Решение суда о защите прав потребителей, обязании произвести уменьшение покупной цены № 2-1489/2017 ~ М-1492/2017

Дело № 2-1489/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рудничный районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи                Бережной С.В.

при ведении протокола секретарем                          Бабенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово

                                                                                        12 октября 2017 года

гражданское дело по исковому заявлению Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. к некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» о защите прав потребителей, обязании произвести уменьшение покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

            Истцы Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. обратились    в суд с исковым заявлением к НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» о защите прав потребителей, согласно которому истцы просят суд обязать НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» произвести уменьшение покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> путем возврата денежных средств Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. в размере 100 520,81 руб. (сто тысяч пятьсот двадцать рублей 81 копейка) за разницу между жилой площадью 69,37 кв.м, по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ и фактически построенной жилой площадью индивидуального жилого дома - 66, 4 кв.м, по техническому паспорту и акту сдачи- приемки индивидуального жилого дома.

    Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. был заключен договор инвестирования № на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с адресной справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной УАиГ администрации г. Кемерово, указанному жилому дому был присвоен адрес: <адрес>.

Согласно договору долгосрочного целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. для приобретения индивидуального жилого дома Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. был предоставлен целевой заем в размере 3245773 рубля 00 копеек.

        Согласно пункту 1.1.2. договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ: «После получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Инвестору соответствующий объект инвестирования - Жилой <адрес>, состоящий из 5 комнат, жилой площадью 69,37 кв.м.».

        Согласно разделу 1 Общие сведения технического паспорта на здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ж.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Кемеровским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» общая площадь индивидуального жилого дома - 95,9 кв.м., жилая площадь индивидуального жилого дома - 66, 4 кв.м.

         Согласно акту сдачи-приемки индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что «Застройщик передал, а Инвестор принял Объект недвижимости с характеристикой, указанной в пункте 4 настоящего акта. Индивидуальный жилой <адрес>, количество комнат 5, общая площадь 95,9 кв.м., в том числе жилая площадь 66,4 кв.м.».

         Таким образом, разница между жилой площадью индивидуальною жилого дома по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ и жилой площадью индивидуального жилого дома по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, жилой площадью по акту сдачи-приемки индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ составляет: 2,97 кв.м. (69,37 кв.м.-66.4 кв.м.= 2,97 кв.м.).

          Следовательно, покупная цена индивидуального жилого дома договору долгосрочного целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, должна быть уменьшена на сумму 100520,838 руб., из расчета по формуле:

Ц жил.д./S общ.д.*(8 жил.д. по дог. - S жил.): 3 245 773/95,9*(69,37-66,4) = 100 520,81 руб., где Ц жил.д. - цена жилого дома по договору долгосрочного целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

S общ.д. - общая площадь дома по техническому паспорту на здание - индивидуальный жилой дом. расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, акту сдачи-приемки индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

S жил.д. по дог. - жилая площадь по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ.

S жил.д. - жилая площадь дома по техническому паспорту на здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ    г., акту сдачи-приемки индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

               В судебное заседание истцы Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще и своевременно (лд.53), в заявлении (лд.58) дело просили рассмотреть в их отсутствие с участием их представителей ФИО6 или ФИО5 (лд.58).

            В судебном заседании представитель истцов Фарукша А.Э., Фарукша Т.А.- ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (лд.27) на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Также представила суду возражения на отзыв ответчика (лд.62-63).

            В судебном заседании представитель ответчика- НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» - ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (лд.32), в удовлетворении заявленных исковых требований просил отказать, указав на их незаконность и необоснованность. Предоставил суду отзыв на заявленный истцами иск (лд.33-34).

                В судебное заседание третье лицо - ООО «ПромСтройИндустрия», будучи надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечили (лд.57), об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

    Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Таким образом, для наступления последствий предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

На основании п. 1,4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По смыслу приведённых выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определённых сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

     Судом установлено:

    ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен Договор инвестирования № (далее по тексту Договор инвестирования), в соответствии, с которым ответчик принял на себя обязательство в установленный договором срок построить (создать) индивидуальный жилой дом по адресу (строительному): <адрес> (далее – Жилой дом, Объект инвестирования) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 798 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов. Земельный участок находится по адресу (адресные ориентиры): <адрес> (л.д. 6-7).

    Согласно п. 1.1.2. Договора инвестирования, после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Инвестору соответствующий объект инвестирования – Жилой <адрес>, состоящий из 5 комнат(ы), общей проектной площадью 99, 83 кв.м., в том числе жилой площадью 69,37 кв.м. Характеристика (паспорт отделки) Жилого дома указывается в приложении № к настоящему Договору.

Согласно п.2.1 Договора Цена настоящего Договора равна стоимости объекта инвестирования, подлежащего передаче Инвестору,что составляет 3245773 рубля 00 копеек.

Согласно п.2.3 Цена настоящего Договора включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта инвестирования и денежные средства на оплату услуг Застройщика, при этом оплата услуг Застройщика составляет разницу между ценой настоящего Договора и суммой капитальных вложений на строительство объекта инвестирования.

    Между истцами и ответчиком при подписании Договора инвестирования также была согласована планировка жилого дома и площадей в общей сложности и каждой комнаты в отдельности, что подтверждается Приложением № к Договору инвестирования (л.д. 8-9).

Из адресной справки № № выданной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово следует, что земельному участку в рудничном районе, <адрес> с кадастровым номером №, предоставленному для строительства жилого дома, установлен адрес: <адрес> (лд.10).

Согласно договору долгосрочного целевого жилищного займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. для приобретения индивидуального жилого дома Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. был предоставлен целевой заем в размере 3245773 рубля 00 копеек (лд.11-14).

Согласно разделу 1 Общие сведения технического паспорта на здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Кемеровским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» общая площадь индивидуального жилого дома - 95,9 кв.м., жилая площадь индивидуального жилого дома — 66, 4 кв.м, что подтверждается техническим паспортом (лд.17-24).

Согласно акту сдачи-приемки индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что «Застройщик передал, а Инвестор принял Объект недвижимости с характеристикой, указанной в пункте 4 настоящего акта. Индивидуальный жилой <адрес>, количество комнат 5, общая площадь 95,9 кв.м., в том числе жилая площадь 66,4 кв.м. (лд.26).

Индивидуальный жилой дом, приобретенный истцами и расположенный по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16). В разделе III Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) 100,5 кв.м., а общая площадь жилых помещений (за исключением балконов лоджий, веранд и террас) 95,9 кв.м. (лд.15-16).

     Право собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 95,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 25).

    ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцами была направлена претензия с требованием о возврате 100520 рублей 838 копеек (лд.28-29), однако, требования удовлетворены не были.

В соответствии со статьей 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается заявитель апелляционной жалобы, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3).

Пунктом 5 ст. 15 ЖК РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 (в редакции до 01.01.2017 г.) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п.12 Приложения N 2 к приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В п. 3.35 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) указано, что жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

П.3.36. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) предусмотрено, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм, жилая площадь дома является частью его общей площади.

В силу положений ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Как установлено судом в ходе судебного разбирательства,    из Договора инвестирования следует, что истцы и ответчик пришли к соглашению о том что, общая проектная площадь объекта инвестирования должна составлять 99, 83 кв.м., фактически ответчик передал истцам объект инвестирования общей проектной площадью 100,5 кв.м., что нашло свое подтверждение в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, исходя из содержания заключенного сторонами Договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами не согласовывалась оплата за единицу площади строящегося объекта, договором определена цена договора, которая равна стоимости объекта инвестирования и объекта строительства- Жилой <адрес>,состоящий из 5-ти комнат, общей проектной площадью 99,83 кв.м., в том числе жилой 69,37 км.в., расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №.

Кроме того, условиями Договора не предусмотрено разделение оплаты за общую и жилую площадь.

Решением Рудничного районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактически истцам передана площадь объекта инвестирования 100,5 кв.м. (лд.42-45). Решение не обжаловалось, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда установлен факт передачи в собственность истцам объекта Договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома площадью 100, 5 кв.м., т.е. большей площадью, чем предусмотрено вышеуказанным Договором.

При этом, как достоверно установлено в судебном заседании и подтверждается актом сдачи-приемки индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, претензии и замечаний относительно площади квартиры у истцов отсутствовали, о чем они поставили свои подписи.

Доказательств отступления ответчиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцами, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

    Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный п. 3 ст. 17 Конституции РФ при заключении договора инвестирования, не нарушался.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из содержания условий договора заключенного между сторонами, при его толковании в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, не имеется оснований полагать, что ответчиком НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» нарушены условия договора перед истцами, в связи с чем, разрешая спор, руководствуясь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом РФ « О защите прав потребителей», суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика каких-либо нарушений прав истцов, как потребителей, тем самым у суда нет оснований для удовлетворения требований Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. в полном объёме.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ

    В удовлетворении заявленных исковых требований Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. к некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства <адрес>» об обязании НО «Фонд развития жилищного строительства <адрес>» произвести уменьшение покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> путем возврата денежных средств Фарукша А.Э., Фарукша Т.А. в размере 100 520,81 руб. (сто тысяч пятьсот двадцать рублей 81 копейка) за разницу между жилой площадью 69,37 кв.м, по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ и фактически построенной жилой площадью индивидуального жилого дома - 66, 4 кв.м, по техническому паспорту и акту сдачи- приемки индивидуального жилого дома, отказать в полном объеме.

    Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда -17.10.2017.

    Председательствующий: