Решение суда о защите прав потребителя № 02-0206/2016

Дело № 2-206/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2016 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Архиповой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело по иску

Рафаилова С.А. к ООО «Балашиха-Сити» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, исключении обязанностей по оплате коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Балашиха-Сити» договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ответчик (застройщик) обязался принять на себя обязательства по строительству жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Западная коммунальная зона, 18 кв. автодороги М-7 «Волга», и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу (участнику долевого строительства) <адрес>, трехкомнатную, общей площадью 88,95 кв.м., на 19 этаже в секции №. Стоимость квартиры по договору составила 7322002 рублей, срок передачи – до ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата по договору была произведена истцом с привлечением кредитных средств в сумме 4200000 рублей, полученных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ОАО «Сбербанк России».

Застройщик не исполнил обязательство по передаче квартиры участнику долевого строительства. Истец и его семья с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время проживают в арендованной квартире по адресу: <адрес> согласно договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцу от имени Застройщика в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не было отправлено ни одного письма с сообщением о включения его в график по приему-передачи квартир.

Истец неоднократно обращался по телефону и лично в офис ООО «Балашиха- Сити» в течение июля-сентября с просьбой выдать ключи, однако сотрудники застройщика отказывались принимать письменные заявления с проставлением на них соответствующих отметок.

В начале ДД.ММ.ГГГГ г. истец совместно с представителем ответчика составили Акт осмотра квартиры, в котором выявлены технические недостатки квартиры. Сотрудники застройщика уверили его в том, что экземпляр Акта осмотра будет передан после его подписания руководством, однако до сих пор на просьбу передать Акт осмотра квартиры застройщик отвечает отказом.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено Досудебное требование (претензия) о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникающих в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве и требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, об исключении пункта договора, а также о выплате неустойки за уклонение от передачи объекта в надлежащем техническом состоянии от ДД.ММ.ГГГГ.

Устранение недостатков затягивалось ответчиком, истец в свою очередь все обязательства по договору выполнил в срок и не уклонялся от принятия отремонтированной квартиры.

Согласно акта приема-передачи (односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Балашиха-Сити» ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, жилому дому присвоен адрес: <адрес>. Согласно данного акта, ключи от квартиры, находятся на ответственном хранении в офисе Управляющей компании ООО «Лидер-Эксплуатация».

Истцом было направлено требование о выдаче ключей от трехкомнатной <адрес> дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к ООО «Лидер- Эксплуатация» и ООО «Балашиха-Сити». Техническое состояние квартиры на момент осмотра не соответствовало условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательство ответчика до настоящего времени не исполнено, так как у участника долевого строительства имелись претензии к качеству объекта долевого строительства, у истца отсутствует возможность попасть в квартиру и составить акт о соответствии квартиры условиям Договора участия в долевом строительстве, подписать акт приема-передачи.

В связи с нарушением ответчиком срока передачи квартиры, истец просит взыскать с ООО «Балашиха-Сити» в свою пользу неустойку в сумме 451035,32 рубля, убытки за уклонение от передачи квартиры в надлежащем состоянии, связанные с необходимостью аренды жилья, а, следовательно, и в создании препятствий в государственной регистрации права собственности на квартиру в сумме 200000,00 рублей, штраф, компенсацию морального вреда в сумме 50000,00 рублей, исключить предусмотренную п. 2.3.2 Договора обязанность по уплате коммунальных услуг до подписания истцом акта приема-передачи квартиры, как пункт, противоречащий Закону РФ «О защите прав потребителей» (л.д. 3-13).

Истец Рафаилов С.А. и его представитель Трофимова Л.А., действующая на основании доверенности (л.д. 70) в судебное заседание явились, исковые требования уточнили, где указали, что квартира истцу передана ДД.ММ.ГГГГ.

Просрочка исполнения ответчиком обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 142 дня. Размер неустойки за указанный период составил 571848,35 рублей. Данную сумму просили взыскать с ответчика. В остальной части ране заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным выше.

