Решение суда о выборе управляющей организации, признании недействительным договора управления № 2-1007/2017 ~ М-525/2017 судебная практика

Дело №2-1007/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 13 апреля 2017 года

Советский районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Макаровой Т.В.

при секретаре Мухатовой Ю.О.,

с участием:

представителя истца Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области Кочергиной А.О., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к Дядя ФИО18, Ступак ФИО19, ООО «Управляющая компания «ЮГ» о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственником помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации, признании недействительным договора управления,

УСТАНОВИЛ:

Истец Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась в суд с иском к Дядя Т.В., Ступак В.А., ООО «УК «ЮГ», в котором просит признать недействительными решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации ООО «УК «ЮГ» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом. Признать недействительным договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> и ООО «УК «ЮГ».

В обоснование своих исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ в Инспекцию поступили обращения собственников помещений в многоквартирном <адрес>, для проведения проверки по вопросу правомерности принятия собственниками помещений в указанном многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления. В целях проверки фактов, указанных в обращении, в том числе правомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе управляющей организации в целях заключения договора управления многоквартирным домом Инспекцией в ООО «УК «ЮГ» и у председателя общего собрания собственников помещений в МКД – Дядя Т.В. запрошены необходимые документы и сведения. В ответ на указанный запрос от ООО "УК "ЮГ" поступило сопроводительное письмо вх. № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ранее копий запрашиваемых документов; копия описи документов от ДД.ММ.ГГГГ, копия описи документов от ДД.ММ.ГГГГ, копия протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. копия уведомления, копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, копия уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в очной форме; копия реестра собственников помещений в многоквартирном <адрес>

в г.Волгограде, принявших участие в общем собрании, проведенного в очной форме, копии решений собственников помещений.

В ходе проверки в адрес собственников помещений в МКД № по <адрес> в <адрес> были направлены запросы о предоставлении сведений, подтверждающих либо опровергающих факт принятия ими участия в общем собрании собственников помещений и заключения договора управления с ООО "УК "ЮГ", что предусмотрено пунктом 1 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ.

Документов, подтверждающих соблюдение инициатором проведения общего собрания – Дядя Т.В. (собственник <адрес>) требований ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, согласно которым все собственники помещений в многоквартирном доме должны быть уведомлены в установленном порядке о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения, не представлено. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками принято решение о способе уведомления всех собственников помещений о проведении общих собраний и результатах проведения путем размещения сообщений на досках в подъездах многоквартирного дома, однако факт размещения уведомлений не подтверждается представленными документами.

В соответствии с представленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в общем собрании собственников помещений в МКД № по <адрес> в <адрес>, проведенном в очно-заочной форме, приняли участие собственники помещений, обладающие <данные изъяты> количеством голосов, что составляет <данные изъяты>. При этом общая площадь жилых и нежилых помещений согласно протоколу составляет <данные изъяты> кв.м., что не соответствует сведениям МУП ЦМБТИ, согласно которым общая площадь жилых и нежилых помещений составляет <данные изъяты> кв.м.

Данный протокол составлен председателем общего собрания Дядя Т.В. и секретарем Ступак В.А. (собственник <адрес>).

По итогам указанного собрания собственниками приняты решения, в том числе о выборе способа управления домом управляющей организацией ООО «УК «ЮГ».

Для проведения проверки были представлены <данные изъяты> решения собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, что соответствует данным, отраженным в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ, согласному которому на общем собрании приняли участие <данные изъяты> собственников. А также реестры собственников помещений в МКД № по <адрес> в <адрес>, принявших участие в общем собрании, проведенного в очной и очно-заочной форме.

В Инспекцию поступили объяснения от собственников квартир: №- ФИО4, ФИО5 (<данные изъяты> кв.м.), №- ФИО6, ФИО7, ФИО8 <данные изъяты> кв.м.), № – ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 <данные изъяты> кв.м.) № – ФИО13, ФИО14<данные изъяты> кв.м.), №- ФИО15 (<данные изъяты> кв.м.) о том, что они не принимали участие и не принимали решение на общем собрании собственников помещений в МКД 1/7 по <адрес> в <адрес> о выборе ООО «УК «ЮГ» в качестве управляющей организации, однако в реестре собственников принявших участие в данном собрании содержатся их фамилии и подписи. Таким образом, голоса вышеуказанных собственников не могут быть учтены при подсчете итогов голосования.

При пересчете голосов в общем собрании собственников помещений в МКД № по <адрес> в <адрес>, установлено, что приняли участие собственники, обладающие <данные изъяты> голосами, что составляет <данные изъяты> % голосов, исходя из размера общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> было не правомочно (не имело кворум) принимать решения по вопросам повестки дня.

По результатам данного собрания был подписан договор управления с собственниками помещений МКД № по <адрес> в <адрес>.

Вместе с тем, при оценке правомерности принятия собственниками помещений решения о выборе способа управления МКД № по <адрес> в <адрес> ООО "УК "Юг" установлены нарушения Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор".

