Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество № 2-2487/2017 ~ М-2409/2017

Дело № 2-2487/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи Терехина А.А.

при секретаре судебного заседания Шараповой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 02 июня 2017 года гражданское дело по иску АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к Серковой Н.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) обратилось в Кировский районный суд г. Омска с исковым заявлением к Серковой Н.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, указав в обоснование, что согласно кредитному договору АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) предоставило заемщику кредит в сумме 8 500 000 рублей, сроком на 276 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) предоставило кредит в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет ответчика №, открытый у кредитора, что подтверждается копией платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) исполнило обязательства по кредитному договору в полном объеме. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время законным владельцем закладной является АКБ «Абсолют Банк» (ПАО). Согласно п. 3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы основного долга по кредиту, подлежащего возврату (ссудной задолженности) ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день фактического окончательного возврата кредита включительно (п. 3.2 кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составляет 101 781 рублей. Ежемесячные аннуитетные платежи по погашению судной задолженности и уплате процентов рассчитываются по формуле, установленной в п. 3.3.8 кредитного договора. Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору №-И от ДД.ММ.ГГГГ срок возврата кредита увеличивается до ДД.ММ.ГГГГ включительно, начиная с процентного периода, в котором заключено дополнительное соглашение № и до 34 процентного периода (включительно) платежи заемщика по погашению кредита включают в себя только платеж по погашению задолженности по основному долгу в размере 42 307 рублей. Фиксированный платеж подлежит уплате заемщиком по 05 числам каждого календарного месяца (ежемесячно). Согласно п. 1.1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячного аннуитетного платежа (кроме последнего) рассчитанный по формуле установленной в п. 1.1.1 дополнительного соглашения №, составляет 94 603 рублей. В силу пункта 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. В соответствии с пунктом 6.1 закладной, пунктом 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке к заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (пункт А закладной, пункт Б кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пункт Б закладной, пункт В кредитного договора). ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору: исх. №. Однако, по истечении срока, указанного в требованиях, задолженность не была погашена. Таким образом, остаток ссудной задолженности в размере 8 099 677,30 рублей перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 727 600,56 рублей перенесены на счет просроченных процентов. На ДД.ММ.ГГГГ по данному кредитному договору имеется 7 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Ответчика составляет 9 830 398,41 руб., из них: 8 107 037,45 руб. - сумма просроченного основного долга; 1 271 333,26 руб. - сумма просроченных процентов; 293 559,94 руб. - сумма пеней за нарушение сроков оплаты кредита; 158 467,76 руб. - сумма пеней за нарушение сроков оплаты процентов. Заемщик, отказавшись от возложенных на него кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных кредитором процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил тем самым как требования закона, так и условия кредитного договора, заключив его добровольно и без понуждения.

Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. На ДД.ММ.ГГГГ по данному кредитному договору заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченною ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Согласно экспертного заключения № ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 8 087 761 рублей. Таким образом, в соответствии с п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 470 208,80 рублей, что составляет восемьдесят процентов от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в экспертном заключении №И/03.17-П от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества. АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) понесло расходы в размере 2 500 рублей в связи с оплатой услуг «Консалтинговая группа «ЭКСПЕРТ» (ООО) по проведению оценки квартиры, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, просит:

1) обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов;

2) определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: Омская облпмьб, <адрес> в размере 6 470 208,80 рублей, что составляет 80 % от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества;

3) взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов, пеней по кредитному договору в размере 9 830 398,41 рублей, из них: 8 107 037,45 рублей - сумма просроченного основного долга; 1 271 333,26 рублей - сумма просроченных процентов; 293 559,94 рублей - сумма пеней за нарушение сроков оплаты кредита; 158 467,76 рублей - сумма пеней за нарушение сроков оплаты процентов;

4) взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг «Консалтинговая группа «ЭКСПЕРТ» (ООО) по проведению оценки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 2 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 63 352 рублей.

