Решение суда о праве собственности на имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения № 2-865/2017 ~ М-732/2017

Дело № 2-865/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рудничный районный суд города Кемерово

в составе председательствующего судьи Жилина С.И.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рудничного районного суда города Кемерово

                                                                                                              21 июня 2017 г.

гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Програнд» о признании права общей долевой собственности на общее имущество, погашении записи о праве собственности на имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

     Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Програнд» о признании права общей долевой собственности на общее имущество, погашении записи о праве собственности на имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

         Свои требования истец ФИО1 мотивирует тем, что она является собственником помещения многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ., собственниками помещений МКД она избрана председателем Совета многоквартирного дома. В феврале 2016 г. ей стало известно, что нежилое помещение площадью 233,40 кв.м., находящееся в подвальном помещении дома № <адрес>, находится в собственности у ООО «Програнд», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ На официальном сайте ООО «Програнд» в разделе «коммерческая недвижимость» размещено объявление о продаже нежилого помещения площадью 234 кв.м. по адресу<адрес>

    ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением в управляющую компанию ООО «УК Регион 42» с просьбой произвести осмотр данного помещения на предмет наличия в нём инженерных коммуникаций, являющихся общедомовым имуществом. В соответствии с актом осмотра помещения подвала от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что подвальное помещение многоквартирного дома имеет два отдельных помещения с отдельными входами, поделёнными между собой перегородкой из кирпича с металлической дверью. В одном помещении расположены: узел теплоснабжения, узел холодного водоснабжения, узел горячего водоснабжения, электрощитовая, узел пожаротушения. Второе помещение имеет единое пространство площадью 290 кв.м., в котором расположены транзитные магистрали водоснабжения с непосредственным присоединением стояков. По всему периметру подвального помещения расположены магистральные трубопроводы холодной воды, питающие поквартирные стояки и трубопроводы канализации с ревизиями для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации и прочистки для очищения лежаков. Подвальное помещение изначально проектировалось как помещение, предназначенное для прокладки инженерных коммуникаций, о чём свидетельствуют исполнительная документация к проекту. Таким образом, спорное подвальное помещение является техническим и предназначено для обслуживания жилых помещений в данном доме и относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В соответствии с п.2.1. договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО «Програнд», застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке, находящийся по строительному адресу: <адрес>, <адрес> №, дом № № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать обозначенный в настоящем договоре объект долевого строительства (квартиру), а также передать долю в праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме, а именно: помещение в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в соответствии с условиями настоящего договора обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере и в сроки, указанные в настоящем договоре. С февраля 2013 г. по настоящее время в доме по адресу: <адрес> не проводилось общее собрание собственников по отчуждению подвального помещения площадью 233,40 кв.м. Кроме того, следует учесть, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию и принят по акту приёма – передачи законченного производством строительно – монтажных работ жилого дома, и поскольку жилой дом построен исходя из договора долевого участия физического лица в строительстве данного дома, то право собственности собственников квартир на общедомовое имущество возникло на основании договора долевого участия в строительстве. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на спорное имущество противоречит действующему законодательству, поскольку спорное нежилое помещение изначально было предназначено для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. В подвальном помещении <адрес>ёров неоднократно происходил засор канализации, о чём свидетельствуют акты выполненных работ, что подтверждает необходимость постоянного доступа в подвальное помещение и наличие общедомовых инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование о добровольной передаче помещения площадью 233,40 кв.м. в общедомовое имущество путём переоформления данного помещения.

    Просит суд признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество дома: нежилое помещение с условным номером 17 площадью 233,40 кв.м., погасить в Едином государственном реестре право на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № о государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилое помещение с условным номером №, расположенное по адресу: <адрес>, истребовать нежилое помещение с условным номером 17 – подвальное помещение общей площадью 233,40 из незаконного владения ООО «Програнд», передав в пользование собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>

    В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления поддержала, просила удовлетворить иск в полном объёме. Считает, что срок исковой давности не пропущен.

    В судебном заседании представитель ООО «Програнд» ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном возражении на исковое заявление, при этом просил суд при вынесении решения применить срок исковой давности.

    В судебное заседание представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по Кемеровской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, в своём письменном объяснении представитель управления ФИО5, действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

    В судебное заседание представитель третьего лица ГП КО «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в её отсутствие.

    В судебное заседание представитель третьего лица ООО «УК «Регион 42» не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

    Суд, выслушав участвующие стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

     Из материалов дела следует и установлено судом следующее.

    ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Програнд» и ФИО1 заключён договор № долевого участия физического лица в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>.

    В соответствии с п.2.1. данного договора застройщик обязуется в предусмотренный в настоящим договоре срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по строительному адресу: <адрес>, <адрес> №, дом № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать обозначенный в настоящем договоре объект долевого строительства (квартиру), а также передать долю в праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме, а именно: помещение в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в соответствии с условиями настоящего договора обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере и в сроки, указанные в настоящем договоре (л.д.38-45).

    Из акта приёма– передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что застройщик ООО «Програнд» передал ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.50-51).

    Истец ФИО1 зарегистрировала право общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.8).

    Судом установлено, что истец ФИО1 является председателем Совета дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно – заочного голосования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-11).

    В соответствии с п.3.6. Положения о Совете многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> утверждённого решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ Совет дома, (члены совета и его председатель) выступает в суде в качестве истца или ответчика, защищая права и интересы собственников помещений (л.д.12-15).

    Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорное нежилое помещение общей площадью 233,4 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес> зарегистрировано на праве собственности за ООО «Програнд» (л.д.28).

