Решение суда о признании пунктов договора долевого участия в строительстве недействительными № 2-4672/2017 ~ М-5131/2017

Дело № 2-4672/2017

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Зинченко Ю.А.,

при секретаре Беловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 12 октября 2017 года гражданское дело по иску прокурора Кировского административного округа г. Омска в интересах ФИО1 к АО «ПИК-Западная Сибирь» о признании пунктов договора долевого участия в строительстве недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Кировского административного округа г. Омска в защиту интересов ФИО1 обратился с иском к АО «ПИК-Западная Сибирь» о признании пунктов договора долевого участия в строительстве недействительными, указав, что прокуратурой Кировского административного округа г.Омска проведена проверка соблюдения прав граждан-участников долевого строительства в деятельности АО «ПИК-Западная Сибирь». Проверкой установлено, что АО «ПИК-Западная Сибирь» является застройщиком жилого дома стр. № в мкр. Садовый в <адрес>. Строительство осуществляется с привлечением денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «ПИК-Западная Сибирь» заключен договор долевого участия в строительстве вышеназванного жилого дома №.

В результате проведенной проверки установлено, что пункты договора долевого участия в строительстве, заключенного АО «ПИК-Западная Сибирь» с ФИО1 не отвечают требованиям действующего законодательства и являются по существу ущемляющими права потребителей.

В пункте 5.1 договора долевого участия закреплено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации площадь объекта изменится по сравнению с проектной площадью более чем на два квадратных метра.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и в соответствии с п. 1.3 договора является существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а значит, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Кроме того, вопреки положениям вышеуказанной части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей три варианта действий участника долевого строительства на его выбор в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества, или иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, пункт 4.4.3 договора долевого участия, заключенного АО «ПИК-Западная Сибирь» с ФИО1 предусматривает исключительно требование безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Более того, пункт 4.5 договора долевого участия предусматривает, что участник долевого строительства не вправе совершать действия, прямо предусмотренные пунктами 2,3 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Пунктом 4.3.10 договора долевого участия предусмотрен срок, в течение которого участник долевого строительства обязан осуществить государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства, а также ответственность за неисполнение данной обязанности. При этом законодательством не определены временные рамки для обращения участника долевого строительства с заявлением в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, а также не предусмотрена возможность включения в договор условий о применении санкций за несвоевременную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.

Пунктом 8.2 договора долевого участия предусмотрены санкции для участников долевого строительства в виде оплаты неустойки в размере 0,1 % от стоимости объекта долевого строительства за каждый день просрочки в случае неисполнения участниками долевого строительства обязанностей, предусмотренных пунктами 3.9 и 6.5, вместе с тем, указанные санкции не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Более того, пункты 4.3.4 и 6.5 договора долевого участия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства по подписанию с управляющей компанией, выбранной застройщиком, договора на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта долевого участия, а также представление на общих собраниях интересов участников долевого строительства застройщиком при определении режима использования общего имущества, прямо противоречат требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Более того выбор способа управления многоквартирным домом является исключительной компетенцией общего собрания собственников многоквартирного дома, как и вопросы об использовании общего имущества собственников в силу ст. 44 ЖК РФ.

Пункт 4.3.9 договора долевого участия, возлагающий обязанность на ФИО1 по возмещению застройщику затрат по коммунальным платежам, техобслуживанию, охране с даты ввода в эксплуатацию, противоречит положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, предусматривающим возникновение обязанности участника долевого строительства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента передачи объекта участнику по передаточному акту или иному документу о передаче, а не с момента ввода дома в эксплуатацию.

Включение в договор участия в долевом строительстве указанных выше условий свидетельствует о нарушении предусмотренных действующим законодательством требований и ущемлении прав потребителя. ДД.ММ.ГГГГ по постановлениям прокуратуры округа генеральный директор АО «ПИК-западная Сибирь» ФИО4 привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, назначены наказания в виде штрафов, постановления вступили в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой округа генеральному директору АО «ПИК-западная Сибирь» ФИО4 внесено представление по вышеизложенным фактам, по результатам рассмотрения которого застройщиком сообщено, что указанные пункты исключены из типовой формы договоров долевого участия.

Однако договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с ФИО1 до настоящего времени содержит условия, ущемляющие права потребителя. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод, и законных интересов граждан в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. ФИО1 является пенсионером, в силу своего возраста не может самостоятельно защищать свои права и законные интересы в судебном порядке.

На основании изложенного, истец просил признать пункты 5.1, 4.4.3, 4.5, 4.3.4, 4.3.10, 6.5, 8.2, 4.3.9, 6.8 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между АО «ПИК-западная Сибирь» и ФИО1 недействительным. Взыскать с ответчика государственную пошлину в установленном законом порядке.

В судебном заседании помощник прокурора Кировского административного округа г. Омска ФИО5 поддержал исковые требования, по основаниям, указанным в исковом заявлении. Против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства не возражала.

Представитель ответчика АО «ПИК-западная Сибирь» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причину неявки не сообщил.

В силу ст.ст. 233-237 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено при данной явке в порядке зарочного судопроизводства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как регламентировано ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Судом установлено, что прокуратурой Кировского административного округа г.Омска проведена проверка соблюдения прав граждан-участников долевого строительства в деятельности АО «Пик-Западная Сибирь».

