Решение суда о признании договора аренды недействительным, взыскании судебных расходов № 2-3572/2017 ~ М-3416/2017

Дело № 2-3572/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 02 октября 2017 года

Ленинский районный суд города Омска в составе:

председательствующего судьи Исматова Т.Б..,

при секретаре Горновской А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Гаврилова В.В. к Долгушину А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебные расходы, по встречному иску Долгушина А.Ю. к индивидуальному предпринимателю Гаврилову В.В. о признании договора аренды недействительным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ИП Гаврилов В.В. обратился в Ленинский районный суд города Омска с исковыми требованиями к Долгушину А.Ю. указав, что ХХ между Гавриловым В.В. (Арендодатель) и Долгушиным А.Ю. (Арендатор) заключен договор аренды объекта незавершенного строительства – магазин, площадью № кв.м., назначение нежилое, литер А, этажность №, подземная часть №, расположенное по адресу: *** корпус 2. В соответствии с п.2.1 договора, за пользование объектом субаренды, указанным в п.1.1.договора, ответчик обязуется оплачивать истцу постоянную арендную плату в размере 13200 рублей. Также выплачивает переменную субарендную плату в порядке компенсации затрат за пользование электроэнергией, коммунальными услугами, охраной помещения. Согласно акту приема-передачи субарендуемого имущества от ХХ субарендатор принял помещение. Срок действия договора субаренды определен сторонами по ХХ. В соответствии с п.6.4. договора если за три месяца до срока окончания субаренды, ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем нежелании продлять договорные отношения, договор считается ежегодно продленным на 11 месяцев и действует на тех же условиях. Таким образом, срок для уведомления арендодателя о своем нежелании продлять договорные отношения истец ХХ. В адрес истца ХХ поступило заявление о досрочном расторжении договора аренды с ХХ. Действие договора было прекращено по истечении трехмесячного срока: ХХ. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет: 13200 рублей постоянная арендная плата за октябрь 2014 года, 13200 рублей постоянная арендная плата за ноябрь 2014 года, 12774 рублей 19 копеек постоянная арендная плата за период с ХХ по ХХ (включительно из расчета 425,81 рубль). Итого общая сумма задолженности по договору составила: 39174 рубля 19 копеек; пеня на задолженность по постоянной арендной плате 394352 рубля09 копеек. Начисленная договорная неустойка явно превышает сумму основного долга. В связи с чем истец полагает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до суммы не более суммы основного долга – 30000 рублей. Просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность в сумме 81449 рублей 19 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с ХХ по ХХ в общей сумме39174 рубля 19 копеек; пеню за просрочку платы по договору аренды в сумме 30000 рублей, понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2275 рублей 00 копеек; понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей.

В судебное заседание истец ИП Гаврилов В.В. не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

