Решение суда о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки № 2-2539/2017 ~ М-2424/2017

2-2539/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2017 года г. Омск, ул. 9-я Линия, д.232

Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Глазковой Т.Г., при секретаре судебного заседания Цайер А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евтиховой НН к Ахметовой АН, Акционерному обществу «Банк ЖилФинанс» о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском, в обоснование которого указала, что истцу Евтиховой НН на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 45,50 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, которая выбыла из ее собственности в пользу Ахметовой АН и обременена ипотекой на основании недействительных (ничтожных) сделок, совершенных при следующих обстоятельствах.

Сделка 1 (купля-продажа квартиры).

29.09.2016 между Евтиховой Н.Н. (продавец) и Ахметовой А.Н. (покупатель) был подписан договор купли-продажи указанной выше квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора купли продажи (п.1.4) стоимость квартиры составила 2 200 000,00 рублей, оплата квартиры осуществлялась частично за счет собственных средств покупателя, и частично за счет кредитных денежных средств, полученных покупателем у акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № от 29.09.2016 (п. 2.1 договора купли-продажи). 1 225 000,00 рублей покупатель обязался передать продавцу за счет собственных средств, а 975 000,00 рублей за счет кредитных денежных средств, при этом кредитные денежные средства должны быть перечислены со счета покупателя № на счет продавца №, открытые в АО «Банк ЖилФинанс».

Передача квартиры должна произойти в день подписания договора купли-продажи (п. 4.1.2 договора купли-продажи).

Между теми же сторонами 29.09.2016 был подписан акт приема-передачи квартиры. Переход права на квартиру был зарегистрирован в установленном порядке.

Сделка 2 (залог квартиры).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи оплата квартиры в части должна быть осуществлена за счет кредитных денежных средств, полученных покупателем у акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № от 29.09.2016.

Кредит был предоставлен покупателю в размере 975 000,00 рублей на 182 месяца, в отношении квартиры возник залог (ипотека) в силу закона в обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по кредитному договору (п. 2.3 договора купли-продажи), а права кредитора на получение исполнение денежного обязательства и право залога удостоверяются закладной.

Сделка 3 (поручительство).

Также 29.09.2016 между АО «Банк ЖилФинанс» (кредитор) и Евтиховой НН (поручитель) был заключен договор поручительства №, согласно условиям которого поручитель принял на себя обязательства отвечать перед кредитором за исполнение Ахметовой АН своих обязательств из указанного выше кредитного договора.

К договору поручительства 29.09.2016 было заключено дополнительное соглашение, которым договор поручительства был дополнен п. 4.3 о том, что договор прекращает свое действие в момент перехода права собственности на квартиру к покупателю и регистрации ипотеки в пользу кредитора.

То есть, продавец квартиры поручился за исполнение покупателем обязательств по кредитному договору до момента регистрации ипотеки на квартиру.

Сделки по отчуждению квартиры и по обременению ее залогом являются недействительными исходя из следующего.

1. Сделка купли-продажи в действительности сторонами не исполнялась и они не намеревались этого делать, у истца не было предпосылок для отчуждения квартиры, поскольку она является для него единственным жильем.

Покупатель после совершения спорной сделки в течение длительного периода времени (более 8 месяцев) не проявлял себя в качестве собственника и не реализовывал его полномочия, в частности, у него нет ключей от квартиры и он не требовал их передачи, также не требовал он выселения истца из спорной квартиры и снятия с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц, не осуществлял расходов по содержанию квартиры и так далее.

Как до совершения спорной сделки, так и после ее совершения в квартире как проживала, так и продолжает проживать Евтихова Н.Н. Она же продолжает нести расходы по содержанию квартиры и уплате коммунальных платежей, а также совершает иные действия, которые должен совершать собственник имущества.

Помимо истца право проживания в квартире имеется у ее сына - РО, который наряду с истцом зарегистрирован в спорной квартире. Однако после совершения сделки ни он, ни истец с регистрационного учета не снимались, ответчик подобных требований также не предъявлял.

Истец просит признать недействительной сделки: договор от 29.09.2016 купли-продажи квартиры общей площадью 45,50 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (купля-продажа) с условием об ипотеке в силу закона (ипотека), заключенный в городе Омске между Евтиховой НН и Ахметовой АН.

Применить последствия недействительности указанной сделки в виде признания регистрационных записей в ЕГРН о регистрации перехода права к Ахметовой АН на эту квартиру и о регистрации обременения (ипотеки) в пользу АО «ФИО4 ЖилФинанс» недействительными, а также обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности квартиры общей площадью 45,50 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> за Евтиховой НН.

В судебном заседании истец Евтихова Н.Н. и её представитель по устному ходатайству Евтихов Р.О. поддержали исковые требования. Пояснили, что Евтихова Н.Н. стала жертвой мошеннических действий – она взяла кредитные денежные средства под очень высокие проценты, потом те же кредиторы неоднократно перекредитовывали Евтихову Н.Н. под ещё большие проценты, в итоге предложили оформить сделку купли-продажи квартиры, чтобы фактически таким образом оформить кредит на необходимую для погашения предыдущих долгов сумму, а Евтихова Н.Н. впоследствии должна была гасить ипотечный кредит, по окончании срока которого Ахметова А.Н. переписала бы квартиру на имя Евтиховой Н.Н.

