Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства № 2-633/2017 ~ М-262/2017

Дело № 2-633/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2017 года                                 город Омск

Октябрьский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Бондаренко Е.В., при секретаре Карагусовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карпенко А.П. к ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Карпенко А.П. обратился с иском к ответчику ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЖСК «Центральный-1» заключен договор приема взноса и обеспечения офисным помещением №. По условиям договора ЖСК «Центральный-1» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Пунктом 2.1 договора установлено, что объектом паевого взноса является офис № общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м, расположенный в цокольном этаже в строительных осях № <данные изъяты> этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>. Согласно п. 3.3. договора, после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию ЖСК «Центральный-1»передает в собственность пайщику помещение с выполненными по проекту разводками инженерных коммуникаций без оборудования, оштукатуренными стенами, пластиковыми окнами и балконными блоками, пескобетонной стяжкой пола. Пунктом 6.4 договора установлен срок передачи пайщику объекта паевого взноса – ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1 договора, стоимость объекта паевого взноса определена в размере <данные изъяты> рублей. Карпенко А.П. обязательства по оплате паевого взноса исполнил в полном объеме. Согласно п. 7.1, 7.2 договора, передача объекта паевого взноса производится по передаточному акту в течение 2-х календарных месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. До настоящего времени помещение Карпенко А.П. не передано. Согласно сообщения ЖСК «Центральный-1» разрешение на строительство многоквартирного дома в установленном законом порядке не получено. Поскольку истцом все обязательства по договору приема паевого взноса исполнены в полном объеме, Карпенко А.П. просит признать за собой право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости: офис № 7, общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м., расположенный в цокольном этаже в строительных осях № <данные изъяты> этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>.

В судебном заседании истец Карпенко А.П., доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме.

Представитель Карпенко А.П. по доверенности Наймаер В.В. полагал заявленные Карпенко А.П. исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснил, что оснований для прекращения производства по делу в связи с подведомственностью спора Арбитражному суду Омской области не имеется, заявленное требование рассматривается судом общей юрисдикции. Также указал, что Карпенко А.П. в Арбитражный суд Омской области заявлены требования к ООО «ССК «Металлургмаркет» о включении требования о передачи жилого помещения в реестр требований кредиторов. Надлежащим ответчиков по настоящему иску считает ЖСК «Центральный-1», поскольку непосредственно с ним Карпенко А.П. заключен договор приема паевого взноса.

Представитель ответчика ЖСК «Центральный-1» участия при рассмотрении дела не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Мунша В.В. по доверенности Мунш Е.А. полагала необходимым отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований на том основании, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является ООО «ССК «Металлургмаркет», как застройщик многоквартирного дома, а все заявленные к ООО «ССК «Металлургмаркет» требования должны быть рассмотрены в деле о банкротстве. Также пояснила, что многоэтажный жилой дом, в котором находится нежилое помещение, на которое истец просит признать право собственности, построен без соответствующего разрешения, на не отведенном для этих целей земельном участке

Представитель третьего лица Стыкук А.В. по доверенности Дейненко Ю.Е. возражала об удовлетворении заявленных исковых требований.

Привлеченные в качестве третьих лиц Шама М.В., Стыкук К.В., представитель ОАО «Центр Ипотечного Финансирования – Доступное жилье» участия при рассмотрении дела не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, принимавших участие при рассмотрении дела, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирною дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями ч. ч. 1, 2, 3 ст. 8 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из положений ст. ст. 421 и 431 ГК РФ следует, что граждане свободны в заключении договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судебным разбирательством, ДД.ММ.ГГГГ между Карпенко А.П. и ЖСК «Центральный-1» заключен договор приема паевого взноса и обеспечения офисным помещением, согласно условиям которого ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 договора).

Объектом паевого взноса в соответствии с п. 2.1 договора является офис № общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м, расположенный в цокольном этаже в строительных осях № <данные изъяты> этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>.

Согласно п. 3.3 договора приема паевого взноса, после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию ЖСК передает в собственность пайщику помещение с выполненными по проекту разводками инженерных коммуникаций без оборудования, ошукатуренными стенами, пластиковыми оконными и балконными блоками, пескобетонной стяжкой пола.

В обязанности пайщика в соответствии с п. 4.1 договора входит обязанность внести ЖСК денежные средства в объеме и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость одного квадратного метра общей площади офисного помещения устанавливается для пайщика в размере <данные изъяты> рублей, ориентировочный общий объем паевого взноса (до обмеров Омским центром ТИЗ) составляет <данные изъяты> рублей (п. 5.1 договора). Срок уплаты денежных средств, указанных в п. 5.1 договора установлен в сумме <данные изъяты> рублей в момент подписания настоящего договора и <данные изъяты> рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 Договора).

Согласно п. 5.3 договора приема паевого взноса, датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств ООО «ССК «Металлургмаркет».

Срок сдачи пайщику объекта паевого взноса установлен по окончании 3 ДД.ММ.ГГГГ (п. 6.4 договора).

Как следует из квитанций к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ССК «Металлургмаркет» принята от Карпенко А.П. оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в виде паевого взноса за офисное помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., в суммах <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, соответственно.

Согласно справке ЖСК «Центральный -1» от ДД.ММ.ГГГГ, по договору приема паевого взноса и обеспечения офисным помещением № от ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос в сумме <данные изъяты> рублей за офисное помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в цокольном этаже в осях А№ <данные изъяты> этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>, уплачен Карпенко А.П. в полном объеме в соответствии с условиями договора.

Карпенко А.П. в адрес ЖСК «Центральный-1» направлено заявление (без номера и даты) о включении его в члены пайщиков ЖСК.