В судебное заседание представитель истца Афурина И.В. (по доверенности) поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в тексте искового заявления, пояснила, что объект незавершенного строительства был предоставлен в аренду, на момент заключения договора здание было построено, истец являлся собственником объекта незавершенного строительства. Ответчик помещением пользовался, вносил арендную плату, о том, что сдаваемый объект является объектом незавершенного строительства ответчик знал, об этом указано в договоре. В данный момент здание достроено, необходимые документы оформлены. По встречному иску – требования не признала, сам по себе объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений ст. 130 ГК РФ. Договор аренды отвечает требования п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду: последний является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, определено его назначение, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику на основании ст. 608 ГК РФ. Положениями ст. 650 ГК РФ предоставлено право сдавать в аренду здания и сооружения, и не содержит прямого запрета на предоставление в аренду объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство № от ХХ, выдано Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, договора субаренду на земельный участок № № от ХХ., и проекта «Магазина по ул. Комкова - Дианова в Кировском округе» от 2009 г. Сам же объект незавершенного строительства (в том числе объект аренды) был поставлен на государственный учет ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», что подтверждается карточкой учета от ХХ. Согласно технического паспорта нежилого строения по состоянию на ХХ объект незавершённого строительства уже был построен и эксплуатировался, сам факт завершения строительства был предметом рассмотрения в гражданском деле № №, и не требует повторного доказывания. Таким образом, резюмируя все выше перечисленное, истец полагает, что на момент заключения оспариваемого договора аренды и передачи объекта аренды в пользование право собственности на объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, условия договора сторонами согласованы, и как объект недвижимости - объект аренды мог быть предоставлен в аренду. Оспариваемый Договор аренды заключен ХХ В качестве объекта аренды в оспариваемом договоре указано: в аренду предоставляется магазин площадью № кв.м, расположенный в объекте незавершённого строительством расположенном по адресу: ***, индивидуально определен в Приложении № к Договору аренды, и передан по акту приема-передачи ХХ Ответчику в пользование, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Никаких возражений относительно состояния передаваемого в аренду имущества и невозможности его использования не поступало ни на момент заключения сделки, ни в течение длительного времени, когда истец (ответчика по первоначальному иску) выполнял свои обязательства по договору аренды, то есть вносил арендную плату. Действия истца (ответчика по первоначальному иску) после заключения договора аренды давали все основания полагаться на действительность и заключенности сделки. Намерений сторон не исполнять договор аренды не имелось ни на момент его заключения, ни в течение всего срока действия договора, поэтому правовых оснований для признания договора аренды мнимой сделкой так же не имеется. Данная позиция согласовывается позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от ХХ № по делу N №. Если бы на момент заключения сделки имелись основания для признания ее недействительной, и истец на момент заключения сделки полагал, что сделка является недействительной и стороны не будут ее исполнять, он мог заявить об этом

изначально, и не исполнять. Однако предусмотренные договором аренды условия изначально выполнялись истцом без каких-либо возражений, что еще раз подтверждает то обстоятельство, что истец сам изначально и впоследствии имел намерение исполнять сделку. О недействительности сделки истец заявил только тогда, когда ИП Гаврилов В.В. обратился в суд иском о взыскании задолженности по договору. При таких обстоятельствах, согласно указанной норме, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения. В указанных условиях Долгушин А.Ю. заявляя о том, что договор является недействительным, действует исключительно с целью добиться освобождения от ответственности вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору. Такой интерес не может и не должен быть удовлетворен установленными законом в расчете на добросовестных участников сделки последствиями ее недействительности. Поведение ответчика содержит не только признаки недобросовестности, предусмотренные пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по смыслу статьи 10 Кодекса является злоупотреблением правом на признание сделки недействительной, последствием которого является отказ в защите данного права. Таким образом, доводы истца (ответчика по первоначальному иску) являются необоснованными, а требования о признании договора аренды недействительным, взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат. Также пояснила, что в отношении удержания имущества ничего пояснить не может. Просила отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Ответчик Долгушин А.Ю. в судебном заседании исковые требования истца не признал. Указал, что пользовался арендуемым помещением, просил вернуть ему депозит и не взыскивать пени, также указал на то, что удерживается его имущество в счет оплаты. Просил отказать в их удовлетворении. Подал встречное исковое заявление, в котором указал, что договор аренды, заключенный истцом и ответчиком ХХ является ничтожной сделкой, поскольку ответчик при заключении договора аренды, а также в период его действия не являлся собственником, передаваемого в аренду имущества, являющегося в силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой, таким образом, у него отсутствовали правовые основания для введения данного имущества в гражданский оборот. Просил признать договор аренды от ХХ, заключенный между ИП Гаврилова В.В. и Долгушиным А.Ю. недействительным (ничтожным), взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенное установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ХХ между ИП Гавриловым В.В. (Арендодатель) и Долгушиным А.Ю. (Арендатор) заключен договор аренды объекта незавершенного строительства – магазин, площадью №,0 кв.м., назначение нежилое, литер №, этажность №, подземная часть №, расположенное по адресу: ***. Сумма арендной платы в месяц составляет 13200 рублей 00 копеек, переменная величина, соответствующая увеличенной на №% стоимости коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды, вывоз мусора) рассчитанная пропорционально площади, право вести деятельность, в которой предоставлено второй стороне, к общей площади объекта незавершенного строительства. Ответственность сторон предусматривает, что арендодатель может взыскать с арендатора неустойку за просрочку платежей, в виде пени в размере 1% от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый день просроски. Срок окончания договора ХХ. В соответствии с п.6.4. договора если за три месяца до срока окончания субаренды, ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем нежелании продлять договорные отношения, договор считается ежегодно продленным на № месяцев и действует на тех же условиях. (л.д. 10-13).

На основании свидетельства о госрегистрации права от ХХ Гаврилов В.В. является собственником объекта права магазин, назначение: нежилое. Площадь: общая № кв.м., количество этажей:№ в том числе подземных этажей:№, по адресу ***.

В деле имеется разрешение на строительство №, выданное департаментом архитектуры и градостроительства *** на разрешение строительства объекта капитального строительства магазина: площадь земельного участка – № кв.м., площадь объекта – № кв.м.; строительный объем – № куб.м. В том числе подземной части – № куб.м.; количество этажей- №; торговая площадь – № кв.м.; количество очередей -№, расположенного по адресу: *** ***. (л.д. 76).

ХХ Гаврилову В.В. выдано свидетельство о праве собственности на объект незавершенный строительством – магазин, назначение: нежилое. Площадь: общая застройки № кв.м., степень готовности №%. Инвентарный №. Литер: № этажность: №. Подземная этажность:№, адрес *** (л.д. 77).

ХХ поступило письменное заявление от Долгушина А.Ю., зарегистрированное за № о расторжении договора аренды с ХХ. (л.д. 15).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как следует из текста договора срок его действия был до ХХ, а поскольку за три месяца до его окончания арендатор не уведомил о своем намерении расторгнуть договора, он, в силу п. 6.4 договора продлен до ХХ.

Согласно ст. 610 к каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В рамках данной нормы закона сторонами был согласован п.ХХ договора, согласно которого арендатор обязан извещать в письменном виде арендодателя не менее чем за № месяца о намерении досрочно расторгнуть договор. Независимо от того, будет ли осуществляться деятельность второй стороной, оплата арендной платы и других платежей по договору, а также штрафов и пени за месяцы, предшествующие расторжению договора, должны производиться второй стороной в порядке, установленном договором. Таким образом, в силу указаний закона, поскольку уведомление в адрес истца поступило ХХ, договор расторгнут с ХХ.

В соответствии со ст. 56 Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается

как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, либо наличия задолженности в ином размере ответчиком не представлено. Заявление о расторжении договора аренды подано ХХ, согласно п. 6.4. если за три месяца до окончания срока реализации предоставленного права, предусмотренного настоящим договором, ни одна сторона письменно не уведомит другую сторону о своем нежелании продлят договорные отношения, договор считает продленным на № месяцев и действует на тех же условиях, то есть при подаче заявления о расторжении договора ХХ, договор перестает действовать ХХ, следовательно арендатор обязан оплачивать аренду еще три месяца.

