Решение суда о взыскании неустойки по договору долевого участия № 2-325/2017 ~ М-29/2017

Дело №2-325/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года                                     г.Уфа

Дёмский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Салишевой А.В.,

при секретаре Давлетшиной Л.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.В.Т. к ООО «УфаСтройЗаказчик» о взыскании неустойки по договору долевого участия

УСТАНОВИЛ:

С.В.Т. обратился в суд с иском к ООО «УфаСтройЗаказчик», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный срок построить объект: «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями», расположенный по строительному адресу: <адрес> <адрес>

Согласно п.1.7 договора, срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 <адрес> года, в соответствии с пунктом 1.7.1 договора срок передачи объекта участнику долевого строительства – 1 <адрес> года, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Объект фактически передан участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 2 386 500 рублей согласно п.2.2 Договора выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ № и п.3 акта приема-передачи квартиры.

Следовательно период просрочки исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 85 дней. Сумма неустойки составляет 111 605 рублей.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью 55,5 кв.м. Фактически передана квартира общей площадью 54,5 кв.м.

Разница в площадях составила 1 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 договора, стоимость квадратного метра составляет 43 000 рублей. Следовательно участники долевого строительства переплатили по договору 43 000 рублей.

Истец просит взыскать с ответчика ООО «УфаСтройЗаказчик» неустойку в размере 111 605 рублей; в счет уменьшения площади квартиры сумму в размере 43 000 рублей; неустойку за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителя о компенсации в счет уменьшения площади квартиры в размере 43 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, расходы на юридические услуги в размере 10 000 рублей, нотариальные расходы в размере 1 000 рублей.

Истец С.В.Т. на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, от истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца

Представитель истца по доверенности Закирова А.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просит их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «УфаСтройЗаказчик» Фокина Н.И. в судебном заседании иск не признала, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УфаСтройЗаказчик» и С.В.Т. был заключен договор № участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.7.1. передача Застройщиком объекта предусмотрена не позднее ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора С.В.Т. приобретал квартиру общей площадью 55,5 кв.м (п. 1.4 договора).

Стоимость квартиры составила 2 386 500 рублей.

Согласно акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила 56,0 кв.м,, что на 0,5 кв.м. превышает площадь квартиры по договору.

Таким образом, С.В.Т. обязан оплатить застройщику разницу в площади квартиры 21 500 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 43 000 рублей.

В соответствии с п.6.5 вышеуказанного договора при просрочке исполнения обязанности по передаче Объекта долевого строительства, ответчик уплачивает истцу пени в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Период просрочки составляет 84 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), таким образом, сумма неустойки составляет 110 292 рубля.

При этом считает, что размер неустойки (пени) в размере 110 292 рублей явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, а сама просрочка возникла по обстоятельствам, не зависящим от ответчика.

Просит снизить размер взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УфаСтройЗаказчик» представило в Инспекцию государственного строительного надзора РБ извещение об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, которым уведомило о завершении строительства жилого дома по строительному адресу: г.Уфа, пересечение улиц Ухтомского-Островского. Кроме того, окончание строительства в 2013 году также подтверждается направлением писем в Управление архитектуры и градостроительства АГО г.Уфа от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости резервирования адреса объекта. Письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о направлении в управление архитектуры и градостроительства АГО г.Уфы РБ рабочей документации и выдачи справки; письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в Уфимский городской филиал ГУП БТИ РБ о подготовке технического паспорта объекта.

Процедуру ввода жилого дома в эксплуатацию ООО «УфаСтройЗаказчик» начало с июня 2013 года, однако структуры администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по несущественным основаниям возвращали документы, рассматривали документы сверх нормативного срока, затягивая процедуру.

С момента поступления извещения об окончании строительства от ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию ГО г.Уфа РБ в адрес ООО «УфаСтройЗаказчик» не поступило никаких нареканий по объемам и качеству строительства. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано только ДД.ММ.ГГГГ, что повлияло на срок передачи квартир участникам долевого строительства.

Между тем, согласно акта приема-передачи квартиры ответчик передал истцу объект долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что Застройщик приложил все возможные и зависящие от него усилия для исполнения обязательств по передаче квартиры истцу, содержании объекта за счет Застройщика считаем заявленную истцом сумму неустойки явно несоразмерной наступившим последствиям, попыткой обогащения за счет застройщика и других участников долевого строительства.

Более того, п.6.8 Договора гласит, что стороны пришли к соглашению, что общий размер неустойки подлежащий к взысканию с Застройщика не может превышать 3% от цены договора, что составляет 71 595 рублей.

Кроме    того, согласно п.2 и 4 акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ участник - С.В.Т. констатировал, что не имеет каких-либо претензий к застройщику. Подтвердил, что обязательства перед ним застройщик выполнил в полном объеме. Претензий имущественного, финансового, экономического характера, претензий по срокам передачи квартиры С.В.Т. не имеет.

Относительно требования о возмещении морального вреда:

Также считает, что заявленный истцом размер морального вреда в размере 50 000 руб. явно необоснованный.

Заявленные к возмещению расходы на представителя являются завышенными и не соответствуют ценам, обычно предъявляемым за оказание аналогичных услуг. Стоимость услуг представителя включает вознаграждение за представление интересов заказчика на всех стадиях судебного процесса (в суде первой и апелляционной инстанции,) (п.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ). Также, вознаграждение исполнителя включает в себя действия исполнителя по фактическому взысканию присужденной судом суммы. Таким образом, истец, заявил требования о взыскании стоимости услуг, которые ему фактически еще не оказаны, а следовательно, затраты нельзя признать понесенными и подлежащими взысканию в порядке ст. 94, 100 ГПК РФ.

Требование С.В.Т. о взыскании переплаты за общую площадь квартиры в размере 43 000 рублей является необоснованным и удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Истец утверждает, что Застройщик во исполнение договора № участия в долевом строительстве передал Квартиру Участнику согласно кадастровому паспорту общей площадью 54,5 кв.м, а согласно п.1.4 Договора Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства квартиру №41 общей площадью по проекту 55,5 кв.м.

Однако стороны договорились, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (п.1.6. Договора).

Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно ведомости контрольного обмера произведенными организацией технической инвентаризации объекта капитального строительства (жилое здание), расположенного пo адресу: <адрес> (проведение обмерных работ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инв. №) Габитовой JI.P. передана квартира общей площадью 56,0 кв.м.

Более того, из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом договорных отношений сторон являлось строительство квартиры, в совокупности со всеми площадями помещения, образующими общую площадь квартиры и стоимость объекта определялась именно от всей площади объекта недвижимости.

В соответствии с приложением №1 «Описание объекта долевого строительства» фактическая проектная площадь квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона составляет

8,91+3,41+11,48+9,39+3,36+20,62=57,17 кв.м.

В соответствии со сведениями, имеющимися в кадастровом паспорте, фактическая площадь переданной истцу квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона

9,5+3,8+11,3+20,5+9,4+3,0=57,5 кв.м.

Таким образом разница между проектной площадью и переданной площадью составляет 0,33 кв.м. То есть застройщик передал на 0,33 кв.м больше, чем стороны оговорили в договоре.

На основании вышеизложенного просит отказать в удовлетворении требования о взыскании в пользу С.В.Т. в счет уменьшения площади квартиры сумму в размере 43 000 рублей.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В соответствии со ст. 6 п.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 6 п.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УфаСтройЗаказчик» (застройщиком) и С.В.Т. (участником долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект: «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по строительному адресу: Демский район ГО г.Уфа РБ пересечение улиц Ухтомского и Островского и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным номером № общей площадью по проекту – 55,5 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома (секция А). (п.п.1.1,1.4 договора).

Согласно п.1.6 договора, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Общая стоимость объекта долевого строительства может быть изменена в одностороннем порядке застройщиком в случае корректировки общей площади после окончания строительства и проведения технической инвентаризации.