На основании выписки из решения правления ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, Карпенко А.П. принят в члены – пайщики ответчика, за Карпенко А.П. закреплен пай в виде офисного помещения № общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м., расположенное в цокольном этаже в подъезде № <данные изъяты> этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящимся на участке в границах улиц <адрес>, уплачен Карпенко А.П. в полном объеме в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела также следует, что для целей строительства жилых домов, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно условиям которого ЖСК «Центральный-1» обязался передать ООО «ССК «Металлургмаркет» денежные средства для осуществления строительства жилого дома в Октябрьском административном округе г. Омска в границах улиц <адрес>, а ООО «ССК «Металлургмаркет» приняло на себя обязательство использовать переданные средства в соответствии с условиями договора с последующей передачей в собственность ЖСК «Центральный-1» жилых помещений.

Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мунш В.В.

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ применены к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» правила § 7 «Банкротство застройщика» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Указанное определение постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

С учетом правовых позиций, изложенных Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 22 августа 2016 года, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2017 года, ЖСК «Центральный-1» свои цели практически не выполнял, застройщиком дома фактически являлось ООО «ССК «Металлургмаркет», о чем свидетельствует договор об инвестиционной деятельности, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «ССК «Металлургмаркет» от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд квалифицирует возникшие между сторонами правоотношения, как отношения по участию Карпенко А.П. в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО «ССК «Металлургмаркет», поскольку содержание совершенной истцом сделки характеризуется признаками договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Заключенный с ЖСК «Центральный» договор на прием паевого взноса, фактически устанавливал и регулировал отношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве, поскольку содержание фактически заключенной истцом сделки соответствует понятию договора об участии в долевом строительстве.

Так, в договоре приема паевого взноса объектом такого взноса является нежилое помещение в многоэтажном доме со строительным номером №, строящемся на участке в границах, совпадающих с данными, указанными в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. По договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло общество. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО «ССК «Металлургмаркет», который использовал их в дальнейшем для возведения объектов недвижимости. Участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК «Металлургмаркет» через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения ООО «ССК «Металлургмаркет», как надлежащего ответчика по предъявленным в рамках настоящего дела исковым требованиям.

Сторона истца настаивала на исковых требованиях именно к ЖСК «Центральный-1», поскольку именно с ЖСК «Центральный-1» ДД.ММ.ГГГГ Карпенко А.П. заключил договор приема паевого взноса, при том, что ДД.ММ.ГГГГ Карпенко А.П. обратился в Арбитражный суд Омской области с требованием о включении требований о передачи жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет», что следует из определения Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ от оставлении требований Карпенко А.П. без движения, не оспаривалось самим Карпенко А.П., его представителем в судебном заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе Карпенко А.П. в удовлетворении заявленных исковых требований к ЖСК «Центральный-1», как к ненадлежащему ответчику по настоящему делу.

Дополнительно суд полагает возможным отметить следующее.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области утверждено заключение № государственной экспертизы откорректированной проектной документации объекта капитального строительства «Жилой квартал по <адрес>», четвертым этапом строительство которого является строительство <данные изъяты> секции жилого дома № в осях <данные изъяты>) (<данные изъяты> подъезд состоит из <данные изъяты> этажей (<данные изъяты> жилых этажей, <данные изъяты> этаж – нежилые помещения, <данные изъяты> квартиры), <данные изъяты> подъезд – из <данные изъяты> этажей (<данные изъяты> жилых этажей, <данные изъяты> этаж – нежилые помещения, <данные изъяты> квартир) (всего <данные изъяты> квартиры).

Строительство многоквартирного дома <данные изъяты> осуществляется без разрешения на строительство, что следует из решения Октябрьского районного суда города Омска от 13 июня 2012 года, согласно которому на ООО «ССК «Металлургмаркет» возложена обязанность получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со строительным адресом № в жилом квартале в границах улиц <адрес>; постановления по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, согласно которому директор ООО «ССК «Металлургмаркет» привлечена к административной ответственности по ч. <данные изъяты> Кодекса РФ об административных правонарушениях к штрафу в сумме <данные изъяты> рублей ввиду того, что строительство жилого дома №) в жилом квартале <адрес> осуществляется без получения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешения на строительство; сообщением Департамента строительства Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство 1-й очереди многоквартирного дома со строительным номером №) не выдавалось, основной проблемой, препятствующей застройщику ООО «ССК «Металлургмаркет» получению разрешения на строительство жилого дома является отсутствие у застройщика в полном объеме правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса; материалами проверки представленными по запросу суда прокуратурой Октябрьского АО г. Омска.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство. Строительство осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка,

В соответствии со ст. ст. 8, 55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

Однако, как установлено судом, разрешение на строительство ООО «ССК «Металлургмаркет» получено не было, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

До ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения), не могут быть выделены в натуре (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»).

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Судом установлено, что строительство жилого дома осуществляется без соответствующего разрешения, его строительство не завершено. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось, государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено.

В связи с вышеизложенным, требования истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, суд оставляет без удовлетворения.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости по договору страхования.

Из материалов дела следует, что стоимость спорного имущества составляет <данные изъяты> рублей.

Госпошлина, подлежащая уплате в соответствии с пп. 1. п. 1 ст. 333.19 НК РФ составляет – <данные изъяты> рублей.

Определением Октябрьского районного суда города Омска от 30 января 2017 года Карпенко А.П. на основании ст. 90 ГПК РФ предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Карпенко А.П. отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с чем, на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей подлежит взысканию с Карпенко А.П. в доход местного бюджета города Омска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Исковые требования Карпенко А.П. к ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Карпенко А.П. государственную пошлину в доход местного бюджета города Омска в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья      Е.В. Бондаренко

Мотивированное решение будет изготовлено 24 марта 2017 года.

Апелляционным определением судебной коллегией Омского областного суда решение оставлено без изменения.