Задать вопрос
8 800 511 38 27
Бесплатная горячая линия (Москва и регионы РФ)

Решение суда № 2-1879/2017 ~ М-1467/2017

Смотреть все судебные практики о Другие жилищные споры

Мотивированное решение изготовлено 10.07.2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УСТАНОВИЛ:

Баркова Е. В. обратилась в суд с иском к Жилищно - строительному кооперативу «Соловьи» (далее - ЖСК «Соловьи», Кооператив), обществу с ограниченной ответственностью «Домбери» (далее - ООО «Домбери», Застройщик) о признании права собственности на жилое помещение квартиру строительный < № >, расположенную в жилом доме по адресу: < адрес >.

В обоснование иска указано, что спорное жилое помещение квартира со строительным < № > (< № > - милицейский) площадью 23,08 кв. м. расположена в жилом доме по адресу: г. Екатеринбурга, < адрес > на 5 этаже в третьей секции трехсекционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой. Застройщиком дома является ООО «Домбери».

В исковом заявлении истец ссылается на то, что 21.06.2010 она была принята в члены ЖСК «Соловьи». По соглашению о перемене лиц от 21.06.2010 между истцом и Ермоленко В. А. стоимость паевого взноса была определена в размере 846 300 руб. Истец полностью оплатила требуемую сумму.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 15.12.2016.

Истец обращалась в адрес Кооператива о передаче квартиры. Истцом получен отрицательный ответ, в котором сообщено, что ООО «Домбери» на претензию о передаче готового объекта от 27.12.2016 не ответил.

Истец при подаче иска в качестве правового основания ссылалась на нормы п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просила признать право собственности на жилое помещение площадью 23,08 кв. м по адресу: < адрес >, на 5 этаже в третьей секции трехсекционного многоквартирного жилого дома.

Истец в судебном заседании пояснила, что квартиру покупали через риэлтора в офисе «Домбери», присутствовал сам Ермоленко В. А., сделку проводила Ассонова, деньги передавали за пай Ермоленко В. А., риэлтору оплатили услуги в размере 80 000 руб. Про доплату за квартиру узнала в 2016 году.

Истец указала, что готова доплатить деньги за увеличение площади квартиры, за увеличение стоимости строительства каждого квадратного метра.

Представитель истца полагала, что право собственности возникло, просила удовлетворить исковые требования истца, пояснила, что истец     имеет право на квартиру, документы об оплате имеются в полном объеме, все председатели подтвердили данный факт, застройщик уклоняется от передачи квартиры, истец готова внести необходимую сумму в полном объеме, но ответчик необоснованно требует первичные документы с истца. Представитель истца указала, что, если будет заключено соглашение - истец откажется от иска.

В своих объяснениях третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Барков В. Г. позицию истца поддержал, выразил согласие на доплату за увеличение площади квартиры, и за проведенную достройку дома.

Представитель ответчика ООО «Домбери», третьего лица ООО «Техстрой» полагал, что в иске надлежит отказать, квартира передана ООО «Техстрой», в обоснование представил акт приема - передачи, договор инвестирования.

Полагал, что первоначальная оплата истцом пая в Кооператив     не подтверждена.

При этом представитель ответчика ООО «Домбери», третьего лица ООО «Техстрой» подтвердил, что     заключение договора о передаче спорной квартиры истцу возможно с зачетом в части её стоимости пая, оплата которого должна быть подтверждена, при условии доплаты за увеличение площади квартиры, за увеличение стоимости     строительства в размере, определяемом, исходя из 4 000 руб. за кв. м.

Представитель ООО «Домбери» Пономарев С. С. представлял письменные возражения на иск (том 1 л. д. 58), в которых     указывал, что условия, предусмотренные для признания права собственности, установленные п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, спорная квартира ни Кооперативу, ни пайщику не передавалась, договор инвестирования между ООО «Домбери» и Кооперативом расторгнут 28.08.2016, до ввода объекта в эксплуатацию 15.12.2016. Основанием для расторжения явилось неисполнение обязательств по оплате договорной цены в срок, установленный дополнительным соглашением < № > от 08.09.2015 к договору инвестирования. Сумма увеличения подлежала оплате до 15.06.2016, денежных средств не поступало, договор расторгнут во внесудебном порядке согласно п. 2 дополнительного соглашения. Полной оплаты пая по Соглашению нет, справка, выданная П., вызывает сомнения, документы как он заявлял, ему не передавались.

В письменных дополнениях к возражениям (том 1 л. д. 85) Кооператив в связи с расторжением договора инвестирования не мог передать квартиры пайщикам. В соответствии с данной схемой более 200 пайщиков оформили в собственность жилые помещения. Истец необоснованным исковым заявлением нарушает принципы определённости гражданско - правовых отношения (том 1 л. д. 85).

Представителем ответчика ООО «Домбери»     представлены письменные пояснения по фактическим обстоятельствам дела (том 1 л. д. 86, 87), в которых сообщего, что разрешение на строительство было получено ООО «Домбери» 28.05.2012, срок действия - 01.12.2012. Фактически строительные работы были начаты несколько раньше, а к декабрю 2012 года строительство было фактически заморожено ввиду отсутствия финансирования.

По просьбе Правительства Свердловской области, Министерства строительства и инфраструктуры Свердловской области ООО «Техстрой» 16.09.2013 заключило с застройщиком ООО «Домбери» договор на выполнение функций технического заказчика, возобновив строительство жилого комплекса за счет собственных и заемных денежных средств. В качестве генерального подрядчика выступило ООО «Группа компаний Техстрой».

22.10.2013 ООО «Домбери» (Застройщик) подал извещение о смене Технического заказчика и Генерального подрядчика в Управление Государственного строительного надзора Свердловской области (далее - УГСН).      УГСН было выдано 50 замечаний о нарушениях на строительстве объекта, в том числе об обстоятельстве, указывающем на то, что продажа квартир ЖСК «Соловьи» велась вне разрешения на строительство, проекта. Планировки и метраж квартир, указанных в соглашениях с пайщиками, не соответствуют проекту, имевшему место на момент заключения данных соглашений, инвестиционному договору, заключенному между Застройщиком ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи». В Заключении государственной экспертизы от 30.12.2008 в Жилом комплексе "Соловьи" - 259 квартир, а к продаже ЖСК «Соловьи» предлагалось 356, а так же магазин с парикмахерской. Стоимость квадратного метра была низкая, пайщики, вступая в ЖСК «Соловьи», не вникали в несоответствие.