Представители ответчика Алескерова С.А.кызы и Салтыков Ю.И., действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, просили в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, указав, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № НИЗ-7/2- 19-201-3/АН. В соответствии с п. 1.3. Договора, срок передачи ответчиком квартиры истцу – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составляет 7322002,00 рублей. Жилой дом закончен строительством, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Администрацией ГО Балашиха МО. Ответчик за 8 месяцев до окончания срока передачи квартиры направил в адрес истца уведомление на приемку квартиры, одновременно ответчик уведомлял участника долевого строительства об окончании строительства жилого дома посредством телефонной связи.

Уведомление было направлено истцу по адресу, указанному в Договоре. Таким образом, ответчик, начиная с ДД.ММ.ГГГГ был готов передать истцу квартиру по двустороннему акту приема-передачи, какие-либо препятствия в передаче квартиры со стороны ответчика либо невозможность использования квартиры в связи с наличием недостатков, препятствующих принятию или использованию квартиры по назначению, отсутствовали. Истец был обязан в 30-дневный срок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (с даты поступления уведомления в почтовое отделение связи по адресу места жительства истца), оплатить цену Договора в полном объеме, осмотреть и принять квартиру по двухстороннему акту приема- передачи. Однако, истец, ни в 30-дневный срок с даты получения уведомления, ни в максимально установленный Договором срок, для принятия квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) к принятию квартиры не приступил, квартиру не принял, двухсторонний акт приема-передачи не подписал, каких-либо требований к ответчику о несоответствии квартиры условиям Договора, и составлении акта о несоответствии квартиры условиям Договора до ДД.ММ.ГГГГ не предъявлял.

Истец от исполнения обязанности по приемке квартиры в установленные Договором сроки немотивированно уклонился. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика поступила претензия истца (вх. №), в которой истец требовал выплатить в его пользу неустойку за просрочку передачи квартиры, исключить обязанность истца по п. 2.3. Договора. Несмотря на то, что истец в претензии ссылается на несоответствие квартиры условиям Договора, ответчик полагает ссылку истца на наличие недостатков в квартире надуманной, не соответствующей действительности, так как какими либо надлежащими доказательствами факт наличия в квартире недостатков не подтверждается. Претензия не содержит указания на конкретные дефекты, период их выявления и характер образования.

Претензия истца ответчиком отклонена как необоснованная (письмо ООО «Балашиха-Сити» от ДД.ММ.ГГГГ исх. №). ДД.ММ.ГГГГ истцом получены ключи от квартиры, что подтверждается актом приема-передачи ключей. Ключи от квартиры истцом могли быть получены в любое время. Доказательств, подтверждающих наличие препятствий со стороны ответчика в получении истцом ключей от квартиры, обращения истца в управляющую компанию с целью получить ключи, отказ управляющей компании в передаче ключей истцу, истцом в материалы дела не представлены. Таким образом, квартира передана истцу в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ, ключи от квартиры истцом получены.

Передача квартиры ответчиком истцу по одностороннему акту приема-передачи соответствует требованиям закона и Договора, порядок односторонней передачи квартиры ответчиком не нарушен, учитывая уклонение истца от принятия квартиры в установленный Договором срок и отсутствие недостатков в квартире, передача квартиры в одностороннем порядке каких-либо прав и законных интересов истца не нарушает. Передача квартиры за пределами срока, установленного Договором, вызвана исключительно действиями истца, неисполнением истцом обязанности по своевременной приемке квартиры. Кроме того, п. 2.3.2. Договора, предусмотрена обязанность истца нести в полном объеме расходы, не учитываемые в цене Договора, связанные с государственной регистрацией Договора, права собственности на квартиру, компенсации расходов ответчика по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома, включая, но не ограничиваясь затратами на оплату расходов, связанных с управлением жилым домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в жилом доме; на оплату горячего, холодного водоснабжения и т.д. Таким образом, истец и ответчик согласовали условие, в соответствии с которым истец обязан компенсировать ответчику, в том числе расходы по содержанию, ремонту, поддержанию в надлежащем состоянии всего объекта недвижимости – многоквартирного дома с даты исполнения ответчиком своей обязанности по завершению строительства жилого дома и возникновения обязанности истца по приемке квартиры, расположенной в этом многоквартирном доме. Ответчик полагает данное требование не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием причинно-следственной связи между затратами, понесенными по договору найма и обязательствами ответчика по строительству жилого дома и передаче квартиры. Более подробные доводы изложены в письменном отзыве (л.д. 91-98).

Суд, выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей по ходатайству представителя истца, находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рафаиловым С.А. и ООО «Балашиха-Сити» был заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д. 14-22).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «Балашиха-Сити» (застройщик) обязалось принять на себя обязательства по строительству жилого дома корпус № по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу (участнику долевого строительства) <адрес>, трехкомнатную, общей площадью 88,95 кв.м., на 19 этаже в секции № (п. 1.1.). Стоимость квартиры по договору составила 7322002,00 рублей (п.3.1).

Согласно п. 1.5. Договора, срок окончания строительства жилого дома – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.6. Договора, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата по договору была произведена истцом с привлечением кредитных средств в сумме 4200000 рублей, полученных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ОАО «Сбербанк России» (л.д. 25-30).

ДД.ММ.ГГГГ истец произвел оплату в сумме 3122002 рублей (л.д. 39).

Согласно п. 2.1.3. Договора, Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок, указанный в п. 1.6. Договора, по акту приема-передачи или иному документу о передаче, в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при условии выполнения участником долевого строительства своих обязательств по Договору надлежащим образом (в том числе по внесению в полном объеме денежных средств по Договору, включая, 100 % оплату цены Договора.

Согласно п. 2.3.2. Договора, участник долевого строительства обязуется нести в полном объеме расходы, в цене Договора (п. 3.1. Договора) не учитываемые, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, права собственности на квартиру, получаемую участником долевого строительства по настоящему Договору, компенсации расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома, включая, но не ограничиваясь затратами на оплату расходов, связанных с управлением жилым домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, и электроснабжение квартиры и жилого дома; иные услуги, связанные с содержанием квартиры и жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства, в сумме, соразмерно площади квартиры по сравнению с общей суммарной площадью всех жилых и нежилых помещений в жилом доме, исходя из существующих на этот момент официально утвержденных расценок для предприятий жилищно- коммунального комплекса по городскому округу Балашиха.

Из п. 2.3.3. Договора следует, что участник долевого строительства обязуется: не позднее чем в тридцатидневный срок после получения от застройщика уведомления о вводе жилого дома в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче произвести окончательные взаиморасчеты по Договору с застройщиком (в любом случае до подписания документа о передаче квартиры) и принять от застройщика квартиру по подписываемому сторонами документу о передаче.

Обязанность по оплате управляющей/эксплуатирующей организации коммунальных расходов и расходов по технической эксплуатации квартиры и общих площадей жилого дома (соразмерно площади квартиры) возлагается на участника долевого строительства с даты подписания последним документа о приеме квартиры, если иной срок не предусмотрен настоящим Договором или соглашением сторон (п. 2.3.6.).

Согласно доводам истца ответчик не исполнил свое обязательство в части передачи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ; истец не подписывал никаких письменных документов, подтверждающих получение квартиры в более поздний срок, чем это указано в договоре долевого участия – ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ООО «Балашиха-Сити» претензию, в которой просил передать объект долевого строительства в надлежащем техническом состоянии, выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, исключить обязанность по оплате коммунальных платежей как пункт, противоречащий Закону РФ «О защите прав потребителей» (л.д. 42-28).

В соответствии с письмом генерального директора ООО «Балашиха-Сити» от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленных требований истцу отказано в полном объеме на том основании, что ответчик заблаговременно известил истца о готовности жилого дома и необходимости приемки квартиры; строительно- от

делочные работы в квартире выполнены в полном объеме; качество квартиры

соответствует требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации; во исполнение своих обязательств по передаче квартиры, застройщик заблаговременно ДД.ММ.ГГГГ направил истцу уведомление, исх. №/ОС от ДД.ММ.ГГГГ о готовности жилого дома и необходимости приемки квартиры, до настоящего времени истец не приступил к приемке квартиры; пункт 2.3.2 Договора полностью соответствует действующему законодательству и не подлежит исключению (л.д. 49-50).

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании по ходатайству представителя истца были допрошены свидетели: ФИО7, ФИО8 Так, свидетель ФИО7 показала, что является супругой истца. Несколько раз (летом и осенью) они приезжали, осматривали квартиру, приобретенную истцом по Договору от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире были недоделки: отходил наличник над дверью, в спальне имелись дефекты, в детской комнате сверху отходили обои, были проблемы с дверьми. Квартиру показывали строители. Обо всех дефектах, истец писал заявление (акт). Квартиру истец принял в ноябре 2015 года. Также пояснила, что если бы управляющая компания не требовала бы оплаты, они готовы были получить ключи от квартиры.

Свидетель ФИО8 показал, что он является знакомым истца. В квартиру истца совместно с ним ездил три раза – в сентябре, октябре, ноябре, квартиру осматривали втроем. В квартире был сделан некачественный ремонт: имелись пятна на потолках коридора, на кухне, пятна имелись также на обоях, на стенах были дефекты, дверные ручки болтались, имелись дефекты в электрике, половина плинтусов отсутствовала.

В судебном заседании установлено, что объект капитального строительства по строительному адресу: <адрес> введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, объекту присвоен адрес: <адрес> (л.д. 110-112).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Рафаилова С.А. ответчиком направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию, возможности принять квартиру с целью исполнения обязательств по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, для чего истец приглашался в срок до ДД.ММ.ГГГГ на приемку квартиры и подписание Акта приема-передачи квартиры. Кроме этого, в соответствии с п. 3.4. Договора, к дате приемки квартиры между сторонами должны быть произведены расчеты за уточненную площадь квартиры в размере 4115,80 рублей, за увеличение площади квартиры (л.д. 114-116, 117).

Как указывалось выше, ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ООО «Балашиха- Сити» претензию, в которой просил передать объект долевого строительства в надлежащем техническом состоянии, выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, исключить обязанность по оплате коммунальных платежей как пункт, противоречащий Закону РФ «О защите прав потребителей». Ответ был дан истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 8.4. Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, настоящий договор прекращается исполнением, а именно: обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры участнику долевого строительства. В случае неявки или отказа участника долевого строительства от принятия квартиры и подписания передаточного акта или иного документа о передаче по истечении 30 дней со дня получения им от застройщика уведомления о завершении строительства жилого дома и готовности квартиры к передаче (в том числе получения застройщиком от оператора почтовой связи сообщения о возвращении уведомления в связи с отказом участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному в настоящем Договоре почтовому адресу), застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче, при этом с даты составления застройщиком указанных документов на участника долевого строительства переходит риск случайной гибели или повреждения квартиры. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента: внесения в полном объеме денежных средств по Договору (включая 100% оплату цены Договора и (при необходимости) неустойки, предусмотренной ФЗ № 214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора и подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Балашиха-Сити» был составлен акт приема-передачи (односторонний), который был направлен в адрес истца также ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Рафаиловым С.А. в адрес ООО «Балашиха-Сити» было направлено требование о выдаче ключей от <адрес> жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 67-68).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца был направлен ответ на претензию, согласно которой следует, что строительство жилого дома, в котором располагается квартира, завершено в ноябре 2014 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; застройщик был готов передать квартиру, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено соответствующее уведомление на приемку квартиры за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ с предложением исполнить обязанность принять квартиру, произвести оплату цены Договора в полном объеме. Уведомление о готовности квартиры к передаче также было направлено в адрес истца посредством электронной почты.

Уведомление истцом получено. Уведомление содержит информацию о порядке записи на приемку квартиры путем предварительного согласования даты приемки- передачи по телефонам, указанным в уведомлении, или на сайте. Информация о том, что ключи от квартиры истец может получить в офисе управляющей компании ООО «Лидер-Эксплуатация» своевременно доведена до сведения истца.

Застройщик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным п.6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», п.8.4.

Договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ передал истцу квартиру путем составления одностороннего Акта приема-передачи. Акт приема-передачи, подтверждающий исполнение обязательств Застройщика по передаче квартиры, являющийся для регистрации права собственности истца на квартиру, направлен в адрес истца одновременно с ответом на обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ.

