Решение суда о долевом участии в строительстве № 2-378/2017 ~ М-110/2017

Дело №2-378/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2017 года                                     г.Уфа

Дёмский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Салишевой А.В.

при секретаре Далетшиной Л.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан в интересах М.Р.С. к ООО «Крона» о взыскании неустойки по договору о долевом участии в строительстве

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан в интересах М.Р.С. обратилась в суд с иском к ООО «Крона», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительное управление №» и ООО «Крона» был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>, квартира со строительным №. Позже между ООО «Строительное управление №2» и М.Р.С. был заключен договор уступки права требования. Срок передачи квартиры дольщику, согласно п.п.3.3 договора и дополнительного соглашения, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Сумма уплаченная за квартиру составляет 2216 760 руб.

Ответчик обязался передать квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Обязательство до настоящего времени не выполнено.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено досудебное требование, но никакого ответа на данное требование не поступало.

Стоимость квартиры - 2 216 760 руб. Неустойка - 1/150 (или 0,00666)

Количество просроченных дней - 31 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) Ставка рефинансирования - 8,25 % 8,25%*0,0066= 0,055% 2 216 760*31*0,055%=37 795 руб.

Количество просроченных дней - 164 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) Ставка рефинансирования - 11 % 11%*0,0066=0,073% 2 216 760*164*0,073%=265 390 руб.

Количество просроченных дней - 96 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) Ключевая ставка - 10,5% 10,5%*0,0066=0,070% 2 216 760*96*0,070%=148 966 руб.

Количество просроченных дней - 57 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) Ключевая ставка - 10% 10%*0,0066=0,067% 2 216 760*57*0,067%=84 658 руб.

Путем общего сложения сумма неустойки составляет 536 809 руб.

Просит взыскать с ООО «Крона» в пользу М.Р.С. неустойку в размере 536 809 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Взыскать с ООО «Крона» 50% от общего взысканного штрафа в пользу Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет»

Истец М.Р.С., представитель Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От представителя Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Крона» по доверенности – Шафикова А.И. исковые требования частично не признала, просит снизить размер взыскиваемой неустойки до 100 000 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований просит отказать, указав, что строительство многоквартирного жилого <адрес> осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор аренды) и разрешения на строительство №

В связи с тем, что срок действия разрешения на строительство и Договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ, застройщик своевременно обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ с просьбой продлить действие Договора аренды, но получил отказ. Решение Администрации ГО г.Уфа РБ и УЗР Администрации ГО г.Уфа РБ об отказе в продлении Договоров аренды было обжаловано в судебном порядке и признано незаконным (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, постановление Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ).

Устранение допущенных нарушений прав застройщика и участников долевого строительства было начато Администрацией ГО г.Уфа РБ и УЗР Администрации ГО г.Уфа РБ только после вынесения постановления Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды был продлен ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ), разрешение на строительство было продлено ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, задержка в сдаче объекта произошла первоначально в результате незаконных действий Администрации ГО г.Уфа РБ и УЗР г.Уфы, что подтверждается судебными актами по делам №А07-17431/2012, А07-12460/2013. Указанные лица не продлевали срок действия разрешительной документации, а также опубликовали незаконный реестр добросовестных застройщиков г.Уфы, в результате чего существенное количество потенциальных участников долевого строительства не стали приобретать квартиры в ООО «Крона». Следствием вышеуказанных обстоятельств стали нарушение стабильности финансирования строительства, просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию и выплата неустойки за нарушение сроков. Кроме того, из-за кризисных явлений существенное количество участников долевого строительства допустили просрочку в оплате долевых взносов или были вынуждены расторгать договоры участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Поэтому при заключении договора в 2012 году ООО «Крона» было обязано указать в договоре тот срок, который установлен для участников долевого строительства, заключивших договоры ранее.

Аналогичная ситуация с разрешительной документацией произошла в 2015 году. Администрация ГО г.Уфа РБ вновь начала препятствовать завершению строительства домов. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Администрация ГО г.Уфа РБ и УЗИО г.Уфы не продляли сроки действия разрешительной документации. В Арбитражном суде Республики Башкортостан рассматривается данный спор в рамках дела №А07-28568/2015. ДД.ММ.ГГГГ неправосудные акты судов, отказавших ООО «Крона» в защите его прав, были отменены Арбитражным судом Уральского округа. Дело направлено на новое рассмотрение. Понимая незаконных своих действий. Администрация г. Уфы в июне 2016 года продлила срок действия договора аренды до 2018 года, а ДД.ММ.ГГГГ выдало новое разрешение на продолжение строительства дома №

Таким образом, задержка строительства произошла не по вине ответчика ООО «Крона» по вине Администрации ГО г.Уфа РБ и УЗР Администрации ГО г.Уфа РБ было лишено возможности вести строительство объекта в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что и повлекло увеличение сроков строительства. В связи с вынужденным переносом сроков строительства работы по монтажу оконных конструкций, фасада и благоустройству прилегающей территории совпали с холодным временем года, что существенно замедлило проведение работ. Данные обстоятельства подтверждаются актом проверки Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре от ДД.ММ.ГГГГ.

В случае если просрочка сдачи объекта долевого строительства произошла не по вине застройщика, а по вине третьего лица, суд вправе снизить взыскиваемую неустойку в соответствии со ст. 333 ГК РФ (п.26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крона» неоднократно направляло истцу уведомления о вынужденном переносе сроков завершения строительства на I квартал 2017 года с предложением заключить дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, письмо вручено истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией почтового уведомления.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере ( ч. 2 ст. 6 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ).

Кроме того, истцом неверно рассчитан размер взыскиваемой неустойки. Верный расчет по мнению ответчика должен быть произволен следующим образом:

Стоимость квартиры: 2 216 760 руб.

период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (351 дней);

ставка рефинансирования ЦБ РБ 10% годовых;

размер неустойки в день: 10/300 х 2 0,066%.

Расчет неустойки: 2 216 760 руб. х 10%/150 х 351 дней = 513 534 руб. 62 коп.

Согласно п.80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени. Размер взыскиваемой неустойки составляет 513 534 руб. 62 коп. С учетом штрафа сумма увеличится до 770 301 рублей 93 копеек, что составит 34,75% стоимости квартиры, что явно не соразмерно последствиям нарушенного обязательства.

В настоящее время объект имеет 95% готовности, что подтверждается кадастровой выпиской объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Башкортостан.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, с учетом сложившейся судебной практикой, фактической готовности объекта долевого строительства и в соответствии со ст. 333 ГК РФ прошу уменьшить общий размер взыскиваемой неустойки до 70 000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п.6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей»). Указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки (Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 №8-КГ13-12).

Согласно п.20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства - гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Таким образом, законом уже предусмотрена повышенная ответственность застройщика перед потребителем за нарушение сроков передачи квартиры, вследствие чего взыскание штрафа (неустойки) за невыплату неустойки законом не предусмотрено.

Выслушав представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В соответствии со ст. 6 п.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 6 п.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ от 30.12.04г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крона» (застройщиком) и ООО «Строительное управление №» (дольщиком) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц создать жилой дом <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику двухкомнатную квартиру со строительным номером №, расположенную на 6 этаже объекта, общей проектной площадью – 56,84 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29,49 кв.м, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять указанную квартиру в собственность.

Срок ввода объекта в эксплуатацию: 1 квартал 2014 года (п.1.3 договора).

По условиям договора (п.3.3) застройщик обязался передать в собственность Дольщика указанную квартиру по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора, цена договора составляет 2 216 760 рублей.

По договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, права (требования) в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером №, общей проектной площадью – 56,84 кв.м, в т.ч. жилой площадью 29,49 кв.м расположенную на 6 этаже строящегося многоэтажного монолитно-каркасного жилого дома <адрес> <адрес> в микрорайоне <адрес> <адрес> по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ перешли от ООО «Строительное управление №2» к М.Р.С.

В соответствии с п.6 договора уступки, за уступаемое право (требование) М.Р.С. уплачивают 2 216 760 рублей.

Доказательств передачи квартиры истцу не представлено.

Таким образом, суд находит установленным, что срок передачи объекта долевого строительства ответчиком нарушен.

Истец просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (348 дней) в размере 536 809 рублей.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о снижении взыскиваемой неустойки.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законном или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Вместе с тем, сумма неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента, может быть снижена судом, в случае если она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства (ст.333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому часть 1 статьи 333 ГК РФ устанавливает право суда, а по существу и его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательным последствиям, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Суд принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию явилось следствием обстоятельств, которые возникли не по вине ответчика, а в связи с отказом администрации ГО г.Уфа и Управления по земельным ресурсам администрации ГО г.Уфа в продлении договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка на котором велось строительство.

Из представленных документов следует, что решение администрации ГО г.Уфа РБ и УЗР администрации ГО <адрес> РБ об отказе в продлении Договоров аренды было обжаловано ответчиком в судебном порядке и признано незаконным (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А07-17431/2012, постановление Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ).

Учитывая все обстоятельства по делу, суд считает необходимым снизить размер неустойки до 180 000 рублей, т.к. подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, суд учитывает стоимость работ, период нарушения срока и исходит из баланса интересов обеих сторон в возникших правоотношениях.

Согласно разъяснениям п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающих из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 90 000 руб. (180 000/2) – по 45 000 руб. в пользу М.Р.С. и Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан.

В силу ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в связи с чем, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 4 800 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан в интересах М.Р.С. к ООО «Крона» о взыскании неустойки по договору о долевом участии в строительстве удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Крона» в пользу М.Р.С. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 180 000 рублей, штраф в размере 45 000 рублей.

Взыскать с ООО «Крона» в пользу Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан штраф в размере 45 000 рублей.

Взыскать с ООО «Крона» в доход местного бюджета госпошлину в размере 4 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Демский районный суд г.Уфы в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья                                Салишева А.В.