о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество № 2-637/2017

    Дело № 2 –637/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первомайский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Черноморец Т.В.,

при секретаре Шнейдер Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 февраля 2017 года,

гражданское дело по иску Акционерного Общества «Банк Жилищного Финансирования» к Шейферу В. В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Банк ЖилФинанс» обратился в суд с иском к Шейферу В.В. в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ. Шейфер В.В. (Заемщик) заключил с АО «Банк ЖилФинанс» (Кредитор) кредитный договор № на следующих условиях: сумма кредита - <данные изъяты>; аннуитетный платеж – ежемесячно <данные изъяты> не позднее 10 числа каждого месяца; срок кредита – 182 месяца; проценты за пользование кредитом – 15, 99 % годовых; ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору – 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; обеспечение исполнения обязательств по кредиту – залог недвижимого имущества (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (ипотека в силу закона, выдана закладная).

В соответствии с условиями кредитного договора денежные средства в размере <данные изъяты> были перечислены на текущий счет ответчика, что подтверждается выпиской по счету.

Ответчик перечисленными денежными средствами воспользовался.

Таким образом, истцом обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме.

Ответчик своих обязательств по кредитному договору и закладной не исполняет.

Неоднократно (более 3-х раз в течении 12 месяцев) допустил просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, а также допустил просрочку ежемесячного аннуитетного платежа, превышающую 15 календарных дней) допускал просрочку по кредитному договору, что в соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора является основанием для предъявления требования о полном досрочном исполнении обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ. заказным письмом с уведомлением с описью вложения ответчику было направлено требование о полном досрочном возврате кредита, в котором предложено в срок не позднее тридцати дней после получения досрочно исполнить обязательства по кредитному договору, уплатив остаток суммы кредита в полном объеме, проценты и пени.

Данное почтовое отправление возвращено истцу по истечении срока хранения.

В соответствии с п. 5.3 кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и /или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Размер задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составлял <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> – сумма основного долга, <данные изъяты> – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, <данные изъяты> – сумма процентов за просроченный основной долг, <данные изъяты> – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, <данные изъяты> – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, <данные изъяты> – начисленные проценты.

В соответствии со ст.ст. 50, 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Взыскание по ипотечному кредиту для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если начальная продажна цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, определена в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. и равна <данные изъяты>, соответственно, начальная продажная цена имущества на публичных торгах должна быть установлена в размере <данные изъяты> х 80% = <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 15, 307, 309, 310, 314, 334, 337, 347, 348, 349, 361, 363, 420, 809, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 29, 30, 32, 35, 50, 51, 54, 77, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просил установить факт возникновения у АО «Банк ЖилФинанс» права обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> даты вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на указанное заложенное имущество.

Взыскать с Шейфера В.В. в пользу АО «Банк ЖилФинанс» задолженность по кредитному договору <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом в размере 15, 99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга <данные изъяты>, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательств, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 43,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене <данные изъяты>

В процессе судебного разбирательства истец уточнил заявленные исковые требования в части размера задолженности, рассчитав ее по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В итоге просил взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> – сумма основного долга, <данные изъяты> – сумма просроченной задолженности по процентам, <данные изъяты> – сумма процентов за просроченный основной долг, <данные изъяты> – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, <данные изъяты> – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, <данные изъяты> – начисленные проценты.

При этом просил взыскать проценты за пользование кредитом в размере 15, 99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга <данные изъяты>, начиная с 09.02.2017г. до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 43,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене <данные изъяты>

Взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

Представитель АО «Банк ЖилФинанс» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии. Ранее, участвуя в судебном заседании пояснил, что кредитный договор с ответчиком заключен ДД.ММ.ГГГГ., просрочка оплаты началась с ДД.ММ.ГГГГ года. В ДД.ММ.ГГГГ года банк направил ответчику требование о досрочном возврате суммы долга, которое не было исполнено. После подачи иска от ответчика поступило два платежа в размере <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые были учтены в уточненном расчете задолженности. При данных обстоятельствах обращение взыскания на заложенное имущество является обоснованным.

