Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Кировский районный суд <адрес>
в составе председательствующего Тарасова Д.А.
при секретаре ФИО2
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 29 мая 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Витраж» о признании права собственности отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства Администрации <адрес> выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию восьмиэтажного 326-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Застройщиком многоквартирного дома являлось ООО «УКС «АСК». Управлением многоквартирного дома занимается ТСЖ «Эдельвейс». В доме имеется технический этаж, в котором размещено помещение 5П, в котором размещено оборудование теплового узла системы отопления многоквартирного дома, иные коммуникации.
В феврале 2017 года стало известно, что указанное техническое помещение, расположенное в цоколе многоквартирного дома, оформлено на юридическое лицо ЗАО «Витраж». В связи с чем, граждане – собственники квартир данного многоквартирного жилого дома рискуют остаться без коммуникаций, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Тот факт, что спорное нежилое помещение имеет технический характер, предназначено для обслуживания коммуникаций помещений жилого дома подтверждается экспертным заключением №з/596.
Просит признать отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» не нежилое помещение №П, литера А, общей площадью 151, 6 кв. м., расположенное в подвале жилого <адрес>, взыскать с ЗАО «Витраж» в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 72).
Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ЗАО «Витраж» - ФИО4, действующий на основании доверенности в судебном заседании требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №, наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Назначения помещения определено как нежилое. Наличие технического этажа или технического подполья в документах не отражено. Доступ к инженерным коммуникациям обеспечен.
Также отметил, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.
Просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «Вираж» в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежаще.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело было рассмотрено при данной явке.
Заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В соответствии с ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 289 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Исходя из положений ст. 290 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии с п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В соответствии с п.2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст. 16, п.1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее регистрации.
В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В силу выше приведенных положений п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Закона о регистрации право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации; для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
В том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на земельный участок.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме ( ч. 2).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3).
Задать вопрос юристу бесплатно
Задать вопросБесплатная горячая линия Москва и область
8 499 113 08 78По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4 ).
Исходя из приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим, передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений и поэтому не может являться условием договора участия в долевом строительств или договоров купли-продажи.
Обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения спора, являлось наличие у спорного помещения признаков, характеризующих данное помещение как общее.
Из материалов дела следует, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> (л.д. 6).
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства Администрации <адрес> выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию восьмиэтажного 326-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно договору об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЖСК «Строим будущее» и ООО «Витраж», инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству 8-этажного 326-квартирного жилого дома, строительный адрес: многоквартирные жилые дома (1-я очередь) по <адрес> административном округе <адрес>, а заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а также выполнить работы по строительству объекта собственными силами либо с привлечением третьих лиц в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации (п. 1.1).
Согласно п. 1.4. договора, по завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего исполнения инвестором обязательств по настоящему договору заказчик передает инвестору в установленном законом прядке нежилые помещения в цокольном этаже объекта общей площадью 1 108 кв.м. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Положения законодательства об инвестициях ( в частности ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности ( в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Исходя из смысла Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи(включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ( ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем нежилого подвального помещения 5П, площадью 151, 6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> является ЗАО «Витраж», запись государственной регистрации права: 55-55-01/129/013-838 от ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела экспертному заключению 1з/596 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному «Независимая потребительская экспертиза» ИП ФИО5, на основании данных, полученных в результате обследования помещения 5П цокольного этажа многоквартирного восьмиэтажного дома по адресу: <адрес>, ул. транссибирская, <адрес>, выявлено: строение многоквартирного жилого дома обеспечено инженерными системами: электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, газоснабжение, что соответствует требованиям положения п. 12 Постановления Правительства Российской Федерации №; для прокладки коммуникаций и расположения комплекса оборудования теплового узла (ТУ) системы отопления многоквартирного жилого дома, используется технический этаж с помещениями №, 3, 4, 7, 8, расположенный в цокольном этаже 5П здания; в помещениях №, 3, 4, 7, 8 цокольного этажа 5П располагается комплекс оборудования теплового узла (ТУ) системы отопления многоквартирного жилого дома. проложены инженерные коммуникации – система холодного и горячего водоснабжения, система канализации, проложены силовые электрокабеля и имеются шахты вентиляции, имеется приямок выпуска внутренней канализации, до первого сетевого смотрового колодца. Имеется доступ обслуживающей организации к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены, что соответствует требованиям положения п. 10.6 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». Инженерные системы здания многоквартирного жилого дома, на уровне цокольного этажа, находятся в исправном состоянии.
Также из представленного экспертного заключения следует, что выход из цокольного этажа 5П осуществляется через приямок непосредственно наружу и является эвакуационным выходом (л.д. 37).
Данное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, подготовлено компетентным специалистом, выводы эксперта мотивированы надлежащим образом.
О назначении повторной или дополнительной экспертизы стороны не ходатайствовали.
Таким образом, установлено, что спорное помещение не предназначалось для самостоятельного использования, расположено в техническом подполье МКД.
Спорное помещение и не могло быть предназначено для самостоятельного использования в силу действующих санитарных норм и правил, поскольку установлено, что не имеет входа, изолированного от жилой части здания, расположенного в техническом подполе. Согласно положениям СНиП 31-012003 «Здания жилые многоквартирные», п. 3.5 Сан ПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные правила и нормативы» помещения общественного значения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. В силу положений п.2.7 приложения Б СНиП 31-01-2003 спорное помещение является неотъемлемой частью дома, его конструктивным элементом - подвалом и местом, где в соответствии с техническими условиями могут быть расположены технические коммуникации, а также иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения.
Доказательств, подтверждающих, что спорное помещение не учтено при подсчете площади мест общего пользования, расположенного в техническом подполье, суду также не представлено.
Государственная регистрация права собственности за ответчиком на спорное помещение, расположенное на техническом этаже. Сама по себе не свидетельствует о необоснованности исковых требований.
Относительно заявления представителя ответчика о пропуске срока исковой давности суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что пунктом 2 ст. 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.
С учетом того, что возникшие между сторонами правоотношения, регулируемые нормами законодательства, носят длящийся характер, следовательно, оснований для применения исковой давности в рассматриваемом споре у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, следовательно, требования истца о признании отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилое помещение №П, литера А, общей площадью 151,6 кв. м., расположенное в подвале жилого <адрес> подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 12, 167, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Признать отсутствующим право собственности ЗАО «Витраж» на нежилое помещение №П, литера А, общей площадью 151,6 кв. м., расположенное в подвале жилого <адрес>.
Взыскать с ЗАО «Витраж» в пользу ФИО1 300 рублей судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес>, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Д.А. Тарасов
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.