В нарушение пункта 9 Приказа №/пр от ДД.ММ.ГГГГ заголовок к содержательной части не содержит указание на вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).

В нарушение подпунктов "а", "в" пункта 19 Приказа №/пр от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которыми, обязательными приложениями к протоколу общего собрания является: реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме; реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме, данные документы к протоколу не приложены.

В результате проведенной Инспекцией проверки установлены вышеуказанные нарушения порядка выбора управляющей организации, что в соответствии с частью 6 статьи 20 Жилищного кодекса РФ является основанием для признания недействительным решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.

По результатам данного собрания был подписан договор управления между ООО «УК «ЮГ» и собственниками помещений МКД № по <адрес> в <адрес>.

Однако, учитывая, что общее собрание собственников помещений было неправомочно принимать какие-либо решения, в том числе по выбору способа управления управляющей организацией, в связи с отсутствием кворума, договор управления заключен во исполнение ничтожного общего собрания, то есть правовые основания для заключения между собственниками помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> и ООО «УК «ЮГ» договора управления многоквартирным домом отсутствовали.

Представитель истца инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области по доверенности Кочергина А.О. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «УК «ЮГ», ответчики Дядя Т.В., Ступак В.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и своевременно, что подтверждается уведомлениями о вручении, имеющимися в материалах дела, причины неявки суду не известны, заявлений и ходатайств от них не поступило.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к обоснованному выводу, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

в соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

В силу ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что ООО «УК «ЮГ» осуществляет управление многоквартирным домом № по <адрес> <адрес>

Задать вопрос юристу бесплатно

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия Москва и область

8 499 113 08 78

в Советском районе г.Волгограда.

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УК «ЮГ» был заключен договор управления названным многоквартирным домом.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений приняты решения о выборе способа управления домом управляющей организацией ООО «УК «ЮГ», утверждении условий договора управления многоквартирным домом.

Истец просит признать недействительными решения общего собрания собственников помещений, оформленного вышеуказанным протоколом, на основании ст. 20 ч. 6 ЖК РФ.

Инициатором проведения общего собрания – Дядя Т.В. (собственник <адрес>) не соблюдены требования ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку не представлены доказательства уведомления в установленном порядке всех собственников помещений в МКД № по <адрес> о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками принято решение о способе уведомления всех собственников помещений о проведении общих собраний и результатах проведения путем размещения сообщений на досках в подъездах многоквартирного дома, однако факт размещения уведомлений не подтверждается представленными документами.

Для проведения проверки были представлены <данные изъяты> решения собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, что соответствует данным, отраженным в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ, согласному которому на общем собрании приняли участие 227 собственников. А также реестры собственников помещений в МКД № по <адрес> в <адрес>, принявших участие в общем собрании, проведенного в очной и очно-заочной форме.

В Инспекцию поступили объяснения от собственников квартир: №- ФИО4, ФИО5 (<данные изъяты> кв.м.), №- ФИО6, ФИО7, ФИО8 <данные изъяты> кв.м.), № – ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 (51,3 кв.м.) № – ФИО13, ФИО14<данные изъяты> кв.м.), №- ФИО15 (<данные изъяты> кв.м.) о том, что они не принимали участие и не принимали решение на общем собрании собственников помещений в МКД <адрес> в <адрес> о выборе ООО «УК «ЮГ» в качестве управляющей организации, однако в реестре собственников принявших участие в данном собрании содержатся их фамилии и подписи. Таким образом, голоса вышеуказанных собственников не могут быть учтены при подсчете итогов голосования.

По результатам данного собрания был подписан договор управления между ООО «УК «ЮГ» и собственниками помещений МКД <адрес> по <адрес> в <адрес>.

Таким образом, в результате контрольных мероприятий сам факт проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в очно-заочной форме, на котором были приняты решения, в том числе, по вопросам выбора способа управления домом - управление управляющей организацией, выбора ООО «УК «ЮГ» в качестве управляющей организации в целях заключения договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 ЖК РФ, заключения договора управления, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, не нашел своего подтверждения.

Вместе с тем, при оценке правомерности принятия собственниками помещений решения о выборе способа управления в <адрес> в <адрес> ООО "УК "Юг" установлены нарушения Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор".

При таких обстоятельствах, исковые требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией.

В силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены положения о признании недействительными договоров управления многоквартирным домом, к спорным жилищным отношениям подлежат применению по аналогии закона соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом(ч.2).

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ч.3).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Согласно ч. 1, ч. 2 п.4 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ч.1).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: выбор способа управления многоквартирным домом» (ч.2 п.4).

Поскольку протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации ООО «УК «ЮГ» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом признан недействительным, то договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> и ООО «УК «ЮГ» во исполнение протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к Дядя ФИО20, Ступак ФИО21, ООО «Управляющая компания «ЮГ» о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственником помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации, признании недействительным договора управления - удовлетворить.

Признать недействительным решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, о выборе управляющей организации ООО "Управляющая компания «ЮГ» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом.

Признать недействительным договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> и ООО "Управляющая компания «ЮГ».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Советский районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.В. Макарова