Решение суда о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки № 2-16228/2017 ~ М-13031/2017

к делу № 2-16228/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» августа 2017 года                    Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего                                                      Поповой В.В.,

при секретаре                                                          Кулибабиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ивановская В.И. к ООО «Модуль-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Ивановская В.И. обратилась в суд с иском к ООО «Модуль-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки.

В обоснование исковых требований указала, что 29.03.2012 на основании договора уступки права требования она приобрела квартиру № 25 в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и вступила в правоотношения с застройщиком - ООО «Модуль-Инвест».

Согласно п. 5.1 Договора ответчик обязался передать участнику долевого строительства квартиру № 25 в следующие сроки: - ориентировочный срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - до 30.03.2012 с правом досрочной сдачи; - срок передачи объекта Участнику долевого строительства - в течение 90 дней послеполучения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Однако в указанный срок ответчик строительство дома не завершил. В связи с этим, между участником долевого строительства и ответчиком четырежды заключалось дополнительное соглашение к Договору о продлении сроков строительства. В соответствии с последним заключенным дополнительным соглашением от 19.01.2016, установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 31.07.2016. Принятые на себя обязательства ответчик не исполнил, дом в эксплуатацию не сдал, квартиру по акту приема-передачи истцу не передал. На момент подачи настоящего иска разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, а его строительная готовность составляет 89%, согласно сообщения Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Квартира № в доме по <адрес>, фактически построена и имеет индивидуально-определенные признаки: расположена на 5 этаже, жилых комнат - 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 47,37 кв.м., жилая площадь 18,02 кв.м. Местоположение квартиры на плане дома и ее характеристики указаны в приложении № к Договору. Истцу доступны ключи от квартиры. По мнению истца, квартира № 25 как объект незавершенного строительства, как вещь, имеющая индивидуальные признаки, позволяющие выделить ее в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, существует.

На основании изложенного просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> в виде квартиры № 25, с характеристиками указанными в договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: этаж 5, жилых комнат - 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 47,37 кв.м., жилая площадь 18,02 кв.м. Взыскать с ООО «Модуль-Инвест» в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 169 978,38 руб.

В судебном заседании представитель истца Пантелеев Р.С., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

Ответчик – представитель ООО «Модуль-Инвест» Динеева Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения требований в части признания права собственности не возражала, в части взыскания неустойки просила снизить сумму неустойки до разумных пределов.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бизнес-Трейдинг», действующим от имени ООО «Модуль-Инвест», и ФИО8 заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ООО «Модуль-Инвест» обязался в предусмотренный договором срок построить 25-ти этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, Литер 1, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру № 25, расположенную на 5 этаже, жилых комнат 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 47,37 кв.м., жилая площадь 18,02 кв.м.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №

В соответствии с п. 2.1 Договора, цена квартиры № 25 составила 1 089 605 руб. Договорная цена оплачена участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО9 заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО8 передал ФИО9 право требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № 25 в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Ивановская В.И. заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО9 передал Ивановская В.И. право требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № 25 в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

В соответствии с п. 1.1 Договора ООО «Модуль-Инвест» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект капитального строительства «Реконструкция квартала № в центральной части г. Краснодара Литер 1» (Литер 1: 25 - этажный многоквартирный жилой дом со встроено - пристроенными помещениями), расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать «объект долевого строительства» Ивановская В.И., а Ивановская В.И. в свою очередь обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В силу п. 1.3 Договора, объектом долевого строительства по настоящему договору является квартира № 25, этаж 5, жилых комнат 1 (одна), проектная (плановая) общая площадь с учётом балконов и лоджий – 47,37 кв.м, жилая площадь – 18,02 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора, цена договора составляет 1 089 605 руб. Цена договора является окончательной, и не подлежит изменению в связи с инфляционными процессами в случае 100% оплаты в сроки, установленные настоящим договором.

В соответствии с п. 5.1 Договора, ориентировочный срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию 30.03.2012. Срок передачи объекта Ивановская В.И. в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при выполнении обязательств по 100% оплате Ивановская В.И., ООО «Модуль-Инвест» обязан передать Ивановская В.И. объект в степени готовности: «без чистовой отделки», согласно проектной декларации (п. 5.2 Договора).

Согласно п. 5.3. Договора, передача объекта Ответчиком и принятие его Истцом осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

Как установлено в судебном заседании Ивановская В.И. исполнила свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве в полном объеме, оплатив 100% стоимости квартиры в срок, установленный Договором.

В свою очередь, ООО «Модуль-Инвест» не выполнил свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве, не передал объект долевого строительства в срок, предусмотренный в п. 5.1 Договора, а именно в течение 90 дней после 30.03.2012, т.е. до 30.06.2012.

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона, участник долевого строительства, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирное дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Установлено, что между участником долевого строительства и ООО «Модуль-Инвест» четырежды заключалось дополнительное соглашение к Договору о продлении сроков строительства.

В соответствии с последним заключенным дополнительным соглашением от 19.01.2016, установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 31.07.2016 (зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №).

Принятые на себя обязательства ООО «Модуль-Инвест» не исполнил - дом в эксплуатацию не сдал, квартиру по акту приема-передачи Ивановская В.И. не передал.

Установлено, что до настоящего времени разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, а его строительная готовность составляет 89%, что подтверждено сообщением Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объект недвижимости представляет собой один из способов приобретения права части собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняет законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Возникновение права собственности Ивановская В.И., как участника долевого строительства, жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительств отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрении осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществлена гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты - в ст. 12 ГК РФ, в которой качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, суд полагает необходимым удовлетворить требования Ивановская В.И., поскольку она исполнила свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве в полном объеме, при этом строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, что является нарушением прав истицы. В соответствии с действующим законодательством, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в эксплуатацию не введен, его строительная готовность составляет более 80%. Данный факт подтверждается следующими документами: письмо Департамента строительства администрации МО г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ №-П; письмо Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №; письмо Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №.

Следовательно, исходя из степени завершенности строительства, в данном случае, квартира фактически передана застройщиком Ивановская В.И.

Кроме того, как следует из вышеуказанных писем, фактически дом выстроен под крышей, вставлены окна, двери, в квартирах сделаны межкомнатные перегородки, установлены лифты, подведены коммуникации, сделана разводка коммуникаций по квартирам. В завершающей стадии внутренние отделочные, сантехнические и электромонтажные работы, монтаж вентиляции.

Квартира № в доме по <адрес>, фактически построена и имеет индивидуально-определенные признаки: расположена на 5 этаже, жилых комнат - 1, проектная (плановая) общая с учетом балконов и лоджий площадь 47,37 кв.м., жилая площадь 18,02 кв.м. Местоположение квартиры на плане дома и ее характеристики указаны в приложении № к Договору. Ивановская В.И. доступны ключи от квартиры.

Учитывая, что квартира № 25 как объект незавершенного строительства, на который претендует истец, как вещь, имеющая индивидуальные признаки, позволяющие выделить ее в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, существует, суд считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку, (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 8.6 Договора, в случае нарушения Застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно представленного истцом расчета, размер неустойки за просрочку передачи квартиры по акту, составляет 169 978,38 руб.

Однако в соответствии со ст. 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из материалов дела следует, что целью заключения между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома является приобретение дольщиком квартиры для личных нужд. Следовательно, истец является потребителем оказываемых ООО «Модуль-Инвест» услуг.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», учитывая, что указанный Закон Российской Федерации не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.

На основании Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 24.01.2006 № 9-0 указал, что статья 330 ГК Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

    Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

С учетом вышесказанного, суд полагает подлежащей применению в рамках рассматриваемого дела ст. 333 ГК РФ и снижает размер взыскиваемой неустойки по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 за указанный период до 80 000 руб.

    При определении размера взысканной неустойки суд также учитывает социальную значимость долевого строительства. Федеральный закон № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает гарантии соблюдения прав как отдельных инвесторов и застройщиков, так и отрасли жилищного строительства в целом. Основной задачей которого, в конечном счете, является установление баланса интересов частных лиц, участвующих в долевом строительстве, и публичного интереса по обеспечению граждан России собственным жильем. Публичный интерес в сфере долевого строительства жилья раскрывается в том, что компании-застройщики являются инструментами реализации государственной политики и механизмом выполнения задачи местного самоуправления по обеспечению граждан Российской Федерации жильем.

Согласно ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Согласно п. 6 ст. 14 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относится организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.

Позиция, согласно которой за нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства с застройщиков будет взыскиваться неустойка в полном объеме, может привести к потере стабильности гражданского оборота и ущемлению прав одной из сторон договора в пользу другой, что является недопустимым. Застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими Дольщиками, практически станет невозможен расчет с контрагентами по подрядным договорам и договорам поставки. Как следствие, невозможность строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья в установленные сроки и с необходимым качеством. В то время как решение проблемы обеспечения граждан России жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

     Исковые требования Ивановская В.И. к ООО «Модуль-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и взыскании неустойки удовлетворить.

Признать за Ивановская В.И. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - 25-этажном многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>, в виде квартиры № 25, проектной (плановой) общей площадью с учетом балконов и лоджий – 47,37 кв. м, жилой площадью - 18,02 кв.м.

Взыскать с ООО «Модуль-Инвест» в пользу Ивановская В.И. неустойку в размере 80 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г.Краснодара в течение месяца.

Председательствующий