Согласно п.1.7 договора, срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома составляет 4 квартал 2013 года.

Согласно п.1.7.1 договора, передача застройщиком объекта долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим договором участнику долевого строительства осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.2 договора, цена договора составляет 2 386 500 рублей.

Согласно акту приема-передачи квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд находит установленным, что срок передачи объекта долевого строительства ответчиком нарушен.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. – 85 дней в размере 111 605 рублей.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о снижении взыскиваемой неустойки.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законном или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Вместе с тем, сумма неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента, может быть снижена судом, в случае если она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства (ст.333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому часть 1 статьи 333 ГК РФ устанавливает право суда, а по существу и его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательным последствиям, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Принимая во внимание доводы возражения ответчика, учитывая, что нарушение сроков передачи квартиры истцу не привело к тяжким последствиям, и исходя из баланса интересов обеих сторон в возникших правоотношениях, суд считает, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, считает возможным необходимым снизить размер неустойки до 90 000 рублей

В силу ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд полагает, что причиненный истцу моральный вред вследствие неисполнения ответчиком условий договора будет компенсирован с учетом разумности и справедливости путем взыскания с ответчика компенсации в размере 1 000 рублей.

Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с претензией о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры. Данная претензия ответчиком не удовлетворена.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию штраф в размере 45 500 рублей. ((90 000 + 1 000) : 2).

Доводы истца о передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотренной договором, не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку опровергаются материалами дела.

Как было указано выше стороны при заключении договора пришли к соглашению о передаче квартиры общей проектной площадью 55,5 кв.м, предусмотрев порядок уточнения площади после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Согласно разъяснениям, данным Министерством регионального развития Российской Федерации и письме от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП/08, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0,

В кадастровом паспорте помещения отображаются сведения о помещении, в том числе и о площади помещения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН). В случае создания нового помещения (в частности, при создании многоквартирного дома), а также в случае изменения сведений о помещении (например, в связи с перепланировкой помещения) сведения о данном помещении вносятся в ГКН на основании заявления и технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером. Технический план помещения подготавливается с учетом требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Требования к техническому плану помещения). Одна из характеристик помещения, сведения которой содержатся в техническом плане - площадь помещения.

Под площадью помещения понимается сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола (приказ Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», далее - Требования).

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет помещения либо государственного кадастрового учета изменений помещения, сведения о площади помещения кадастрового паспорта соответствуют сведениям площади технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером и определяются с учетом Требований.

Площадь балконов, лоджий в соответствии с Требованиями не включаются в площадь квартиры.

Именно поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права и кадастровом паспорте отражена площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

Согласно кадастровому паспорту помещения общая площадь помещения переданная истцу составляет 54,5 кв.м.

В соответствии со сведениями, имеющимися в кадастровом паспорте, фактическая площадь переданной истцу квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона составляет 57,5 = (9,5+3,8+11,3+20,5+9,4+3,0).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь переданной квартиры составила 56,0 кв.м.

При таком положении суд не видит оснований для удовлетворения указанных требований.

На основании изложенного, исковые требования С.В.Т. о взыскании с ответчика 43 000 рублей в счет уменьшения площади квартиры удовлетворению не подлежат.

Требование о взыскании неустойки за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителя о компенсации в счет уменьшения площади квартиры в размере 43 000 рублей, удовлетворению также не подлежит, поскольку это требование является производной от основного требования.

На основании ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы на оплату услуг нотариуса в размере 1 100 руб.

На основании ст. 100 ГПК РФ, с учетом требований разумности, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит госпошлина в размере 3 200 рублей (2 900 рублей по имущественным требованиям и 300 рублей – по требованиям о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования С.В.Т. к ООО «УфаСтройЗаказчик» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «УфаСтройЗаказчик» в пользу С.В.Т. неустойку в размере 90 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф в размере 45 500 рублей, расходы на юридические услуги в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг нотариуса в размере 1 100 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «УфаСтройЗаказчик» в доход местного бюджета госпошлину в размере 3 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                Салишева А.В.