25.10.2013 ООО «Техстрой» как Технический заказчик передало в УГСН «Акт осмотра объекта», в котором перечислены не выполненные объемы работ по объекту. УГСН разработало Программу проведения проверок и отслеживало ход завершения строительства и выполнения всех видов работ. В процессе строительства были выявлены проблемы и недостатки, не отраженные в предоставленных Застройщиком документах, которые не могли быть выявлены при первоначальном обследовании объекта в момент его приёма ООО «Техстрой». Это привело к необходимости переработки проектной документации, проведению дополнительного детального обследования объекта с привлечением специализированной организации, проведению повторной государственной экспертизы проектной документации и проведению работ, не предусмотренных первоначальным соглашением. 22.06.2015 было получено положительное заключение экспертизы на проблемный объект.

ООО «Техстрой» погасил просроченную задолженность перед ОАО «САИЖК» в размере 30 млн. руб., имевшуюся по указанному объекту.

В процессе завершения строительства ООО «Техстрой» четырежды приходилось получать новое разрешение на строительство, подавая при этом справки о невыполненных работах на объекте. Такая информация передавалась в органы выдачи разрешений на строительство и может быть истребована из архивов. Кроме затрат, необходимых для завершения строительства объекта, были устранены ряд существенных нарушений в ранее выполненных работах, что повлекло увеличение стоимости строительства.

Имелись ошибки в проектной документации,      отклонения при выполнении работ по устройству монолитных конструкций, потребовалось проведение дополнительного обследования здания, с последующей выдачей проектных решений по дополнительному усилению монолитных конструкций.

При проведении работ по устройству дренажа было выявлено отсутствие дренажных труб по всей дворовой части здания. В связи с изменением норм проектирования потребовалось перенести электрощитовые на всех секциях жилого дома. В связи со значительными отклонениями при устройстве лифтовых шахт предыдущими подрядными организациями потребовалось выполнение дополнительных работ по выравниванию стен. При проведении работ по ревизии системы отопления жилого дома (2,3 секции) выявлены некачественно выполненные работы, а также отклонения от проектной документации. Устранение некачественно выполненных работ при устройстве фасадной системы (2,3 секции). Устранение замечаний на кровле 2,3 секции. Демонтаж и восстановление элементов парапета из оцинкованной стали. Устранение замечаний в связи с несоответствием выполненных работ проектной документации раздела АР (внутренние перегородки и стены). Переделка ранее выполненных работ по выносу сетей раздела НВК с территории застройки. Переделка ранее выполненных работ по устройству звукоизоляции лестничных клеток (2,3 секции). Замоноличивание технологических отверстий выполненных ранее, в связи с отступлением от проектной документации раздела АР. Демонтаж кирпичных стен паркинга с последующим замоноличиванием и устройством оклеенной гидроизоляции. Работы по переделке сетей НВК коммуникационного тоннеля. Устранение замечаний по ранее установленным конструкциям из ПВХ профилей (2,3 секция). Устройство дополнительного слоя теплоизоляции в связи с отклонениями монолитных стен фасада 1 секция. Работы по увеличению оконных проемов 1-ой секции в связи с отклонением от проектной документации радела АР. Выноска электрического кабеля на коллективный сад. Благоустройство территории дома по < адрес >. Разработка рабочей документации в связи с изменением в проекте. Проведение повторной экспертизы проекта. Проведение повторных изысканий. Приобретение и передача в управляющую компанию датчиков учета тепла. Устройства приточной вентиляции в квартирах-студиях.

Совокупная стоимость затрат по завершению строительства объекта составила 459 581 634 руб. 63     коп. По всем затратам имеются договоры, сметы, акты выполненных работ по форме КС-2, КС-3, платежные поручения.

ООО «Домбери» в счет частичного погашения образовавшей задолженности передало ряд квартир, расположенных на данном объекте, в том числе и квартиру № < № >. Поскольку договор инвестирования заключенный ранее между ООО «Домбери» и ООО «Соловьи» был расторгнут Застройщиком в одностороннем внесудебном порядке, иных претендентов на квартиры нет.

Решением 17- го апелляционного суда от 05.12.2016 в иске ЖСК «Соловьи» к ООО «Домбери» о признании недействительным     расторжения инвестиционного договора отказано.

В письменных пояснениях представитель ответчиков сообщила, что объект в ЖСК «Соловьи» Застройщиком не передавался, справка о полной оплате цены договора отсутствует. У ЖСК «Соловьи» не возникло права распределения паев между пайщиками, выдачи членам ЖСК «Соловьи» документов для регистрации права собственности.

В письменных пояснениях представитель ответчика ООО «Домбери», пояснила, что поскольку данный жилой комплекс являлся проблемным объектом, находящимся на контроле Правительства Свердловской области, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, была разработана схема, позволяющая пайщикам оформить право собственности на квартиры в сложившейся ситуации, направленная, в первую очередь, на защиту интересов физических лиц, являвшихся ранее членами ЖСК «Соловьи». Данная схема предполагает выход пайщика из членов ЖСК «Соловьи» и заключения прямого договора с новым инвестором, осуществившим достройку дома. В оплату заключаемого с бывшим пайщиком договора принимается стоимость пая, внесенная им (или первоначальным членом ЖСК «Соловьи»), при условии подтверждения его оплаты. Так же пайщик в индивидуальном порядке исполняет обязательства, не выполненные ЖСК «Соловьи» по инвестиционному договору, пропорционально приобретаемой площади, производит окончательную оплату за свои квадратные метры.

В настоящее время около 210 пайщиков заключили прямые договоры, выбыли из состава ЖСК «Соловьи», оформляют право собственности на квартиры.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Техстрой» Пономарев С. С. пояснил, что позиция ООО «Техстрой» по настоящему делу полностью совпадает с позицией ответчика ООО «Домбери» по настоящему делу.

Ответчик ЖСК «Соловьи» извещен надлежаще согласно ( том 1 л. д. 190), в судебное заседание представитель не явился, ходатайств не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области извещен надлежаще, в судебное заседание представитель не явился, ходатайств не представил.

В материалы дела приобщено письмо Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (том 1 л. д. 192-196), в котором указано что строительство объекта по < адрес > велось почти 10 лет. Застройщик прекратил строительство,     финансирование от ЖСК «Соловьи» - первоначального инвестора прекратилось. В 2014 году объект был включен Министерством в список проблемных строек.

