Решение суда о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на квартиру № 2-5537/2017 ~ М-5371/2017

Дело № 2-5537/17

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июня 2017 года Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего судьи Бережинской Е.Е.

С участием секретаря Быковченко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Осиповой Е.Ю. к Климову Д.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных денежных средств по договору купли-продажи, взыскании убытков, пени, об отмене записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

    Осипова Е.Ю. обратилась в суд с иском к Климову Д.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченных денежных средств по договору купли-продажи, в сумме <данные изъяты> рублей, взыскании убытков, пени, об отмене записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на квартиру.

    В обосновании требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Осиповой Е.Ю. и Климовым Д.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенной на 5 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

Согласно п.2 Договора Стоимость продаваемого Объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно п.3 Договора Покупатель передал Продавцу сумму, указанную в п.2 настоящего договора в полном размере, что подтверждается настоящим договором, без составления акта приема-передачи денежных средств.

Согласно п. 4.1 установлено, что право пользования, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации Объекта недвижимости переходят от Продавца Покупателю после передачи его Покупателю.

В соответствии с п. 4.2 настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного Объекта недвижимости и является единственным документом, подтверждающим передачу Объекта недвижимости, без составления передаточного акта.

В ноябре 2016 года при осмотре квартиры для личного приобретения, Осиповой Е.Ю. в присутствии сотрудника агентства недвижимости было сообщено, что квартира имеет подключение ко всем системам, включая канализацию, водоснабжение, отопление. При этом сами радиаторы отопления в квартире отсутствовали, на что представитель продавца пояснила, что на момент передачи квартиры они будут установлены. От имени Климова Д.В. (руководителя застройщика «СК Меридиан») действовала представитель по доверенности Михель Д.Е.

ДД.ММ.ГГГГ непосредственно в многофункциональном центре, представитель по доверенности Михель Д.Е., передала для подписания договор купли-продажи. При этом естественно, что видеть состояние объекта недвижимости Осипова Е.Ю. при подписании данного договора не имела возможности. О том, что данный договор заменяет собой акт приема-передачи ей также никто не сообщил, а на формулировку указанную в договоре она не обратила внимания, так как не имеет соответствующего юридического образования. Сотрудница фирмы застройщика – представитель Климова Д.В., пообещала ей осмотреть квартиру позднее и там же передать ей на руки ключи от данной квартиры. В свою очередь свои обязательства по оплате данной квартиры, Осипова Е.Ю. выполнила в полном объеме, то есть передала денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на Истца зарегистрировано право собственности и переход права собственности на указанное помещение. После чего, Истец зарегистрировалась по адресу приобретенного объекта недвижимости.

В январе 2017 года Осипова Е.Ю. приехала в город Краснодар для проведения ремонта и соответственно для постоянного проживания в данной квартире, для чего обратилась с просьбой к Продавцу передать ей ключи. Представитель Климова Д.В. попросил обратиться на следующий день. На следующий день Осипова Е.Ю. снова обратилась к застройщику, на что получила ответ, что для передачи ключей ее вызовут позднее.

В связи с тем, что данная квартира в настоящий момент является единственным местом для проживания, Осипова Е.Ю. самостоятельно выехала по адресу проданной ей квартиры для начала проведения ремонта. В связи с тем, что ключей от данной квартиры ей так и не передали, для того чтобы попасть в свою квартиру она обратилась к прорабу, который там производил оставшиеся работы, и после предъявления договора купли-продажи, квартира была открыта.

При осмотре квартиры Осиповой Е.Ю. были обнаружены следующие недостатки: входная дверь расшатана и не может выполнять предназначенные ей функции в надлежащем состоянии; стекла на окне и балконной двери отсутствуют; отсутствуют радиаторы отопления во всей квартире (несмотря на обещание Продавца передать квартиру с радиаторами). Кроме того прорабом ей было сообщено, что жить в данной квартире она в ближайшее время не сможет, так как дом не подключен к системе канализации и отопления.

После этого, Осипова Е.Ю. обратилась за разъяснениями к менеджерам застройщика, так как самого Климова Д.В. она найти не смогла, на что ей пояснили, что ее квартирой занималась по доверенности от Климова Д.В. – гр. Михель Д.Е., следовательно к ней и необходимо предъявлять претензии, однако ее в настоящее время в офисе нет.

Проходив так на протяжении нескольких недель за ключами от СВОЕЙ квартиры, за получением разъяснений по качеству проданной ей квартиры, Осиповой Е.Ю. наконец сообщили, что Михель Д.Е. находится в декретном отпуске и помочь ей в настоящее время они не могут.

