Решение суда о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 02-3521/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2016 года г.Москва

Лефортовский районный суд г.Москвы в составе:

председательствующего судьи Федюниной С.В., при секретаре Немировской Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3521/2016 по иску ЗАО "Премьер" к Котляру А. Я. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обязании ТСЖ "Родник" опубликовать информацию, с самостоятельными требованиями ООО "Институт Новых Технологий Строительства" на предмет спора,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Премьер" обратилось в суд с иском к Котляру А.Я. - председателю правления ТСЖ "Родник", инициировавшему общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, о признании недействительными решения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ по п. 3 и п. 4 повестки дня, содержащимся в протоколе № Общего собрания, которыми приняты решения:

- утвердить включение в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества с отнесением их к площадям, не входящим в общую площадь здания, согласно перечню (приложение 1); определить, что оплата расходов на содержание общего имущества собственников помещений (по обязательным платежам и взносам) по данному имуществу площадям, помещениям, конструкциям и т.п., указанным в приложении 1) распределяется пропорционально для каждого собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося или не являющегося членом ТСЖ "Родник", в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома;

- утвердить включение в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2-9 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, с отнесением их к площадям (помещениям, конструкциям и т.п.), входящим в общую площадь здания, согласно перечню (Приложение 2). Определить, что оплата расходов на содержание общего имущества собственников помещений (по обязательным платежам и взносам) по данному имуществу (площадям, помещениям, конструкциям и т.п., указанным в Приложении 1), распределяется между пользователями данного имущества, пропорционально размеру приведенной площади помещения в данном имуществе, используемой каждым пользователем, на основании Договора на содержание, техническое обслуживание и пользование коммунальными услугами, заключенного между Управляющей компанией (ТСЖ «Родник») многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, и пользователем данного имущества. Определить, что приведенной площадью считается площадь, используемая собственником или пользователем имущества, указанного в Приложении 2, множенная на коэффициент, рассчитанный из суммы всех используемых собственниками или пользователями площадей, указанных в Приложении 2, к общей пощади помещений, указанных в Приложении 2;

- обязать ТСЖ «Родник» опубликовать на официальном сайте ТСЖ «Родник» информацию о признании недействительным оспариваемого решения.

В обоснование требований истец указал, что ЗАО «Премьер» является собственником квартир №, 27, 48, 58, 149, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес> обладает 414,9 голосами на общем собрании собственников помещений Дома. По инициативе Председателя правления ТСЖ «Родник» Котляра А. Я. было проведено общее собрание собственников помещений в Доме. Указанное собрание было проведено в форме заочного голосования. Решения, принятые собранием и оспариваемые истцом отражены в Протоколе № общего собрания собственников от 15.03.2015г. По итогам проведения общего собрания собственников помещений в Доме был определен состав общего имущества. Среди помещений, указанных в составе общего имущества, кроме прочих, перечислены помещения: этаж П, комнаты 2, 11, 13, 14, 16, 19, 23, 24, 25, 26, 7, 28, 29, 30, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 128, 129, 130, 131, 132, общей площадью 81 кв.м., машиноместа № общей площадью 1418 кв.м.. Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка или нравственности (пункт 4 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п.1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Между тем, указывает истец, Решения по третьему и четвертому вопросам повестки дня противоречат основам правопорядка и нарушают права истца, т.к. указанными решениями на ЗАО «Премьер» и других собственников помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность по содержанию имущества, которое не входит и не может входить в состав общего имущества дома, поскольку принадлежит ООО «ИНТС». ООО «ИНТС» являлось застройщиком дома на основании Разрешения на строительство от 20.02.2007г. №RU77167000-000154, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2009г. №RU77167000-002351, выданному ООО «ИНТС» Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, дом введен в эксплуатацию. Помещения являлись предметом Инвестиционного контракта от 24.03.2004г. №ДЖП.04.ЮВАО.00593, заключенного между Правительством Москвы и ООО «ИНТС» (вред. Дополнительного соглашения №1 от 02.08.2006г. (далее - «Инвестиционный контракт»), на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями в 1-м этаже и подземным гаражом-стоянкой на 95 м/м по адресу: г. Москва, р-н Нижегородский, квартал 80, Хохловский ручей. Инвестиционным контрактом было предусмотрено распределение площадей в нежилых помещениях Дома после его ввода в эксплуатацию между ООО «ИНТС» и Правительством Москвы. Между тем после ввода Дома в эксплуатацию сторонами Инвестиционного контракта не был подписан акт о реализации инвестиционного проекта, которым были бы распределены нежилые помещения в доме. Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ООО «ИНТС» о выделе своей доли в доме и признании права собственности на выделенные помещения. Решением Арбитражного суда г.Москвы от 22.05.2013г. по делу №А40-149717/12-105-1404, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013г. и Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.11.2013г., Правительству Москвы было отказано в удовлетворении вышеуказанных исковых требований. Таким образом, ООО «ИНТС» как застройщик дома является единственным законным владельцем указанных нежилых помещений. Согласно вступившему в законную силу Решению Лефортовского районного суда города Москвы от 10.10.2014г. (прилагается) у ООО «ИНТС» имеются правовые основания для использования помещений подземного гаража-стоянки. Учитывая вышеизложенное, помещения включены в состав общего имущества незаконно. Кроме того, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (п.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»). В данном случае Помещения, а в особенности, машиноместа, не предназначены для обслуживания других помещений в Доме, а являются самостоятельными объектами. Таким образом, Решение общего собрания собственников помещений в доме было принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации. Протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 15.03.2015г. с приложениями к нему был опубликован на официальном сайте ТСЖ «Родник». В соответствии с пунктом 2 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, если решение собрания опубликовано, сообщение о признании судом решения собрания недействительным должно быть опубликовано на основании решения суда в том же издании за счет лица, на которое в соответствии с процессуальным законодательством возлагаются судебные расходы. Также сообщаем, что на общем собрании собственников помещений в Доме Истец голосовал против включения Помещений в состав общего имущества собственников помещений в Доме.

ООО "Институт Новых Технологий Строительства", привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица заявило самостоятельные требования на предмет спора, указав, что между Правительством Москвы и ООО «ИНТС» был заключен Инвестиционный контракт от 24.03.2004г. №ДЖП.04.ЮВАО.00593 (далее - «Контракт»), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями в 1-м этаже и подземным гаражом-стоянкой на 95 м/м по адресу: <адрес>, р-н Нижегородский, квартал 80, Хохловский ручей (в настоящее время объект имеет адрес: <адрес> - далее «Дом»). Контрактом было предусмотрено распределение между ООО «ИНТС» и Правительством Москвы площадей в нежилых помещениях Дома после его ввода в эксплуатацию в собственность ООО «ИНТС» - доля общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта - 60 %; в собственность Правительства Москвы: доля общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта - 40 %; доля площади в подземном гараже-стоянке, совмещенном с защитным сооружением ГО и ЧС-100%. доля общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с «темами жизнеобеспечения жилой части объекта - 40 %; доля площади в подземном гараже-стоянке, совмещенном с защитным сооружением ГО и ЧС-100 %. В связи с тем, что Акт о реализации Контракта не подписан и право собственности на помещения не зарегистрированы, то после окончания строительства и до 31 декабря 2014 г. помещения подземного паркинга находились во владении и пользовании ООО «ИНТС». Поскольку ООО «ИНТС» являлось застройщиком Дома на основании Разрешения на строительство от 20.02.2007г. №RU77167000-000154, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2009г. №RU77167000-002351, выданному ООО «ИНТС» Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, Дом введен в эксплуатацию. Помещения входили в предмет Инвестиционного контракта от 24.03.2004г. №ДЖП.04.ЮВАО.00593, заключенного между Правительством Москвы и ООО «ИНТС» (в ред. Дополнительного соглашения №1 от 02.08.2006г. (далее - «Инвестиционный контракт»), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями в 1-м этаже и подземным гаражом-стоянкой на 95 м/м по адресу: г. Москва, р-н Нижегородский, квартал 80, Хохловский ручей. Инвестиционным контрактом было предусмотрено распределение между ООО ИНТС и Правительством Москвы площадей в нежилых помещениях Дома после его ввода в эксплуатацию. Между тем после ввода Дома в эксплуатацию сторонами Инвестиционного контракта не был подписан акт о реализации инвестиционного проекта, которым были бы распределены нежилые помещения в Доме. Решением Абритражного суда города Москвы, оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного суда г.Москвы от 22.05.2013г. и Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от Ш.2013г., иск Правительства Москвы к ООО ИНТС о выделе своей доли в Доме и признании права собственности на выделенные помещения оставлен без удовлетворения. Таким образом, ООО ИНТС как застройщик Дома является единственным законным владельцем указанных нежилых помещений. Учитывая вышеизложенное, помещения включены в состав общего имущества незаконно. Помещения, а в особенности, машиноместа, не предназначены для обслуживания других помещений в Доме, а являются самостоятельными объектами. Решение общего собрания собственников помещений в Доме было принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца - по доверенности Денисов М.В. исковые требования поддержал.

Ответчик Котляр А.Я. в судебное заседание явился, иск не признал по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица ООО «Институт Новых Технологий Строительства» - по доверенности Дмитриева Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица ТСЖ «Родник» - по доверенности Яремчук В.И. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо – Правительство г.Москвы в судебное заседание не явилось, извещен о надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.

Выслушав явившихся участников, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части, при этом исходит из следующего:

Как следует из материалов дела и текстов состоявшихся судебных постановлений, в ходе реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту № ДЖП.04.ЮВАО.00593 от 24.03.2004г. по строительству жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: Москва, <адрес> (строительный адрес: <адрес>), объект введен в эксплуатацию согласно разрешению Мосгорстройнадзора 02.10.2009г. № RU77167000-002351.

ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 24.03.2004 № ДЖП.04.ЮВАО.00593 (реестровый №) в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № в части строительства встроено-пристроенных нежилых помещений, подземного гаража-стоянки жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) (л.д.73-89-т.3), согласно которому в соответствии с условиями Контракта (п.3.1) нежилые помещения, исключая площади помещений, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), площадью 733,7 кв.м. подлежат распределению сторонами в соотношении: 40% в собственность администрации, что соответствует 293,48 кв.м., 60 % в собственность Инвестору строительства и привлеченных им соинвесторов, что соответствует 440,22 кв.м..

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами 3-го лица ООО «ИНТС» о том, что оспариваемыми решениями ТСЖ «Родник» нарушены его права.

Как следует из протокола № Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Москва, <адрес>, общее сообщение созвано по инициативе Председателя правления ТСЖ «Родник» Котляра А.Я.. Общее собрание проводится в форме заочного голосования. Кворум имеется (52,41 % от общего числа голосов собственником помещений). Собрание признано правомочным. Повестка дня приведена в протоколе.

По третьему вопросу повестки дня - определение состава общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и п. 2-9 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, с отнесением их к площадям (помещениям, конструкциям и т.п.), не входящим в общую площадь здания, согласно перечню (Приложение 1) – кворум имеется, «за» - 78,07% голосов, «против» 16,28 % голосов, «воздержался» 5,65 % голосов, решение принято: - утвердить включение в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества с отнесением их к площадям, не входящим в общую площадь здания, согласно перечню (приложение 1); определить, что оплата расходов на содержание общего имущества собственников помещений (по обязательным платежам и взносам) по данному имуществу площадям, помещениям, конструкциям и т.п., указанным в приложении 1) распределяется пропорционально для каждого собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося или не являющегося членом ТСЖ "Родник", в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

По четвертому вопросу повестки дня – определение состава общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и п. Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, с отнесением их к площадям (помещениям, конструкциям и т.п.), входящим в общую площадь здания (без учета балконов и лоджий, согласно перечню – приложение 2) – кворум имеется, «за» - 74,7 % голосов, «против» 19,65 % голосов, «воздержался» 5,65 % голосов, решение принято: - утвердить включение в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2-9 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, с отнесением их к площадям (помещениям, конструкциям и т.п.), входящим в общую площадь здания, согласно перечню (Приложение 2). Определить, что оплата расходов на содержание общего имущества собственников помещений (по обязательным платежам и взносам) по данному имуществу (площадям, помещениям, конструкциям и т.п., указанным в Приложении 1), распределяется между пользователями данного имущества, пропорционально размеру приведенной площади помещения в данном имуществе, используемой каждым пользователем, на основании Договора на содержание, техническое обслуживание и пользование коммунальными услугами, заключенного между Управляющей компанией (ТСЖ «Родник») многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, и пользователем данного имущества. Определить, что приведенной площадью считается площадь, используемая собственником или пользователем имущества, указанного в Приложении 2, множенная на коэффициент, рассчитанный из суммы всех используемых собственниками или пользователями площадей, указанных в Приложении 2, к общей пощади помещений, указанных в Приложении 2.

Между тем, согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч.1). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.5).

При этом, в силу положений ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт лишь в отношении общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели.

Ответчиком представлены Акт экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.266-321-т.2), заключение эксперта (л.д.11-64-т.3), которые не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку их них не следует и не может следовать, что указанные в оспариваемом решении ТСЖ нежилые помещения не является самостоятельными объектами. Кроме того, суд учитывает, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза проведена без учета пояснений истца и застройщика, эксперту не были представлены все необходимые документы.

Доводы ответчика и представителя ТСЖ «Родник», указанные в письменных возражениях на иск, о том, что Котляр А.Я. является ненадлежащим ответчиком, что Котляр А.Я. и ТСЖ «Родник» не нарушали прав истца, суд находит несостоятельными, поскольку Общее собрание не является юридическим лицом, Котляр А.Я. инициатор собрания, решение общего собрания нарушает права собственников и застройщика, к которым и относятся истец и третье лицо с самостоятельными требованиями ООО «Институт Новых Технологий Строительства».

Таким образом, учитывая, что означенные в оспариваемом решении ТСЖ нежилые помещения (приложение 1 и приложение 2) не обладают признаками, приведенными в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, являются самостоятельными объектами, правовых оснований для включения в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанных нежилых помещений, утверждения включения их в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, определении оплаты расходов на содержание общего имущества собственников помещений с учетом включения указанных нежилых помещений, не имелось. А потому решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по 3 и 4 вопросу повестки дня следует признать недействительными. Оснований для удовлетворения остальной части требований – об обязании ТСЖ «Родник » опубликовать на официальном сайте ТСЖ «Родник» информацию о признании недействительным оспариваемого решения нет, поскольку ТСЖ «Родник» привлечено к участию в деле в качестве 3-го лица, на ответчика – председателя Котляра А.Я. такая обязанность не может быть возложена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по 3 и 4 вопросу повестки дня, в удовлетворении остальной части требований - отказать.

Апелляционная жалоба, представление могут быть поданы в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Лефортовский районный суд города Москвы.

Судья С.В.Федюнина