Был осуществлен подбор нового инвестора. Обязательство по осуществлению достройки жилого дома, расположенного по     < адрес >,           возложено на ООО «Техстрой», который завершил строительство рассматриваемого объекта.

В связи с тем, что ООО «Техстрой» приступил к строительству, когда отношения между пайщиками и ЖСК «Соловьи» были уже оформлены, ООО «Техстрой» предложил схему оформления права собственности на жилое помещение пайщиками. Данная схема предполагает выход пайщика из членов ЖСК «Соловьи» и заключение прямого договора с инвестором.

Указанная схема согласована и одобрена как Министерством, так и Прокуратурой Свердловской области, и направлена, в первую очередь, на защиту интересов физических лиц, являвшихся до недавнего времени членами ЖСК «Соловьи».

В оплату заключаемого с бывшим пайщиком договора принимается первоначальная стоимость пая. Также пайщик в индивидуальном порядке исполняет обязательства, не выполненные ЖСК «Соловьи» по инвестиционному договору. Стоимость заключаемого с бывшим пайщиком договора равна стоимости расторгнутого инвестиционного договора в пересчете на квадратный метр площади.

Около 200 пайщиков уже заключили прямые договоры с ООО «Техстрой».

Третье лицо, не заявляющее самостоятельнее требования относительно предмета спора, Ермоленко В. А. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайств не представил, о причинах неявки суд не уведомил (том 1 л. д. 830.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии надлежаще извещенных, но не явившихся представителей ответчика ЖСК «Соловьи», представителя третьего лица третьего лица Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, третьего лица Ермоленко В. А.

Заслушав истца, представителя истца, третьего лица, представителя ответчика и третьего лица,      исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основания приобретения права собственности перечислены в ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2016 N < № > по делу N < № > гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первичное - возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц и производное - основано на праве собственности прежнего собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, (в редакции Федерального закона от 28.12.2016 N 498-ФЗ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п. 1). Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (п. 4).

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ, действующей в период создания ЖСК «Соловьи» 24.01.2008) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Таким образом, жилищно-строительный кооператив представляет собой юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье.

Согласно ст. 12 Закона Российской Федерации от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" пайщики потребительского общества обязаны:

соблюдать устав потребительского общества, выполнять решения общего собрания потребительского общества, других органов управления и органов контроля потребительского общества;

выполнять свои обязательства перед потребительским обществом по участию в его хозяйственной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива.

Установлено, что спорным объектом, право собственности на который испрашивает истец, является жилое помещение квартира с кадастровым номером < № > по адресу: < адрес >, площадью 25,4 кв. м., номер этажа 5. Дата присвоения кадастрового номера 23.03.2017 (том 1 л. д. 52-54). Сведения в ЕГРН о правообладателе отсутствуют.

Представителем ООО «Домбери» представлены в материалы дела: акт приема - передачи между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» от 31.03.2017, согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию ООО «Домбери» (Застройщик) передает ООО «Техстрой» (Инвестор ) квартиру № < № > на 5 этаже в третьей секции по адресу: < адрес > (том 1 л. д. 142). В п. 4 акта указано, что условия по финансированию (внесению инвестиционного взноса), предусмотренные договором в размере 1 041 970 руб. выполнены Инвестором перед Застройщиком в полном объеме.

В материалы дела представлен договор инвестирования между ООО «Домбери» (Застройщик) и ООО «Техстрой» (Инвестор) от 29.08.2016 в отношении квартиры № < № > (том 1 л. д. 138-141).

Спорная квартира расположена в многоквартирном доме с кадастровым номером < № > по адресу: < адрес >, имеющим наименование: многоквартирный трехсекционный жилой дом с помещением ТСЖ, техническим помещением фирмы «Мотив» и встроенными нежилыми помещениями общественного назначением на 1- ом этаже (магазин и парикмахерская), с крышной газовой котельной. Количество этажей 18, в том числе подземных 2. Дата присвоения кадастрового номера 23.03.2017 (том 1 л. д. 48 - 51 ).

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0106051:6, адрес: < адрес >, следует, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного жилого дома с подземной автостоянкой. Дата присвоения кадастрового номера 15.11.2006 (том 1 л. д. 45 -47). Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют. Зарегистрировано ограничение прав: аренда с 19.02.2007 по 24.12.2011, лицо в пользу которого установлено ограничение прав: ООО «Домбери». Основание: Договор аренды земельного участка < № > -Т от 25.12.2006.

В материалы дела представлено выданное ООО «Домбери» разрешение от 26.09.2016 № RU < № > на строительство многоэтажного трехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями, с крышной газовой котельной, кадастровый номер земельного участка (том 1 л. д. 213-217). Градостроительный план земельного участка от 27.10.2014 выдан Администрацией города Екатеринбурга (п. 3.1. разрешения на строительство).

Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.12.2016 № RU < № > многоэтажного трехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями, с крышной газовой котельной - 1 этап по адресу: < адрес > выдано ООО «Домбери». Из разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что дом имеет 18 этажей, в том числе 2 - подземных, количество квартир - 356 (том 1 л. д. 62 -65).

Разрешение на ввод объекта от 15.12.2016 содержит перечень выданных разрешений на строительство (том 1 л. д. 62):

от 21.12.2011 № RU < № > - Администрацией города Екатеринбурга;

от 28.05.2012 № RU < № > - Администрацией города Екатеринбурга;

от 05.08.2015 № RU < № > Администрацией города Екатеринбурга;

от 25.09.2015 № RU < № > Администрацией города Екатеринбурга;

от 26.09.2016 № RU < № > - Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В материалы дела представлены извлечения из сводного заключения государственной экспертизы < № >, утвержденного 30.12.2008 по проектной документации объекта капитального строительства 16 -этажного жилого дома по < адрес > в г. Екатеринбурге, в котором содержатся сведения о количестве квартир - 239 (том 1 л. д. 130 - 133).

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы, утвержденному 22.06.2016 в отношении 16 -этажного жилого дома по < адрес > в г. Екатеринбурге, количество квартир - 356 (том 1 л. д. 134 -1376).

Таким образом, именно ООО «Домбери» предоставлялся земельный участок для строительства, выдавались разрешения на строительство, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С момента получения земельного участка для строительства до ввода объекта в эксплуатацию прошло 10 лет, с момента утверждения заключения строительной экспертизы, представленной в материалы дела как впервые проведенной, прошло 8 лет.

