Дело №2-2436/17 <.....>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2017 года
Орджоникидзевский районный суд г.Перми в составе:
судьи Фроловой О.В.,
при секретаре Поповой А.С.,
с участием истца Нигаматзяновой Р.М., представителя истца Нигаматзяновой Н.Г., по устному ходатайству, представителей ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» Смирновой И.Б., на основании доверенности от 01.06.2017 года, Ландовской М.В., на основании приказа от 03.06.2016 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нигаматзяновой Р. М. к ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальные услуги» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
Нигаматзянова Р.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальные услуги» о признании недействительным договора управления <.....> от 01.04.2015 года.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что договор управления многоквартирным домом от 01.04.2015 года №... представлен на рассмотрение 11.11.2015 года, 22.11.2015 года в адрес истца направлена претензия с протоколом разногласий, получен ответ. Со стороны отвечтика не был урегулирован вопрос по существенным условиям договора и нарушениям лицензионных требований. В договоре содержатся лишь общие фразы, отсутствует конкретизация состава общего имущества МКД. Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома нуждается в специальном описании в договоре. В период действия договора 1 год и 3 месяца (до 31.03.2015 года) со стороны ответчика не были предприняты меры по определению состава МКД, по определению состояния общего имущества МКД. Ответчик со стороны МРТ ПК по контролю в сфере ЖКХ был привлечен в 2015 году к административной ответственности. Ответчиком не был осуществлен допуск общедомового прибора учета по электричеству, не осуществлен допуск в эксплуатацию на в 2014 году, ни в 2015 году. В приложении 1 договора не утвержден размер финансирования, приложение 1 не соответствует минимальному перечню работ и услуг по надлежащему содержанию общего имущества, в частности не указаны перечень работ, сроки и размер финансирования по надлежащему содержанию несущих конструкций, перечень работ, сроки и размер финансирования по надлежащему содержанию оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (в приложении только общие фразы и минимум работ). Раздел 3 содержит работы по содержанию земельного участка в надлежащем состоянии в холодный период: механизированная и ручная уборка. В приложении договора указана только ручная уборка, а механизированная предъявляется собственникам в качестве работ по текущему ремонту. Также раздел 3 содержит работы по содержанию земельного участка в теплый период, в частности, уборка и выкашивание газона, уборка – комплекс работ, а вывоз мусора после субботника предъявляется собственникам также в качестве работ по текущему ремонту. В договоре управления не предусмотрена возможность создания резервов для финансирования ремонтных и непредвиденных неотложных работ за счет целевых средств, которые ответчик получает от собственников. Не указан порядок учета и расходования целевых средств на текущий ремонт, что дает ответчику возможность для растраты средств собственников и не дает возможности собственникам осуществлять контроль данных средств. В договоре управления нет упоминания о том, что УК предоставляет ряд коммунальных ресурсов, что дает возможность уйти от ответственности за несвоевременное или ненадлежащее качество поставки коммунального ресурса. О границах балансовой принадлежности УК, в пределах которых УК отвечает за поставку коммунального ресурса, в договоре содержатся общие фразы. Обязанности УК, изложенные в договоре, относятся к обслуживанию, а не к управлению МКД. Права и обязанности изложены некорректно и не по существу договора. Приложение 2 договора противоречит стандарту раскрытия информации – лицензионному требованию и форме раскрытия информации. Ответчик обязан раскрыть информацию в соответствии с требованиями закона и это должно быть самым главным существенным условием договора. На сайте о финансово-хозяйственной деятельности в сфере управления никаких сведений нет ни по одному МКД. За 3,5 года обслуживания и управления ответчиком многоквартирный дом по ул.<АДРЕС> постепенно приводится к аварийному состоянию. Ответчик дает искаженные данные об аварийном состоянии дома в администрацию района с целью получения паспорта готовности к отопительному сезону. Лицензионными требованиями обязанность по урегулированию внутридомовых тепловых сетей возложена на УК. По дому идет «перетоп», собственники отключают чугунные радиаторы и при этом производят оплату в РСО сверх норматива на 30%. В 2007 году проведен капитальный ремонт, однако существуют протечки крыши со стороны подъездов ввиду того, что в течение 3,5 лет не убирается снег по периметру с отступом 1м. от края, образуются крупные сосульки, которые сбиваются кольями. Пешеходная дорожка, которой 4 года, за все время обслуживания ответчиком стала избита кольями в результате ручной уборки от наледи.
Истец Нигаматзянова Р.М. и ее представитель по устному ходатайству самовольно покинули судебное заседание, не дав пояснения по иску. Суду представлены дополнительные разъяснения по иску.
Представители ответчика ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальные услуги» в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласились, указав, что оснований для признания договора управления недействительным не имеется, договор заключен на основании решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, которое никем не оспорено. Иная УК после момента собрания собственниками не избиралась, УК исправно исполняет все свои функции. Истцом, которая перестала оплачивать коммунальные услуги, нарушен срок исковой давности.