    Истец ФИО1 как председатель Совета дома ДД.ММ.ГГГГ. обратилась с заявлением в ООО «УК «Регион 42», на обслуживании которого находится многоквартирный дом по адресу: <адрес>, о производстве осмотра спорного нежилого помещения № и составлении акта осмотра (л.д.29).

    Из акта осмотра помещения подвала многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31) следует, что в результате визуального обследования комиссией установлено, что подвальное помещение многоквартирного дома имеет два отдельных помещения с отдельными входами, поделёнными между собой перегородкой из кирпича с металлической дверью. В первом помещении расположены технические помещения: узел теплоснабжения, узел холодного водоснабжения, узел горячего водоснабжения, электрощитовая, узел пожаротушения. Второе помещение имеет единое пространство площадью 290 кв.м. По всей площади данного помещения расположено следующее технологическое оборудование: трубопроводы центрального отопления прямой и обратный, обеспечивающий подвал тепловой энергией для последующего обогрева 108 квартир через стояки системы центрального отопления; 28 стояков систем центрального отопления с запорной, регулировочной арматурой и спускными кранами в количестве 42 штук, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, 10 стояков ХВС и 12 стояков ГВС с запорной и спусковой арматурой, 14 канализационных стояка, стояк водостока, вывод холодного водоснабжения для полива газонов. Факт нахождения отдельного обособленного помещения №, площадью 233,40 кв.м. не установлен. Также выделить в натуре в подвальном помещении отдельное обособленное помещение площадью 233,40 кв.м. не представляется возможным (л.д.31).

           К вышеуказанному акту осмотра приложены фотографии осматриваемого подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.32-36).

    В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

    Согласно разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

    В п. 2 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    В соответствии с п. 9 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

    Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

    Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ) (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

    В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

    Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

    Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

     Следовательно, если подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

    Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, вышеприведённые положения закона, суд приходит к следующему.

    ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности ООО «Програнд» на спорное нежилое помещение общей площадью 233,4 кв.м., расположенное в подвале № по адресу: <адрес>

    Проектная документация на многоквартирный дом № № в микрорайоне № <адрес> (строительный адрес) и технический паспорт на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сведения о спорном нежилом помещении именно под № не содержат, что в судебном заседании сторонами и не оспаривалось.    Между тем, ООО «Програнд» вносились изменения в проектную декларацию при строительстве многоквартирного дома» по адресу: <адрес>, микрорайон № <адрес> (строительный номер №). Так, в раздел 2. Информация о проекте строительства внесены следующие изменения: «количество квартир -144, в том числе: нежилое помещение в подвале, назначение – офис, общая площадь нежилого помещения 212,6 кв.м.».

    Данные изменения в проектную декларацию размещены 18.04.2012г. на сайте ООО «Програнд» www. po-novomu.ru. Иного материалы дела не содержат.

    В техническом паспорте по состоянию на 18.12.2012г. на многоквартирный дом по адресу: <адрес> спорное нежилое помещения значится под номером 145.

    Вместе с тем, по сведениям Комитета строительного контроля администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ в разрешении на ввод в эксплуатацию от 29.12.2012г. многоквартирного жилого дома №, расположенного по <адрес> <адрес> включена площадь встроенно– пристроенных помещений – 285,2 кв.м., в которую входит, согласно представленному техническому плату – нежилое помещение № площадью 233,4 кв.м., расположенное в подвале №.

    Таким образом, суд установил, что на момент ввода многоквартирного дома по адресу: <адрес> в эксплуатацию спорное нежилое помещение представляло собой самостоятельный объект недвижимости, предназначенный для самостоятельного использования. То есть с момента ввода многоквартирного дома по указанному адресу в эксплуатацию спорное нежилое помещение функционирует как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома.

    Доводы истца ФИО1 о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в нем установлены инженерные коммуникации, суд признаёт несостоятельными. Достаточных и допустимых доказательств того, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома истцом не представлено. Нахождение в спорном нежилом помещении технических коммуникаций не позволяет его отнести к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридически значимым для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещения для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку установлено, что спорное нежилое помещение фактически не используется в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло. Суд учитывает, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Для определения правового режима помещения не имеет значения наличие в нём инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанное с обслуживанием жилого дома.

    Поскольку истцом не представлено доказательств, что спорное помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, предназначено для обслуживания всего жилого дома, а наличие лишь инженерных коммуникаций - труб, проходящих транзитом по подвальному помещению для отнесения имущества к общему имуществу жилого дома недостаточно, так как такие коммуникации находятся в каждом подвале, а также то обстоятельство, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале дома, не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Следовательно, ответчик владеет, пользуется и распоряжается принадлежащем ему на праве собственности спорный объектом недвижимости на законном основании.

     Кроме того, суд считает, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности.

Так, в силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

     В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

     В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

     По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

    Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ответчику 03.05.2017г.

    Судом установлено, что истцу ФИО1 квартира № в жилом доме по адресу <адрес> <адрес> передана в собственность ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.50).

    Ответчик ООО «Програнд» зарегистрировал право собственности на спорное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ

    Таким образом, истец ФИО1, действуя разумно и осмотрительно, с учётом условий договора долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 16.04.2012г. (п.2.1.), должна была знать о том, что спорное нежилое помещение не находится в общей долевой собственности по крайней мере с даты приобретения своей квартиры, в связи с чем истцом пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. Ходатайства о восстановлении пропущенного срока исковой давности от истца не поступало. Следовательно, данное обстоятельство также является основанием для отказа истцу в удовлетворении иска.

    Суд считает, что указанные выводы соответствуют обстоятельствам дела и закону.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ

     В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Програнд» о признании права общей долевой собственности на общее имущество, погашении записи о праве собственности на имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме 26 июня 2017 г. через Рудничный районный суд г.Кемерово.

Председательствующий: