Решение суда об обременении квартиры, признании договора поручительства недействительным № 2-994/2017

Дело № 2-994/17 19 апреля 2017 года

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего Гусаровой А.А.

при секретаре Пономаревой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к Башаровой Л.И., Башарову А.А., Башарову А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному иску Башарова А.А. к ПАО «Сбербанк России», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании ипотечного договора незаключенным, залога квартиры недействительным, обязании аннулировать запись об обременении квартиры, признании договора поручительства недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Башаровой Л.И., Башарову А.А., Башарову А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору № *** от *** в размере *** руб. ** коп. из которых: *** руб. ** коп. ссудная задолженность, *** руб. ** коп. проценты за кредит, ***руб. ** коп. задолженность по неустойке; и об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру № ** в доме **корп. * в пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере *** руб. *** коп; расходов по оплате государственной пошлины в размере ***руб. *** коп.

Заочным решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от *** по делу № *** удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России», с Башаровой Л.И., Башарова А.А., Башарова А.И. в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору от *** в сумме *** руб., в счет погашения задолженности обращено взыскание на квартиру по адресу: Ленинградская обл., Тосненский район, пос. Тельмана, д. ***, корп. *, кв.***, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимость в размере *** руб., также с ответчиков взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска Башарову А.А. отказано.

Определением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 27.03.2017 заочное решение суда отменено.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что *** между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России», далее - Банк), и ответчиками был заключен кредитный договор №***, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен кредит в размере *** руб. под залог квартиры № *** в доме ** корп. * в пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области. Ответчики не исполняют свои обязательства по договору надлежащим образом, в связи с чем образовалась просрочка по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом. Банком ответчикам были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако указанные требования исполнены не были, в связи с чем Банк обратился в суд с заявленными требованиями.

Башаров А.А. предъявил встречный иск к ПАО «Сбербанк России», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании ипотечного договора от *** незаключенным, залога квартиры по адресу: Ленинградская обл., пос. Тельмана, д. ***, корп. **, кв. **, недействительным, обязании Управления Росреестра по Ленинградской области аннулировать запись об обременении (залоге) квартиры, признании договора поручительства № *** недействительным.

В обоснование иска указано, что ипотечный договор заключен в нарушение законодательства, поскольку в определении судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от *** указано, что договор залога был заключен банком с Башаровой Л.И. по прошествии трех лет со дня заключения кредитного договора, в период, когда семейные отношения между супругами были прекращены, поручители Башаров А.А. и Башаров А.И. не были ознакомлены с договором ипотеки, не могли выразить свою позицию, при этом Башарова Л.И., действуя как залогодатель, подтвердила, что является полноправным собственником квартиры, действия сторон договора залога не находятся в правовом поле. Судебный акт имеет преюдициальное значение. Договор нарушает ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель истца ПАО «Сбербанк России» в суд не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом.

Представитель ответчиков Башарова А.А., Башаровой Л.И. в судебное заседание явилась, возражала на заявленные требования.

Ответчик Башаров А.И. в судебное заседание не явился извещен о слушании дела, возражений или ходатайств об отложении слушании дела не представил.

Третьи лица в суд не явились, извещены о слушании дела.

Суд, выслушав представителя ответчиков, исследовав материалы дела, находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Пункт 2 ст. 811 ГК РФ разрешает займодавцу в случае нарушения заемщиком срока установленного для возврата очередной части займа потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.

Статьей 337 ГК РФ установлено, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как установлено материалами дела, *** между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России», далее - Банк), и Башаровой Л.И. был заключен кредитный договор № ***, в соответствии с которым был предоставлен кредит в размере *** руб. под залог объекта недвижимости, определенного в связи с участием в долевом строительстве многоквартирного дома ** по строительному адресу: пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № *** от *** (л.д. 17-25 т. 1).

Так, *** Башарова Л.И. заключила в ЗАО «Строительное управление № 326» договор № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома в пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, в рамках которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру, строительство осуществляется по строительному адресу: пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, многоквартирный дом № *. (л.д. 51-55 т.1).

Башаров А.А. заключил с Банком договор поручительства №*** от ***. Башаров А.И. заключил с Банком договор поручительства № *** от ***. По условиям договоров поручители обязались отвечать перед банком за исполнение Башаровой Л.И. всех обязательств по названному кредитному договору.

*** выдано свидетельство о государственной регистрации права Башаровой Л.И. на квартиру по адресу: Тосненский район Ленинградской обл., пос. Тельмана, д. *, корп. *, кв. * (л.д. 49 т.1).

Башарова Л.И. *** также заключила с ОАО «Сбербанк России» договор ипотеки указанной квартиры, залог обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору от *** (л.д. 41-48 т.1).

Порядок и сроки внесения ответчиками ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов определены разделом 4 Кредитного договора.

Согласно п.4.1. Договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равным долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Последний платеж производится не позднее даты *** года.

В связи с прекращением заемщиком исполнения своих обязательств по кредитному договору надлежащим образом образовалась просрочка по оплате ежемесячных платежей по кредиту и уплате процентов за пользование кредитом, что подтверждается выпиской из банковского счета.

*** в адрес ответчиков были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако указанные требования исполнены не были (л.д. 56-62 т. 1).

Из ранее данных по делу объяснений представителя истца следует, что до настоящего времени сумма задолженности по кредиту не погашена, каких-либо денежных средств ответчики в счет исполнения кредитных обязательств не перечисляли, в связи с чем просила взыскать денежные средства по кредитному договору, проценты и пени, а также обратить взыскание на квартиру, реализовав ее путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере *** руб.** коп.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками по лицевому счету.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы оценки» № №*** от *** рыночная стоимость объекта – квартиры № *** в доме *, корп. * в пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области на дату проведения оценки составила *** 000 руб. (л.д. 133-176 т. 1).

Суд соглашается с выводами эксперта, приведенными в заключении, поскольку оно мотивированно, обоснованно, содержит последовательные ответы на поставленные судом вопросы. Стороны экспертное заключение не оспаривали, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведенная АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы оценки» экспертиза соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость квартиры ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости.

Разрешая встречные требования о признании ипотечного договора незаключенным, залога квартиры недействительным, обязании аннулировать запись об обременении квартиры, признании договора поручительства недействительным суд полагает оставить данные требования без удовлетворения, так как доказательств в обоснование заявленных требований в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено.

Истец по встречному иску ссылается на судебный акт по делу № ***.

Так, решением Тосненского городского суда Ленинградской области разрешено дело № *** по иску Башаровой Л.И. к Башарову А.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, и по встречному иску Башарова А.А. к Башаровой Л.И. о признании права собственности на ***долю в праве общей долевой собственности на квартиру. В удовлетворении иска Башаровой Л.И. отказано, встречный иск удовлетворен, за Башаровым А.А. признано право собственности на *** долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Ленинградская обл., Тосненский район, п. Тельмана, д. ***, корп. *, кв. *** (л.д. 105-110 т.1).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от *** решение Тосненского городского суда Ленинградской области от *** изменено в части удовлетворения встречного иска, доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру определены иными: Башаровой Л.И. – ***, Башарову А.А. – *** (л.д. 111-124 т.1).

Истец по встречному иску ссылается на то, что данное апелляционное определение носит преюдициальное значение, с чем суд согласиться не может.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанные истцом по встречному иску выводы суда апелляционной инстанции по существу не являются установленными по делу обстоятельствами в смысле, придаваемом данному понятию процессуальным правом.

Вместе с тем, в данном случае доводы истца о незаключенности договора от *** подлежат оценке судом.

Общие положения о залоге регулируются нормами ГК РФ. По общему правилу залог возникает на основании договора, также предусмотрено возникновение залога на основании закона (ч. 3 ст. 334 ГК РФ в действовавшей на момент заключения договора редакции).

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О залоге (ипотеке недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В данном случае такой договор был заключен Башаровой Л.И. с кредитором ПАО «Сбербанк России».

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализ договора от *** позволяет прийти к выводу о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе в отношении его предмета, договор заключен в установленном порядке, зарегистрирован надлежащим образом в Росреестре.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что позиция истца по встречному иску о незаключенности договора безосновательна.

При таком положении корреспондирующие данному требованию требования о признании зарегистрированного права залога и обязании аннулировать запись о регистрации залога также не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Требований о признании договора недействительным заявлено не было.

Обоснований, по которым договор поручительства Башарова А.А. подлежит признанию недействительным, не приведено. Основываясь на положениях параграфа 2 главы 9 части первой ГК РФ, оснований для вывода о ничтожности сделки суд не находит, доказательств недействительности сделки по иным основаниям не представлено.

Представленный истцом ПАО «Сбербанк России» расчет задолженности по кредитному договору (л.д. 11 т. 1) судом проверен, признан верным, иного расчета ответчиками, как и возражений относительно данного расчета, не представлено.

Принимая во внимание, что до настоящего времени ответчиками не представлено доказательств оплаты задолженности по кредитному договору, ответчики не оспаривали то обстоятельство, что кредитные обязательства не исполняются ими, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по кредитному договору, и обращении взыскания на заложенное имущество – № *** в доме ** корп. * в пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере ***руб.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом заявлены ко взысканию расходы по оплате государственной пошлины при предъявлении иска в суд в размере *** руб. ** коп., что подтверждается платежным поручением № *** от *** года (л.д. 8 т. 1).

В связи с чем, суд полагает, что данная сумма подлежит взысканию с ответчиков в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 810, 811, 337, 348, 425 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Взыскать с Башаровой Л.И., Башарова А.А., Башарова А.И. в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № *** от *** в сумме *** руб. ** коп. солидарно.

В счет погашения задолженности по кредитному договору №*** от *** обратить взыскании на квартиру по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере *** рублей.

Взыскать с Башаровой Л.И., Башарова А.А., Башарова А.И. в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины по *** руб. ** коп. с каждого.

В удовлетворении встречного иска Башарову А.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

решение принято в окончательном виде 19.04.2017.