иска, пояснил, что оценка изымаемого у ответчика имущества произведена в соответствии с действующим законодательством, отчет оценщика не оспорен.

Ответчик Рахманов М.В. в судебное заседание не явился, направил представителя.

Представитель Рахманова М.В. на основании доверенности Белякова Л.А. поддержала встречные исковые требования, возражала против цены выкупа, предложенной ее доверителю органами местного самоуправления, пояснила, что представленный истцами отчет об оценке недвижимого имущества не соответствует ст. 32 ЖК РФ, стоимость выкупаемого имущества является заниженной. Представленный стороной ответчика отчет о рыночной стоимости изымаемого имущества отражает более актуализированную величину спорного имущества.

Иные участники процесса о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание не явились. Представители Департамента архитектуры и земельных отношений, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя ДОС мэрии города Ярославля, представителя Беляковой Л.А., консультацию специалиста Халиулиной С.В., заключение помощника прокурора Сергеевой Е.О., которая полагала встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 3.2 п.2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2)

Пунктами 1 и 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ, установлено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Приведенные правовые нормы связывают возможность изъятия недвижимого имущества только при предоставлении правообладателю соответствующего возмещения.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Ответчик Рахманов М.В. является собственником 1-комнатной квартиры <адрес> с кадастровым номером №, площадью 52,9 кв. м и 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 37191 кв. м.

В связи с признанием дома аварийным постановлением мэра г. Ярославля № 2454 от 21.06.2010 г. «О расселении и сносе жилых домов», многоквартирный дом <адрес> подлежал расселению в срок до 2015 года.

Требование о сносе дома в соответствии с положениями ч. 11 ст. 32 ЖК РФ было направлено ответчику 25.10.2015 года заказным письмом с уведомлением, в установленный законом срок заявлений от ответчика не поступило.

В соответствии с постановлением мэрии г. Ярославля № 370 от 23.03.2016 г. земельный участок площадью 3719 кв. м из земель населенных пунктов по улице <адрес> с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом, являющийся аварийным и подлежащим сносу, изъят путем выкупа у собственников, в том числе Рахманова М.В.

Указанное решение органа местного самоуправления истцом не оспаривается, Рахманов М.В. не возражает против изъятия у него указанного имущества с выплатой ему равнозначного возмещения.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за принадлежащее Рахманову М.В. жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Органом местного самоуправления в материалы дела представлен отчет № 16-07-25 (4) по определению выкупной стоимости долей в праве собственности на изымаемый для нужд города Ярославля земельный участок площадью 3719 кв. м из земель населенных пунктов по ул. <адрес> с кадастровым номером №, а также долей в праве собственности на жилые помещения (квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном на нем, выполненный ИП Свининой Н.В. Согласно выводов оценщика ИП Свининой Н.В. выкупная стоимость принадлежащего Рахманову М.В. имущества составляет 1 693 581 руб., из них 1680 394 руб. – стоимость квартиры № и 240/1881 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м; 13 187 руб. – размер убытков.

Рахмановым М.В. представлен отчет № 155/2017 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за жилое помещение (квартиру), расположенное на земельном участке общей площадью 3719 кв. м, кадастровый номер № по адресу: <адрес> выполненный ООО «Яр-Оценка».

Отчетом ООО «Яр-Оценка» определена рыночная стоимость объекта недвижимости 2 078 160 рублей, в том числе: 614 400 руб. – стоимость квартиры №; 1 392 320 руб. – стоимость 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м; 71 440 руб. – размер убытков.

Оба представленных отчета выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, изучив и оценив представленные сторонами отчеты о стоимости изымаемого имущества, суд для определения размера возмещения за изымаемое ля муниципальных нужд недвижимое имущество принимает отчет ООО «Яр-Оценка» № 155/2017 от 21.04.2017 г., который, по мнению суда, наиболее достоверно отражает стоимость принадлежащего Рахманову М.В. недвижимого имущества.

Суд учитывает, что ООО «Яр-Оценка» для определения рыночной стоимости принадлежащей Рахманову М.В. однокомнатной квартиры был применен затратный подход, поскольку не было достаточного количества аналогов объекта для применения сравнительного подхода, включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (л.д. 44).

Для определения рыночной стоимости земельного участка применен сравнительный подход, в качестве сравнительных аналогов были использованы выставленные на продажу земельные участки, которые наиболее схожи по месту расположения, по площади, иным техническим характеристикам с объектом оценки.

Кроме того, как пояснила специалист Халиулина С.В. при определении ООО «Яр-Оценка» рыночной стоимости земельного участка в расчет брались аналоги расположенные в Фрунзенском районе города Ярославля, но производились корректировки цены на торг, на местоположение, масштаб.

Принятые к сравнению ИП Свининой Н.В. аналоги жилого помещения расположены в деревянных домах, в то же время квартира истца находится в кирпичной части дома, не смотря на то, что капитальный ремонт в доме не производился, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения не включена.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в разделе II Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29.04.2014 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения, поэтому специалистом Халиулиной С.В. обоснованно оценено состояние жилого помещения Рахманова М.В. как удовлетворительное.

Кроме того, специалистом Халиулиной С.В. в расчет убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включены помимо расходов на переезд, расходы на оплату услуг риелтора, расходы на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения жилья взамен изымаемого, что в полной мере соответствует требованиям, содержащимся в п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Вместе с тем, специалист Свинина Н.В. при определении размера убытков учла только расходы на переезд, оплату госпошлины и составления договора.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что выявленные в ходе рассмотрения дела недостатки отчета об оценки стоимости недвижимого имущества, выполненного ИП Свининой Н.В., привели к занижению стоимости принадлежащего Рахманову М.В. недвижимого имущества, поэтому указанный отчет не может быть использован для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, суд, приходя к выводу об изъятии принадлежащего Рахманову М.В. недвижимого имущества для муниципальных нужд города Ярославля, считает необходимым установить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ярославль, <адрес>, в сумме 2 078 160 рублей, в том числе: 614 400 руб. – стоимость квартиры №; 1 392 320 руб. – стоимость 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м; 71 440 руб. – размер убытков.

После выплаты Рахманову М.В. возмещения за изымаемое недвижимое имущество право собственности Рахманова М.В. на него подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности города Ярославля.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков по встречному иску в пользу Рахманова М.В. суд взыскивает в равных долях расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 20 000 руб.

В силу статьи 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Рахмановым М.В. заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении настоящего дела в размере 5 000 рублей. Указанный размер расходов на представителя суд считает разумными и справедливым, и в связи с этим удовлетворяет в заявленной сумме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ

исковые требования департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, встречные исковые требования Рахманова Михаила Владимировича удовлетворить частично.

Изъять у Рахманова Михаила Владимировича путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Ярославль, <адрес>, по цене - 2 078 160 рублей, в том числе:

614 400 руб. – стоимость квартиры №;

1 392 320 руб. – стоимость 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м;

71 440 руб. – размер убытков.

После выплаты указанного возмещения прекратить право собственности Рахманова Михаила Владимировича на квартиру № и 229/3719 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3719 кв. м, расположенные по адресу: г. Ярославль, <адрес> с признанием права собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

Взыскать с департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля в пользу Рахманова Михаила Владимировича в равных долях расходы на представителя в размере 5 000 руб., расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано всеми участниками процесса в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В.Зарубина