Решение суда о взыскании недоплаченной суммы за выкуп аварийного жилья № 2-1735/2017 ~ М-1428/2017

20 июня 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Сапач А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Н.В. к Администрации г. Ростов-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о взыскании недоплаченной суммы за выкуп аварийного жилья,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к Администрации г. Ростов-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, указав, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серия № номер № от ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года является собственником квартиры № жилой площадью 26,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> проживает в указанной квартире. Согласно Постановлению Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ года данный дом был признан аварийным и подлежащим к сносу. Постановлением администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок по <адрес>, занятый многоквартирным домом, признан аварийным и подлежит сносу, изъят для муниципальных нужд. При выкупе квартиры истцу была предложена сумма в размере 1284393 рублей за жилое помещение. Не согласившись с данной суммой, ДД.ММ.ГГГГ Мельниковым Н.В. было подано исковое заявление в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону. Данное исковое заявление было оставлено без рассмотрения, так как была достигнута договорённость о пересмотре суммы выкупа. Истцу была предложена сумма в размере 1682452 рублей. ДД.ММ.ГГГГ года истцом была направлена претензия, где было заявлено, что кроме цены за квартиру, должна быть выплачена сумма за землю в размере 1639 рублей 00 копеек и за переезд 193388 рублей 04 копеек. ДД.ММ.ГГГГ года выкупная цена в размере 1682452 рублей за строение и переезд была выплачена на реквизиты истца. Данная сумма состояла из суммы в размере 1583634 рублей за квартиру и 98818 рублей компенсация по возмещению убытков на оформление документов и переезд. Истец считает, что расчёт был произведен неправильно, так как сумма выкупа должна состоять из: стоимости квартиры, стоимости земли и суммы на переезд и дополнительные расходы. Согласно отчёту № об оценке рыночной стоимости 168/1000 земельного участка площадью 486 кв.м. стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1639500 рублей 00 копеек. Стоимость квартиры, согласно экспертному заключению (отчёту) № от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости квартиры составляет 1324000 рублей. Таким образом, сумма выкупа квартиры должна составлять 1324000 рубля + 1639500 рублей 00 копеек = 2963500 рублей. Кроме того, истцом понесены расходы на переселение: оформление документов на новое жильё через агентство недвижимости 6%, то есть 177810 рублей; транспортные расходы - 30000 рублей; регистрация членов семей по месту жительства 1000 х 7 = 7000 рублей. Итого убытки приблизительно составляют 214810 рублей. Итого размер выплаты должен составлять 2963500 рублей + 214810 рублей = 3178310 рублей. Фактически выплаченная сумма составляет 1682452 рубля. Недоплаченная выкупная стоимость составляет 1495858 рублей. Стоимость расходов по составлению отчёта по оценке в размере: 6000 рублей и 6500 рублей. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчиков в свою пользу стоимость недоплаченной суммы при выкупе аварийного жилья в размере 1495858 рублей, стоимость досудебной экспертизы по определению стоимости в размере 6000 рублей и 6500 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 15679 рублей.

Истец Мельников Н.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Об уважительных причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил.

Представитель ответчика Администрации города Ростова-на-Дону Дородницына Т.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отношении истца, представителя ответчика Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика Администрации города Ростова-на-Дону, проверив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Как следует из ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3ст. 123Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществление муниципального жилищного контроля.

На основании части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путемвыкупавсвязи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупчасти жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такоерешение, могут предъявитьвсудисковыкупежилого помещения.

В соответствии с ч. 10ст. 32ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядкемногоквартирногодома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшимрешениео признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном: доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 данного Кодекса.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем еговыкупалибо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимостиввыкупнуюценупо соглашению с собственником.

Разъясняя порядок применения ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Пленум Верховного Суда РФ в п.п. 20, 22 Постановления от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлено, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо еговыкуппо своему выбору.

Из материалов дела видно и установлено судом, что Мельников Н.В. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года являлся собственником квартиры №, общей площадью 26,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенной в доме <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года № дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года № «О признании многоквартирного дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений предписано в течение 7 месяцев со дня принятия данного постановления осуществить снос многоквартирных домов <адрес>

В связи с неисполнением требований пункта 7 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года № в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ принято Постановление Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка <адрес>, занятого многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу», в том числе в муниципальную собственность изымалось жилое помещение квартира № общей площадью 26 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве собственности Мельникову Н.В.

Согласно ч. 6ст. 32ЖК РФвыкупнаяценажилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашениевключаетвсебя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзорасудебнойпрактики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВерховногоСудаРоссийской Федерации,выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ивключаетвсебя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилувыкупнаяценажилого помещения, сроки и другие условиявыкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6статьи 32Жилищного кодекса Российской Федерации). При возникновении спораоразмеревыкупнойценырыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что между Мельниковым Н.В. и Администрацией города Ростова-на-Дону в лице заместителя Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону Дробышевой Н.А. заключено Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому вышеуказанное жилое помещение изымается у Мельникова Н.В. в муниципальную собственность с выплатой собственнику возмещения - «социальной выплаты» (п. 1.1 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года).

Согласно пп. 2.2.1 п. 2.1 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года общий размер социальной выплаты составляет 1682452 рубля.

При этом каждая страница указанного Соглашения подписана Мельниковым Н.В. собственноручно.