Истец АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, в суд представителя не направил, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик Серкова Н.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежаще, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представила возражения на исковое заявление, согласно которым признает требования в части взыскания суммы основного долга в размере 8 107 037,45 рублей, просроченных процентов в сумме 1 271 33,26 рублей, пеней за нарушение сроков оплаты кредита в сумме 36 695,24 рублей, пеней за нарушение сроков оплаты процентов в сумме 19 808,83 рублей, определения начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 7 715 680 рублей. Полагает, что размеры неустойки, заявленные банком, являются несоразмерными последствия нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для ее снижения. В подтверждении рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости истец ссылается на экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Консалтинговая группа «Эксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 087 761 рублей. Данное заключение не соответствует законодательству об оценочной деятельности и по этой причине является недостоверным доказательством. В заключении отсутствует анализ рынка объекта оценки, ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в заключении, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовке. В заключении отсутствуют фотографии объекта оценки, специалист не осматривал объект оценки, в связи с чем заключение не содержит подробное физическое описание объекта оценки. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» рыночная стоимость спорной квартиры составляет 9 644 600 рублей. Данный отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, является достоверным и содержит все необходимые сведения. Поэтому при определении начальной продажной цены заложенного имущества необходимо принимать сведения о рыночной стоимости, содержащиеся в отчете ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», то есть 9 644 600 рублей. Просила установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 7 715 680 рублей, что составляет 80 % от рыночной стоимости заложенного имущества, определенного в отчете ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика Кадабцов В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал изложенные ответчиком в возражениях на исковое заявление доводы.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 2 статьи 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие правоотношения по договору займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно статье 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п. 1 ст. 810 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) и Серкова Н.В. заключили кредитный договор №-И.

Согласно кредитному договору АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) предоставило заемщику кредит в сумме 8 500 000 рублей, сроком на 276 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 14-28).

АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) предоставило кредит в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет ответчика №, открытый у кредитора, что подтверждается копией платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 104).

Таким образом, АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) исполнило обязательства по кредитному договору в полном объеме.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56). В настоящее время законным владельцем закладной является АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).

Согласно п. 3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы основного долга по кредиту, подлежащего возврату (ссудной задолженности) ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день фактического окончательного возврата кредита включительно (п. 3.2 кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составляет 101 781 рублей. Ежемесячные аннуитетные платежи по погашению судной задолженности и уплате процентов рассчитываются по формуле, установленной в п. 3.3.8. кредитного договора.

Как установлено пунктами 4.1.1, 4.1.2 кредитного договора заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ срок возврата кредита увеличивается до ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 29-32).

Согласно п. 1.1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ начиная с процентного периода, в котором заключено дополнительное соглашение № и до 34 процентного периода (включительно) платежи заемщика по погашению кредита включают в себя только платеж по погашению задолженности по основному долгу в размере 42 307 рублей. Фиксированный платеж подлежит уплате заемщиком по 05 числам каждого календарного месяца (ежемесячно).

Согласно п. 1.1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячного аннуитетного платежа (кроме последнего) рассчитанный по формуле, установленной в п. 1.1.1 дополнительного соглашения №, составляет 94 603 рублей.

        Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п. 5.1 кредитного договора).

        Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме устанавливается очередность погашения требований кредитора.

В соответствии с пунктом 6.1 закладной, пунктом 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке к заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней (пункт А закладной, пункт Б кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пункт Б закладной, пункт В кредитного договора).

Ответчиком неоднократно допускались нарушения обязательств, в виде несвоевременного и недостаточного внесения платежей в счет погашения кредита.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору: исх. № (л.д. 76, 86).

Требования были направлены как по месту расположения спорной квартиры, так и по месту регистрации Серковой Н.В.

В силу пункта ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30-ти календарных дней, считая от даты почтовой отправки, определяемой по почтовому штемпелю.

Однако, по истечении срока, указанного в требованиях, задолженность не была погашена.

Таким образом, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ остаток ссудной задолженности в размере 8 099 677,30 рублей перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 727 600,56 рублей перенесены на счет просроченных процентов.

Согласно представленному в материалы дела расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика составляет 9 830 398,41 рублей, из них:

- 8 107 037,45 рублей - сумма просроченного основного долга;

- 1 271 333,26 рублей - сумма просроченных процентов.

До настоящего времени ответчиком обязательство по возврату суммы долга не исполнено, доказательств обратного суду не представлено.

В отсутствие возражений со стороны ответчика, суд принимает указный расчет, признает его правильным.

Принимая во внимание признание ответчиком иска в данной части, суд полагает возможным взыскать с Серковой Н.В. в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) задолженность в размере 9 830 398,41 рублей, из них: 8 107 037,45 рублей - сумма просроченного основного долга; 1 271 333,26 рублей - сумма просроченных процентов.

Истцом также заявлена ко взысканию сумма пеней за нарушение сроков оплаты кредита в размере 293 559,94 рублей, сумма пеней за нарушение сроков оплаты процентов в размере 158 467,76 рублей.

        В силу пункта 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик     обязан уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Как указано в п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 года, в силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, суды исходят из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что сумма займа не является единственным критерием для определения размера заявленной истцом (банком) неустойки.

Принимая во внимание указанные разъяснения Верховного Суда РФ, суд полагает, что размер требуемой истцом неустойки явно завышен и несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, исходя из общих принципов гражданского законодательства, меры защиты нарушенного права должны носить компенсационный характер, соразмерны нарушенному праву и не могут являться средством обогащения за счет контрагента по обязательству.

Суд полагает, что сумма неустойки, предъявленная банком ко взысканию, явно несоразмерна последствиям нарушения истцом обязательства по возврату кредита, и считает возможным снизить ее размер.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств являются одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина и не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, как это вытекает из конституционного принципа равенства.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, период допущенной просрочки, последствия нарушения обязательства, компенсационную природу неустойки, с целью соблюдения баланса интересов сторон спора, суд считает возможным снизить до 75 000 рублей сумму пени за нарушение сроков оплаты кредита и до 40 000 рублей сумму пени за нарушение сроков оплаты процентов.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 349 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) по решению суда.

Залог объектов недвижимости регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.

В силу п. 3 ст. 350 ГК РФ, ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору залога, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствие с закладной на квартиру, площадью 142,0 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> ее держателем является АКБ «Абсолют Банк» (ПАО)

По условиям закладной определена рыночная стоимость предмет ипотеки, которая составила 11 283 000 рублей (л.д. 56-61).

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Положения ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых, суд отказывает залогодержателю в обращении взыскания на предмет ипотеки, однако данных оснований в судебном заседании не установлено, доказательств обратного суду не представлено.

Исходя из положений п. 3. ст. 9, п.п. 4 п.2 ст. 54, п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем, а при наличии спора судом.

При этом из положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете.

В судебном заседании установлено, что по условиям закладной на квартиру, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена на основании отчета оценщика, тем не менее, данная стоимость была определена по состоянию на 2013 год и может не соответствовать рыночной на дату судебного заседания.

Для целей определения стоимости предмета ипотеки по закладной истцом проведена оценка, согласно отчету оценщика ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» за № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость заложенной в ипотеку квартиры составила 8 087 761 рублей (л.д. 106-127).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пп. з, и п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (п. 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299).

Суд приходит к выводу о том, что представленное истцом заключение № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» не в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», поскольку в нем отсутствует анализ рынка объекта оценки, ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в заключении, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовке. Кроме того, отсутствуют фотографии объекта оценки, специалист не осматривал объект оценки, в связи с чем заключение не содержит подробное физическое описание объекта оценки.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщен отчет ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 9 644 600 рублей.

Суд принял в качестве доказательства отчет ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», поскольку из его содержания следует, что специалистом использован технический паспорт жилого помещения (квартиры), учтены цены сложившиеся на рынке недвижимости в регионе. Данный отчет соответствует в части обязательных элементов содержания и по форме требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с чем суд признает установленным, что рыночная стоимость спорной квартиры составляет 9 644 600 рублей.

Поскольку обязательства по возврату задолженности по кредитному договору не исполнены, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры площадью 142 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> установив начальную продажную стоимость в размере 80 %, что составит 7 715 200 рублей (9 644 600 рублей х 80%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта в размере 2 500 рублей (л.д. 105), расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 352 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к Серковой Н.В. удовлетворить в части.

Взыскать с Серковой Н.В. в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 493 370 рублей 71 копейки, из которых: 8 107 037 рублей 45 копеек – сумма просроченного основного долга; 1 271 333 рубля 26 копеек – сумма просроченных процентов; 75 000 рублей – сумма пени за нарушение сроков оплаты кредита; 40 000 рублей – сумма пени за нарушение сроков оплаты процентов.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Серковой Н.В., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 7 715 200 рублей.

Взыскать с Серковой Н.В. в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 352 рублей, расходы по оплате услуг по проведению оценки в размере 2 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                (подпись)                                          А.А. Терехин

Мотивированное решение изготовлено 07.06.2017 г.