Ответчик Шейфер В.В., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Третье лицо и представитель ответчика Трепезникова О.В., действующая на основании доверенности от 23.01.2017г., надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явилась, о причинах неявки суду не сообщила. При этом, ранее участвуя в судебном заседании, не отрицала наличие просроченной задолженности по кредиту, выражала готовность погасить пророченную задолженность, однако на момент рассмотрения дела доказательств исполнения кредитных обязательств не представила. Ранее пояснила, что в квартире, являющейся предметом залога проживает она и их совместный с ответчиком несовершеннолетний ребенок. В настоящее время ответчик в данной квартире не проживает. Фактически кредит погашает она, просрочка образовалась в связи с тем, что дата выплаты заработной платы у нее наступает после даты внесения платежа по кредиту, о чем она ставила банк в известность и ей шли навстречу. Обращение взыскания на заложенное имущество полагает преждевременным, кроме того, не согласна с ценой квартиры, заявленной ответчиком, полагает, что она стоит дороже.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Из смысла ст. 809 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

Согласно ст.ст. 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором залога.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ЖилФинанс» (Кредитор) и Шейфер В.В. (Заемщик) заключен кредитный договор №, согласно которому кредитор предоставляет заемщику денежные средства (кредит) в размере <данные изъяты> сроком на 182 месяца, на условиях установленных настоящим договором (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты, начисленные на кредит в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п. 1.3 договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 2 жилых комнат, имеющей общую площадь 43,40 кв.м., жилую площадь 27,40 кв.м. Кадастровый №, за цену равную <данные изъяты> в собственность Шейфера В.В.

На момент подписания настоящего договора собственником недвижимого имущества является Трепезникова О. В..

В соответствии с п. 1.4.1 договора залог недвижимого имущества, возникающий на основании ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности Шейфера В.В. на недвижимое имущество.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем зачисления всей суммы кредита на счет заемщика № в рублях РФ, открытый заемщиком у кредитора, не позднее трех рабочих дней, считая с даты предоставления кредитору из органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расписки в получении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на имя заемщика, при условии заключения заемщиком договора страхования, предусмотренного п. 4.1.7 настоящего договора.

За полученный кредит заемщик уплачивает кредитору 15,99% годовых на дату заключения договора (п. 3.1 договора).

В силу п. 3.2 договора, проценты на кредит начисляются кредитором ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем предоставления кредита и по день окончания возврата кредита включительно на остаток ссудной задолженности, учитываемой кредитором на ссудном счете заемщика (на начало операционного дня), из расчета процентной ставки, установленной в п. 3.1. настоящего договора, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

Согласно п. 3.3 договора, заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные на кредит, путем осуществления ежемесячных платежей.

В силу п. 3.3.2 договора, датой исполнения обязательств заемщика по настоящему договору стороны согласились считать день зачисления кредитором сумм в счет погашения задолженности на ссудный счет.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что заемщик обязуется надлежащим образом исполнять все свои обязательства по настоящему договору, а также договору страхования, предусмотренному п. 4.1.7 настоящего договора.

Согласно п. 4.1.13 договора, в случаях, предусмотренных в п. 4.4.1 настоящего договора, досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты, пени и штрафы, предусмотренные настоящим договором, не позднее 15 рабочих дней, считая с даты направления письменного требования кредитором, а в случаях, предусмотренных «б», «в» или «л» п. 4.4.1 настоящего договора, не позднее одного дня, считая с даты наступления предусмотренных в указанных подпунктах событий.

В силу п. 4.4 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит, сумму штрафов и пеней, предусмотренных настоящим договором, в том числе при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных настоящим договором.

В случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору в течении 15 рабочих дней, считая с даты направления кредитором заемщику письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит, обратить взыскание на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном настоящим законодательством (п. 4.4.5).

Согласно п. 5.3 договора, при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

           В соответствии с графиком платежей по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., сумма аннуитетного платежа составляет <данные изъяты> в месяц. Первый платеж составляет <данные изъяты> Последний платеж составляет <данные изъяты>

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. заключенному между Трепезниковой О.В. (Продавец) и Шейфер В.В. (Покупатель), покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (.1.1 договора).

Недвижимое имущество продается по цене <данные изъяты> (п. 1.4 Договора).

Согласно п. 2.1. договора продавец недвижимого имущества проинформирован покупателем, что недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных АО «Банк ЖилФинанс».