Ответчик Ахметова А.Н. в судебном заседании не участвовала, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Интересы представляет представитель Куандыков С.К., который в судебном заседании фактически признал исковые требования, пояснил, что Ахметова А.Н. в силу сложного финансового положения согласилась выступить покупателем в указанной сделке купли-продажи квартиры, за что ей была выплачена сумма 30 000,00 рублей. Оговаривалось, что оплачивать ежемесячные платежи по кредиту будет Евтихова Н.Н., после погашения кредита Ахметова А.Н. перепишет квартиру на имя Евтиховой Н.Н.

Представитель ответчика – АО «Банк Жилищного Финансирования» в судебном заседании не участвовал, извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. При подготовке к рассмотрению дела представитель банка представил для приобщения к материалам дела документы из кредитного досье - отчет об оценке, доказывающий фактическое произведение осмотра квартиры оценщиком (имеются фотографии внутреннего интерьера), представленные истцом доказательства своей дееспособности – справки от нарколога и психиатра, удостоверение стрелка с разрешением на ношение огнестрельного и газового оружия, расходный кассовый ордер, согласно которому Евтихова Н.Н. лично сняла в банке перечисленные на её счет 975 000,00 рублей.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Страхового публичного акционерного общества «РЕСО-Гарантия», по доверенности Лычковская Г.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что между страховой компанией и Ахметовой А.Н. заключен договор страхования от 29.09.2016, согласно пункту 3.3 которого утрата страхователем недвижимого имущества в результате прекращения права собственности, в том числе по основаниям статей 168, 169, 171-179 ГК РФ, является страховым случаем.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав представленные сторонами и добытые по инициативе суда доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Истцу Евтиховой Н.Н. на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 45,50 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

29.09.2016 между Евтиховой Н.Н. (продавец) и Ахметовой А.Н. (покупатель) был подписан договор купли-продажи указанной выше квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передал в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора купли продажи (п.1.4) стоимость квартиры составила 2 200 000,00 рублей, оплата квартиры осуществлялась частично за счет собственных средств покупателя, и частично за счет кредитных денежных средств, полученных покупателем у акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № от 29.09.2016 (п. 2.1 договора купли-продажи). 1 225 000,00 рублей покупатель обязался передать продавцу за счет собственных средств, а 975 000,00 рублей за счет кредитных денежных средств, при этом кредитные денежные средства должны быть перечислены со счета покупателя № на счет продавца №, открытые в АО «Банк ЖилФинанс».

Передача квартиры должна произойти в день подписания договора купли-продажи (п. 4.1.2 договора купли-продажи).

Между теми же сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи квартиры. Переход права на квартиру был зарегистрирован в установленном порядке.Согласно п. 2.1 договора купли-продажи оплата квартиры в части должна быть осуществлена за счет кредитных денежных средств, полученных покупателем у акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» по кредитному договору № от 29.09.2016.

Также 29.09.2016 между АО «Банк ЖилФинанс» (кредитор) и Евтиховой НН (поручитель) был заключен договор поручительства № согласно условиям которого поручитель принял на себя обязательства отвечать перед кредитором за исполнение Ахметовой АН своих обязательств из указанного выше кредитного договора.

К договору поручительства 29.09.2016 было заключено дополнительное соглашение, которым договор поручительства был дополнен п. 4.3 о том, что договор прекращает свое действие в момент перехода права собственности на квартиру к покупателю и регистрации ипотеки в пользу кредитора.

Кредит был предоставлен покупателю в размере 975 000,00 рублей на 182 месяца, в отношении квартиры возник залог (ипотека) в силу закона в обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по кредитному договору (п. 2.3 договора купли-продажи), а права кредитора на получение исполнение денежного обязательства и право залога удостоверяются закладной.

Банк предоставил копию платежного поручения № от 29.09.2016, согласно которому плательщик Ахметова А.Н. перечислила на счет Евтиховой Н.Н. денежные средства в размере 975 000,00 рублей в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи от 29.09.2016. Также банк представил копию расходного кассового ордера № от 29.09.2016, согласно которому Евтихова Н.Н. лично получила в кассе наличные денежные средства в размере 975 000,00 рублей.

Истец Евтихова Н.Н. обратилась в суд с иском о признании мнимой сделки купли-продажи квартиры, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания регистрационных записей в ЕГРН о регистрации перехода права к Ахметовой АН на указанную квартиру и о регистрации обременения (ипотеки) в пользу АО «Банк ЖилФинанс» недействительными, а также обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности квартиры общей площадью 45,50 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> за Евтиховой НН, обосновывая требования тем, что покупатель в течение 8 месяцев не предъявляет требования о передаче квартиры, а истец и её сын остаются быть прописанными в указанной квартире, истец продолжает проживать в квартире и оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из положений изложенной статьи следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.