В ходе проведения проверки установлено, что АО «Пик-Западная Сибирь» является застройщиком жилого дома стр. № 10 в мкр. Садовый в г. Омске. Строительство осуществляется с привлечением денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска.

Согласно договору долевого участия в строительстве № между ФИО1 и АО «ПИК-Западная Сибирь» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома стр. № 10 в мкр. Садовый в г. Омске.

Как показала проверка, пункты договора долевого участия в строительстве, заключенного АО «ПИК-западная Сибирь» с ФИО1 не отвечают требованиям действующего законодательства и являются по существу ущемляющими права потребителей.

Так, в пункте 5.1 договора долевого участия закреплено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации площадь объекта изменится по сравнению с проектной площадью более чем на два квадратных метра.

Пунктом 4.3.10 договора долевого участия предусмотрен срок, в течение которого участник долевого строительства обязан осуществить государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства, а также ответственность за неисполнение данной обязанности. При этом законодательством не определены временные рамки для обращения участника долевого строительства с заявлением в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, а также не предусмотрена возможность включения в договор условий о применении санкций за несвоевременную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.

Пунктом 8.2 договора долевого участия предусмотрены санкции для участников долевого строительства в виде оплаты неустойки в размере 0,1 % от стоимости объекта долевого строительства за каждый день просрочки в случае неисполнения участниками долевого строительства обязанностей, предусмотренных пунктами 3.9 и 6.5, вместе с тем, указанные санкции не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Более того, пункты 4.3.4 и 6.5 договора долевого участия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства по подписанию с управляющей компанией, выбранной застройщиком, договора на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта долевого участия, а также представление на общих собраниях интересов участников долевого строительства застройщиком при определении режима использования общего имущества, прямо противоречат требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Более того выбор способа управления многоквартирным домом является исключительной компетенцией общего собрания собственников многоквартирного дома, как и вопросы об использовании общего имущества собственников в силу ст. 44 ЖК РФ.

Пункт 4.3.9 договора долевого участия, возлагающий обязанность на ФИО1 по возмещению застройщику затрат по коммунальным платежам, техобслуживанию, охране с даты ввода в эксплуатацию, противоречит положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, предусматривающим возникновение обязанности участника долевого строительства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента передачи объекта участнику по передаточному акту или иному документу о передаче, а не с момента ввода дома в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем прокурора округа ФИО6 генеральному директору АО «ПИК-Западная Сибирь» ФИО4 внесено представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов по вышеизложенным фактам (л.д.31-35).

Согласно ответу генерального директора АО «ПИК-Западная Сибирь» ФИО4 на представление прокурора округа, в результате рассмотрения представления были приняты меры по устранению нарушения законодательства об участии в долевом строительстве, а именно, застройщиком из типовой формы договора долевого участия исключены условия, не соответствующие законодательству о защите прав потребителей. В отношении заключенных договоров, принимаются меры по приведению их в соответствии с действующим законодательством (л.д. 36).

Согласно постановлению о возбуждении дела об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенному заместителем прокурора Кировского административного округа ФИО6, в отношении директора АО «ПИК-Западная Сибирь» ФИО4 возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (л.д.37-41).

Из постановления по делу об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного заместителем главного государственного санитарного врача по Омской области ФИО7, генеральный директор АО «ПИК-западная Сибирь» ФИО4 привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор долевого участия в строительстве жилого <адрес> условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, ему назначено наказание в виде штрафа.

В соответствии с ч.ч. 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По ч.ч.1,2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании п.1,3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

На основании ч.ч. 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 5.1 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «ПИК-Западная Сибирь» и ФИО1 закреплено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации площадь объекта изменится по сравнению с проектной площадью более чем на два квадратных метра.

Таким образом, пункт 5.1 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «ПИК-Западная Сибирь» и ФИО1, который нарушает установленные законом права потребителя, в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 ФЗ «О защите прав потребителей» является недействительным в силу его ничтожности.

Действия ответчика по изменению типовой формы договора, а также исключению указанного пункта из иных договоров, заключенных с дольщиками, суд признает несостоятельным, в связи с тем, что общая площадь объекта долевого строительства в силу п.1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и в соответствии с условиями договора долевого участия является существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а значит, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что предъявление прокурором иска о признании пунктов договора долевого участия в строительстве, обусловлено тем, что включение в договор участия в долевом строительстве, заключенный между АО «ПИК-Западная Сибирь» и ФИО1, пункта 5.1 свидетельствует о нарушении предусмотренных действующим законодательством требований и ущемлении прав потребителя.

Кроме того, суд полагает, что пункты договора 4.3.10, 8.2, 4.3.4, 6.5, 4.3.9, 6.8 с учетом вышеизложенных норм права, и установленных обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения дела, также надлежит признать недействительными, ущемляющими права ФИО1 как потребителя услуги.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования прокурора Кировского административного округа г. Омска в интересах ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 223-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Признать недействительным пункты 5.1, 4.4.3, 4.5, 4.3.4, 4.3.10, 6.5, 8.2, 4.3.9, 6.8 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между акционерным обществом «ПИК-Западная Сибирь» и ФИО1.

Взыскать с Акционерного общества «ПИК-Западная Сибирь» в доход местного бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Ответчик вправе подать в Кировский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Решение суда может быть также обжаловано сторонами в Омский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                          Ю.А. Зинченко

Решение не вступило в законную силу .