Разрешая исковые требования в части взыскания пени, суд пришел к выводу о том, что в связи с допущенной ответчиком просрочкой исполнения обязательств по уплате задолженности по договору аренды и расторжением договора по инициативе Арендатора, с ответчика подлежат взысканию пеня в указанном истцом размере. Размер пени установлен п. 5.1 договора и составляет №% от суммы за каждый день просрочки. Расчет пени истцом произведен верно, и составила за период с ХХ по ХХ год - 394352 рубля 09 копеек. Позиция истца, предъявившего ко взысканию размер пени 30000 рублей соответствует требованиям ст. 333 ГК РФ о праве суда уменьшить неустойку в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды в собственности арендодателя был зарегистрирован объект незавершенного строительства – нежилое помещение по адресу *** ***.Часть указанного нежилого помещения и была передана в аренду ответчику.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор аренды отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду: последний является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, определено его назначение, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику на основании ст. 608 ГК РФ. Положениями ст. 650 ГК РФ предоставлено право сдавать в аренду здания и сооружения, и не содержит прямого запрета на предоставление в аренду объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство № от ХХ, выдано Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации ***, договора субаренду на земельный участок № от ХХ., и проекта «Магазина по ***» от ХХ г. Сам же объект незавершенного строительства (в том числе объект аренды) был поставлен на государственный учет ГП *** «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», что подтверждается карточкой учета от ХХ. Согласно технического паспорта нежилого строения по состоянию на ХХ объект незавершённого строительства уже был построен и эксплуатировался, сам факт завершения строительства был предметом рассмотрения в гражданском деле № № №, и не требует повторного доказывания. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора аренды и передачи объекта аренды в пользование право собственности на объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, условия договора сторонами согласованы, и как объект недвижимости - объект аренды мог быть предоставлен в аренду. Оспариваемый Договор аренды заключен ХХ В качестве объекта аренды

в оспариваемом договоре указано: в аренду предоставляется магазин площадью № кв.м, расположенный в объекте незавершённого строительством расположенном по адресу: ***, индивидуально определен в Приложении № к Договору аренды, и передан по акту приема-передачи ХХ Ответчику в пользование, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Никаких возражений относительно состояния передаваемого в аренду имущества и невозможности его использования не поступало ни на момент заключения сделки, ни в течение длительного времени, когда истец (ответчика по первоначальному иску) выполнял свои обязательства по договору аренды, то есть вносил арендную плату. Действия истца (ответчика по первоначальному иску) после заключения договора аренды давали все основания полагаться на действительность и заключенности сделки. Намерений сторон не исполнять договор аренды не имелось ни на момент его заключения, ни в течение всего срока действия договора, поэтому правовых оснований для признания договора аренды мнимой сделкой так же не имеется. Если бы на момент заключения сделки имелись основания для признания ее недействительной, и истец на момент заключения сделки полагал, что сделка является недействительной и стороны не будут ее исполнять, он мог заявить об этом изначально, и не исполнять. Однако предусмотренные договором аренды условия изначально выполнялись истцом без каких-либо возражений, что еще раз подтверждает то обстоятельство, что истец сам изначально и впоследствии имел намерение исполнять сделку. О недействительности сделки истец заявил только тогда, когда ИП Гаврилов В.В. обратился в суд иском о взыскании задолженности по договору. При таких обстоятельствах, согласно указанной норме, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения. В указанных условиях Долгушин А.Ю. заявляя о том, что договор является недействительным, действует исключительно с целью добиться освобождения от ответственности вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору. Такой интерес не может и не должен быть удовлетворен установленными законом в расчете на добросовестных участников сделки последствиями ее недействительности. Поведение ответчика содержит не только признаки недобросовестности, предусмотренные пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по смыслу статьи 10 Кодекса является злоупотреблением правом на признание сделки недействительной, последствием которого является отказ в защите данного права.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования индивидуального предпринимателя Гаврилова В.В. к Долгушину А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебные расходы, подлежат удовлетворению, по встречному иску Долгушина А.Ю. к индивидуальному предпринимателю Гаврилову В.В. о признании договора аренды недействительным, взыскании судебных расходов, следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2275 рублей, оплаченных на основании платежного поручения № от ХХ (л.д. 7) и расходы, связанные с участием представителя истца в судебном заседании в сумме 10000 рублей, что подтверждается заключенным договором возмездного оказания юридических услуг от ХХ, (л.д. 24-25), актом приема-передачи денежных средств от ХХ. (л.д. 26).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Долгушина А.Ю. в пользу ИП Гаврилова В.В. задолженность по арендной плате за период с ХХ по ХХ в сумме 39174 рубля 19 копеек, пени за просрочку оплаты по договору аренды в сумме 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в суме 2275 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Т.Б. Исматов

Мотивированное решение суда изготовлено 09 октября 2017 года.