Решение суда о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки № 2-2085/2017 ~ М-1317/2017

Дело № 2-2085/17

(публиковать)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» июня 2017 года                          г. Ижевск

Первомайский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Фокиной Т.О.,

при секретаре судебного заседания Злобиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ворачевой ФИО8, Шишкина ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ресурс» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2, ФИО3 первоначально обратились в суд с иском к АО «Ресурс», которым просили признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве № от <дата> года, согласно которому цена договора подлежит изменению только в случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента, взыскать с ответчика в пользу истцов 39 698,10 руб. в равных долях в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку в размере 39 698,10 руб. в равных долях за нарушение срока удовлетворения требований истцов.

Требования мотивированы тем, что <дата> между Ворачевой Т.М., Шишкиным В.В. и АО «Ресурс» (ответчик) заключен договор № участия в долевом строительстве. Предметом Договора является долевое участие Истцов в финансировании строительства дома в объеме и порядке, установленном договором, и принятие по окончании строительства в общую совместную собственность <данные скрыты> квартиры <данные скрыты> как объект долевого строительства. Оплата стоимости квартиры произведена истцами своевременно, в полном объеме. Согласно акту приема-передачи квартиры от <дата> фактическая площадь квартиры, переданной истцам, составила 52,2 кв.м., что меньше площади, предусмотренной договором на 0,9 кв.м. Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по обмерам организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ) по окончании строительства (при этом фактическая площадь объекта долевого строительства рассчитывается сторонами с учетом площадей неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) в соответствии с разделом 1 Договора) будет больше или меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора, более чем на 3%. Перерасчет производится на основании требования заинтересованной стороны. При этом расчет разницы между уточненной и ранее оплаченной ценой договора производится следующим образом: разница между фактической площадью Объекта долевого строительства установленная по обмерам БТИ и проектной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2. договора умножается на установленную настоящим договором для пересчета цены договора стоимость 1 квадратного метра - 44 109 рублей 00 копеек. Разница между уточненной и ранее оплаченной ценой договора подлежит возврату участнику долевого строительства в течение 10 дней с момента получения другой стороной соответствующего требования. Ответчиком передан объект долевого строительства – квартира с отступлением от заключенного сторонами условий договора об объекте долевого строительства, поскольку общая площадь переданного жилого помещения меньше предусмотренной договором общей проектной площади с учетом лоджии, на 0,9 кв.м. О несоответствии переданного объекта строительства условиям договора истцы узнали после составления технического паспорта жилого помещения, то есть после обмера площади переданной квартиры специалистами технической инвентаризации недвижимости. Из содержания п. 3.2 Договора следует, что разница между общей проектной и фактической площадью квартиры менее 3% сторонами не компенсируется. Данное условие вступает в противоречие с действующим законодательством и ущемляет права потребителей, в частности ограничивает круг прав участника долевого строительства, по сравнению с установленным ч. 2 ст. 7 Закона объемом правомочий по предъявлению различного вида требований по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Установленные законодателем пределы диспозитивности договоров не должны приводить к ущемлению закрепленных в законе гарантий прав участников гражданских отношений, и применяться застройщиком по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных им нарушений. Более того, указанное положение Договора создает условия для недопустимого законом злоупотребления правом, в той мере, в которой предоставляют застройщику возможность создавать многоквартирные дома с фактическим отступлением от их проектной площади в сторону уменьшения в пределах 3% общей проектной площади дома, неся, соответственно меньшие затраты по строительству, но получая при этом оплату от дольщиков в размере стоимости объявленной проектной площади дома. Согласно общему правилу, предусмотренному п.1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой. Таким образом, положения пункта 3.2 Договора фактически направлены на освобождение Ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, что противоречит действующему законодательству и нарушает права Истцов, лишая их права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных Ответчиком при ненадлежащем исполнении обязательств по Договору, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона, в частности, возможности соразмерного уменьшения цены договора, чем ухудшают их положение как потребителей. Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество. Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 3акона является нарушением условий договора и проектной документации. Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истцов на получение в общую совместную собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью, с учетом дополнительных помещений и лоджии, 53,1кв.м. Передача истцам объекта долевого строительства (квартиры) меньшей площадью на 0,9 кв.м., является ненадлежащим исполнением своих обязательств ответчиком по договору, свидетельствует о нарушении прав истцов и отступлении застройщиком от условий договора, проектной документации. Данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 7 Закона дает истцам право требовать уменьшения цены Договора, исходя из расчета: стоимость 1 кв.м. - 44 109 руб. 00 коп. Разница площади фактической и проектной -0,9 кв.м. Сумма: 0.9 кв.м. х 44 109 руб. = 39 698,10 руб. <дата> в целях досудебного урегулирования спора истцы обратились к ответчику с требованием произвести возврат уплаченной по договору денежной суммы в размере 39 698,10 руб. в счет уменьшения цены договора. Вместе с тем, претензия истцов осталась без удовлетворения. Требование истцов об уменьшении цены договора получено ответчиком <дата>, таким образом, должно быть исполнено не позднее <дата>. Неустойка за нарушение срока удовлетворения требования Истцов составляет: 39 698 руб. 10 коп. - цена 0,9 кв.м. Период просрочки: с <дата> по <дата> (376 дней). Итого: 39 698 руб. 10 коп. х 3 % х 376 дней = 447 794 руб. 55 коп. Поскольку сумма не может превышать сумму обязательства, то размер неустойки составляет 39 698 руб. 10 коп.