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что кредит, согласно кредитному договору, предоставляется покупателю в размере <данные изъяты> для целей приобретения в собственность покупателя недвижимого имущества, со сроком возврата кредита – 182 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита.

В силу п. 2.3 договора, за пользование кредитом покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 15,99% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту.

В соответствии с п. 2.4 договора, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящемся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Факт предоставления кредита подтверждается выпиской по счету заемщика № и не оспаривается им.

Таким образом, свои обязательства по данному кредитному договору АО «Банк ЖилФинанс» как Кредитор перед Заемщиком Шейфер В.В. исполнил в полном объеме.

Из искового заявления, расчета задолженности следует, что Шейфером В.В. неоднократно допускались нарушения обязательств, выражающие в несвоевременном внесении платежей в счет погашения кредита.

    18.07.2016г. заемщику было направлено письменное требование о досрочном возврате сумм кредитов, процентов за пользование кредитами и уплате неустойки.

Однако данное требование ответчиком не было получено и исполнено, задолженность по кредиту не погашена.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Из расчета задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. общая сумма задолженности составляет <данные изъяты>, из которых: основной долг – <данные изъяты>, просроченная задолженность по процентам – <данные изъяты>, проценты за просроченный основной долг – <данные изъяты>, пени за нарушение сроков возврата кредита – <данные изъяты>, пени за нарушение сроков уплаты процентов – <данные изъяты>, начисленные проценты – <данные изъяты>

Возражений по существу заявленных исковых требований о взыскании задолженности, в том числе относительно размера задолженности, от ответчика не поступило, доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по гашению кредита в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ суду не представлено.

Исходя из установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельств, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по гашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом, суд находит исковые требования АО «Банк ЖилФинанс» обоснованными и подлежащими удовлетворению посредством взыскания с ответчика в полном объеме задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты>

Относительно требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом в размере 15,99% годовых начисляемых ежемесячно на остаток суммы долга до дня фактического исполнения должником своего обязательства, а именно, с ДД.ММ.ГГГГ., суд отмечает, что в силу части 2 статьи 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13/14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных частью 1 статьи 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Принимая во внимание, что предусмотренные кредитным договором проценты являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по кредитному договору, они подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге и могут быть взысканы за весь период пользования кредитными средствами до момента полного погашения кредита.

Таким образом, взыскание процентов за пользование кредитом до дня возврата суммы займа соответствует требованиям статьи 809, пункта 2 статьи 811 ГК РФ.

Досрочное взыскание задолженности по кредитному договору предполагает обязанность должника исполнить обязательство до истечения установленного в нем срока единовременно, а не по частям в соответствии с графиком погашения кредита.

Таким образом, после вынесения судебного решения обязательство по погашению кредита считается наступившим, соответственно, на сумму досрочно взысканного и непогашенного основного долга в силу закона (ст. 809 ГК РФ) и условий кредитного договора, действие которого не было прекращено, подлежат начислению проценты за пользование кредитом в размере, установленном договором, в данном случае 15,99 % годовых.

Принимая во внимание, что вся взысканная по решению суда задолженность по кредитному договору считается просроченной, то условия кредитного договора об исполнении обязательства по частям путем внесения аннуитетных платежей в сроки, предусмотренные договором, фактически утрачивают свое действие, однако данное обстоятельство не освобождает должника от уплаты процентов за пользование кредитом за период до даты его фактического возврата и ответственности в виде штрафных санкций за неисполнение обязательства по погашению задолженности, досрочно взысканной по решению суда.

Исходя из установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельств, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, выразившихся в неоднократных просрочках, суд находит уточненные исковые требования АО «Банк ЖилФинанс» подлежащими удовлетворению как в части взыскания с Шейфера В.В. задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты>, так и взыскания с ответчика процентов за пользование кредитом в размере 15,99 % годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения должником своего обязательства.

Разрешая заявленные АО «Банк ЖилФинанс» требования в части обращения взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть - по кредитному договору. Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Обстоятельством, имеющим значение для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в силу требований п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, является соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п. п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи ГК Российской Федерации общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16. 07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 54 Закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Не отменяя закрепленного в вышеназванных нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Конституционные цели социальной политики Российской Федерации обусловлены признанием Конституцией Российской Федерации высшей ценностью человека, его прав и свобод, которые определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Применительно к реализации закрепленного ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), это означает, что правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную ч. 1 ст. 45 и ст. 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту.