В материалы дела истцом в качестве обоснования своего права собственности на спорную квартиру представлено Соглашение о внесении паевого взноса № < № > от 07.08.2009 между ЖСК «Соловьи» и Ермоленко В. А., согласно которому Кооператив осуществляет инвестирование строительства трехсекционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по < адрес > (кадастровый номер земельного участка < № >) (том 1 л. д. 6-9). Согласно Соглашению от 07.08.2009 Застройщиком выступает организация ООО «Домбери». Сроки окончания строительства и предъявления Застройщиком к сдаче в эксплуатацию: 1 секция (вторая очередь строительства) - IV квартал 2010 - I квартал 2011 года; 2, 3 секции (первая очередь строительства)- I квартал 2010 - II квартал 2010 года.

В      Соглашении от 07.08.2009 указано, что       паем Члена Кооператива, при условии полной оплаты, является однокомнатная квартира № < № > проектной площадью 23,08 кв. м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5), расположенная на 5 этаже третьей секции многоквартирного дома.

Номер, общая площадь квартиры являются проектными и уточняются по результатам обмера после окончания строительства.

Вступительный и членские взносы уплачиваются членом Кооператива согласно Уставу.

Паевой взнос составляет 846 300 руб.

Окончательный размер паевого взноса определяется после получения результатов обмеров проводимых при вводе в эксплуатацию. График уплаты установлен: до 2009 года включительно - 846 300 руб.

Согласно Дополнительному соглашению от 12.03.2010 к Соглашению о внесении паевого взноса № < № > от 07.08.2009 Кооператив уведомляет, а Член Кооператива не возражает, что срок окончания строительства и предъявления Застройщиком к сдаче в эксплуатацию объекта сдвигается и составляет IV квартал 2010 (том 1 л. д. 12).

Из Соглашения о перемене лиц № < № > от 21.06.2010 следует, что Ермоленко В. А. (Член ЖСК) передает, а Баркова Е. В. (Новый член ЖСК) принимает на себя все права и обязанности Члена ЖСК, вытекающие из правоотношений Члена ЖСК и ЖСК «Соловьи», в том числе Соглашения о внесении паевых взносов № < № > от 07.08.2009 (том 1 л. д. 15, 16).

Член ЖСК вправе требовать от ЖСК передачи в собственность на условиях Соглашения от 07.08.2009 пая в виде квартиры № < № > проектной площадью 23,08 кв. м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), расположенной на 5 этаже жилого дома по < адрес >, но не ранее окончания строительства объекта (п. 1.1. Соглашения от 21.06.2010) (том 1 л. д. 15, 16).

Согласно п. 1.2 Соглашения о перемене лиц от 21.06.2010 права и обязанности Члена ЖСК переходят к Новому Члену ЖСК в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали на момент заключения настоящего соглашения. Новый Член ЖСК становится стороной по Соглашению от 07.08.2009 и наделяется правами Члена ЖСК с момента письменного согласования настоящего соглашения Кооперативом, но не ранее вступления Нового Члена ЖСК в члены ЖСК «Соловьи».

В п. 2.1. Соглашения о перемене лиц предусмотрено, что в день подписания настоящего Соглашения Член ЖСК обязан: передать Новому Члену ЖСК всю документацию, из которой вытекают права и обязанности Члена ЖСК по Соглашению, в том числе подлинники Соглашения о внесении паевых взносов от 07.08.2009.

Согласно п. 2.2. Соглашения о перемене лиц Новый Член обязан возместить Члену ЖСК уплаченный последним паевой взнос в ЖСК «Соловьи» в размере 846 300 руб. в срок не позднее 22.06.2010.

Уступка прав и перевод долга по Соглашению от 07.08.2009 считаются совершенными с момента письменного согласования настоящего Соглашения ЖСК, но не ранее вступления Нового Члена ЖСК в члены ЖСК «Соловьи» (п. 3.1. Соглашения о перемене лиц).

Соглашение подписано сторонами и согласовано К., подпись которого скреплена печатью Кооператива.

В отношении Ермоленко В. А. в материалы дела истцом представлены:

протокол собрания Правления ЖСК «Соловьи» № < № > от 06.08.2009 с предложением Общему собранию членов Кооператива распределить Ермоленко В. А., в случае передачи Кооперативу объекта недвижимости, пая в виде квартиры № < № > общей площадью 23,08 кв.м., расположенной на 5 этаже дома по < адрес > (том 1 л. д. 11). Предложить паевой взнос для Ермоленко В. А. в размере 846 300 руб. с уплатой паевого взноса до 07.09.2009 года включительно (том 1 л. д. 11). Протокол собрания Правления ЖСК «Соловьи» от 06.08.2009 подписаны председателем К., секретарем Л., получен Ермоленко В. А. (том 1 л. д. 11);

протокол внеочередного общего собрания ЖСК «Соловьи» от 06.08.2009, которым удовлетворена просьба Ермоленко В. А. о распределении в случае передачи Кооперативу объекта недвижимости, пая в виде квартиры № < № > общей площадью 23,08 кв.м., расположенной на 5 этаже дома по < адрес >, утвержден размере паевого взноса и графика платежей, указанных в протоколе собрания Правления ЖСК «Соловьи» № < № > от 06.08.2009. Протокол собрания подписан председателем К., секретарем Л., получен Ермоленко В. А. (том 1 л. д. 222).

Протоколом собрания Правления № < № > от 21.06.2010 приняты решения: предложить общему собранию членов Кооператива вывести Ермоленко В. А. из членов Кооператива, представить на рассмотрение собрания кандидатуру Барковой Е. В. на вступление в Члены Кооператива; определить вступительный взнос в размере 5000 руб., ежемесячные взносы в размере 500 руб.; предложить общему собранию Кооператива и Члену ЖСК Барковой Е. В. паевой взнос для Члена ЖСК Барковой Е. В.      в размере 846 300 руб. В связи с тем, что Ермоленко В. А. уступил Члену ЖСК Барковой Е. В.. право требования оплаченного им пая в размере 846 300 руб., Член ЖСК Баркова Е. С. считается оплатившей паевой взнос в размере 846 300 руб. (том 1 л. д. 14).