В рассматриваемом случае истец намеревалась распорядиться принадлежащей ей на праве собственности квартирой, чтобы погасить свои заемные и кредитные обязательства посредством получения кредитных денежных средств в банковской организации. С этой целью истец предоставила доступ в квартиру оценщику, выполнявшему по заданию Ахметовой А.Н. оценку залогового имущества. С этой же целью истец собрала и представила банку документы о своей дееспособности – справки от психиатра и нарколога, удостоверение стрелка с правом ношения огнестрельного оружия, выписку ЕГРП, согласно которой накануне заключения договора купли-продажи обременение в отношении квартиры зарегистрировано не было.

По утверждению истца, её денежными средствами осуществлялось последующее гашение ежемесячных кредитных платежей, а полученными кредитными денежными средствами были погашены предыдущие долги истца перед третьими лицами.

Ненадлежащее исполнение сторонами условий договора о выселении предыдущего собственника и о вселении нового собственника квартиры не является безусловным основанием для признания сделки мнимой.

При этом ответчиком Ахметовой А.Н. предпринимались мероприятия к выселению зарегистрированных в квартире граждан. Так, 26.05.2017 Ахметова А.Н. подала в Октябрьский районный суд г. Омска исковое заявление к Евтиховой Н.Н. и Евтихову Р.О. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении. Определением от 26.07.2017 исковое заявление было оставлено без рассмотрения вследствие двукратной неявки сторон.

Доказательств оказания на истца постороннего воздействия суду не представлено. Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, датированным июнем 2017 года, установлено, что лицо (НН!), на которое указывает истец, в полном объеме предоставляло Евтиховой Н.Н. в заем денежные средства. По ипотечному кредиту средства, переданные покупателем квартиры, также были переданы и получены Евтиховой Н.Н. в полном объеме.

В подтверждение нуждаемости в денежных средствах истец представила справки, согласно которым у Евтиховой Н.Н. имеется кредит от 28.04.2012 (кредитная организация не установлена), размер задолженности по которому составляет на 18.09.2017 66 536,37 руб., кредит от 29.10.2015 в АО КБ «Пойдём!», просроченная задолженность по которому составляет 82 397,20 руб. по состоянию на 31.08.2017, кредит в АО КБ «Пойдём!» от 29.09.2016 (дата заключения сделки купли-продажи квартиры), просроченная задолженность по которому составляет 61 604,49 руб. по состоянию на 31.08.2017. Однако суд считает, что данные доказательства не могут служить свидетельством мнимости сделки, поскольку как раз подтверждают намерение истца создать соответствующие сделке правовые последствия в виде получения денежных средств для погашения имевшихся задолженностей.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В определении о принятии искового заявления к производству суд разъяснил истцу обязанность доказать отсутствие факта злоупотребления своими гражданскими правами в процедуре получения ответчиком кредитных денежных средств. Для применения последствий недействительности ничтожной сделки истцу предложено внести в депозит нотариуса предоставленные банком денежные средства, полученные истцом. Соответствующих доказательств не представлено. Денежные средства в депозит не внесены.

В сложившихся правоотношениях сторон усматриваются признаки притворной сделки – когда истец, которой в силу возраста очевидно не мог быть представлен кредит на крупную сумму, фактически в лице ответчика Ахметовой А.Н. выступила в роли заемщика по кредитному договору и залогодателя по договору залога недвижимого имущества. Однако никто из сторон с иском о признании сделки заключенной на иных условиях не обратился, хотя данное обстоятельство ставилось судом на обсуждение сторон.

При этом, обсуждая применение последствий недействительности ничтожной сделки, стороны ссылаются на то обстоятельство, что заемщиком Ахметовой А.Н. заключен договор страхования от 29.09.2016, согласно пункту 3.3 которого утрата страхователем недвижимого имущества в результате прекращения права собственности, в том числе по основаниям статей 168, 169, 171-179 ГК РФ, является страховым случаем. Истец и ответчик полагают, что убытки банка будут погашены за счет средств страховой компании.

Однако представитель страховой компании указывает, что признание сделки недействительной по мотиву её мнимости не является страховым случаем, таким образом удовлетворение требования истца (которая в целях погашения своих многочисленных имущественных обязательств пришла к выводу о необходимости заключения договора купли-продажи своей квартиры) о признании сделки мнимой повлечет лишь фактическое наличие у ответчика Ахметовой А.Н. ничем не обеспеченного кредитного обязательства перед банком на сумму 975 000,00 рублей за вычетом уже погашенных платежей, в то время, как денежные средства получены истцом Евтиховой Н.Н.

Оспаривание сделки по мотиву мнимости в то время, когда у истца имеются другие способы защиты своих прав, по убеждению суда, свидетельствует о недобросовестности истца и о наличии оснований сделать вывод о злоупотреблении истцом своими правами.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи (суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом), применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

На основании изложенного, суд, не усматривая оснований для признания сделки мнимой и усматривая в действиях истца признаки злоупотребления гражданскими правами, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Евтиховой НН к Ахметовой АН, Акционерному обществу «Банк ЖилФинанс» о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Т.Г. Глазкова

Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2017 года.

Судья: Т.Г. Глазкова