Решение суда о взыскании неустойки № 2-1667/2017 ~ М-1788/2017

...

2-1667/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2017 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Черных О.Г.,

при секретаре Погребковой Л.С.

с участием:

представителя истца Каряка С.В., действующего по доверенности 70 АА 0994225 от 17.05.2017, сроком на пять лет,

представителя ответчика Каранова А.В., действующего на основании устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Ходкевич АС к ООО ««Инвестиционно-инжениринговая фирма «Эспера» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Ходкевич А.С. обратилась в суд с иском к ООО «Инвестиционно-инжениринговая фирма «Эспера» (далее по тексту – ООО «ИИФ «Эспера») о взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве №65 от 14.10.2014 и №8 от 20.10.2014, которые в установленном законе порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Томской области. Истцом оплата по договорам произведена в полном объеме в размере 1461000 рублей в отношении обоих объектов долевого строительства. Срок введения дома в эксплуатацию был определен в договоре – 30.12.2015, однако объекты долевого строительства – квартиры, общей площадью 34,8 м.кв. под №8 и общей площадью 34,8 м.кв. под №65, по адресу: г. Томск, пер. Дубовый, 7 были переданы ответчиком истцу только 02.08.2016 по акту. Следовательно, по мнению истца, ответчик должен выплатить истцу неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства за период с 30.12.2015 по 02.08.2016.

Просит с учетом уменьшения исковых требований взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве №65 от 14.10.2014 за период с 01.03.2016 по 02.08.2016 в размере 172495 руб., по договору долевого участия в строительстве №8 от 20.10.2014 за период с 01.03.2016 по 02.08.2016 в размере 172495 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, была извещены о дате рассмотрения дела.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца в процессе настаивал на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что остекление балкона – это общедолевое имущество собственников дома. В договоре долевого участия не прописан уровень отделки стен. Акт приема-передачи квартиры истец подписала, но не обладала специальными познаниями. Акты истцом не оспорены. Этот акт подтверждает только факт передачи квартиры. В остальной части акт нельзя учитывать, т.к. это изменения в договор долевого участия – дополнительное соглашение к нему в части компенсации за просрочку, которые надо зарегистрировать в Управлении Росреестра по ТО. Акт содержит условие о цене.

Представитель ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, доводы которого поддержал. Дополнительно пояснил, что оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку стороны подписали акт приема-передачи квартиры от 02.08.2016, которым согласовали порядок выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия – квартиры, данный акт не оспорен. Остекление балкона не входит в цену договора. Истец могла отказаться от остекления. Акт – это не дополнительное соглашение к договору долевого участия, условия договора им не менялись. В акте стороны, в том числе, признали факт просрочки и урегулировали ее последствия.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 03.07.2016 N 361-ФЗ, далее по тексту – Закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что между Ходкевич А.С. (дольщик) и ООО «ИИФ «Эспера» (застройщик) были заключены договор долевого участия в строительстве №65 от 14.10.2014 (далее по тексту – договор №65 от 14.10.2014) и №8 от 20.10.2014 (далее по тексту договор №8 от 20.10.2014) по условиям, которых застройщик в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Дубовый, 7 – пер. Панфиловский, 8 (адрес условный строительный), на основании разрешения на строительство RU 70301000-171-О/14 от 27.06.2014 на земельных участках, расположенных по адресу: г. Томск, пер. Дубовый, 7, площадью 615 м.кв., и пер. Панфиловский, 8, площадью 402 кв.м., и передать дольщику объекты долевого строительства – однокомнатную квартиру под номером «65», общей площадью 34,8 кв.м., расположенную на 10-ом этаже, включая общую площадь 32,5 м.кв., площадь балкона 2,3 кв.м. и однокомнатную квартиру под номером «8», общей площадью 34,8 кв.м., расположенную на 2-ом этаже, включая общую площадь 32,5 м.кв., площадь балкона 2,3 кв.м. (п. 1.1, 1.2).

Договоры долевого участия в строительстве №65 от 14.10.2014 и №8 от 20.10.2014 зарегистрированы в Управлении Росреестра по Томской области 27.10.2017 под №70-70-01/289/2014-026, 14.09.2016 № 70-70-001/70/001/075/2016-7351/1 и 09.09.2016 №70-70/001-70/001/075/2016-7350 и №70-70/001/-70/001/289/2014-025/1.

Цена каждого договора была определена сторонами в размере – 1461000 рублей (п. 2.2).

Согласно справке от 22.11.2016 ООО «ИИФ «Эспера», Ходкевич А.С. обязательства по оплате стоимости участия по договору №8 от 20.10.2014 в размере 1461000 руб. исполнила в полном объеме.

Согласно кассовому чеку от 30.10.2014 и квитанции к приходному кассовому ордеру №93 от 30.10.2014, по договору №65 от 14.10.2014 оплачено 1461000 руб.

В п. 3.1.1 договоров указано, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построит (создать) жилой дом и ввести его в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего законодательства в срок до 30.12.2015.

Согласно п. 3.1.2 договора №65 от 14.10.2014 и договора №8 от 20.10.2014, застройщик обязался в течение двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию передать дольщику по соответствующему передаточному акту квартиру, качестве которой соответствует условиям настоящего договора и требованиям действующего законодательства. Таким образом, квартира должна была быть передана истцу до 28.02.2016 включительно.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-052-2016 от 01.08.2016, многоквартирный многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Дубовый, 7 введен в эксплуатацию – 01.08.2016.

Из актов приема-передачи от 02.08.2016 следует, Ходкевич А.С. приняла в собственность от ООО «ИИФ «Эспера» однокомнатную квартиру №66 (условный строительный номер 65), расположенную на одиннадцатом (строительный номер этажа – 10) этаже в многоквартирном многоэтажном жилом доме, распложенном по адресу: г. Томск пер. Дубовый, 7 (строительный адрес пер. Дубовый. 7 – пер. Панфиловский, 8 г. Томск), общей площадью 34,7 м.кв. в том числе площадь квартиры 32,3 м.кв., площадь балкона 2,4 м.кв. в счет исполнения договора №65 от 14.10.2014, также долю в праве собственности на общее имущество в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и однокомнатную квартиру №9 (условный строительный номер 8), расположенную на третьем (строительный номер этажа – 2) этаже в многоквартирном многоэтажном жилом доме, распложенном по адресу: г. Томск пер. Дубовый, 7 (строительный адрес пер. Дубовый. 7 – пер. Панфиловский, 8 г. Томск), общей площадью 34,7 м.кв. в том числе площадь квартиры 32,3 м.кв., площадь балкона 2,4 м.кв. в счет исполнения договора №8 от 20.10.2014, также долю в праве собственности на общее имущество в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.

Только Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, который вступает в силу с 1 января 2017 года, внесены изменения в положение ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и установлено содержание передаточного акта.

На дату подписания акта приема-передачи от 02.08.2016 содержание акта законодательно установлено не было.

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд приходит к выводу, что оснований для ее взыскания не имеется.

Как следует из актов приема-передачи квартир от 02.08.2016, стороны настоящего спора согласовали условия выплаты неустойки за просрочку в передаче истцу объекта долевого строительства – квартиры следующим образом: стороны констатируют, что просрочка передачи квартиры была вызвана обстоятельствами непреодолимой силы – невозможностью вести строительство в течение 65 дней из-за погодных условий и невозможностью подключить (осуществить врезку) объект к внешним инженерным сетям водоснабжения в связи с неготовностью (не сдан в эксплуатацию) водовода диаметром 800 мм по ул.Ив. Черных в течение 60 дней. Стороны констатируют, что достигли соглашения о порядке компенсации Дольщику Застройщиком неустойки за неисполнение условий Договора № 65 от 14.10.2014 (просрочка передачи объекта составила 28 дней) и договора №8 от 20.10.2014 (просрочка передачи объекта составила 28 дней), а так же причиненного Дольщику морального вреда, не связанных с обстоятельствами непреодолимой силы, путем передачи Застройщиком Дольщику результата работ – остекления балкона стоимостью 44642 рубля, которая не входит в стоимость (цену) долевого участия.

Указанные акты содержат указания на то, что стороны взаимных претензий по исполнению договора, в том числе качеству передаваемой квартиры и общего имущества жилого дома, не имеют. Данные акты подписаны истцом и ответчиком, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено и, следовательно, подписывая указанные акты, истец, согласилась с их условиями, в том числе и по выплате неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого участия – квартир.

К доводу представителя истца о том, что данный Акт является дополнительным соглашением к Договору долевого участия в строительстве №80 от 17.12.2014 как изменяющий цены договора, поскольку устанавливает компенсацию за просрочку исполнения договора, суд относится критически, как основанному на неверном толковании закона и содержания Акта.

Представитель истца не ссылался на неисполнение содержания данного акта, балкон истца остеклен, условия акта от 02.08.2016 выполнены.

Указанный акт в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан. Данное обстоятельство признано представителем истца в процессе.

Исходя из содержания п. 1.4 Договоров, остекление балконов не предусмотрено договорами.

К доводу представителя истца о том, что остекление балкона в конкретной квартире является общедолевым (как настаивал представитель) имуществом собственников дома, суд относится критически как противоречащим. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...", согласно которым фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме - включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с п. 2 ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 2 ст. 394 ГК РФ предусмотрена возможность установления соглашением сторон ограничения размера ответственности должника за убытки.

Из указанных норм права следует, что соглашение об ограничении размера ответственности в правоотношениях, регулируемых законодательством о защите прав потребителей, не может быть признано ничтожным, если оно заключено после того, как потребителю стало известно о нарушении его права, но он добровольно согласился с ограничением ответственности должника.

Принимая во внимание, что в порядке урегулирования ответственности застройщика ООО «ИИФ «Эспера» перед дольщиком Ходкевич А.С. по факту передачи ей квартир подписаны акты от 02.08.2016, представляющий собой соглашение, которое соответствует требованиям закона и которое исполнено ответчиком, оснований для удовлетворения заявленных требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Ходкевич АС к ООО «Инвестиционно-инжениринговая фирма «Эспера» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве №65 от 14.10.2014 за период с 01.03.2016 по 02.08.2016 в размере 172495 руб., по договору долевого участия в строительстве №8 от 20.10.2014 за период с 01.03.2016 по 02.08.2016 в размере 172495 руб., ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения.

...

...

Судья:                                                                         О.Г. Черных

...

...