Решение суда о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств № 2-1899/2017 ~ М-271/2017

Дело № 2-1899/2017

17 апреля 2017 года г. Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Стебиховой М.В.

при секретаре Бруеве Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ч. к ООО «Арго» о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Ч. Л.Ю. обратилась в суд с иском, в котором просила признать незаконным (недействительным) п. 4.6 договора участия в долевом строительстве от 30.09.2014 г. №58-ДО/2014, как ущемляющего права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей; взыскать с ответчика в ее пользу 333566 руб. 65 коп., в том числе: излишне уплаченную сумму по договору в размере 233566 руб. 65 коп. из расчета: 224583 руб. 33 коп., уплаченных за площадь лоджии, которая не входит в состав общей площади квартиры и не была передана истцу по акту приема-передачи, 8983 руб. 32 коп. излишне уплаченных за общую площадь квартиры, фактически не переданную дольщику, компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб., штраф.

В обоснование заявленных требований указано, что 30.09.2014 г. между истцом и ответчиком был заключен договор №58-До/2014 участия в долевом строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства является квартира №205 (стр.) приведенной площадью 37,50 кв.м., в том числе: общей площадью 31,14 кв.м., лоджия 7 кв.м. Общая сумма договора составила 2406250 руб., которую истец оплатила в полном объеме. Цена квартиры рассчитана исходя из площади, включающую площадь лоджии. Понятие приведенной площади, используемое в договоре, в российском законодательстве отсутствует и введение такого понятия явно нарушает интересы дольщика. Так как в конечном итоге истцу передается квартира исходя из общей площади и площадь лоджии в фактическую площадь квартиры не включена, что является нарушением условий договора. На основании изложенного, при определении цены договора, в площадь квартиры, за которую истец должна была внести оплату, не должна входить площадь лоджии, даже с учетом понижающего коэффициента. 27.06.2016 г. по акту приема-передачи истцу передана квартира общей площадью 34,0 кв.м., исходя из указанного акта, площадь лоджии 7 кв.м. в площадь квартиры не включена, соответственно ответчик неправомерно включил в цену квартиры по договору стоимость лоджии. Кроме того, общая площадь квартиры, переданной истцу, на 0,14 кв.м. меньше общей площади, указанной в договоре – 34,14 кв.м.

В судебное заседание истец Ч. Л.Ю. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца П. С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Арго» Н. И.В. с заявленными исковыми требованиями была не согласна по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.09.2014 г. между ООО «Арго» (Застройщик) и Ч. Л.Ю. (Участник долевого строительства) был заключен договор №58-ДО/2014 участия в долевом строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №205 на 18 этаже жилого дома по ул. Н., 120 (стр.) приведенной площадью 37,50 кв.м., общей площадью 34,14 кв.м. (л.д. 6-14).

Согласно условиям данного договора, приведенная площадь квартиры исчисляется как площадь всех помещений квартиры, расположенных от лестничной площадки за входной дверью, включая площадь лоджий (рассчитываемых с применением коэффициента 0,5), площадь комнат, кухонь, коридоров, санузлов, подсобных помещений и т.д.

Общая площадь квартиры исчисляется как площадь всех помещений квартиры, расположенных от лестничной площадки за входной дверью, включая площадь комнат, кухонь, коридоров, санузлов, подсобных помещений и т.д., за исключением площади лоджии.

Цена договора составила 2406250 руб. и эквивалентна 37,5 кв.м. приведенной площади квартиры.

Согласно п. 4.6 данного договора, в случае отклонения приведенной и/или общей площади квартиры, указанной в п. 2.1.1 договора от фактической приведенной и/или общей площади квартиры (определенной на основании результатов обмера квартиры уполномоченными органами/организациями) перерасчет цены договора не производится.

Согласно квитанции к ПКО от 12.11.2014 г. стоимость договора в размере 2406250 руб. истцом оплачена в полном объеме (л.д. 15).

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

П. 1 ст. 7 Федерального закона Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Так, согласно п. 2 ст. 2 того же Закона объект долевого строительства - это не только жилое или нежилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Частью 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 16 названного кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства – квартиры, имеющей параметры: приведенная площадь 37,50 кв.м. (с учетом лоджии площадью 7 кв.м.) и общей площадью 34,14 кв.м. Цена договора предусмотрена в размере 2406 250 руб., и на момент подписания определяется как сумма денежных средств, эквивалентная 37,50 кв.м. приведенной площади.

Однако, указание на приведенную площадь объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 ФЗ от Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и, применение к названному объекту долевого строительства наименования "Квартира", не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии.

Приходя к такому выводу, суд учитывает также и то факт, что иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 того же Закона, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 ЖК РФ, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее затраты на строительство лоджии, площадь которой включена в «приведенную» площадь квартиры, используемую застройщиком исключительно для расчета цены объекта долевого строительства, при этом застройщик, при определении цены лоджии, использовал установленный законодательством коэффициент 0,5.

Утверждение представителя истца о том, что применяя в договоре понятие приведенная площадь к объекту строительства, и определяя его площадь с учетом лоджии, застройщик, нарушил ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ, несостоятельно, поскольку как указывалось выше, сторонами при толковании договора было определено, что наименование "Квартира" применяется к объекту долевого строительства, а не к квартире, как объекту жилищных прав.

Кроме того, согласно акту приема-передачи от 21.06.2016 г. помимо квартиры общей площадью 34,0 кв.м. истцу передана площадь лоджии (балкона) 7 кв.м., которая в площадь квартиры не включена, в связи с чем, довод в исковом заявлении о том, что лоджия площадью 7 кв.м. истцу не передавалась, судом не принимается.

Таким образом, оснований для взыскания денежной суммы в размере 224583 руб. 33 коп. за площадь лоджии 7 кв.м. с ответчика в пользу истца судом не установлено.

Разрешая исковые требования о недействительности п. 4.6 названного договора, судом не установлено, исходя из следующего.

Как было указано выше, п. 4.6 договора не предусматривает перерасчета цены договора при расхождении общей и/или приведенной площади квартиры, указанной в договоре и этой же площади при проведении замеров после ее передачи участнику.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанной правовой нормы, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно их определять.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вопреки доводам представителя истца, указанный пункт договора фактически закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

Каких-либо запретов на установление соглашением сторон договора долевого участия в строительстве условий, при котором стороны не производят между собой перерасчет, действующее законодательство, вопреки доводам представителя истца, не содержит. Поэтому указанное условие договора не противоречит закону, и оснований для применения к правоотношениям сторон ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 168 Гражданского кодекса РФ нет.

В связи с отсутствием нарушений прав истца как потребителя, не имеется оснований для взыскания морального вреда и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Ч. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший настоящее решение.

Судья М.В. Стебихова