Решение суда о признании недействительным договора найма жилого помещения № 2-3201/2017

Дело № 2-3201/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Омск                                 26 июля 2017 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретаре Салей М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный педагогический университет» к Лосев С.В., Лосева С.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Лосева Е.С., Лопез Лопез С.М., о признании недействительным договора найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» обратилось в Куйбышевский районный суд <адрес> с исковыми требованиями о признании недействительным договора найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» и Лосева С.А. был заключен договор № о найме жилого помещения. Согласно п.1. указанного договора наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в наем жилое помещение- <адрес> во владение и пользование на платной основе в связи с работой. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены ее семьи: муж – Лосев С.В., дочери – Лосева Е.С., Лопез С.М.О. Договор заключен сроком на 20 лет и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Помещение, предоставленное ответчику принадлежит к специализированному жилому фонду и является помещением общежития. Договор был заключен в нарушение действующего законодательства и не соответствует форме договора найма, являющегося приложением № к положению об общежитиях, где указано, что договор найма заключается на период работы с даты заключения не более чем на 5 лет, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (до 2 месяцев) не влечет изменение их прав и обязанностей по договору, отсутствие нанимателя без изменения прав и обязанностей определено в 7 месяцев. Согласно п. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Просил признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» и Лосева С.А. недействительным, как сделку, нарушающую требования закона.

Представитель ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» НАВ, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Пояснил, что помещение является общежитием, и договор должен быть заключен соответствующий.

Ответчик Лосева С.А. и ее представитель по устному ходатайству СМА в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, где указали, что фактически жилой дом, расположенный по адрес: <адрес> является обыкновенным многоквартирным жилым домом, состоящим из благоустроенных квартир, заселенных семьями. Квартира, предоставленная Лосева С.А. отвечает признакам квартиры, а не общежития. Дом не отвечает требованиям, предъявляемым к общежитиям в связи с отсутствием пропускного режима, вахты, обслуживающего персонала, мебели, а также по причине отсутствия необходимых для проживания в общежитии граждан предметов, таких как постельных принадлежностей, пропусков для доступа в жилой дом. Все квартиры в доме расположены в надземных этажах. В каждую имеется изолированный вход с лестничной клетки, туалетное и жилые помещения. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности, указано, что объектом права является многоквартирный жилой дом. В техническом паспорте объекта указан состав квартир дома, общая площадь квартир дома. Помещения совместного пользования в здании отсутствуют. Практически половина квартир находится в пользовании посторонних лиц. Форма договора, предусмотренная Приложением № к Положению о Студенческом городке № от ДД.ММ.ГГГГ относится к жилым помещениям в общежитии, а спорный договор заключен на служебное жилое помещение. Положения ЖК РФ, касающиеся жилых помещений в общежитиях, Положение о Студенческом городке № от ДД.ММ.ГГГГ, положение об общежитиях ОмГПУ № от ДД.ММ.ГГГГ к возникшим правоотношениям применяться не могут. Заявлением о предоставлении специализированного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик просил предоставить жилое помещение виде квартиры в связи с тяжелым финансовым положением, отсутствием собственного жилья и наличием двух несовершеннолетних детей, которое было согласовано истцом ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не указывала срок договора найма, инициатива заключения договора на данных условиях исходила от самого истца. ДД.ММ.ГГГГ Общественная первичная профсоюзная организация работников ФГБОУ ВО «ОмГПУ» письмом № согласовала предоставление Лосева С.А. жилого помещения в виде квартиры на длительный период – 20 лет в связи с тяжелым материальным положением, отсутствием жилья и наличием двух несовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на служебное жилое помещение в виде квартиры, а не на жилое помещение в общежитии. Положение об общежитиях Ом ГПУ № было принято ДД.ММ.ГГГГ, и на момент заключения договора найма №.1120.16 г. не действовало. На момент заключения договора найма действовало положение о Студенческом городке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.2.7 которого, договор найма жилого помещения заключается на период трудовых отношений или период обучения в ОмГПУ члена студенческой семьи или, в исключительных случаях, на иной срок. Трудовой договор с Лосева С.А. заключен на неопределенный срок, что свидетельствует об отсутствии оснований для установления какого-либо конкретного срока найма жилого помещения. В типовой форме договора найма не установлены ограничения по сроку, на который он может быть заключен. В чем выражено нарушение прав истца заключением договора найма на срок 20лет не указано. Прекращение трудовых отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения согласно норм Жилищного Кодекса РФ и ГК РФ. Довод истца о регистрации в жилом помещении, как основание для признания договора недействительным, является несостоятельным. Регистрация по месту жительства гражданина является обязательной, к документам, позволяющим зарегистрироваться по месту жительства, относит договоры найма жилого помещения. Истцом не представлено надлежащих доказательств нарушения его прав и охраняемых законом интересов, не представлено доказательств, подтверждающих, что договор найма нарушает требования закона или иного правового акта.

Дополнительно пояснили, что была представлена квартира по договору найма специализированного жилого помещения, это не общежитие, трудовой договор бессрочный. На момент заселения был составлен акт, квартира была в неудовлетворительном состоянии, в ремонт квартиры было вложено более <данные изъяты>, поэтому и был предложен столь длительный срок проживания.

Ответчик Лосев С.В. в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не известил.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом (общежитие) по адресу: <адрес>, находится в оперативном управлении ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом <адрес> (с полномочиями территориального органа Мингосимущества РФ) «О закреплении государственного имущества на праве оперативного управления» №-РК от ДД.ММ.ГГГГ Договор о передаче имущества в оперативное управление, с приложением №, №-Д от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного трудового договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» и Лосева С.А. следует, что последняя принята в организацию на работу в качестве заместителя начальника отдела международного сотрудничества с испытательным сроком 3 месяца, дата начала работы – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.4. указанного трудового договора, трудовой договор заключен с работником на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФГБОУ ВПО «ОмГПУ» (наймодатель) и Лосева С.А. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения №, в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в наем жилое помещение – <адрес>, общей площадью 58,4 кв.м. в <адрес> в <адрес> (п.1). Жилое помещение предоставляется в связи с работой (п.2). Договор заключается сроком на 20 лет и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Квартира передана для использования в целях постоянного проживания.

Согласно разделу VII технического паспорта на многоквартирный жилой дом (общежитие) № по <адрес> литера А, распределение площади квартир жилого здания с учетом архитектурно-планировочных особенностей в общежитиях количество жилых квартир -26, комнат – 62.

Кассационным определением Омского областного суда № от ДД.ММ.ГГГГ по иску ГОУ ВПО «ОмГПУ» к БВА и другим об истребовании из чужого незаконного владения путем выселения из занимаемых жилых помещений – квартир в реконструированном общежитии для малосемейных по адрес: <адрес>, подтвержден статус общежития.

Таким образом, переданная ответчику квартира расположена в общежитии и является жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

В связи с чем, доводы стороны ответчика об обратном не основаны на нормах права и противоречат фактическим обстоятельствам, установленным судом.

Произведенный ответчиком ремонт жилого помещения статус жилого помещения не меняет.

Доводы стороны ответчика о том, что заключение бессрочного трудового договора позволяет не ограничивать срок действия договора найма жилого помещения основаны на неправильном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся жилые помещения в общежитиях.

Согласно части 1 статьи 94 Жилищного кодекса РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Статьей 100 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Согласно части 2 статьи 105 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с п.1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 92), предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94), предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц с последующим заключением в письменной форме договора найма специализированного жилого помещения, договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения (ч. 2 ст. 105, ч. 1 ст. 99).

На момент заключения спорного договора действовало Положение о Студенческом городке ОмГПУ от 24.09.2015 в п.2.6 которого прописано, что договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или период обучения в ОмГПУ члена студенческой семьи или, в исключительных случаях, на иной срок (для граждан, не являющихся ни сотрудниками, ни обучающимися ОмГПУ). Прекращение трудовых отношений, обучения в ОмГПУ члена семьи или истечение установленного срока проживания является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Таким образом, иной срок мог быть предусмотрен лишь для граждан, не являющихся ни сотрудниками, ни обучающимися ОмГПУ, что не относится к данному случаю и доводы стороны ответчика в этой части подлежат отклонению.

При таком положении, заключенный договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Омский государственный педагогический университет» и Лосева С.А. в части указания на заключение договора сроком на 20 лет и периода действия до ДД.ММ.ГГГГ включительно, в части указания на использование в целях постоянного проживания не соответствует вышеназванным нормам права.

В договоре должно быть указано о передаче квартиры для использования в целях временного проживания, на период трудовых отношений.

В остальной части названный договор требований правовых актов не нарушает.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать недействительным договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Омский государственный педагогический университет» и Лосева С.А., о передаче в наем <адрес> общей площадью 58,4 кв.м. в доме по адресу: <адрес> части указания на заключение договора сроком на 20 лет и периода действия до ДД.ММ.ГГГГ включительно, в части указания на использование в целях постоянного проживания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья                                         М.Н. Овчаренко