Протокол собрания Правления от 21.06.2010 подписан председателем К., секретарем собрания П. Протокол содержит подписи Барковой Е. В., Ермоленко В. А. с указанием на то, что протокол получили 21.06.2010 (том 1 л. д. 14).     

Смотреть все судебные практики о Другие жилищные споры

Согласно представленной расписке от 22.06.2010 Ермоленко В. А. денежные средства от Барковой Е. В. в размере 846 300 руб. получил (том 1 л. д. 29).

В материалы дела представлены истцом справки ЖСК «Соловьи»:

от 21.06.2010, которой подтверждается, что Ермоленко В. А. перечислено 846 300 руб. в счет оплаты паевого взноса в ЖСК «Соловьи» с целью получения пая в виде однокомнатной квартиры № < № >, площадью 23,08 кв.м. с учетом площади лоджии с коэффициентом 0, 5, расположенной на 5 этаже дома по адресу: < адрес >. В справке указано, данный документ не содержит информацию о полной оплате паевого взноса и не является основанием для регистрации права собственности на квартиру, окончательный размер паевого взноса определяется после замеров БТИ, проводимых при вводе объекта в эксплуатацию. Справка подписана председателем Кооператива К. (том 1 л. д. 13).

от 01.06.2016, которой подтверждается, что Барковой Е. В. оплата по Соглашению о перемене лиц от < № > от 21.06.2010 к Соглашению < № > от 07.08.2009 о порядке внесения паевого взноса, квартира < № >, площадью 23,08 кв.м. с учетом площади лоджии с коэффициентом 0, 5 дома по адресу: < адрес >     выплачена в полном     размере 846 300 руб. и 5 000 руб. вступительный взнос. Справка подписана председателем кооператива С., главным бухгалтером М. (том 1 л. д. 17).

от 12.08.2016, которой подтверждается, что Барковой Е. В. оплата по соглашению о перемене лиц от < № > от 21.06.2010 к Соглашению < № > от 07.08.2009 о порядке внесения паевого взноса, квартира < № >, площадью 23,08 кв.м. с учетом площади лоджии с коэффициентом 0, 5 дома по адресу: < адрес >     выплачена в полном     размере 846 300 руб. и 5 000 руб. вступительный взнос. Справка подписана председателем кооператива П., главным бухгалтером М. (том 1 л. д. 18).

Перечисленные документы: Соглашение о перемене лиц < № > от 21.06.2010 к Соглашению < № > от 07.08.2009 о порядке внесения паевого взноса, протоколы собрания правления, справки о выплате пая, расписка представлены в материалы дела в виде копий. В судебном заседании подлинники представлялись истцом на обозрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из толкования и содержания вышеуказанных представленных истцом документов в их совокупности, суд приходит к выводу, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства: по Соглашению о внесении паевого взноса от 07.08.2009, путем возмездного приобретения права требования оплаченного пая. Из буквального же толкования п. 2. 2. Соглашения о перемене лиц от 21.06.2010 следует, что истец обязалась возместить сумму взноса именно Ермоленко В. А., как лицу, которым данный взнос уже был оплачен непосредственно в Кооператив. Учитывая тот факт, что бывший пайщик Ермоленко В. А. обязан был выплатить Кооперативу паевой взнос в размере 846 300 руб. до 07.09.2009 (как это указано в дополнительном соглашении от 06.08.2009 - том 1 л. д. 12), а Соглашение с истцом заключено после указанного периода - 21.06.2010, и, к тому же согласованно Кооперативом, о чем сделана соответствующая отметка в верхнем левом углу Соглашения (том 1 л. д. 15), оснований для иных выводов не имеется.

Никаких иных обязательств истца перед Кооперативом Соглашение от 21.06.2010 не содержит, в том числе, и обязанность по проверке исполнения обязательств Ермоленко В. А. по внесению пая в Кооператив.

На основании ст. ст. 385, 386 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Факт оплаты пая Ермоленко В. А. должен быть проверен именно Кооперативом, а не новым членом ЖСК «Соловьи» Барковой Е. В., так как Соглашение от 21.06.2010 было согласовано Кооперативом в таком виде по исполнению истцом обязательства по внесению пая именно бывшему члену Кооперативу, а не непосредственно в Кооператив. Впоследствии Кооператив за подписью председателя, а также главного бухгалтера выдавал справку Барковой Е. В. о полной выплате пая. Справка о выплате пая в размере 846 300 руб. также была выдана Ермоленко В. А.

Баркова Е. В. является членом ЖСК «Соловьи», о чем свидетельствует список членов Кооператива по состоянию на 01.04.2014,     на 07.06.2017 (том 1 л. д. 197 -204).

В протоколе собрания правления № < № >1 от 21.06.2010, подписанного председателем, секретарем указано на то, что Член ЖСК Баркова Е. С. считается оплатившей паевой взнос в размере 846 300 руб. (том 1 л. д. 14).

Соглашение о перемене лиц от 21.06.2010 реализовано, никем не оспорено, Баркова Е. В. является членом Кооператива, права на пай приобрела у лица, который его оплатил Кооперативу, что подтверждено письменными материалами дела, Кооперативов не оспаривается.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что свои обязательства по соглашению о перемене лиц 21.06.2010 (том 1 л. д. 15) истец исполнила в полном объеме и надлежащим образом. Пай истцом выплачен в размере 846 300 руб. Доказательств иного суду не представлено.

Как следует из Соглашения о порядке внесения паевого взноса от 07.08.2009 а также представленных копий договора инвестирования от 26.03.2008 № < № > стороной представителем ответчика ООО «Домбери» (том 2 л. д. 25-30) между ООО «Домбери» (Застройщик) и ЖСК «Соловьи» (Инвестор) был заключен договор, согласно которому Инвестор осуществляет инвестирование строительства 3 -х секционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: < адрес > (кадастровый номер участка < № >) (далее - Объект) путем передачи в собственность Застройщика денежных средств в размере, установленном в Протоколе договорной цены - приложение < № > к договору, а Застройщик обязуется по окончанию строительства передать Объект Инвестору. Договорная цена может быть изменена по соглашению сторон.

Указанное обстоятельство, а именно наличие между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» договора инвестирования от 26.03.2008 № < № > подтверждается сведениями из постановления 17 -го Арбитражного Апелляционного суда от 06.12.2016 № < № >. Согласно названному судебному акту ЖСК «Соловьи» обратился с иском к ООО «Домбери» о признании недействительными дополнительного соглашения от 08.09.2015 < № >, протокола договорной цены от 08.09.2015 к договору инвестирования строительства от 26.03.2008, применении последствий недействительности сделки (том 1 л. д. 219 -222). Из постановления суда от 06.12.2016 следует, что между кооперативом «Соловьи» (Инвестор) и обществом «Домбери» (Застройщик) заключен договор инвестирования строительства от 26.03.2008 № Б/Н.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» от 08.09.2015 к договору инвестирования № < № > от 26.03.2008, которое обозревалось в подлиннике (том 1 л. д. 93,94).

Таким образом, факт заключения в 2008 году договора инвестирования между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» подтвержден сведениями из надлежащих письменных доказательств, никем не оспорен.

Вместе с тем, суд полагает, что условия договора инвестирования от 26.03.2008 в отсутствии его подлинного экземпляра, надлежаще оценить не представляется возможным.

Согласно п. 7. ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В связи с тем, что копия протокола договорной цены представлена только стороной ООО «Домбери», подлинный договор инвестирования с приложениями в материалы дела не представлен, суд не может считать доказанными сведения, содержащиеся в копии приложения < № > к договору инвестирования от 26.03.2008, в отношении цены договора в размере 704 000 000 руб.

Какие - либо иные доказательства стороны, третьи лица в подтверждение или оспаривания указанной в копии протокола договорной цены не представили.

Вместе с тем, суд принимает в качестве надлежащего доказательства факт увеличения договорной цены на сумму в размере 40 965 000 руб., которая указана в подписанном представителями ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» протоколе договорной цены, являющимся частью дополнительного соглашения от 08.09.2015 < № > к договору инвестирования < № > от 26.03.2008 (том 1 л. д. 93,94 ). Дополнительное соглашение от 08.09.2015 подписано сторонами. Срок уплаты Инвесторам указанной суммы в п. 2 Дополнительного соглашения установлен до 15.06.2016.

У суда отсутствуют какие - либо основания считать дополнительное соглашение < № > от 08.09.2015 с приложением, подписанное надлежащими представителями Застройщика и Инвестора, обозреваемое в подлиннике в судебном заседании, недействительным соглашением.

Указанным соглашением сумма инвестирования увеличилась на 40 965 000 руб.

Согласно сводной справке ЖСК «Соловьи» от 22.05.2017 по инвестированию строительства жилого дома по < адрес > со счетов Кооператива перечислено за период с 2008 по 2015 годы на счета ООО «Домбери» денежных средств в размере 386 673 761 руб. 23 коп. (том 1 л. д. 225).

Из реестров платежных поручений по денежным средствам, перечисляемым ЖСК «Соловьи» Застройщику, следует, что после заключения дополнительного соглашения от 08.09.2015 Кооператив перечислил Застройщику сумму в размере 47 500 руб., а именно 16.09.2015 - 38 500 руб., 25.09.2015 - 9000 руб. (том 2 л. д. 248).

Из иных материалов дела, в том числе объяснений истца,       не следует, что Кооператив исполнил условия дополнительного соглашения между ним и Застройщиком от 08.09.2015 о перечислении суммы в размере 40 965 000 руб. Истец также никаких денежных средств после заключения дополнительного соглашения Застройщику не перечисляла.

После ввода объекта в эксплуатацию 15.12.2016 ООО «Домбери» не передавал ЖСК «Соловьи» Объект инвестиционного договора, в состав которого входит и спорная квартира, какого - либо документа о результатах реализации договора стороны не подписывали. Соответственно требование истца о признании права собственности к Кооперативу является не состоятельным, Кооператив квартирой не обладает, обязательств по инвестиционному договору в полном объеме не исполнил, объект инвестирования не получил, в суд с требованиями к Застройщику не обращался, от исполнения своих обязательств как перед Застройщиком так и перед пайщиками уклонился.

Кроме того, как было установлено площадь квартиры после ввода дома в эксплуатацию увеличилась до 25,4 кв. м. (том 1 л. д. 52), тогда как пайщиком была оплачена площадь в размере 23,08 кв. м. В Соглашении о порядке внесения паевого взноса от 07.08.2009 предусмотрено, что окончательный размер паевого взноса определяется после получения результатов обмеров БТИ, проводимых при вводе объекта в эксплуатацию (том 1 л. д. 6).

Условий для возникновения права собственности истца на спорную в силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, не установлено.

Оснований для применения к отношениям между истцом и ЖСК «Соловьи» норм п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Истец как член Кооператива после заключения дополнительного соглашения от 08.09.2015 обязательства Кооператива по финансированию объекта строительства в объеме необходимом для достройки помещения, которое должно было перейти в её собственность, не исполнила, а соответственно её требование о признании права собственности на квартиру, в том числе и к ООО «Домбери», не может быть удовлетворено, так как в полном объеме стоимость спорного помещения не оплачена. Кроме того, ООО «Домбери» право на квартиру № < № > по ул. < адрес > не регистрировал в ЕГРН, спорная квартира передана ООО «Техстрой», что подтверждается актом приема - передачи между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» от 31.03.2017 (том 1 л. д. 70).

Каких -либо самостоятельных соглашений между собой истец и ООО «Домбери» в отношении спорной квартиры не заключали, истец из состава членов Кооператива, не выходил

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с. 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п. 2).

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Неисполнение обязательств Кооперативом перед Застройщиком привело к тому, что ООО «Домбери» направило в адрес ЖСК «Соловьи» уведомление от 22.08.2016 о расторжении договора инвестирования, которое было получено председателем ЖСК «Соловьи» 23.08.2016 П. (том 2 л. д. 42). Указанные обстоятельства, а именно отсутствие исполнения обязательств по дополнительному соглашению < № > от 08.09.2015, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Из объяснений истца следует, что Кооператив не извещал о том, что стоимость инвестирования увеличилась на 40 965 000 руб. Кооператив как инвестор устранился от выполнения обязательств по договору инвестирования, и от надлежащего извещения в лице своих органов членов Кооператива об изменении условий договора инвестирования.

Кооператив, осуществляя инвестирование денежных средств, принятых от членов Кооператива в строительство объекта жилого дома по < адрес >, имеет право     в силу приведенной нормы закона на результаты осуществленных капитальных вложений. Вместе с тем, Кооператив, несмотря на то, что заключил дополнительное соглашение от 08.09.2015, устранился от реализации принятых на себя обязательств по дополнительному финансированию объекта строительства, то есть в полном объеме инвестирование не произвел.

ЖСК «Соловьи» как юридическое лицо, заключая договор инвестирования с Застройщиком и соглашения с гражданами о внесении пая, самостоятельную цель, не преследовал. Прямой материально - правовой интерес при создании ЖСК «Соловьи» имели      вступающие в Кооператив граждане. Оплачивая пай, члены Кооператива, в том числе истец, преследовали цель приобретения права собственности на конкретную      квартиру в объекте, который будет создан в будущем.

Следовательно, устранение Кооператива как Инвестора от реализации инвестиционного договора не должно нарушать прав тех лиц, которые добросовестно исполняли свои обязательства, вносили денежные средства, инвестируя их в строительство жилого дома, ожидая встречного предоставления в виде квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию.

При устранении Кооператива от взятых на себя обязательств по финансированию объекта, член Кооператива, требуя признания права собственности за собой на конкретный объект инвестирования в виде квартиры, не лишена возможности самостоятельно вне зависимости от иных лиц, исполнить обязательства Кооператива как Инвестора применительно к     объекту, передача которого предусматривалась в соглашении о внесении паевого взноса.         

При этом, реализация права на получение квартиры как объекта инвестирования предполагает, что права иных лиц не нарушаются, член Кооператива полностью оплатил свой пай, исполнил обязательства по дополнительному финансированию в части свой доли.

Таким образом, даже, если допустить, что договор инвестирования между двумя юридическими лицами прекратился, право члена Кооператива Барковой Е. В. на получение квартиры, за которую именно ею на этапе строительства вносились денежные средства, нарушаться указанным обстоятельством не могут.

Истец от соответствующей части имущества, созданного на ее средства, не отказалась, в судебном заседании неоднократно подтвердила свое согласие на доплату за увеличение площади квартиры, за увеличения стоимости строительства, возможно осуществить соответствующую доплату за квартиру при приобретении в её свою собственность.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, которое утверждено Постановлением Правительства Свердловской области от 05.09.2012 N 963-ПП, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (далее - Министерство) является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, участвующим в выработке и реализации государственной политики Свердловской области в сфере градостроительной деятельности, в том числе территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования и капитального строительства.

Как указано в письме Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, и не оспаривалось сторонами, Застройщик ООО «Домбери» прекратил строительство, в том числе и по причине отсутствия финансирования.      В 2014 году с целью недопущения нарушения прав граждан и окончания строительства рассматриваемый объект был включен в Перечень объектов, строительство которых ведется на территории Свердловской области с привлечением средств граждан и с нарушением сроков ввода в эксплуатацию, что подтверждается приказом названного Министерства от 26.12.2014. Министерством был осуществлен подбор нового инвестора и обязательство по осуществлению достройки жилого дома, расположенного по в < адрес >, было        возложено на ООО «Техстрой», который завершил строительство рассматриваемого объекта.

Из письменных пояснений представителя ответчика ООО «Домбери» следует, что по просьбе Правительства Свердловской области, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ООО «Техстрой» 16.09.2013 заключило с застройщиком ООО «Домбери» договор на выполнение функций технического заказчика, возобновив строительство жилого комплекса за счет собственных и заемных денежных средств. В качестве генерального подрядчика выступило ООО «Группа компаний Техстрой».

В доказательство приведенным обстоятельствам в материалы дела представлены: Договор между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» на выполнение функций технического заказчика от 16.09.2013 (том 1 л. д. 145 -151), Договор генерального подряда, Договор на выполнение функций технического заказчика между ООО «Домбери» и ООО «Группа компаний Техстрой» от 11.04.2016 (том 1 л. д. 171-174).

В п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 N 431-ПП, установлено, что Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного и регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области, лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля на территории Свердловской области, обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Свердловской области.

Согласно составленного Управлением Государственного строительного надзора по Свердловской области (в настоящее время - Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области) от 28.06.2012 предписания < № > -ОЖ, выданного ООО «Домбери», выявлено более 50 нарушений на объекте строительства, в том числе непосредственно, влияющих на безопасность здания (том 1 л. д. 117 -124). В предписании содержится указание на то, как исправить каждый конкретный недостаток.

В материалы дела представлен Акт осмотра объекта 16 - этажного Жилого дома по < адрес >, направленный начальнику Управления Государственного строительного надзора по Свердловской области 25.10.2013, который содержит сведения о проектном соотношении не выполненных работ на объекте (том 1 л. д. 124 -126).

22.10.2013 ООО «Домбери» подал извещение о смене Технического заказчика и Генерального подрядчика в Управление Государственного строительного надзора по Свердловской области (том 1 л. д. 113).

Фототаблица «Состояние объекта на осень 2013» (том 1 л. д. 112) подтверждает указанные обстоятельства.

Таким образом, объект жилой дом по < адрес > не только не был своевременно построен, но и имел на стадии незавершённого строительства недостатки, установленные надлежащим уполномоченным органом Управлением государственного строительного надзора Свердловской области (в настоящее время - Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области).

Проектная документация была изменена, 22.06.2015 получено положительное заключение экспертизы < № >Н/1 на жилой дом (том 1 л. д. 134-136).

В процессе завершения строительства в период инвестирования ООО «Техстрой» были выданы новые разрешения на строительство, перечень которых содержится в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (том 1 л. д. 88 оборот).

Согласно справке ООО «Домбери» от 20.05.2017 ООО «Техстрой», выполняя функции технического заказчика, в период с 16.09.2013 понесло расходы на сумму в размере - 459 581 643 руб. 63 коп., ООО «Группа компаний Техстрой», выполняя функции генерального подрядчика с 11.04.2016, понесло расходы на сумму в размере - 33 292 986 руб. 79 коп. (том 1 л. д. 144). Всего указанными обществами понесены расходы на сумму в размере 492 874 621 руб. 42 коп. (том 1 л.д. 144).

Акты сверки между Застройщиком и ООО «Группа компаний Техстрой», между Застройщиком и ООО «Техстрой» представлены в материалы дела с указанием видов работ, актов, их дат и номеров, сведений о суммах денежных средств.

При установленных обстоятельствах строительства объекта, периода возведения жилого дома, каких - либо оснований не доверять представленным документам у суда не имеется.

Из вышеизложенного следует, что фактически недостающее финансирование Дома, а также спорного помещения было осуществлено обществами «Техстрой», «Группа компаний Техстрой».

Привлечение указанных лиц к строительству было обусловлено необходимостью достройки многоквартирного дома, который строился длительное время, а реализация проекта строительства происходила с нарушениями.

ООО «Домбери», являющийся Застройщиком 16-этажного 3-секционого жилого дома, расположенного по < адрес >, на основании договора инвестирования и акта приема - передачи передало ООО «Техстрой» спорную квартиру № < № > по адресу: < адрес > (том 1 л. д. 138 -142).

Таким образом, наряду с инвестором ЖСК «Соловьи», членом которого является истец,       инвестором строительства спорной квартиры выступило ООО «Техстрой», в том числе на основании     договора инвестирования строительства от 29.08.2016 (том 2 л. д. 148).

Из Соглашения о внесении пая от 07.08.2009 (том 1 л. д. 6), соглашения о перемене лиц от 21.06.2010 (том 1 л. д. 15) следует, что оплачивался пай за объект площадью 23,08 кв. м., тогда как согласно сведениям из ЕГРН площадь спорной квартиры составила 25,4 кв. м. (том 1 л. д. 52)

Истец каких -либо доплат за увеличение площади спорного объекта не произвела, но подтвердила в судебном заседании намерение это сделать.

Как пояснил представитель ООО «Домбери», ООО «Техстрой» одним из условий реализации права на получение квартиры истцом является доплата за 1 кв. м. в размере 4 000 руб. Доплата в названном размере установлена для всех пайщиков Кооператива одинаковой, Доказательства несения затрат на достройку дома ООО «Группа компаний Техстрой», ООО «Техстрой»     представлены в материалы дела.

Согласно представленному списку ООО «Домбери» такое право уже реализовано уже в отношении 192 договоров на сумму в размере 294 262 898 руб. (том 1 л. д. 105-107). Пайщики переуступили права требования к Кооперативу, тем самым в оплату стоимости приобретаемых помещений зачтены суммы оплаченных паев.

В судебном заседании истец подтвердила свое намерение по внесению доплаты за увеличение площади, за увеличение стоимости строительства.

Вместе с тем как было установлено спорная квартира передана ООО «Техстрой», которое осуществляло финансирование строительства после того как Кооператив устранился от исполнения обязательств по дополнительному соглашению от 08.09.2015.

Представитель ООО «Техстрой» в судебном заседании не исключал возможность заключения договора с истцом с доплатой за увеличение площади квартиры, за каждый квадратный метр площади квартиры суммы в размере 4 000 руб. и одновременным зачетом суммы внесенного пая.

Таким образом, учитывая, что исполнение обязательств ЖСК «Соловьи», истцом как членом Кооператива по инвестированию строительства объекта произведено не в полном объеме, финансирование строительства жилого дома осуществлялось не только указанными лицами, но и ООО «Техстрой», квартира передана новому инвестору, договорные отношения между истцом и ООО «Домбери» отсутствуют, суд полагает, что требование      истца      о признании права собственности к ответчику ООО «Домбери» безосновательно.

Истцом при установленных обстоятельствах не представлено доказательств того, что у неё возникло право собственности на спорную квартиру.

Третье лицо ООО «Техстрой» как инвестор, принявший на себя после ЖСК «Соловьи» дальнейшее инвестирование объекта, в том числе спорной квартиры, намерен передать истцу квартиру при условии полной оплаты стоимости квартиры, как это сделали иные пайщики в отношении квартир, строительство которых они финансировали как пайщики ЖСК «Соловьи».

В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

С учетом изложенных обстоятельств достройки многоквартирного дома, в том числе за счет средств ООО «Техстрой», исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости, суд полагает, что истец не лишена права при условии осуществления доплаты с одновременной передачей прав на пай обществу «Техстрой» приобрести квартиру № < № > по ул. < адрес > за которую ею был внесен пай в размере, установленном Соглашением о внесении паевого взноса от 01.12.2009, а именно в размере 846 300 руб.

При этом суд полагает, что со стороны ответчика не представлено никаких доказательств опровергающих факт того, что именно денежные средства по Соглашению о внесении пая от 07.08.2010, которое было исполнено членом Кооператива Ермоленко В. А.,      Кооперативу поступили, а истец посредством приобретения права требования у Ермоленко В. А. оплатила пай в размере 846 300 руб.

Сведений о том, что вся сумма перечисленных денежных средств Кооперативом на счет ООО «Домбери» путем приобретения права требования у членов Кооператива погашена, материалы дела не содержат.

Сведений об иных лицах, заявляющих права на спорную квартиру, стороны суду не сообщали, из материалов дела таких лиц не усматривается.

При этом суд отмечает, что в судебном заседании стороны не оспаривали соответствие объекта, указанного в Соглашениях от 07.08.2009, 21.06.2010,     объекту в виде     квартиры № < № >, распложенной в многоквартирном доме по адресу: < адрес >.

Согласно п. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Разрешение исковых требований, исходя из     положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3 Гражданского      процессуального кодекса Российской Федерации, должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Истцом не подтверждено в судебном заседаний фактических оснований для признания права собственности на спорную квартиру в отсутствии полной оплаты её стоимости. Ответчики ООО «Домбери», ЖСК «Соловьи» правом собственности на спорный объект не обладают. Кооперативу, с которым заключала договор истец, спорная квартира не передавалась.

Право на приобретение права собственности на квартиру № < № > по ул. < адрес > в г. Екатеринбурге не утрачено.

Таким образом, исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, установив фактические обстоятельства по делу, учитывая особенности возведения объекта строительства, оплаты спорного помещения не только истцом, но и третьим лицом ООО «Техстрой», суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права собственности на квартиру.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требований Барковой Е. В. к Жилищно - строительному кооперативу «Соловьи», обществу с ограниченной ответственностью «Домбери»     о признании права собственности на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: < адрес > отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Мотивированное решение будет составлено в течение пяти дней.

Судья                                          Е. В. Максимова

Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно!
Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно! Консультация по жилищным вопросам с 10 по 31 декабря 1000 руб. бесплатно
Схема работы
  • 01

    Бесплатная консультация

  • 02

    Заключение договора

  • 03

    Представительство в суде

  • 04

    Победное решение

Бесплатная юридическая консультация
+7
Задать вопрос Юрист перезвонит в течение 5 минут
Нажимая кнопку «Задать вопрос», вы принимаете условия
политики обработки персональных данных.

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.