Определением суда от <дата> в рамках настоящего дела в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика АО «Ресурс» (ОГРН 1021801508190) – на ООО «Ресурс» (ОГРН 1171832009689).

Истец Ворачева Т.М., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст. 167 ч. 5 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

В судебном заседании истец Шишкин В.В. исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что претензию приносили лично <дата>, так как офис ООО «Ресурс» находится в их доме. Отметки о получении нет, но ответ от ответчика ими получен примерно через две недели после подачи претензии.

В судебном заседании представитель истца Чуракова О.А., действующая по устному ходатайству, исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Гатауллина Р.Р., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

Согласно представленному письменному отзыву представителя ответчика, действительно, между истцами и ООО «Ресурс» <дата>г был заключен договор участия в долевом строительстве № <данные скрыты>. На основании пункта 3.2 договора цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства по обмерам организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (далее по тексту - БТИ) по окончании строительства (при этом фактическая площадь Объекта долевого строительства рассчитывается сторонами с учетом площадей неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) в соответствии с разделом 1 Договора) будет больше или меньше общей проектной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.2. настоящего договора, более чем на 3%. В соответствии с п.2.2. договора общая проектная площадь квартиры (с учетом неотапливаемых помещений) равна 53,1 кв.м. На основании поэтажного плана, выполненного независимой инженерной компанией ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых услуг» (ООО «Кадастровое бюро») фактическая площадь <адрес> учетом лоджии (коэффициент 0,5) равна 52,2 кв.м. Итого, разница в проектной и фактической площадью <адрес> составляет 0,9м. или 1,7%. За вычетом 3%, разницы между уточненной и ранее оплаченной площадью не существует. Таким образом, стоимость договора не подлежит изменению в пользу истцов. Участники долевого строительства изначально были ознакомлены с условиями договора и полностью с ними согласны, вследствие чего подписали договор в добровольном порядке, а следовательно и согласились с данным условием договора. Так же просит суд принять во внимание и то, что дом является многоэтажным и технически невозможно после проектирования дома построить дом миллиметр в миллиметр, незначительное расхождение в площади является нормальным явлением, не влияющим на характеристику объекта и не является недостатком, в связи с чем, застройщик и участник долевого строительства изначально предусмотрели, что расхождение в площади, которая не подлежит перерасчету допустимо до 3%, в связи с чем данный пункт в договоре является законным и не подлежит признанию недействительным. В случае удовлетворения судом требований истца просит суд применить ст. 333 ГК РФ по отношению к неустойке 3% в день и к штрафу по закону о защите прав потребителей. В данном случае неустойка несоизмерима с нарушенным интересом кредитора, возможный размер убытков, которые могли возникнуть у истца вследствие нарушения договора, значительно ниже начисленной неустойки. Для истца вообще не возникло негативных последствий, вызванных просрочкой исполнения обязательства. Так же неустойка, является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты. В данном случае, если посчитать в годовых процентах, то из расчета неустойки по данному иску получается, что расчет рассчитывается по ставке 20% годовых, что почти в 2,5 раза выше ставки рефинансирования. Расчет: 3%х365=1095% годовых. Так же полагает, что такое снижение возможно на основании ч. 1 ст. 6 ГК в соответствии с которой в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Штраф по Закону о защите прав потребителей сходен по своей природе с неустойкой. Неустойка в соответствии со статьей 333 ГК может быть снижена судом в случае явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. При этом каких-либо ограничений по снижению неустойки императивно установленной законом данная норма не содержит. Так же считает, что необходимо снизить процент неустойки и штрафа, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

<дата> между Ворачевой Т.М., Шишкиным В.В. (Участники долевого строительства) и ЗАО «Ресурс» (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в общую совместную собственность квартиру как Объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого участия по договору определена двухкомнатная <адрес> общей проектной площадью 53,1 кв.м. (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента), расположенная на 15 этаже вышеуказанного дома.

Согласно п. 1 договора «общая площадь квартиры» есть сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 342 200 рублей (пункт 3.1 договора). Указанная денежная сумма определяется сторонами как окончательная, но может быть пересчитана исходя из фактической общей площади квартиры с учетом площади квартиры с учетом условий п.п. 2.4, 3.2. настоящего договора.

Согласно п. 1 акта приема-передачи квартиры от <дата> застройщик в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от «30» июля 2015 года, передал в собственность, а участник долевого строительства принял двухкомнатную <адрес> общей площадью 51,3 кв.м. (с учетом балкона/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) 52,2 кв.м., расположенную на 15 этаже Многоквартирного 17-ти этажного (в т.ч. тех.этаж) жилого <адрес>, <данные скрыты> с необходимыми для обслуживания данного дома инженерными сетями и коммуникациями (в том числе наружными).

Денежные средства в размере 2 342 200 руб., подлежащие оплате Участником долевого строительства по договору, внесены в полном объеме (п. 3 акта приема передачи квартиры от <дата>).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> Ворачевой Т.М., Шишкину В.В. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 51,3 кв.м., дата регистрации права <дата>.

Ворачева Т.М., Шишкин В.В. обратились в ЗАО «Ресурс» с заявлением о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве и выплате неустойки, которое датировано <дата>.

По результатам рассмотрения указанного обращения (вх. 197 от <дата>) представителем ЗАО «Ресурс» сообщено (исх. З/04-17 от <дата>), что поскольку разница между уточненной и ранее оплаченной площадью составила менее 3% (0,9 кв.м. или 1,7 %), цена договора в соответствии в п. 3.2 изменению не подлежит.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, <дата> год наименование ЗАО «Ресурс» было изменено на АО «Ресурс».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от <дата> АО «Ресурс», ОГРН 1021801508190, расположенное по адресу: <адрес> прекратило деятельность путем реорганизации в форме преобразования. Дата прекращения: <дата>. Сведения о правопреемнике: ООО «Ресурс», ОГРН 1171832009689.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от <дата> ООО «Ресурс», ОГРН 1171832009689, расположенное по адресу: <адрес>, создано путем реорганизации в форме преобразования <дата>. Сведения о правопредшественнике АО «Ресурс», ОГРН 1021801508190.

На основании передаточного акта от <дата> все права и обязанности АО «Ресурс» переходят к вновь созданному ООО «Ресурс», в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами не оспариваются.

Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №214-ФЗ), а в части не им не урегулированном Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2.4 договора участия в долевом строительстве от <дата> г. площади и номер объекта долевого строительства являются проектными и подлежат уточнению после проведения инвентаризации органами технической инвентаризации и учета недвижимого имущества.

Согласно п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от <дата> г. цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства по обмерам БТИ по окончании строительства (при этом фактическая площадь объекта долевого строительства рассчитывается сторонами с учетом площадей не отапливаемых площадей (лоджий, балконов) в соответствии с разделом 1 договора) будет больше или меньше общей проектной площади, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 3%. При этом расчет разницы производится следующим образом: разница между фактической площадью и проектной площадью помножается на установленную стоимость 1 квадратного метра – 44 109 рублей.

То есть, исходя из содержания п. 3.2 договора участия в долевом строительстве разница между общей проектной и фактической площадью квартиры менее 3% сторонами не компенсируется. При чем согласно условиям договора как проектная, так и фактическая общая площадь квартиры должна определяться с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ч. 1 недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ч. 2 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора – потребителя, гражданина.В силу статьи 400 ГК РФ, соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исследовав условия договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, суд приходит к выводу о том, что положения пункта 3.2 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участников долевого строительства, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора. Таким образом, положения пункта 3.2 договора участия в долевом строительстве в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади, излишне уплаченную сумму, если разница составляет менее 3%, являются противоречащим закону (ст. 7 закона ФЗ № 214-ФЗ, ст.ст. 309, 310 ГК РФ) и, соответственно, ничтожными (ст. 168 ч. 2 ГК РФ). В связи с чем требования истцов о признании указанных положений договора недействительными и соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве подлежат удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29).

Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истцов на получение в собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджии 53,1 кв.м.

Порядок определения общей проектной площади в договоре участия в долевом строительстве определен как сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0,5 (п.п. 1, 2.2 договора).

Установленный договором порядок определения общей площади объекта применительно к отношениям долевого участия в строительстве, по мнению суда, соответствует требованиям действующих нормативных предписаний, и в этой части не противоречит положениям ст. 15 ч. 5 ЖК РФ, поскольку иной порядок определения площади жилого помещения (без включения площади лоджии с понижающим коэффициентом), по сути, предполагал бы безвозмездное строительство этих вспомогательных помещений застройщиком для участника, которому по условиям договора объект долевого участия должен быть передан с лоджией, а не без таковой, что противоречит основным принципам гражданского законодательства.

В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцам подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором – 53,1 кв.м. (с учетом площади лоджии, рассчитанной с понижающим коэффициентом 0,5), которая соответствовала проектной и полностью оплачена истцами.

Фактически истцам предоставлена квартира общей площадью 52,2 кв.м., то есть площадью меньшей, чем то было предусмотрено условиями договора, разница между проектной площадью квартиры и общей фактической равна 0,9 кв.м. (53,1 – 52,2 = 0,9).

Предоставление истцам объекта долевого строительства (квартиры) меньшей площадью, является ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует о нарушении прав истцов и отступлении застройщиком от условий договора, проектной документации.

Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ дает истцам право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцам, и общей площади жилого помещения, переданного им ответчиком.

Поскольку положения пункта 3.2 договора участия в долевом строительстве являются ничтожными, они не подлежат применению при разрешении спора. В связи с чем доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения данных исковых требований, соответствии объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации отклоняются.

Определяя размер, подлежащей взысканию в пользу истцов суммы, суд исходит из нижеследующего.

Согласно пункту 3.1 договора участия в долевом строительстве цена договора составляет 2 342 200 рублей за 53,1 кв.м. При этом цена за один квадратный метр переданного истцам объекта долевого участия составляет 44 109 рублей (2 342 200 : 53,1), что подтверждается и п. 3.2 договора, в котором указана цена за 1 кв.м.

Таким образом, в пользу истцов в счет уменьшения цены договора подлежит взысканию денежная сумма в размере 39 698,10 руб. (0,9 х 44 109).

При этом, как следует из представленных правоустанавливающих документов, объект долевого участия передан в совместную собственность истцов (без определения долей).

Согласно ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (ч. 1).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ч. 2).

Как указано истцами в исковом заявлении, свои доли в приобретенном жилом помещении они считают равными – по 1/2 доле, из чего следует, что фактически между сторонами состоялось соответствующее соглашение. Стороной ответчика такой порядок владения принадлежащим истцам жилым помещением не оспаривался.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить требования истцов об уменьшении покупной цены договора с определением долей в таком уменьшении – по 1/2 части каждому.

Отсюда в пользу каждого истца в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежит взысканию денежная сумма в размере 19 849,05 руб. (39 698 / 2).

Рассматривая требование истцов о взыскании неустойки за уклонение ответчика добровольно уменьшить цену договора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении требования о взыскании неустойки за отказ от уменьшить цену договора, следует руководствоваться положениями Закона о защите прав потребителей.

Так, согласно части 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе требование об уменьшении цены выполненной работы (договора).

Согласно статье 31 Закона требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

При этом, согласно пункта 3 статьи 31 Закона за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона.

Согласно пункту 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах), просрочки неустойку (пени) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказаний услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа.

Неустойка (пени) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований.

Требование об уменьшении покупной цены договора получено ответчиком 05.04.2016 г. и оставлено без удовлетворения, данное обстоятельство стороной ответчика не оспорено.

Следовательно, с 16.04.2016 года на стороне ответчика возникла просрочка исполнения соответствующего требования потребителей.

Проверив расчет неустойки, представленный истцами, суд находит его соответствующим положениям п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», согласно которым сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного выполнения работы.

Таким образом, расчет неустойки будет выглядеть следующим образом:

39 698,10 руб. х 3% х 376 дней (с 16.04.2016 г. по 27.04.2017 г.) = 447 794,55 руб.

Поскольку сумма неустойки не может превышать сумму неисполненного обязательства, то размер неустойки составит 39 698,10 руб., которую истцы и просят взыскать с ответчика.

Представителем ответчика со своей стороны заявлено об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, которую ответчик считает чрезмерно завышенной, не соответствующей последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (ч. 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч. 2).

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление ППВС РФ № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 71 Постановления ППВС РФ № 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 73 Постановления ППВС РФ № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно п. 75 Постановления ППВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требуемый истцами размер неустойки при объеме нарушения их прав в 39 698,10 руб. явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства и является завышенным.

Таким образом, учитывая поступившее ходатайство представителя ответчика о снижении размера неустойки, с учетом суммы задолженности, характера нарушения прав истцов, отсутствия существенных негативных последствий для истцов в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательств по уменьшению цены договора, а также завышенный размер неустойки, считает необходимым уменьшить ее размер по правилам статьи 333 ГК РФ, взыскав в пользу каждого из истцов неустойку в размере 15 000 руб. за период с 16.04.2016 года по 27.04.2017 года. Суд считает указанную выше сумму неустойки соразмерной последствиям нарушения ответчиком своих обязательств по договору и достаточной для компенсации причиненных истцам в результате такого нарушения негативных последствий.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

П. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусматривает взыскание судом с ответчика в пользу потребителя указанного штрафа независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В судебном заседании установлено, что требования истцов о соразмерном уменьшении цены договора, выплате неустойки ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были. Поступившая в адрес ответчика 05.04.2016 г. претензия о выплате сумм в счет уменьшения цены договора и неустойки оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя. Цена удовлетворенных в судебном заседании исковых требований истцов составила 69 698,10 руб. (39 698,10 + 30 000). Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию, составит 34849,05 руб., то есть по 17 424,52 руб. в пользу каждого истца.

Оснований для применения в отношении взысканного штрафа ст. 333 ГК РФ и, соответственно, уменьшения суммы штрафа суд не усматривает, поскольку основанием для снижения штрафа как вида ответственности за нарушение прав потребителя, является явная несоразмерность размера штрафа последствиям нарушения обязательства. С учетом характера возникшего спора, неправомерного отказа в удовлетворении в добровольном порядке заявленных истцами обоснованных требований, продолжительности нарушения прав истцов, суд полагает такую сумму полностью соразмерной последствиям не исполнения в добровольном порядке требования истцов о соразмерном уменьшении покупной цены договора, и не подлежащей снижению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены в размере: 2 290,94 руб. по имущественным требованиям истцов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Ворачевой ФИО10, Шишкина ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ресурс» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от <дата> №, заключенного между Ворачевой ФИО12, Шишкиным ФИО13 и Закрытым акционерным обществом «Ресурс», в части, устанавливающей возможность изменения цены договора только в случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» в пользу Ворачевой ФИО14 денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 19 849,05 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с <дата> по <дата> в размере 15 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 17 424,52 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» в пользу Шишкина ФИО15 денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 19 849,05 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с <дата> по <дата> в размере 15 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 17 424,52 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 2 290,94 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (через Первомайский районный суд г. Ижевска УР).

В окончательной форме решение суда принято «18» июля 2017 года.

Судья:                             Т.О. Фокина