При определении размера социальной выплаты в нее включена рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиняемые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением других обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года подписано обеими сторонами и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области.

ДД.ММ.ГГГГ года выкупная цена за изымаемое жилое помещение в общем размере 1682452 рублей была перечислена на реквизиты истца, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, Администрацией города Ростова-на-Дону условия Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года в части перечисления собственнику размера возмещения за изымаемое помещение исполнены, что истцом не оспаривается.

Доводы истца о том, что в размер «социальной выплаты» в соответствии с условиями соглашения и нормами жилищного законодательства РФ не включена стоимость 168/1000 доли в праве собственности на земельный участок, несостоятельны и основаны на неверном толковании норм материального права, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года), поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Таким образом, с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, поскольку предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением.

Размер «социальной выплаты» по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ года №, составленного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». При определении размера возмещения оценщиком учтены вышеизложенные положения жилищного законодательства (с. 43 отчета от ДД.ММ.ГГГГ года №).

Заявляя исковые требования, Мельников Н.В. указывает, что в выкупную цену подлежит также включению стоимость принадлежащей ему 168/1000 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно представленному истцом отчету № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об оценке рыночной стоимости 168/1000 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 486 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», выполненному ООО «ЭПУ «Эксперт Права», стоимость доли земельного участка составляет 1639500 рублей.

Согласно представленному истцом отчету № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об оценке рыночной стоимости квартиры № назначение: жилое, общей площадью 26 кв.м., находящейся по адресу: <адрес> выполненному ООО «ЭПУ «Эксперт Права», рыночная стоимость квартиры округленно составляет 1324000 рубля.

С данными доводамисудне соглашается в виду отсутствия законных оснований для этого.

Из системного анализа ч. 7ст. 32, ч. 1ст. 36, ч. 2ст. 37,ст. 38ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться отдельно от жилого помещения, расположенноговмногоквартирномдоме, оно лишено самостоятельной оборотоспособности. Изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, поскольку в рыночную стоимость квартир в типичных многоквартирных жилых домах включена и стоимость площади общего имущества.

Проведя анализ предложенных сторонами расчетоввыкупнойцены,судсчитает, что отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ года №, составленный ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», является верным, поскольку расчет стоимости жилого помещения и доли в общем имуществе осуществлен в соответствии с требованиями законодательства РФ, а именно, Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оснований сомневаться в достоверности отчета оценщика ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» у суда не имеется, поскольку он представляет собой полные и последовательные исследования специалиста, имеющего соответствующее образование, необходимое для производства данного вида работ. Данный отчет достаточно мотивирован, составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в нем приведено описание проведенных исследований, мотивированы позиции о стоимости изымаемого недвижимого имущества с учетом месторасположения объекта оценки; материала стен; года постройки; условий сделки; неразрывности прав на жилое помещение в многоквартирном доме и мест общего пользования. Результаты данной оценки являются актуальными, соответствуют уровню цен на недвижимость, сложившемуся на момент рассмотрения настоящего спора.Оснований ставить под сомнение компетентность оценщика,судомне установлено.При этом данные, приведенные в анализируемом отчете, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемой квартиры, с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме, и являющихся одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

Вместе с тем, к заключениям специалиста ООО «Экспертно-правовое учреждение «Эксперт Права» № суд относится критически, поскольку доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом не является отдельным объектом права и, соответственно, оценки, и следует правовой судьбе жилого помещения.

Кроме того, специалистом ООО «Экспертно-правовое учреждение «Эксперт Права» допущена подмена понятий «рыночная стоимость доли в праве на земельный участок как идеальной категории» и «рыночная стоимость свободного от застройки земельного участка как самостоятельного объекта правоотношений», в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, которые имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», однако земельный участок по спорному адресу имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации многоквартирного дома».

В соответствии с п. 1ст. 1ГК РФ, гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенныхправ, ихсудебнойзащиты.

В силуст. 3ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод, законных интересов. Исходя из данной нормы процессуальногоправаист. 11ГК РФзащитеподлежит лишь нарушенноеправо.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а такжезлоупотреблениеправом в иных формах.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерациикаждый вправе самостоятельно выбрать способ защиты гражданских прав.

Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 19.05.2015 года № 13-КГ 15-2 выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом, избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Законодателем установлен специальный способ защиты права собственника изымаемого помещения при несогласии с проведенной оценкой - отказ от заключения соглашения с последующим определением выкупной цены при рассмотрении иска органа местного самоуправления о принудительном изъятии жилого помещения.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца не основаны на законе, при этом истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку оснований для возложения на ответчиков обязанности по доплате выкупной суммы за изымаемое жилое помещение на основании Отчетов № от ДД.ММ.ГГГГ года, № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненных ООО «ЭПУ «Эксперт Права», не имеется, так как между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года заключено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, расположенного в доме, признанном аварийным, которым согласован, в том числе, и размер социальной выплаты за изымаемое недвижимое имущество.

Суд, оценивая представленные по делу доказательства в соответствии сост. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что администрацией г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке была соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, в связи с чемисковыетребования истца являются не обоснованными.

Всоответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, еслиискудовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцуотказано.

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме,судебныерасходывозмещениюнеподлежат.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Мельникова Н.В. к Администрации г. Ростов-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о взыскании недоплаченной суммы за выкуп аварийного жилья отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2017 года.

Судья