После того как на протяжении трех месяцев Осиповой Е.Ю. так и не предоставили ключи от квартиры и квартира не соответствует изначально заявленным качествам (жилое помещение, подключенное ко всем коммуникациям), а соответственно условиям заключенного договора, Осиповой Е.Ю. 10.03.2017г. направлена Претензия с требованием передать ей ключи от ЕЕ квартиры и довести квартиру, до состояния пригодного для проживания.

Согласно представленного ответа от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик сообщил, что действительно квартира передана в состоянии не пригодном для проживания и в нарушении условий заключенного Договора Продавец сообщил, что устранить данные недостатки он обязуется до ДД.ММ.ГГГГ, при этом система отопления будет смонтирована только в третьем квартале 2017 года (без указания конкретной даты), а передача ключей от ПРОДАННОЙ квартиры запланировано на 4 квартал 2017 года.

После того как Осиповой Е.Ю. был предоставлен данный ответ, в частности о том, что за оплаченную ею в полном размере квартиру, получит она ее только через год после подписания договора купли-продажи, как ей сообщили при продажи уже готовой квартиры, Истцом была направлена претензия с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата оплаченной денежной суммы. Однако до настоящего времени ответ на претензию Ответчик не предоставил, попыток связаться с Истцом не предпринимал.

    В судебном заседании истец Осипова Е.Ю. и ее представитель по доверенности Кумпал А.Н., поддержали заявленные требования и пояснили, что после приобретения квартиры Истцом были проведены следующие работы:

- Грунтовка стен,

- Шпатлевка, на два раза,

- Электропроводка,

- Стяжка пола на лоджии и ванной комнате,

- Штукатурка стен в ванной,

- Разводка сантехники

Работы проведены, истцом в размере 73 000 рублей оплачены.

Помимо прочего, с момента государственной регистрации и до настоящего момента, в связи с непредставлением данного жилого помещения для проживания Истец понесла убытки в связи с наймом жилого помещения для постоянного проживания в г. Краснодаре, из расчета 10 000 рублей в месяц, в настоящий момент (с января по июнь 2017 г.) в размере 60 000 рублей.

В соответствии с п. 6.2 договора За нарушение порядка, предусмотренного п. 4 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты договорной пени в размере 0,1% от стоимости не переданного в срок Объекта недвижимости за каждый день просрочки.

Итого размер пени, на момент вынесения судом решения, составляет: 238 800 (двести тридцать восемь тысяч восемьсот) рублей 00 копеек.

Кроме того, в числе дополнительных расходов следует учесть также расходы на оказание квалифицированной юридической помощи, а также компенсацию морального вреда, причиненного неправомерными действиями Продавца.

В связи с тем, что Истец не имеет юридического образования и ведение дела для нее является затруднительным, обращение за юридической помощью ей было необходимо. В этой связи ей пришлось обратиться за юридической помощью, заплатив за оказанную услугу денежную сумму в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей, что подтверждается квитанцией об оплате и договором об оказании юридических услуг.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В связи с неправомерными действиями Ответчика, выразившихся в не предоставлении жилого помещения несмотря на заключенный договор купли-продажи и регистрации его в реестре, в связи с тем, что жилое помещение не соответствует заключенному договору по качеству и нарушением существенных условий договора, Истец на протяжении полугода несет глубокое психологические и нравственные страдания, которые усугубляются перенесенными заболеваниями и в на фоне переживаний ухудшения общего самочувствия Истца.

Указанные страдания Истец оценивает в 100 000 тысяч рублей.

Кроме того, Истец понесла дополнительные расходы в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, в сумме 2000 рублей (квитанция прилагается).

Кроме того, судебном заседании истец Осипова Е.Ю. и ее представитель по доверенности Кумпал А.Н., представили ходатайство о запросе информации по имуществу должника и наложении обеспечительных мер.

В обосновании ходатайства указано, что в связи с неисполнением своих обязательств в предусмотренный договором срок, оставление без ответа направленных в адрес Ответчика претензий, у Истца имеются основания полагать, что Ответчиком будут предприняты меры по сокрытию своего имущества в целях невозможности обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.

В связи с тем, что взятые на себя обязательства Ответчик не выполнил, у истца имеются достаточные основания полагать, что ответчиком могут быть совершены действия по распоряжению принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом.

В целях предотвратить невозможность исполнения решения суда в будущем с учетом требований статьи 13 ГПК РФ об обязательности судебных актов на территории Российской Федерации, необходимо применить следующие меры по обеспечению иска: наложить арест на имущество Ответчика, запретить Ответчику совершать действия по отчуждению движимого (транспортные средства) и недвижимого имущества, в том числе регистрировать переход права собственности.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку, в соответствии со ст. 26 ФЗ «О банках и банковской деятельности» вся информация по вкладам физических лиц является банковской тайной, следовательно, Истец не имеет возможности самостоятельно получить документы, содержащие информацию о денежных средствах Ответчика.