Суд, выслушав пояснения представителей ответчиков, исследовав представленные в дело письменные доказательства, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
Как установлено в судебном заседании, 01.04.2015 года на основании протокола общего собрания собственников жилых помещений от 08.04.2015 года между ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» и собственниками жилых помещений в многоквартирном жоме по ул.<АДРЕС> <АДРЕС> заключен договор №... управления многоквартирным домом (л.д. 7-15). Договор заключен с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также выполнение иных видов деятельности, направленных на достижение целей управления МКД. В соответствии с условиями договора управляющая компания обязалась за плату в рамках заказных работ и фактически полученных средств осуществлять управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по ул.<АДРЕС>, обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, бюджет расходов и доходов указаны в приложении к договору управления (л.д. 16-18).
Суду представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <АДРЕС>, ул.<АДРЕС>, проведенного 08.04.2015 года в форме заочного голосования, согласно которому результатами голосования с 01.04.2015 года изменен способ управления домом с непосредственного управления на управляющую компанию ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги». Также результатами голосования решено хранить прямую оплату за коммунальные услуги напрямую с поставщиками РСО.
Дом по ул.<АДРЕС> входит в реестр лицензий Пермского края, содержащий сведения о данном многоквартирном доме, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат.
ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» является юридическим лицом, зарегистрирован 18.03.2013 года.
Истец Нигаматзянова Р.М. обратилась в ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» с претензией от 22.11.2015 года (л.д. 21-22), представив протокол разногласий к договору управления многоквартирным домом от 01.04.2015 года №... (л.д. 23-24).
ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» претензия рассмотрена, дан ответ от 23.11.2015 года (л.д. 25).
Истец Нигаматзянова Р.М. является собственником ? доли в праве собственности двухкомнатной квартиры по адресу: <АДРЕС> (л.д. 26).
Постановлением №... от 04.03.2015 года ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ «Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», назначен штраф, который выплачен УК 02.09.2015 года.
Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
На основании ч. 2 указанной статьи, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
Задать вопрос юристу бесплатно
Задать вопросБесплатная горячая линия Москва и область
8 499 113 08 783) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст. 162 ЖК РФ).
Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 08.04.2015 года следует, что решением собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <АДРЕС>, выбран способ управления домом управляющей компанией ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги». В последующем вопрос об отказе от услуг ответчика ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» по управлению жилым домом собственниками жилых помещений не разрешался и по существу не рассматривался. Указанное в протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома решение о выборе ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» никем не оспаривалось.
Согласно ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что ответчиком допущены нарушения условия договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Такой вопрос собственниками помещений дома не разрешался.
Положения ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ установлены не могут быть изменены соглашением сторон или проигнорированы ими при согласовании условий договора управления многоквартирным домом. Сведения, предусмотренные в п.п.1-4 указанной части, в обязательном порядке должны быть указаны в договоре, так как они являются существенными условиями договора управления.
Все существенные условия оговорены в оспариваемом договоре управления многоквартирного дома.
В условия договора включено описание общего имущества, которое может основываться на технической (в том числе проектной) документации, а также составляться в произвольной форме, согласованной сторонами договора. Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N491. Оспариваемый договор соответствует указанным требованиям.
Сторонами договора согласован перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Договором определена его цена, установлен порядок определения размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (платы за жилое помещение), а также порядок и сроки внесения такой платы. Собственниками решено, что оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение) производится непосредственно в РСО.
Оспариваемым истцом договором управления предусмотрено условие о порядке осуществления собственниками помещений контроля за выполнением обязательств управляющей организацией, срок действия договора.
Таким образом, оснований для признания договора №Ч-74/2 управления многоквартирным домом по ул.<АДРЕС>, заключенным 01.04.2015 года между ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» и собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по ул.<АДРЕС>, <АДРЕС> не имеется. Договор заключен в соответствии с действующим решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме, услуги в рамках договора оказываются со стороны ответчика надлежащим образом, договор исполняется в течение длительного времени, иных доказательств суду не представлено. Сведений о признании решения общего собрания недействительным либо о его отмене в дело не представлено.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
Жилищным кодексом РФ срок для обращения в суд с иском о признании договора управления домом недействительным не определен, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) необходимо применять положения ч. 6 ст. 46 данного Кодекса.
Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований этого Кодекса, в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
На основании изложенного шестимесячный срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании договора управления многоквартирным домом недействительным подлежит исчислению с того момента, когда собственник узнал или должен был узнать о данном договоре.
О факте заключения договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» истцу должно было быть известно с момента проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома 08.04.2015 года. Также судом установлено, что в связи с несогласием с условиями договора истец Нигаматзянова Р.М. обращалась в ООО «УК «Жилищно-коммунальные услуги» с претензией от 22.11.2015 года. С исковыми требованиями о признании договора управления многоквартирным домом истец обратилась в суд 22.08.2017 года. В связи с чем суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности, ходатайство о признании причин пропуска срока уважительными истцом не заявлено.
В случае несогласия с начислением платы за коммунальные услуги, истец вправе разрешить данный спор в ином судебном порядке. Данные возражения не являются основанием для признания договора управления недействительным.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Нигаматзяновой Р. М. к ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальные услуги» о признании договора №Ч-74/2 управления многоквартирным домом от 01.04.2015 года недействительным – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд г.Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: <.....>
Решение в окончательной форме изготовлено 18.09.2017года
<.....>
<.....>