Односторонний Акт приема-передачи квартиры истцом получен. Согласно Акта приема-передачи ключей от квартиры, ключи получены истцом только ДД.ММ.ГГГГ.

Передача квартиры ответчиком истцу по одностороннему Акту приема- передачи соответствует требованиям закона и Договора, порядок односторонней передачи квартиры ответчиком не нарушен, учитывая уклонение истца от принятия квартиры в установленный Договором срок и отсутствие недостатков в квартире, передача квартиры в одностороннем порядке каких-либо прав и законных интересов истца не нарушает.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2.1.3. заключенного Рафаиловым С.А. с ООО "Балашиха-Сити" Договора участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.2. Договора, в случае, если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий настоящего Договора, приведшими к существенному ухудшению ее качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков квартиры, но не могут быть менее чем 30 календарных дней с даты подписания сторонами двустороннего акта с описанием недостатков квартиры.

При приемке квартиры, участник долевого строительства обязан заявить застройщику о ее существенных недостатках, несоответствии условиям настоящего Договоре (п. 5.3.) В случае непринятия без мотивированного обоснования участником долевого строительства квартиры в установленный настоящим Договором срок, застройщик не несет ответственность за изменение (ухудшение) ее качества (п. 5.3.1.).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 115), то есть в срок, предусмотренный условиями Договора, Рафаилов С.А. был уведомлен застройщиком ООО "Балашиха-Сити" о готовности объекта к передаче и подписании Акта приема-передачи квартиры. Впоследствии Рафаилову С.А. также предлагалось принять квартиру, однако соответствующие действия по принятию жилого помещения, им совершены не были.

Учитывая данные обстоятельства, а именно готовность ООО "Балашиха- Сити" передать Рафаилову С.А. квартиру в сроки, предусмотренные заключенным с ним Договором, а также то, что после получения Рафаиловым С.А.

соответствующих уведомлений застройщика, жилое помещение им принято не было, от подписания Акта приема-передачи квартиры истец отказался, в претензионных письмах указывая о том, что в квартире имелись некоторые недоделки и дефекты, суд приходит к выводу о том, что установленный Договором срок передачи ООО "Балашиха-Сити" истцу квартиры, был нарушен не по вине указанной организации. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Передача квартиры за пределами срока, установленного Договором, вызвана исключительно действиями истца, не исполнением истцом обязанности по своевременной приемке квартиры.

Доводы истца о том, что в присутствии строителей, осматривая квартиру, им составлялся акт о выявленных недостатках, о чем ООО «Балашиха-Сити» известно, своего подтверждения в судебном заседании не нашли. Каких-либо требований к ответчику о несоответствии квартиры условиям Договора, и составлении акта о несоответствии квартиры условиям Договора до ДД.ММ.ГГГГ истец не предъявлял. Таким образом, истец от исполнения обязанности по приемке квартиры в установленные Договором сроки немотивированно уклонился.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о невыполнении ответчиком условий договора в части своевременной передачи квартиры, своего подтверждения не нашли, в связи с чем, требования о взыскании с ООО "Балашиха-Сити" неустойки за нарушение срока передачи ему жилого помещения, удовлетворению не подлежат.

При данных обстоятельствах основания для взыскания с ООО "Балашиха- Сити" в пользу Рафаилова С.А. неустойки за нарушение срока передачи квартиры, у суда отсутствуют, в связи с чем, суд находит требования истца о взыскании с ООО «Балашиха-Сити» неустойки за нарушение срока передачи квартиры не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 5.1. Договора участия в долевом строительстве № в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законодательством РФ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Заявляя к ответчику требования о взыскании убытков, истец просит взыскать с ООО «Балашиха-Сити» убытки, связанные с арендой жилья, которые он вынужден был понести по вине ответчика, не передавшего своевременно жилое помещение по Договору участия в долевом строительстве.

Суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования, так как в действиях ответчика нарушений прав истца не усматривается.

Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве № истец принял на себя обязательство компенсировать расходы застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе жилого дома с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (п.

2.3.2. Договора).