Также, не являясь собственником имущества, Истец самостоятельно не может получить сведения о недвижимом имуществе Ответчика, а также о наличие транспортных средств.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Против вынесения судом заочного решения Истец и ее представитель, не возражали.

    Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом по последнему известному суду месту нахождения. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства.

    В соответствии с частью 1 статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав Истца и ее представителя по доверенности Кумпал А.Н., исследовав представленные в судебное заседание доказательства, суд приходит к следующему.

    Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1 ст. 56 ГПК РФ).

На основании ст. ст. 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещения убытков, взыскания неустойки.

Ст. 330 Гражданского кодекса РФ гласит: Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

При этом согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Кроме того, государственной регистрации подлежит и сам договор, который считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и цена (ч. 1 ст. 555 ГК РФ), в противном случае договор считается незаключенным.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно правилам ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, жилое помещение было передано Истцу без соблюдения условия о качестве товара, о которых Продавцу (как застройщику) было известно заранее. При этом предпродажному осмотру подлежала сама квартира, о наличии системы канализации, отопления и водоснабжения, Покупатель судил только со слов Продавца.

Таким образом, отсутствие таких систем носят скрытый характер, поскольку выявится в результате визуального осмотра исключительно спорного помещения не могли.

На наличие тех недостатков, которые были выявлены изначально (отсутствие радиаторов отопления, разбитые стекла и поврежденная входная дверь) сам Продавец заверил Истца о том, что они будут исправлены до подписания договора купли-продажи, однако данные недостатки устранены не были.

О том, что данные существенные условия действительно были нарушены Продавцом указывает и сам Ответчик в своем ответе на претензию – монтаж системы отопления будет произведен позже, а все работы будут выполнены в 4 квартале 2017 года. Несмотря на то, что по договору купли-продажи Ответчик должен был передать жилое помещение, пригодное для проживания с момента подписания настоящего Договора.

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Проверяя обоснованность требований истца, в судебном заседании установлено, что размер неустойки (определенной в договоре в размере 0,1 %), на момент вынесения судом решения составляет 238 800 (двести тридцать восемь тысяч восемьсот) рублей 00 копеек.

На настоящий момент, Истец понес убытки на ремонт квартиры, в размере 73 000 (семьдесят три тысячи) рублей, а также дополнительные убытки за съем жилья в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) из расчета 10 000 рублей в месяц, за период с января по июнь 2017 года.

Общая сумма судебных расходов и издержек в виде государственной пошлины за регистрацию сделки - 2000, юридическая помощь - 45 000, судебная доверенность - 1790, составляет 48790 рублей.

              Неправомерные действия ответчика, проявившиеся в неисполнении своих обязательств, отказе в добровольном порядке выполнить требования Истца и отсутствие со стороны Ответчика письменных объяснений по указанным вопросам, вынудили истца на протяжении более полугода ждать предоставления ей квартиры пригодной для проживания за которую ей была уже оплачена денежная сумма в полном объеме, нести за свой счет дополнительные убытки, а после отказа выполнить требования в добровольном порядке обращаться за защитой своих прав в суд.

              Таким образом, своими виновными, противоправными действиями, на протяжении пяти месяцев ответчик причинял истцу психологические и нравственные страдания, что выразилось в общем ухудшении здоровья и психологическом состоянии истца.

              В соответствии с требованиями ст.ст. 88, 94-98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина за подачу искового заявления в размере 16451 (шестнадцать тысяч четыреста пятьдесят один) рубль.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ

Исковые требования Осиповой Е.Ю. к Климову Д.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных денежных средств по договору купли-продажи, взыскании убытков, пени, об отмене записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на квартиру– удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Осиповой Е.Ю. и Климовым Д.В.

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, сумму оплаченных денежных средств за квартиру в размере <данные изъяты> рублей;

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, пеню за нарушение порядка передачи квартиры в установленный срок в размере 0,1 % от стоимости, а всего в размере 238 800 (двести тридцать восемь тысяч восемьсот) рублей 00 копеек;

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, размер убытков за съем жилья с января 2017 года до вынесения судом решения, в настоящий период в сумме 60 000 рублей, из расчета 10 000 в месяц;

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, сумму денежных средств, потраченных на ремонт квартиры, в размере 73 000 рублей.

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, размер понесенных расходов (государственная пошлина за регистрацию сделки - 2000, юридическая помощь - 45 000, судебная доверенность - 1790, государственная пошлина за подачу искового заявления - 16451), итого в размере 65241 рублей.

Взыскать с Ответчика - Климова Д.В,, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей.

Отменить запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на квартиру.

Наложить арест на имущество и установить запрет на совершение сделок, направленных на отчуждение принадлежащего ответчику - Климову Д.В., движимого (транспортные средства) и недвижимого имущества, в пределах цены иска.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий