Задать вопрос
8 800 511 38 27
Бесплатная горячая линия (Москва и регионы РФ)

Решение суда № 2-1787/2017 ~ М-1137/2017

Смотреть все судебные практики о Другие жилищные споры

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УСТАНОВИЛ:

Сидорова Т. Ю. обратилась в суд с иском к Жилищно - строительному кооперативу «Соловьи» (далее - ЖСК «Соловьи», Кооператив), обществу с ограниченной ответственностью «Домбери» (далее - ООО «Домбери», Застройщик) о признании права собственности на жилое помещение квартиру № < № > (строительный) площадью 54,79 кв. м., расположенную по адресу: < адрес >.

В обоснование иска указано, что 10.02.2012 истец принята в члены ЖСК «Соловьи». Стоимость строительства была определена в размере 2 575 130 руб. Платежным документом от 17.02.2012     истец полностью оплатила требуемую сумму.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 15.12.2016.

Истец обращалась в адрес Кооператива о передаче квартиры. Истцом получен отрицательный ответ, в котором сообщено, что ООО «Домбери» на претензию о передаче готового объекта от 27.12.2016 не ответил.

Истец при подаче иска в качестве правового основания ссылалась на нормы п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец заявлением 07.04.2017 в связи с изменением строительных номеров на милицейские уточнила номер квартиры, а именно указав его как < № >.

Истец в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, просила признать право собственности на квартиру по адрес: < адрес >.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что истец внёс денежные средства для оплаты, свои обязанности выполнил своевременно. В нарушение положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Застройщик не выполнил свои обязательства в части передачи жилого помещения. Застройщик, нарушил все обязательства, которые им были приняты по отношению к Кооперативу. Между Кооперативом и ООО «Домбери» было подписано дополнительное соглашение < № >, со стороны Кооператива П. с превышением своих полномочий. Представитель истца указала, что расторжение договора, основанное на ничтожных сделках, не может считаться таковым, инвестиционный договор действует. По мнению представителя истца, в обеспечение своих обязательств Застройщик передал новому инвестору другие площади в построенном доме.

В судебном заседании представитель истца представила письменные пояснения (том 2 л. д. 144-147), в которых ссылалась на ст. ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведя нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о правоспособности жилищного кооператива, представитель истца указала, какие действия в целях постройки нового здания совершает жилищный кооператив.

Истец оформляла документы по адресу: < адрес >, офис < № > по месту нахождения ООО «Домбери». Фактически деньги собрало ООО «Домбери», Кооператив не выполнял своей цели, деятельность его была незаконна и фиктивна. В действительности имели место отношения между пайщиком и Застройщиком. Пайщики оплачивали паевой взнос, у них отбиралась доверенность на председателя Кооператива.

По мнению представителя истца, руководители ЖСК «Соловьи» предприняли меры для концентрации власти в своих руках.

На внеочередном общем собрании членов ЖСК «Соловьи» 01.04.2014 присутствовали пять человек (П., А., Г., З., А.).     На собрании утвержден список состава правления ЖСК - Г., П., А. Протоколом собрания правления ЖСК «Соловьи» от 01.04.2014 правление продляет полномочия председателя ЖСК «Соловьи» П. на три года. Количество членов ЖСК «Соловьи» на 01.04.2014 290 человек и среди нет пайщиков А. и П., они не могут присутствовать на собрании, принимать какие-либо решения и не могут быть избраны в правление, занимать должность председателя. Истец утверждает, что проведение собрания и заседания правления, продление полномочий председателя Кооператива, произведенное 01.04.2014, являются сделками несоответствующими требованиям закона, сделки ничтожны и не влекут юридических последствий.

Кооператив в лице председателя П. подписывает дополнительное соглашение < № > об изменении договорной цены. В п. 3 стороны договорились внести изменения в п. 7. 1 Договора инвестирования от 26.03.2008 о том, что, все возникающие между сторонами споры они будут разрешать в Третейском суде при ООО «Финансово-правовая компания «Содействие», его решение является окончательным и оспариванию не подлежит. «Финансово-правовая компания «Содействие» организована 30.11.2009, его генеральным директором и единственным учредителем является Ш.

П. в протоколе допроса от 22.09.2016 указывает, что ООО "Домбери", осуществляя функции заказчика при строительстве, создавало организации в виде ЖСК. П. был оформлен в качестве председателя ЖСК в марте 2011 года по поручению А., которая на тот период фактически исполняла функции руководителя по поручению Ш2. Сам П. деятельность в качестве председателя фактически не осуществлял, был номинальным председателем. После оформления документов, дающих право доступа к расчетным счетам Кооператива флэш - карта банка ЭЦН была передана бухгалтеру ООО «Домбери».

15.01.2016 П. по акту приема - передачи документов в адрес Ш3. передавал документы ЖСК "Соловьи". В перечне передаваемых документов отсутствует инвестиционный договор и дополнительное соглашение < № >.

В дальнейшем 22.08.2016 ООО «Домбери», ссылаясь на подписанное дополнительное соглашение < № > от 08.09.2015 и неоплаченную своевременно сумму долга, в одностороннем порядке уведомило ЖСК «Соловьи» о расторжении инвестиционного договора от 26.03.2008.

По мнению представителя истца, в результате недобросовестных действий объявивших себя руководителями ЖСК «Соловьи» пайщикам причинен имущественный ущерб. Спорное помещение передано ООО «Группа компаний Техстрой»

Это произошло также в результате незаконных действий со стороны группы лиц, сконцентрировавшими в своих руках все руководящие полномочия юридических лиц: ООО «Домбери», ЖСК «Соловьи», ООО «Техстрой», ООО «Группа компаний Техстрой». Незаконными и недобросовестными действиями группы лиц совершались и совершаются притворные сделки, на направленные на нарушение имущественных прав пайщиков, в том числе истца.

Истец считает себя заинтересованным лицом, так как ей причиняется имущественный вред, чем нарушаются её право на жилое помещение. В результате сделок собственником помещения стало ООО « Группа компаний Техстрой».

Все сделки (дополнительное соглашение < № > от 08.09.2015, протоколы об избрании председателем правления П., расторжение инвестиционного договора) были совершены с целью создания видимости законности отчуждения имущества, добросовестности приобретения имущества ООО «Техстрой».

Фактически ООО «Домбери» осуществляло продажу квартир физическим лицам путем привлечения денежных средств через созданное им же ЖСК «Соловьи». Соглашение о внесении паевого взноса прикрывало договор купли-продажи квартиры и являлось притворной сделкой.

Истец просит суд принять во внимание личности, которые совершали от имени ЖСК «Соловьи», ООО «Домбери», ООО «Техстрой» ООО «Группа компаний Техстрой» вышеперечисленные сделки, так как данное обстоятельство также свидетельствует о злоупотреблении правом.

Истец считает, что между ней и застройщиком ООО «Домбери» сложились инвестиционные правоотношения по строительству спорной квартиры по < адрес >, регулируемые Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В письменных пояснениях представитель истца привела также нормы ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав при этом, что Застройщик незаконно отказывается передать квартиру истцу. Согласованную сторонами денежную сумму за жилое помещение истец оплатила своевременно и в полном объеме, имеет право на получение спорного жилого помещения в собственность. Ссылаясь на нормы ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала, что участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнившим свои обязательства, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны Застройщика.

Кроме того, в обоснование своей позиции представитель истца привела судебные акты по иным спорам.

Представитель ответчика ООО «Домбери», третьего лица ООО «Техстрой» возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал свою позицию, изложенную в письменных возражениях.

В представленных в судебном заседании письменных возражениях на дополнения к иску (том 2 л. д. 207, 208), указал, что правоотношения как договорные, так и внедоговорные между истцом и ООО «Домбери» отсутствуют. Соглашение о внесении пая между истцом и Кооперативом заключено после заключения договора инвестирования строительства от 26.03.2008 между Кооперативом и ООО «Домбери», у ООО «Домбери» не могла существовать воля на вступление в какие - либо правоотношения.

Ссылка истца на то, что между ней и Обществом существовали отношения, которые регулируются договором долевого участия, а также на то, что на неё распространяются положения инвестиционного законодательства безосновательны.

Представитель ответчика также сослался на то, что срок исковой давности по сделкам, о признании недействительными которых просит заявитель, истек.

В возражениях также указано, что истец ссылается на недействующий п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9 от 01.07.1996. Фабула дел, в приведенных истцом в обоснование своей позиции определениях Верховного суда Российской Федерации иная, в деле присутствует заключенный и исполненный договор долевого участия в строительстве.

В     письменные возражениях на иск (том 1 л. д. 99-102) пояснено,       что условия, предусмотренные для признания права собственности, установленные п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, спорная квартира ни Кооперативу, ни пайщику не передавалась, договор инвестирования между ООО «Домбери» и Кооперативом расторгнут 28.08.2016, до ввода объекта в эксплуатацию 15.12.2016. Основанием для расторжения явилось неисполнение обязательств по оплате договорной цены в срок, установленный дополнительным соглашением < № > от 08.09.2015 к договору инвестирования. Сумма увеличения подлежала оплате до 15.06.2016, денежных средств не поступало, договор расторгнут во внесудебном порядке согласно п. 2 дополнительного соглашения.

В письменных дополнениях к возражениям (том 1 л. д. 209) представителем ООО «Домбери»     пояснено, что полная оплата пая до ввода объекта в эксплуатацию, не порождает право собственности на спорный объект, так как на тот момент данного объекта не существовало. Договор инвестирования расторгнут, так как денежные суммы от Кооператива в полном объеме по договору не поступили.

Спорный объект находится во владении ООО «Техстрой», истец не вправе требовать его у ответчиков. Квалификация отношений между истцом и ООО «Домбери» в качестве отношений Застройщика и Инвестора невозможна, исходя из смыла Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Какие -либо отношения между данными лицам отсутствуют.

Действия истца носят характер злоупотребления правом. Так по объекту, 16 - ти этажный многоквартирный дом, расположенный по < адрес > осенью 2016 года с Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Застройщиком объекта и ООО «Техстрой» при участии представителей инициативной группы Кооператива и контроле Свердловской областной прокуратуры, Губернатора Свердловской области, была разработана схема получения квартир пайщиками непосредственно от Застройщика, это было сделано в интересах Пайщиков ЖСК «Соловьи». Это было сделано в интересах пайщиков Кооператива, так как в связи с расторжением договора инвестирования, Кооператив не мог передать членам Кооператива спорные квартиры в собственность. В соответствии с данной схемой уже более 200 бывших пайщиков Кооператива оформили в собственность жилые помещения. Истец нарушает принципы определенности гражданско - правовых отношений.

Представителем ответчика ООО «Домбери» представлены письменные пояснения по фактическим обстоятельствам дела (том 1 л. д. 140,141), в которых сообщено, что разрешение на строительство было получено ООО «Домбери» 28.05.2012, срок действия - 01.12.2012. Фактически строительные работы были начаты несколько раньше, а к декабрю 2012 года строительство было фактически заморожено ввиду отсутствия финансирования.

По просьбе Правительства Свердловской области, Министерства строительства и инфраструктуры Свердловской области ООО «Техстрой» 16.09.2013 заключило с застройщиком ООО «Домбери» договор на выполнение функций технического заказчика, возобновив строительство жилого комплекса за счет собственных и заемных денежных средств. В качестве генерального подрядчика выступило ООО «Группа компаний Техстрой».

22.10.2013 ООО «Домбери» (Застройщик) подало извещение о смене Технического заказчика и Генерального подрядчика в Управление Государственного строительного надзора Свердловской области (далее - УГСН).      УГСН было выдано 50 замечаний о нарушениях на строительстве объекта, в том числе об обстоятельстве, указывающем на то, что продажа квартир ЖСК «Соловьи» велась вне разрешения на строительство, проекта. Планировки и метраж квартир, указанных в соглашениях с пайщиками, не соответствуют проекту, имевшему место на момент заключения данных соглашений, инвестиционному договору, заключенному между Застройщиком ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи». В Заключении государственной экспертизы от 30.12.2008 в Жилом комплексе "Соловьи" - 259 квартир, а к продаже ЖСК «Соловьи» предлагалось 356, а так же магазин с парикмахерской.

25.10.2013 ООО «Техстрой» как Технический заказчик передало в УГСН «Акт осмотра объекта», в котором перечислены не выполненные объемы работ по объекту. УГСН разработало Программу проведения проверок и отслеживало ход завершения строительства и выполнения всех видов работ. В процессе строительства были выявлены проблемы и недостатки, не отраженные в предоставленных Застройщиком документах, которые не могли быть выявлены при первоначальном обследовании объекта в момент его приёма ООО «Техстрой». Это привело к необходимости переработки проектной документации, проведению дополнительного детального обследования объекта с привлечением специализированной организации, проведению повторной государственной экспертизы проектной документации и проведению работ, не предусмотренных первоначальным соглашением. 22.06.2015 было получено положительное заключение экспертизы на проблемный объект.

ООО «Техстрой» погасил просроченную задолженность перед ОАО «САИЖК» в размере 30 млн. руб., имевшуюся по указанному объекту.

В процессе завершения строительства ООО «Техстрой» четырежды приходилось получать новое разрешение на строительство, подавая при этом справки о невыполненных работах на объекте. Такая информация передавалась в органы выдачи разрешений на строительство и может быть истребована из архивов. Кроме затрат, необходимых для завершения строительства объекта, были устранены ряд существенных нарушений в ранее выполненных работах, что повлекло увеличение стоимости строительства.

Имелись ошибки в проектной документации,      отклонения при выполнении работ по устройству монолитных конструкций, потребовалось проведение дополнительного обследования здания, с последующей выдачей проектных решений по дополнительному усилению монолитных конструкций.

При проведении работ по устройству дренажа было выявлено отсутствие дренажных труб по всей дворовой части здания. В связи с изменением норм проектирования потребовалось перенести электрощитовые на всех секциях жилого дома. В связи со значительными отклонениями при устройстве лифтовых шахт предыдущими подрядными организациями потребовалось выполнение дополнительных работ по выравниванию стен. При проведении работ по ревизии системы отопления жилого дома (2,3 секции) выявлены некачественно выполненные работы, а также отклонения от проектной документации. Устранение некачественно выполненных работ при устройстве фасадной системы (2,3 секции). Устранение замечаний на кровле 2,3 секции. Демонтаж и восстановление элементов парапета из оцинкованной стали. Устранение замечаний в связи с несоответствием выполненных работ проектной документации раздела АР (внутренние перегородки и стены). Переделка ранее выполненных работ по выносу сетей раздела НВК с территории застройки. Переделка ранее выполненных работ по устройству звукоизоляции лестничных клеток (2,3 секции). Замоноличивание технологических отверстий выполненных ранее, в связи с отступлением от проектной документации раздела АР. Демонтаж кирпичных стен паркинга с последующим замоноличиванием и устройством оклеенной гидроизоляции. Работы по переделке сетей НВК коммуникационного тоннеля. Устранение замечаний по ранее установленным конструкциям из ПВХ профилей (2,3 секция). Устройство дополнительного слоя теплоизоляции в связи с отклонениями монолитных стен фасада 1 секция. Работы по увеличению оконных проемов 1-ой секции в связи с отклонением от проектной документации радела АР. Выноска электрического кабеля на коллективный сад. Благоустройство территории дома по < адрес >. Разработка рабочей документации в связи с изменением в проекте. Проведение повторной экспертизы проекта. Проведение повторных изысканий. Приобретение и передача в управляющую компанию датчиков учета тепла. Устройства приточной вентиляции в квартирах-студиях.

Совокупная стоимость затрат по завершению строительства объекта составила 459 581 634 руб. 63     коп. По всем затратам имеются договоры, сметы, акты выполненных работ по форме КС-2, КС-3, платежные поручения.

ООО «Домбери» в счет частичного погашения образовавшей задолженности передало ряд квартир, расположенных на данном объекте, в том числе спорную квартиру. Поскольку договор инвестирования заключенный ранее между ООО «Домбери» и ООО «Соловьи» был расторгнут Застройщиком в одностороннем внесудебном порядке, иных претендентов на квартиры нет.

Решением 17 - го апелляционного суда от 05.12.2016 в иске ЖСК «Соловьи» к ООО «Домбери» о признании недействительным     расторжения инвестиционного договора отказано.

В письменных пояснениях сообщено, что объект в ЖСК «Соловьи» Застройщиком не передавался, справка о полной оплате цены договора отсутствует. У ЖСК «Соловьи» не возникло права распределения паев между пайщиками, выдачи членам ЖСК «Соловьи» документов для регистрации права собственности.

Поскольку данный жилой комплекс являлся проблемным объектом, находящимся на контроле Правительства Свердловской области, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, была разработана схема, позволяющая пайщикам оформить право собственности на квартиры в сложившейся ситуации, направленная, в первую очередь, на защиту интересов физических лиц, являвшихся ранее членами ЖСК «Соловьи». Данная схема предполагает выход пайщика из членов ЖСК «Соловьи» и заключения прямого договора с новым инвестором, осуществившим достройку дома. В оплату заключаемого с бывшим пайщиком договора принимается стоимость пая, внесенная им (или первоначальным членом ЖСК «Соловьи»), при условии подтверждения его оплаты. Так же пайщик в индивидуальном порядке исполняет обязательства, не выполненные ЖСК «Соловьи» по инвестиционному договору, пропорционально приобретаемой площади, производит окончательную оплату за свои квадратные метры.

В настоящее время около 210 пайщиков заключили прямые договоры, выбыли из состава ЖСК «Соловьи», оформляют право собственности на квартиры.

Ответчик ЖСК «Соловьи» извещен надлежаще (том 2 л. д. 36), в судебное заседание представитель не явился, ходатайств не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области извещен надлежаще (том 2 л. д. 36), в судебное заседание представитель не явился, ходатайств не представил.

В материалы дела представлен отзыв Министерства, в котором представитель просил отказать в удовлетворении заявленных требований в отсутствие подтверждения оплаты истцом (том 2 л. д. 8-13).

В отзыве пояснено, что строительство объекта по < адрес > велось почти 10 лет. Застройщик прекратил строительство,     финансирование от ЖСК «Соловьи» - первоначального инвестора прекратилось. В 2014 году объект был включен Министерством в список проблемных строек.

Был осуществлен подбор нового инвестора. Обязательство по осуществлению достройки жилого дома, расположенного по     < адрес >,           возложено на ООО «Техстрой», который завершил строительство рассматриваемого объекта.

В связи с тем, что ООО «Техстрой» приступил к строительству, когда отношения между пайщиками и ЖСК «Соловьи» были уже оформлены, ООО «Техстрой» предложил схему оформления права собственности на жилое помещение пайщиками. Данная схема предполагает выход пайщика из членов ЖСК «Соловьи» и заключение прямого договора с инвестором.

Указанная схема согласована и одобрена как Министерством, так и Прокуратурой Свердловской области, и направлена, в первую очередь, на защиту интересов физических лиц, являвшихся до недавнего времени членами ЖСК «Соловьи».

В оплату заключаемого с бывшим пайщиком договора принимается первоначальная стоимость пая. Также пайщик в индивидуальном порядке исполняет обязательства, не выполненные ЖСК «Соловьи» по инвестиционному договору. Стоимость заключаемого с бывшим пайщиком договора равна стоимости расторгнутого инвестиционного договора в пересчете на квадратный метр площади.

Около 200 пайщиков уже заключили прямые договоры с ООО «Техстрой».

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии надлежаще извещенных, но не явившихся представителя ответчика ЖСК «Соловьи», представителя третьего лица Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика,     представителя третьего лица,      исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основания приобретения права собственности перечислены в ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2016 N 304-ЭС16-9165 по делу N А46-10649/2015 гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первичное - возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц и производное - основано на праве собственности прежнего собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, (в редакции Федерального закона от 28.12.2016 N 498-ФЗ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п. 1). Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (п. 4).

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ, действующей в период создания ЖСК «Соловьи» 24.01.2008) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Таким образом, жилищно-строительный кооператив представляет собой юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье.

Согласно ст. 12 Закона Российской Федерации от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" пайщики потребительского общества обязаны:

соблюдать устав потребительского общества, выполнять решения общего собрания потребительского общества, других органов управления и органов контроля потребительского общества;

выполнять свои обязательства перед потребительским обществом по участию в его хозяйственной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива.

Установлено, что спорным объектом, право собственности на который испрашивает истец, является жилое помещение квартира с кадастровым номером < № > по адресу: < адрес >, площадью 52,6 кв. м., номер этажа 6. Дата присвоения кадастрового номера 23.03.2017 (том 1 л. д. 73-75). Сведения в ЕГРН о правообладателе отсутствуют.

Представителем ООО «Домбери» представлен в материалы дела акт приема - передачи между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» от 31.03.2017, согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию ООО «Домбери» (Застройщик) передает ООО «Техстрой» (Инвестор) квартиру № < № > на 6 этаже в первой секции по адресу: < адрес > (том 1 л. д. 211). В п. 4 акта указано, что условия по финансированию (внесению инвестиционного взноса), предусмотренные договором в размере 2 856 900 руб. выполнены Инвестором перед Застройщиком в полном объеме.

В материалы дела представлен договор инвестирования между ООО «Домбери» (Застройщик) и ООО «Техстрой» (Инвестор) от 29.08.2016 в отношении квартиры № < № > (том 1 л. д. 203-210).

Спорная квартира расположена в многоквартирном доме с кадастровым номером < № > по адресу: < адрес >, имеющим наименование: многоквартирный трехсекционный жилой дом с помещением ТСЖ, техническим помещением фирмы «Мотив» и встроенными нежилыми помещениями общественного назначением на 1- ом этаже (магазин и парикмахерская), с крышной газовой котельной. Количество этажей 18, в том числе подземных 2. Дата присвоения кадастрового номера 23.03.2017 (том 1 л. д. 79-85 ).

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером < № >, адрес: < адрес >, следует, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного жилого дома с подземной автостоянкой. Дата присвоения кадастрового номера 15.11.2006 (том 1 л. д. 83-85). Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют. Зарегистрировано ограничение прав: аренда с 19.02.2007 по 24.12.2011, лицо в пользу которого установлено ограничение прав: ООО «Домбери». Основание: Договор аренды земельного участка < № > -Т от 25.12.2006.

В материалы дела представлено выданное ООО «Домбери» разрешение от 26.09.2016 № RU < № > на строительство многоэтажного трехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями, с крышной газовой котельной, кадастровый номер земельного участка. Градостроительный план земельного участка от 27.10.2014 выдан Администрацией города Екатеринбурга (п. 3.1. разрешения на строительство) (том 1 л. д. 48-51).

Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.12.2016 № RU < № > многоэтажного трехсекционного жилого дома с нежилыми помещениями, с крышной газовой котельной - 1 этап по адресу: < адрес > выдано ООО «Домбери». Из разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что дом имеет 18 этажей, в том числе 2 - подземных, количество квартир - 356 (том 1 л. д. 52-57).

Разрешение на ввод объекта от 15.12.2016 содержит перечень выданных разрешений на строительство (том 1 л. д. 16, 17):

от 21.12.2011 № RU < № > - Администрацией города Екатеринбурга;

от 28.05.2012 № RU < № > - Администрацией города Екатеринбурга;

от 05.08.2015 № RU < № > Администрацией города Екатеринбурга;

от 25.09.2015 № RU < № > Администрацией города Екатеринбурга;

от 26.09.2016 № RU < № > - Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В материалы дела представлены извлечения из сводного заключения государственной экспертизы < № >, утвержденного 30.12.2008 по проектной документации объекта капитального строительства 16 -этажного жилого дома по < адрес > в < адрес >, в котором содержатся сведения о количестве квартир - 239 (том 1 л. д. 177 - 180).

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы, утвержденному 22.06.2016 в отношении 16 -этажного жилого дома по < адрес > в г. Екатеринбурге, количество квартир - 356 (том 1 л. д. 181 -184).

Таким образом, именно ООО «Домбери» предоставлялся земельный участок для строительства, выдавались разрешения на строительство, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С момента получения земельного участка для строительства до ввода объекта в эксплуатацию прошло 10 лет, с момента утверждения заключения строительной экспертизы, представленной в материалы дела как впервые проведенной, прошло 8 лет.

В материалы дела истцом в качестве обоснования своего права собственности на спорную квартиру представлено Соглашение о порядке внесения паевого взноса № < № > от 13.02.2012 между ЖСК «Соловьи» и Сидоровой Т. Ю., согласно которому Кооператив осуществляет инвестирование строительства трехсекционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по < адрес > (кадастровый номер земельного участка < № >) (том 1 л. д. 5 -8). Согласно п. 1 Соглашения Застройщиком выступает организация ООО «Домбери». Сроки окончания строительства и предъявления Застройщиком к сдаче в эксплуатацию: 1 секция (вторая очередь строительства) - IV квартал 2012 года - I квартал 2013 года; 2, 3 секции (первая очередь строительства)- IV квартал 2012 года - IV квартал 2012 года

В п. 2 Соглашения      указано, что Член Кооператива обязуется внести паевой взнос, а также вступительный,ежемесячные членские и иные установленные Уставом и внутренними положениями Кооператива взносы, а Кооператив принимает его в члены, закрепляет за ним пай и осуществляет свою деятельность в интересах Члена Кооператива по инвестированию строительства.

Согласно п. 3 Соглашения паем Члена Кооператива, при условии полной оплаты, является двухкомнатная квартира № < № > проектной площадью 54, 79 кв. м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5), расположенная на 6 этаже первой     секции многоквартирного дома.

Паевой взнос составляет 2 575 130 руб. График уплаты до 17.02.2012. Окончательный размер паевого взноса определяется после получения результатов обмеров БТИ, проводимых при вводе объекта в эксплуатацию (п. 5 Соглашения ).

В материалы дела представлен приходный кассовый ордер на сумму в размере 2 575 130 руб. (том 1 л. д. 9).

Протоколом внеочередного собрания от 10.02.2012 истец принята в Члены Кооператива (том 1 л. д. 3), для нее установлен размер пая, рекомендованный собранием правления в размере 2 575 130 руб., определен пай в виде квартиры № < № > (условный) в строящемся объекте по < адрес >, площадью 54, 79 кв.м.

В материалы дела представлена истцом справка ЖСК «Соловьи» от 26.12.2016, которой подтверждается, что Сидоровой Т. Ю. произведена      оплата паевого взноса в ЖСК «Соловьи» по Соглашению о порядке внесения паевого взноса от 13.02.2012 за квартиру     № < № > (строительный номер), площадью 54, 79 кв.м. по < адрес >, в сумме 2 575 130 руб. полностью. По замерам БТИ, проводимых при вводе объекта в эксплуатацию, определена окончательная площадь квартиры 52,6 кв. м., присвоен милицейский адрес < № >. В справке указано, что данная справка является документом, который содержит информацию о полной оплате паевого взноса и является основанием для регистрации права собственности пайщика на вышеуказанный объект (том 1 л. д. 10).

Справка подписана председателем П2., главным бухгалтером М. (том 1 л. д. 10).

Перечисленные документы: соглашение, протокол, приходный кассовый ордер, справка      представлены в материалы дела в виде копий. В судебном заседании подлинники представлялись на обозрение суда.

Смотреть все судебные практики о Другие жилищные споры

Факт членства истца в Кооперативе никто не оспаривал..

На основании представленных документов, никем не оспоренных суд приходит к выводу, что истец обязательства по соглашению о порядке внесения паевого взноса от 13.02.2012 исполнила в полном объеме.

Как следует из объяснений представителя      ответчика ООО «Домбери», объяснений представителя истца, а также представленной стороной ответчика копии договора инвестирования от 26.03.2008 № < № >Н (том 2 л. д. 14-19) между ООО «Домбери» (Застройщик) и ЖСК «Соловьи» (Инвестор) был заключен договор, согласно которому Инвестор осуществляет инвестирование строительства 3 -х секционного многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: < адрес > (кадастровый номер участка 66:41:0106051:6) (далее - Объект) путем передачи в собственность Застройщика денежных средств в размере, установленном в Протоколе договорной цены - приложение < № > к договору, а Застройщик обязуется по окончанию строительства передать Объект Инвестору. Договорная цена может быть изменена по соглашению сторон.

Указанное обстоятельство, а именно наличие между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» договора инвестирования от 26.03.2008 № < № > подтверждается сведениями из постановления 17 -го Арбитражного Апелляционного суда от 06.12.2016 № < № > /2016 (том 1 л. д. 126 -131). Согласно названному судебному акту ЖСК «Соловьи» обратился с иском к ООО «Домбери» о признании недействительными дополнительного соглашения от 08.09.2015 < № >, протокола договорной цены от 08.09.2015 к договору инвестирования строительства от 26.03.2008, применении последствий недействительности сделки. Из постановления суда от 06.12.2016 следует, что между кооперативом «Соловьи» (Инвестор) и обществом «Домбери» (Застройщик) заключен договор инвестирования строительства от 26.03.2008 № < № >.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» от 08.09.2015 к договору инвестирования № < № > от 26.03.2008,       подлинность документа никем не оспаривалась (том 1 л. д. 212, 213).

Таким образом, факт заключения в 2008 году договора инвестирования между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» подтвержден сведениями из надлежащих письменных доказательств, никем не оспорен.

Вместе с тем, надлежаще оценить условия договора инвестирования от 26.03.2008 в отсутствии его подлинного экземпляра не представляется возможным.

Согласно п. 7. ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В связи с тем, что копия протокола договорной цены представлена только стороной ООО «Домбери», подлинный договор инвестирования с приложениями в материалы дела не представлен, суд не может считать доказанными сведения, содержащиеся в копии приложения < № > к договору инвестирования от 26.03.2008, в отношении цены договора в размере 704 000 000 руб. (том 2 л. д. 19).

Какие - либо иные доказательства стороны, третьи лица в подтверждение или оспаривания указанной в копии протокола договорной цены не представили.

Вместе с тем, суд принимает в качестве надлежащего доказательства факт увеличения договорной цены на сумму в размере 40 965 000 руб., которая указана в подписанном представителями ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» протоколе договорной цены, являющимся частью дополнительного соглашения от 08.09.2015 < № > к договору инвестирования < № > от 26.03.2008 (том 1 л. д. 212, 213). Дополнительное соглашение от 08.09.2015 подписано сторонами. Срок уплаты Инвесторам указанной суммы в п. 2 Дополнительного соглашения установлен до 15.06.2016.

Довод стороны истца о том, что указанное дополнительное соглашение недействительно по причине того, что подписано неполномочным лицом П. не может быть принят, так как в материалы дела представлены протокол общего собрания от 01.04.2014 (том 2 л. д. 159), протокол собрания правления Кооператива от 01.04.2014 (том 2 л. д. 160), которые недействительными не признаны.

На 01.04.2014 полномочия П. как председателя ЖСК «Соловьи» не оспаривались, о существовании на 01.04.2014 иного правления, другого председателя сведений не представлено.

Довод истца со ссылкой на допрос свидетеля от 22.09.2016, где П. пояснял, что являлся номинальным руководителем (том 2 л. д. 200 -205), факт подписания между ООО «Домбери» и ЖСК «Соловьи» дополнительного соглашения от 08.09.2015, протокола договорной цены не опровергает.

Суд учитывает также заявление представителя ответчика ООО «Домбери» о том, что с момента проведения общего собрания членов Кооператива, правления Кооператива истек срок исковой давности (том 2 л. д. 208),     стороны должны разумно и добросовестно пользоваться своими правами, в том числе и правами члена Кооператива, имеющего права на участие в управлении Кооперативом.

Также суд полагает необходимым отметить, что дополнительное соглашение < № > от 08.09.2015, протокол договорной цены, определенный в приложении (том 1 л. д. 212,213) не только подписаны П., но и скреплены печатью Кооператива, наличие которой предусмотрено в п. 1.8 Устава Кооператива в редакции 2008 года, то есть на документах имеется помимо подписи председателя еще один идентифицирующий признак Кооператива. Сведений о неправомерном выбытии из владения Кооператива указанной печати не заявлено.

Соглашение о порядке внесения паевого взноса о 13.02.2012, протокол о приеме в члены Кооператива от 10.02.2012, которые представляет истец в обоснование своего права на спорный объект, подписаны именно председателем Кооператива П.

Следовательно, у суда отсутствуют какие - либо основания считать дополнительное соглашение < № > от 08.09.2015 с приложением недействительным соглашением. Дополнительное соглашение подписано надлежащими представителями Застройщика и Инвестора, подлинность дополнительного соглашения никто не оспаривал, ранее подлинный экземпляр обозревался в судебном заседании.

Указанным соглашением сумма инвестирования увеличилась на 40 965 000 руб.

Согласно сводной справке ЖСК «Соловьи» от 22.05.2017 по инвестированию строительства жилого дома по < адрес > со счетов Кооператива перечислено за период с 2008 по 2015 годы на счета ООО «Домбери» денежных средств в размере 386 673 761 руб. 23 коп. (том 2 л. д. 194), при этом в 2015 году, когда было заключено дополнительное соглашение, перечислена сумма в размере 380 442 руб. 00 коп., в 2016 году денежные средства не перечислялись.

Из иных материалов дела, в том числе объяснений истца,       не следует, что Кооператив исполнил условия дополнительного соглашения между ним и Застройщиком от 08.09.2015 о перечислении суммы в размере 40 965 000 руб. Истец также никаких денежных средств после заключения дополнительного соглашения Застройщику не перечисляла.

После ввода объекта в эксплуатацию 15.12.2016 ООО «Домбери» не передавал ЖСК «Соловьи» Объект инвестиционного договора, в состав которого входит и спорная квартира, какого - либо документа о результатах реализации договора стороны не подписывали. Соответственно требование истца о признании права собственности к Кооперативу является не состоятельным, Кооператив квартирой не обладает, обязательств по инвестиционному договору в полном объеме не исполнил, объект инвестирования не получил, в суд с требованиями к Застройщику не обращался, от исполнения своих обязательств как перед Застройщиком так и перед пайщиками уклонился.

Кооперативу спорная квартира ООО «Домбери» не передавалась.

Условий для возникновения права собственности истца на спорную в силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, не установлено.

Оснований для применения к отношениям между истцом и ЖСК «Соловьи» норм п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Истец как член Кооператива после заключения дополнительного соглашения от 08.09.2015 обязательства Кооператива по финансированию объекта строительства в объеме необходимом для достройки помещения, которое должно было перейти в её собственность, не исполнила, а соответственно её требование о признании права собственности на квартиру, в том числе и к ООО «Домбери», не может быть удовлетворено, так как в полном объеме стоимость спорного помещения не оплачена. Кроме того, ООО «Домбери» право на квартиру < № > по ул. < адрес > не регистрировал в ЕГРН, спорная квартира передана ООО «Техстрой», что подтверждается актом приема - передачи между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» от 31.03.2017 (том 1 л. д. 211).

Каких - либо самостоятельных соглашений истец и ООО «Домбери» в отношении спорной квартиры не заключали.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с. 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п. 2).

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Неисполнение обязательств Кооперативом перед Застройщиком привело к тому, что ООО «Домбери» направило в адрес ЖСК «Соловьи» уведомление от 22.08.2016 о расторжении договора инвестирования, которое было получено председателем ЖСК «Соловьи» 23.08.2016 П2. (том 1 л. д. 100). Указанные обстоятельства, а именно отсутствие исполнения обязательств по дополнительному соглашению < № > от 08.09.2015, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Кооператив как инвестор устранился от выполнения обязательств по договору инвестирования, и от надлежащего извещения в лице своих органов членов Кооператива об изменении условий договора инвестирования, об увеличении стоимости инвестирования на 40 965 000 руб.

Кооператив, осуществляя инвестирование денежных средств, принятых от членов Кооператива в строительство объекта жилого дома по < адрес >, имеет право     в силу приведенной нормы закона на результаты осуществленных капитальных вложений. Вместе с тем, Кооператив, несмотря на то, что заключил дополнительное соглашение от 08.09.2015, устранился от реализации принятых на себя обязательств по дополнительному финансированию объекта строительства, то есть в полном объеме инвестирование не произвел.

ЖСК «Соловьи» как юридическое лицо, заключая договор инвестирования с Застройщиком и соглашения с гражданами о внесении пая, самостоятельную цель, не преследовал. Прямой материально - правовой интерес при создании ЖСК «Соловьи» имели      вступающие в Кооператив граждане. Оплачивая пай, члены Кооператива, в том числе истец, преследовали цель приобретения права собственности на конкретную      квартиру в объекте, который будет создан в будущем.

Следовательно, устранение Кооператива как Инвестора от реализации инвестиционного договора не должно нарушать прав тех лиц, которые добросовестно исполняли свои обязательства, вносили денежные средства, инвестируя их в строительство жилого дома, ожидая встречного предоставления в виде квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию.

При устранении Кооператива от взятых на себя обязательств по финансированию объекта, член Кооператива, требуя признания права собственности за собой на конкретный объект инвестирования в виде квартиры, не лишена возможности самостоятельно вне зависимости от иных лиц, исполнить обязательства Кооператива как Инвестора применительно к     объекту, передача которого предусматривалась в соглашении о внесении паевого взноса.         

При этом, реализация права на получение квартиры как объекта инвестирования предполагает, что права иных лиц не нарушаются, член Кооператива полностью оплатил свой пай, исполнил обязательства по дополнительному финансированию в части свой доли.

Таким образом, даже, если допустить, что договор инвестирования между двумя юридическими лицами прекратился, право члена Кооператива Сидоровой Т. Ю. на получение квартиры, за которую именно ею на этапе строительства вносились денежные средства, нарушаться указанным обстоятельством не могут. Истец от соответствующей части имущества, созданного на ее средства, не отказалась.

Вместе с тем доплаты за увеличение стоимости строительства, о чем было подписано дополнительное соглашение в 2015 году между Застройщиком и Кооперативом, истец не производила

Согласно п. 1 Положению о Министерстве строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, которое утверждено Постановлением Правительства Свердловской области от 05.09.2012 N 963-ПП, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (далее - Министерство) является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, участвующим в выработке и реализации государственной политики Свердловской области в сфере градостроительной деятельности, в том числе территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования и капитального строительства.

Как указано в письме Министерства, и не оспаривалось сторонами, Застройщик ООО «Домбери» прекратил строительство, в том числе и по причине отсутствия финансирования.      В 2014 году с целью недопущения нарушения прав граждан и окончания строительства рассматриваемый объект был включен в Перечень объектов, строительство которых ведется на территории Свердловской области с привлечением средств граждан и с нарушением сроков ввода в эксплуатацию, что подтверждается приказом названного Министерства от 26.12.2014 (том 2 л. д. 1-6). Министерством был осуществлен подбор нового инвестора и обязательство по осуществлению достройки жилого дома, расположенного по в < адрес >, было        возложено на ООО «Техстрой», который завершил строительство рассматриваемого объекта.

Из письменных объяснений представителя ответчика ООО «Домбери» следует, что по просьбе Правительства Свердловской области, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ООО «Техстрой» 16.09.2013 заключило с застройщиком ООО «Домбери» договор на выполнение функций технического заказчика, возобновив строительство жилого комплекса за счет собственных и заемных денежных средств. В качестве генерального подрядчика выступило ООО «Группа компаний Техстрой» (том 2 л. д. 42).

В доказательство приведенным обстоятельствам в материалы дела представлены: Договор между ООО «Домбери» и ООО «Техстрой» на выполнение функций технического заказчика от 16.09.2013 (том 2 л. д. 99 -102), Договор генерального подряда, Договор на выполнение функций технического заказчика между ООО «Домбери» и ООО «Группа компаний Техстрой» от 11.04.2016 (том 2 л. д. 125-128, 130 -133).

В п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 N 431-ПП, установлено, что Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного и регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области, лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля на территории Свердловской области, обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Свердловской области.

Согласно составленного Управлением Государственного строительного надзора по Свердловской области (в настоящее время - Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области) от 28.06.2012 предписания < № > -ОЖ, выданного ООО «Домбери», выявлено более 50 нарушений на объекте строительства, в том числе непосредственно, влияющих на безопасность здания (том 2 л. д. 72-80). В предписании содержится указание на то, как исправить каждый конкретный недостаток.

В материалы дела представлен Акт осмотра объекта 16 - этажного Жилого дома по < адрес >, направленный начальнику Управления Государственного строительного надзора по Свердловской области 25.10.2013, который содержит сведения о проектном соотношении не выполненных работ на объекте (том 2 л. д. 70,71).

Фототаблица «Состояние объекта на осень 2013» (том 2 л. д. 68) подтверждает указанные обстоятельства.

22.10.2013 ООО «Домбери» подал извещение о смене Технического заказчика и Генерального подрядчика в Управление Государственного строительного надзора по Свердловской области (том 2 л. д. 69).

Таким образом, объект жилой дом по < адрес > не только не был своевременно построен, но и имел на стадии незавершённого строительства недостатки, установленные надлежащим уполномоченным органом Управлением государственного строительного надзора Свердловской области (в настоящее время - Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области).

Проектная документация была изменена, 22.06.2015 получено положительное заключение экспертизы < № >Н/1 на жилой дом (том 2 л. д. 88 - 91 ).

Представитель ООО «Техстрой» указала, что по объекту имелась просроченная задолженность перед ОАО «САИЖК» в размере порядка 30 млн. руб., которую ООО «Техстрой» погасил во избежание судебных разбирательств и остановки строительства (т. 2 л. д. 42 оборот).

В процессе завершения строительства в период инвестирования ООО «Техстрой» были выданы новые разрешения на строительство, перечень которых содержится в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (том 2 л. д. 44 оборот).

Согласно справке ООО «Домбери» от 20.05.2017 ООО «Техстрой», выполняя функции технического заказчика, в период с 16.09.2013 понесло расходы на сумму в размере - 459 581 643 руб. 63 коп., ООО «Группа компаний Техстрой», выполняя функции генерального подрядчика с 11.04.2016, понесло расходы на сумму в размере - 33 292 986 руб. 79 коп. (том 2 л. д. 191). Всего указанными обществами понесены расходы на сумму в размере 492 874 621 руб. 42 коп. (том 2 л. д. 191).

Акты сверки между Застройщиком и ООО «Группа компаний Техстрой», между Застройщиком и ООО «Техстрой» представлены в материалы дела с указанием видов работ, актов, их дат и номеров, сведений о суммах денежных средств (том 2 л. д.106 -124, 129, 135-142).

При установленных обстоятельствах строительства объекта, периода возведения жилого дома, каких - либо оснований не доверять представленным документам у суда не имеется.

Из вышеизложенного следует, что фактически недостающее финансирование Дома, а также спорного помещения было осуществлено обществами «Техстрой», «Группа компаниий Техстрой».

Привлечение указанных лиц к строительству было обусловлено необходимостью достройки многоквартирного дома, который строился длительное время, а реализация проекта строительства происходила с нарушениями.

ООО «Домбери», являющийся Застройщиком 16-этажного 3-секционого жилого дома, расположенного по < адрес >, на основании договора инвестирования и акта приема - передачи передало ООО «Техстрой» спорную квартиру № < № > (том 1 л. д. 203-211).

Таким образом, наряду с инвестором ЖСК «Соловьи», членом которого является истец,       инвестором строительства спорной квартиры выступило ООО «Техстрой», в том числе на основании     договора инвестирования строительства от 29.08.2016 (том 1 л. д. 203).

Как пояснил представитель ООО «Домбери», ООО «Техстрой» одним из условий реализации права на получение квартиры истцом является доплата за каждый квадратный метр спорного объекта суммы в размере 4 000 руб. Доплата в названном размере установлена для всех пайщиков Кооператива одинаковой, доводилась до пайщиков ещё в 2015 году. Доказательства несения затрат на достройку дома ООО «Группа компаний Техстрой», ООО «Техстрой»     представлены в материалы дела.

Согласно представленному списку ООО «Домбери» такое право реализовано уже в отношении 192 договоров на сумму в размере 294 262 898 руб. (том 2 л. д. 61-63). Пайщики переуступили права требования к Кооперативу, тем самым в оплату стоимости приобретаемых помещений зачтены суммы оплаченных паев.

В качестве примера реализации бывшими членами Кооператива права на приобретение квартиры в доме по < адрес > представлены ответчиками выписки из ЕГРН на квартиры № < № >, < № > (том 2 л. д. 64-67).

В судебном заседании истец возражала против внесения доплаты за увеличение стоимости строительства спорного объекта.

Вместе с тем как было установлено спорная квартира передана ООО «Техстрой», которое осуществляло финансирование строительства после того как Кооператив устранился от исполнения обязательств по дополнительному соглашению от 08.09.2015.

Таким образом, учитывая, что исполнение обязательств ЖСК «Соловьи», истцом как членом Кооператива по инвестированию строительства объекта произведено не в полном объеме, финансирование строительства жилого дома осуществлялось не только указанными лицами, но и ООО «Техстрой», ООО «Группа компаний Техстрой», квартира передана новому инвестору, договорные отношения между истцом и ООО «Домбери» отсутствуют, суд полагает, что требование      истца      о признании права собственности к ответчику ООО «Домбери» безосновательно. Истцом не представлено доказательств того, что у неё возникло право собственности на спорную квартиру, квартира во владении ООО «Домбери» отсутствует.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Техстрой» как инвестор, принявший на себя после ЖСК «Соловьи» дальнейшее инвестирование объекта, в том числе спорной квартиры, не исключал возможности передать истцу квартиру при условии полной оплаты стоимости квартиры, как это сделали иные пайщики в отношении квартир, строительство которых они финансировали как пайщики ЖСК «Соловьи».

В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

С учетом изложенных обстоятельств достройки многоквартирного дома, в том числе за счет средств ООО «Техстрой», исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости, суд полагает, что истец не лишена права приобрести квартиру № < № > по ул. < адрес > за которую ею был внесен пай в размере, установленном Соглашением о порядке внесения паевого взноса от 13.02.2012, а именно в размере 2 575 130 руб.       

При этом суд отмечает, что в судебном заседании стороны не оспаривали соответствие объекта, указанного в Соглашении от 13.02.2012,     объекту в виде     квартиры № < № >, распложенной в многоквартирном доме по адресу: < адрес > кадастровым номером < № >.

Согласно п. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Разрешение исковых требований, исходя из     положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3 Гражданского      процессуального кодекса Российской Федерации, должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Истцом не подтверждено в судебном заседаний фактических оснований для признания права собственности на спорную квартиру в отсутствии полной оплаты её стоимости. Ответчики ООО «Домбери», ЖСК «Соловьи» правом собственности на спорный объект не обладают. Кооперативу, с которым заключала договор истец, спорная квартира не передавалась. Между ООО «Домбери» и истцом какие - либо соглашения, взаимные обязательства отсутствуют.

Доводы истца в дополнениях к иску, представленных в судебном заседании, не опровергают установленные в судебном заседании обстоятельства по делу.

Договор подряда между ООО «Домбери» и Кооперативом не заключался, стороны урегулировали свои отношения в 2008 году путем заключения договора инвестирования.

Каких - либо доказательств того, что создание ЖСК «Соловьи», инвестиционный договор, дополнительное соглашения к нему, соглашение о внесении паевого взноса, являются недействительными сделками или сделками, нарушающими требования закона или иного правового акта, стороной истца не представлено. Истец длительное время с 2012 года является членом Кооператива, представила в обоснование своего права соглашение о внесении пая, подписанное ЖСК «Соловьи».

Условия исследованного соглашения от 13.02.2012, которые основаны в том числе на договоре инвестирования между ЖСК «Соловьи» и ООО «Домбери», соответствуют требованиям действующего законодательства, чьих -либо прав не нарушают, цель соглашения носит правомерный характер, злоупотребления правом при заключении соглашений не установлено.

Оснований для признания недействительными указанных соглашений не имеется.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд не может согласиться с доводами истца о том, что фактически ООО «Домбери» осуществляло продажу квартир физическим лицам путем привлечения денежных средств через созданное им же ЖСК «Соловьи», а соглашение о внесении паевого взноса и соглашение о перемене лиц прикрывало договор купли-продажи квартиры и являлось недействительной сделкой.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, совершить сделку купли - продажи в отношении квартиры возможно только при условии ввода жилого дома в эксплуатацию, и в отношении объекта, который однозначно идентифицируется, в том числе по площади, месту расположения, то есть объект должен быть поставлен на кадастровый учет.

В период же, когда истец заключала Соглашение от 13.02.2012 о внесении пая, дом в эксплуатацию не был введен, квартира как объект вещного права не существовала.

Довод о том, что отношения между ней и ООО «Домбери» регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 - ФЗ основан на неверном толковании норм права и оценки фактических обстоятельств.

ЖСК «Соловьи»     согласно пунктам 1.3, 2.1. Устава создан на основе добровольного членства и объединения членами кооператива имущественных взносов в целях удовлетворения потребностей в жилье, является некоммерческой организацией (том 2 л. д. 149, 150).

Паевым взносом, как следует из соглашения между истцом и Кооперативом от 13.02.2012 является взнос на строительство жилого помещения в многоквартирном доме.

Кооператив, как установлено и не оспорено истцом, Застройщиком не является, земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, ему не принадлежит.

Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с Жилищным кодексом законами о потребительских кооперативах.

Согласно пункту 11 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Учитывая изложенное, а также установленные фактические обстоятельства по делу, из Соглашения о порядке внесении паевого взноса от 13.02.2.2012, заключенного с истцом как с членом жилищно-строительного кооператива, следует, что между истцом и Кооперативом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые Уставом данного кооператива, которые не подпадают под действие Федерального законаот 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Каких - либо оснований считать договор инвестирования между Кооперативом и ООО «Домбери» договором подряда, на который ссылался представитель истца - не имеется. В опровержении довода представителя истца о том, что увеличение стоимости строительства ООО «Домбери» не было согласовано с Кооперативом, представлено дополнительное соглашение между сторонами от 08.09.2015.

Ссылка представителя истца на то, что ООО «Техстрой» переданы иные, не принадлежащие пайщикам, 7 000 кв. м. в доме по ул. < адрес > в качестве встречного предоставления финансирования строительства, ничем не подтверждена, опровергается актом приема - передачи от 31.03.2017 квартиры № < № > (том 1 л. д. 211).

Ссылка истца на судебные акты не может быть принята, так как приведенные обстоятельства в определении суда от 24.01.2017 иные, нежели в рассматриваемом споре, истец стороной договора долевого участия не являлась, Кооператив функции Застройщика не выполнял, своих прав и обязанностей в отношениях с пайщиками никому не передавал.

Таким образом, исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, установив фактические обстоятельства по делу, учитывая особенности возведения объекта строительства, оплаты спорного помещения не только истцом, но и третьим лицом ООО «Техстрой», которому передан спорный объект, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца к ответчикам ООО «Домбери», ЖСК «Соловьи» о признании права собственности на квартиру.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

в удовлетворении исковых требований Сидоровой Т. Ю. к Жилищно - строительному кооперативу «Соловьи», обществу с ограниченной ответственностью «Домбери» о признании права собственности на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: < адрес >, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Мотивированное решение будет составлено в течение пяти дней.

Судья                                          Е. В. Максимова

Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно!
Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно! Консультация по жилищным вопросам с 1 по 10 декабря 1000 руб. бесплатно
Схема работы
  • 01

    Бесплатная консультация

  • 02

    Заключение договора

  • 03

    Представительство в суде

  • 04

    Победное решение

Бесплатная юридическая консультация
+7
Задать вопрос Юрист перезвонит в течение 5 минут
Нажимая кнопку «Задать вопрос», вы принимаете условия
политики обработки персональных данных.

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.