Решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя № 2-3151/2017 ~ М-3193/2017

19 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Сапач А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахназаряна Арсена Хачатуровича к ООО «РНБ-2009», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Ахназарян А.Х. обратился в суд с настоящим иском к ООО «РНБ-2009», указав, что является собственником жилой комнаты, обозначенной на плане МПТИ № жилой площадью 14,6 кв.м. в квартире № общей площадью 59,6 кв.м., в том числе жилой 32,7 кв.м., находящейся по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенного нотариусом Огульчанской М.Ю., номер в реестре нотариуса: №, дата в реестре: ДД.ММ.ГГГГ года. Ранее истцу было известно, что собственником комнаты № в квартире <адрес> являлось ЗАО «Нива». Истец ссылается на то, что в квартире <адрес> (а именно в комнате № жилой площадью 18,1 кв.м.) пытались и пытаются пройти неизвестные ему лица, без предъявления каких-либо документов, в том числе и правоустанавливающих. ДД.ММ.ГГГГ года истцу позвонил некий гражданин, представившийся Виноградовым А.Р., сообщил, что является собственником данной комнаты, потребовал обеспечить доступ сотрудников в офис (комнату). Заказав выписки из ЕГРН на комнату №, истец узнал, что ее собственником в настоящее время является ООО «РНБ-2009», и комната имеет свой кадастровый номер №, присвоенный ДД.ММ.ГГГГ года. Истец ссылается на то, что какого-либо согласия на приобретение комнаты № в квартире <адрес> ООО «РНБ-2009» он не давал, его никто об этом не уведомлял, также не давал согласие на присвоение отдельного кадастрового номера комнате. Как указывает истец, продавец ЗАО «Нива», продавший комнату № в квартире <адрес> в нарушение п. 6 ст. 42 ЖК РФ, ч. 1 ст. 250 ГК РФ, не извещал истца, как владельца комнаты № в указанной квартире о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Истец считает, что ЗАО «Нива», продав комнату № в квартире <адрес>, нарушил его преимущественное право покупки как владельца комнаты <адрес> На основании изложенного, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя комнаты <адрес> по договору купли-продажи, заключенному между ЗАО «НИВА» и ООО «РНБ -2009», на Ахназаряна Арсена Хачатуровича. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области внести в соответствии с данным решением изменения в запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебное заседание явился истец Ахназарян А.Х., уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просил суд перевести права и обязанности покупателя комнаты <адрес> по договору купли-продажи, заключенному между ЗАО «Нива» и ЗАО «РНБ-2009», на Ахназаряна Арсена Хачатуровича, уточненные исковые требования поддержал, просил исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

Представитель истца Останин Г.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явился, исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил уточненные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «РНБ-2009» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика, третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемыхправ, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признанияправа; восстановления положения, существовавшего до нарушенияправа, и пресечения действий, нарушающихправоили создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что истец на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенного нотариусом Огульчанской М.Ю., номер в реестре нотариуса: №, дата в реестре: ДД.ММ.ГГГГ года является собственником жилой комнаты, обозначенной на плане МПТИ № жилой площадью 14,6 кв.м. в квартире № общей площадью 59,6 кв.м., в том числе жилой 32,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ

Собственником комнаты <адрес> являлось ЗАО «Нива».

ДД.ММ.ГГГГ года между ЗАО «Нива» в лице генерального директора Виноградова А.Р. и ЗАО «РНБ-2009» был заключен договор купли-продажи жилой комнаты, по условиям которого ответчик купил жилую комнату <адрес> кадастровый (или условный номер) № за 2500000 рублей. Право собственности ответчика на спорную жилую комнату зарегистрировано.

Согласно справке ЗАО «Нива» денежная сумма в размере 2500000 рублей по договору купли-продажи жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года была получена в полном объеме.

Как следует из пояснений истца, он считает нарушенным свое право преимущественной покупки указанной жилой комнаты, в связи с чем просит перевестина негоправаиобязанностипокупателяспорной доли.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 КонституцииРоссийской Федерации и ст. 12ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положениями ст. 10 ГК РФпредусмотрено, что не допускаются осуществление гражданскихправисключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблениеправом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственниквправепо своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающиеправаи охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с ч.ч. 1 - 3 ст. 250 ГК РФпри продаже доли вправеобщей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественноеправопокупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли вправеобщей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеетправов течение трех месяцев требовать в судебном порядкепереводана негоправиобязанностейпокупателя.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Следовательно, наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении судом вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателяпо договору купли-продажи.

Данный порядок истцом соблюден не был. В ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств о наличии волеизъявления подкрепляющего намерение истца на приобретение спорного помещения, внесение авансового платежа или иного способа, не запрещенного действующим нормами законодательства.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства истцом не представлено надлежащих доказательств, что истец обладает суммой, достаточной для приобретения спорного недвижимого имущества. Напротив, истец в судебном заседании пояснил, что на настоящий момент у него не имеется денежной суммы в размере 2500000 рублей, равной продажной стоимости спорного жилого помещения.

Кроме того, как следует из материалов дела, ЗАО «Нива» в соответствии с требованиями ГК РФ была исполнена обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Судом установлено, что ЗАО «Нива» по адресу регистрации истца Ахназаряна А.Х. ДД.ММ.ГГГГ года было направлено уведомление о продаже комнаты <адрес> по цене 2500000 рублей с просьбой не позднее одного месяца со дня вручения настоящего уведомления письменно сообщить о своем намерении или об отказе приобрести комнату.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что ЗАО «Нива» были предприняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения истца о продаже принадлежащей ему жилой комнаты в коммунальной квартире.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Поэтому само по себе то обстоятельство, что извещение возвращено за истечением срока хранения, не свидетельствует о ненадлежащем извещении истца о продаже доли в квартире.

Суд, руководствуясь положениями ст. 250 ГК РФ, оценив по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства приходит к выводу о том, что ЗАО «Нива» были предприняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения истца о продаже спорной комнаты в коммунальной квартире. Заявление ЗАО «Нива» о предложении истцу покупки спорной доли в квартире, поступило в почтовое отделение по месту жительства. Однако, данное почтовое отправление не получено истцом по собственной инициативе, то есть, по обстоятельствам, зависящим от истца, вследствие чего, предложение о покупке спорной жилой комнаты суд признает доставленным истцу.

Таким образом, факт нарушения преимущественного права истца на покупку спорной комнаты не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку продавец спорной комнаты выполнил свои обязанности по извещению в письменной форме истца о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные условия ЗАО «Нива» при продаже комнаты изменены не были.

В связи с вышеизложенным, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска Ахназаряна А.Х., так как нарушений преимущественного праваистца на покупку спорной комнаты судом не установлено, у истца было достаточно времени для того, чтобы реализовать указанное преимущественное право покупки; обязанность в виде перечисления денежных средств на депозит нотариуса, внесение денежных средств на счет управления (отдела) Судебного департамента, закладки денежных средств в банковскую ячейку в подтверждение о реальности своих намерений, истцом выполнены не были.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Ахназаряна Арсена Хачатуровича к ООО «РНБ-2009», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 октября 2017 года.

Судья