Согласно ст. 2, ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций.

Согласно п. 1.3 договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 2 жилых комнат, имеющей общую площадь 43,40 кв.м., жилую площадь 27,40 кв.м. Кадастровый №, за цену равную <данные изъяты> в собственность Шейфера В.В.

В силу п. 4.4.5 договора, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору в течении 15 рабочих дней, считая с даты направления кредитором заемщику письменного требования о досрочном возврате кредита и уплате процентов на кредит, обратить взыскание на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном настоящим законодательством.

Из расчета задолженности усматривается, что заемщиком допускались просрочки внесения платежей по кредиту на срок, не превышающий трех месяцев.

При этом из пояснений представителя ответчика следует, что после предъявления иска в банке отказывались в принятии денежных средств в счет оплаты ежемесячных платежей, что привело к увеличению просроченной задолженности.

На момент подачи иска просроченная задолженность с учетом штрафных санкций составляла <данные изъяты>, на момент рассмотрения дела она возросла до <данные изъяты>

В материалы дела АО «Банк ЖилФинанс» представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ., подготовленный ООО «<данные изъяты>», об определении рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, назначение: нежилое. Площадь: общая 43,4 кв.м. Этаж: 1. адрес (местоположение): <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость составляет <данные изъяты>; ликвидационная стоимость составляет <данные изъяты>

Изложенное позволяет сделать вывод, что как на момент подачи иска, так и на момент его рассмотрения дела сумма неисполненного обязательства составляла менее 5 % от размера стоимости предмета ипотеки (<данные изъяты>)

При этом, по мнению суда, текущий остаток основного долга, срок платежа по которому не наступил, не может учитываться при определении суммы неисполненного обязательства, что подтверждается и представленным истцом расчетом задолженности, из которого следует, что текущий остаток основного долга не входит в состав просроченной задолженности.

Размер кредитной задолженности в целом составляет 37% стоимости заложенного имущества, являющегося жилым помещением.

При данных обстоятельствах допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства не может быть признано грубым и существенным настолько, что имущество в виде квартиры, принадлежащей ответчику, надлежит реализовать на торгах в целях погашения кредитной задолженности.

Верховный Суд РФ, реализуя конституционные полномочия по разъяснению вопросов судебной практики в целях обеспечения ее единства, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013 г., указал, что по смыслу действующих норм права обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае - по кредитному договору.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Соответственно, в предмет доказывания должно входить выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора. Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска владельца закладной к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, Верховным Судом РФ установлена необходимость оценить обстоятельства просрочки исполнения обязательства с целью недопущения злоупотребления правом, соблюдения принципов разумности и баланса интересов сторон по договору. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

Указанные положения закона обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. Соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества является обстоятельством, имеющим значение для дела об обращении взыскания на такое имущество, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя. При обращении взыскания на заложенное имущество должен соблюдаться также принцип разумности и недопущения злоупотребления правом.

Учитывая, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заемщиком и членов его семьи, для которого жилое помещение имеет исключительный и жизненно важный характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, суд полагает, что допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя считать значительным в той мере, которая повлекла бы за собой обращение взыскания на жилое помещение, в связи с чем требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

При этом суд полагает необходимым указать, что в соответствии с п. 2 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 348 ГК РФ, отказ в обращении взыскания на заложенное имущество в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество при новых обстоятельствах.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований о

В данном случае истцу подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлине пропорционально взысканной с ответчика сумме задолженности.

    Руководствуясь ст.ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Взыскать с Шейфера В. В. в пользу Акционерного Общества «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>, из которых: основной долг – <данные изъяты>; просроченная задолженность по процентам – <данные изъяты>; проценты за просроченный основной долг – <данные изъяты>,; пени за нарушение сроков возврата кредита – <данные изъяты>; пени за нарушение сроков уплаты процентов – <данные изъяты>; начисленные проценты – <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.

Взыскать с Шейфера В. В. в пользу Акционерного Общества «Банк Жилищного Финансирования» проценты за пользование кредитом, исходя из ставки 15,99 % годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства.

В остальной части заявленных исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

    Решение вступило в законную силу 21.03.2017