Задать вопрос
8 800 511 38 27
Бесплатная горячая линия (Москва и регионы РФ)

Решение суда о признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017

Смотреть все судебные практики о Взыскание долга по договору займа (расписке)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ростов-на-Дону 30 июня 2017 года

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе председательствующего судьи Топорковой С.В.,

при секретаре Толстопятовой Е.А.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) – Дацко О.С., действующей на основании доверенности от 04 апреля 2017 года, выданной сроком на три года,

представителя ответчиков (истцов по встречному иску) – Норец И.Г., действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, выданных сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шереметьевой И.О. к Рыбину А.В., Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению Рыбину А.В., Рыбиной А.И. к Шереметьевой И.О. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Шереметьева И.О. обратилась в суд с иском к Рыбину А.В., Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. (Продавцы) и Шереметьевой И.О. (Покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем сооружением.

Согласно условиям договора, Продавцы обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с расположенным на нем строением (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения договора истец передала продавцам задаток в размере 100000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к истцу с заявлением о расторжении договора и возврате задатка в размере 100000 рублей. Таким образом, Продавцы отказались исполнить свои обязательства по Договору и заключить договор купли-продажи.

Шереметьева И.О. была вынуждена дать согласие на расторжение Договора и получить 100000 рублей.

Пункт 5.1 договора содержит условие, согласно которому Продавец в случае нарушения Договора и отказа от заключения основного договора обязан, кроме возврата суммы задатка в полном объёме, выплатить неустойку в размере 100% от суммы задатка. Срок исполнения обязательства по выплате неустойки – 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи.

Несмотря на неоднократные устные обращения к ответчикам, неустойка ни до 21 ноября, ни до настоящего времени не выплачена.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора, в случае несвоевременной выплаты неустойки, Продавцы обязаны выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% от денежной суммы, подлежащей выплате за каждый день просрочки платежа.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчиков солидарно в её пользу неустойку в размере 100000 рублей, пени 7600 рублей и расходы по оплате госпошлины.

Рыбин А.В. и Рыбина А.И. обратились со встречным иском о признании предварительного договора недействительным. В обоснование иска указали, что 04.11.2015 года между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И., Шереметьевой И.О. и Агентство недвижимости ООО «Ваш выбор+» был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нём сооружениями.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к Покупателю с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи и выплатили сумму 100000 рублей.

Между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и ОАО «НОМОС-БАНК», ДД.ММ.ГГГГ заключён договор об ипотеке №/ДИ, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 2290000 рублей.

При заключении предварительного договора купли-продажи ООО

«Ваш выбор +» не было получено предварительное согласие банка на отчуждение имущества, что является нарушением действующего законодательства и признание Залогодателем Банком ОАО «НОМАс Банк» недействительным договора купли-продажи.

На основании изложенного истцы просят суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенном на нём сооружением от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебное заседание Шереметьева И.О., Рыбин А.В., Рыбина А.И., извещены. Со слов представителей они не желают принимать участие в рассмотрении дела, доверяют рассмотреть дело с участием представителей.

Учитывая мнение представителя истца, представителя ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Смотреть все судебные практики о Взыскание долга по договору займа (расписке)

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и Шереметьевой И.О. был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём сооружением, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью 288 кв.м. с расположенным на нём жилым строением площадью 75,2 кв.м., по адресу: <адрес>. Цена продажи составила 4200000 рублей (л.д.8-9).

Согласно п. 4.1. договора в счёт оплаты Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 100000 рублей в качестве задатка.

Из п. 5.1 договора следует, что в случае нарушения Продавцом п.п. 1.1, 2.1 договора и отказа от заключения договора купли-продажи, либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине, Продавец обязан в срок не позднее 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения Продавцом условий настоящего договора, вернуть Покупателю сумму предварительного платежа, а также выплатить неустойку в размере 100% от денежной суммы предварительного платежа. Общий размере выплат за нарушение исполнения обязательства составляет денежную сумму в размере 100000 рублей. Согласно п. 5.1.1 в случае несвоевременной выплаты денежной суммы. Указанной в п. 5.1 настоящего договора, Продавец обязан выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

В установленный сторонами срок, основной договор купли-продажи заключён не был.

ДД.ММ.ГГГГ Шереметьева И.О. получила от Рыбина А.В., Рыбиной И.А. денежную сумму в размере 100000 рублей (л.д.10).

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке (п.4.1 договора) в счёт еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная ответчиками истцу денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

Ответчики возвратили истцу полученные по предварительному договору денежные средства в размере 100000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу статьи 329 ГК РФ неустойка выполняет обеспечительную функцию исполнения обязательства.

Между тем, из содержания предварительного договора не следует, что предусмотренная неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре. Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества.

Разрешая исковые требования Шереметьевой И.О. о взыскании неустойки и пени, руководствуясь нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи, заключённого сторонами ДД.ММ.ГГГГ, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному договору купли-продажи не имеется.

Разрешая встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, суд считает, что они удовлетворению не подлежат.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Следовательно, указанные нормы относятся к существующим, т.е. к заключённым, сделкам.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключён, за предварительным договором не последовало основного договора, который был прошёл государственную регистрацию права, то такой договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки. Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Рыбина А.В., Рыбиной А.И. суд делает вывод о том, что основной договор сторонами не был заключён, а незаключённая сделка не может быть признана недействительной.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Рыбину А.В., Рыбиной А.В., отказано, судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Шереметьевой И.О. к Рыбину А.В. , Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Рыбину А.В., Рыбиной А.И. к Шереметьевой И.О. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В.Топоркова

Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно!
Юридическая консультация при поддержке МинЮст России бесплатно! Консультация по гражданским делам с 1 по 10 декабря 1000 руб. бесплатно
Схема работы
  • 01

    Бесплатная консультация

  • 02

    Заключение договора

  • 03

    Представительство в суде

  • 04

    Победное решение

Бесплатная юридическая консультация
+7
Задать вопрос Юрист перезвонит в течение 5 минут
Нажимая кнопку «Задать вопрос», вы принимаете условия
политики обработки персональных данных.

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.