Истец просит исключить его обязанность по оплате коммунальных услуг до подписания Акта приема-передачи квартиры, так как данная обязанность не предусмотрена Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения Договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

По смыслу приведенных норм закона после выдаче застройщику разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.

Свои требования, по своей сути, о признании недействительным пункта 2.3.2. заключенного с ООО "Балашиха-Сити" Договора участия в долевом строительстве Рафаилов С.А. обосновывает тем, что указанный пункт Договора предусматривает положения, возлагающие на него обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ему квартиры, ущемляющие его права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 2.3.6. Договора.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.

Таким образом, оснований полагать, что пункт 2.3.2. Договора участия в долевом строительстве, заключенного Рафаиловым С.А. с ООО "Балашиха-Сити" ущемляет его права как потребителя по сравнению с положениями п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у суда не имеется. Оспариваемое условие Договора не нарушает ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ, было согласовано сторонами, что подтверждается подписью сторон.

Таким образом, согласование сторонами п. 2.3.2. Договора о том, что истец несет расходы по содержанию после ввода дома в эксплуатацию, а также фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что застройщик был готов передать истцу квартиру после ввода дома в эксплуатацию, однако, истец отказался принять квартиру.

В связи с этим, суд признает несостоятельным довод истца о том, что он должен участвовать в несении расходов на содержание общего имущества и расходов по содержанию квартиры лишь с даты подписания акта приема- передачи, поскольку в этом случае имело место бы необоснованное освобождение лица от уплаты услуг по содержанию объекта недвижимости в связи с его уклонением от подписания акта приема-передачи. Не подписывая акт приема-передачи квартиры, истец был неправомерно освобожден от уплаты расходов, необходимых для содержания объекта недвижимости.

Оснований полагать, что истец подписал оспариваемый Договор под принуждением, не имел возможности согласовать условия Договора, не имеется, напротив, приобретая объект недвижимости на стадии строительства по цене, значительно меньше рыночной, приобретатель объекта мог и должен был осознавать, что ему потребуется нести затраты по содержанию данного объекта с момент его фактической готовности и готовности застройщика передать данный объект, подписание акта приема-передачи квартиры также обусловлено наличием волеизъявления обеих сторон.

Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что пункт 2.3.2.

Договора, заключенного Рафаиловым С.А. с ООО "Балашиха-Сити" не ущемляют права Рафаилова С.А. как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), то и основания для исключения обязанности Рафаилова С.А. по п.

2.3.2. Договора по оплате коммунальных платежей до подписания истцом акта приема-передачи квартиры, у суда отсутствуют.

Допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие возможности вселения в спорное жилое помещение, истец суду не представил.

Таким образом, оснований полагать, что п. 2.3.2. Договора участия в долевом строительстве № ущемляет права истца как потребителя, у суда не имеется.

При этом суд принимает во внимание, что доказательства, подтверждающие, что указанный Договор подписан под принуждением, с отсутствием возможности согласовать его условия, истцом не представлены.

При таких обстоятельствах, суд отказывает Рафаилову С.А. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Балашиха-Сити" об исключении обязанности Рафаилова С.А. по п. 2.3.2. Договора по оплате коммунальных платежей до подписания истцом акта приема-передачи квартиры.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Рассмотрев требование Рафаилова С.А. о взыскании с ответчика штрафа, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного требования, поскольку факт несоблюдения прав истца со стороны ответчика судом не установлен, ООО «Балашиха-Сити» исполнило все свои обязательства по Договору надлежащим образом и в срок, в том числе, ответчиком полностью был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком прав истца, требование Рафаилова С.А. о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Рафаилова С.А. к ООО «Балашиха- Сити» о защите прав потребителей, взыскании неустойки в сумме 571848,35 рублей за уклонение от передачи объекта в оговоренный Договором срок, взыскании убытков в сумме 200000,00 рублей, штрафа, компенсации морального вреда в сумме 50000,00 рублей, исключении обязанности по п. 2.3.2. Договора по оплате коммунальных услуг до подписания Акта приема-передачи квартиры, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Московский городской суд через Чертановский районный суд города Москвы со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:.