Решение суда о взыскании денежной суммы в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади и неустойки за нарушение установленных сроков удовлетворения требования № 2-1207/2017 ~ М-704/2017 судебная практика

Дело № 2-1207/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Уфа 11 мая 2017 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Усмановой Г.А.,

с участием:

представителей истцов – ФИО4, ФИО5,

представителя ответчика – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Цапина Н.И., Цапина Ю.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "КилСтройИнвест" о взыскании денежной суммы в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади и неустойки за нарушение установленных сроков удовлетворения требования,

УСТАНОВИЛ:

Цапин Н.И., Цапин Ю.Н. обратились в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "КилСтройИнвест" о взыскании денежной суммы в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади и неустойки за нарушение установленных сроков удовлетворения требования.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и Цапиным Н.И., Цапиным Ю.Н. (дольщики) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «КилСтройИнвест» обязуется построить и передать истцам в собственность <данные изъяты> квартиру № № общей площадью <данные изъяты> кв.м в <данные изъяты> многоквартирном доме, состоящем из <данные изъяты> блок - секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещений общего пользования, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, который будет расположен по строительному адресу: <адрес>

Согласно пункту № заключенного с ответчиком договора цена одного квадратного метра общей проектной площади Объекта определялась в размере <данные изъяты> рублей, а общая стоимость объекта (пункт № договора), исходя из цены одного квадратного метра и общей проектной площади, составляющей <данные изъяты> квадратных метра - в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцам от Застройщика было вручено уведомление о том, что после проведения обмеров предприятием технической инвентаризации обозначенная в договоре <адрес>, расположенная по строительному адресу: <адрес>, по почтовому адресу: <адрес> имеет следующие характеристики: № кв. № - № этаж, <данные изъяты> ком., общая пл. - <данные изъяты> кв. м., общ. пл. жилых : помещений - <данные изъяты> кв. м., жилая - <данные изъяты> кв. м. Окончательная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

Исходя из пункта № договора, предусматривающего корректировку суммы договора в случае наличия по Квартире отклонения фактической пощади от проектной более чем на <данные изъяты> кв.м. истцам было указано на необходимость в срочном порядке оплатить стоимость <данные изъяты> кв. м. жилья, что составляло <данные изъяты> рублей.

Поскольку со стороны ответчика было выдвинуто требование о необходимости срочного подписания в связи с вводом дома в эксплуатацию акта приемки- передачи объекта, которая была поставлена в зависимость от оплаты этих <данные изъяты> кв. м., истцы были вынуждены, не имея возможности доступа на Объект и соответственно проверки его характеристики, произвести ДД.ММ.ГГГГ обозначенную доплату стоимости жилья.

Между тем, при получении кадастрового паспорта жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № с присвоенным кадастровым номером квартиры № № было обнаружено несоответствие в площадях этого Объекта. В кадастровом паспорте была указана общая площадь Объекта - <данные изъяты> кв. м.

Принимая во внимание, что общая площадь Объекта в результате проведенной технической инвентаризации БТИ была определена в размере <данные изъяты> кв. м., а истцами была оплачена стоимость <данные изъяты> кв. м. ( т.е. с разницей в <данные изъяты> кв.м., в т.ч. дополнительно оплаченной), на основании пункта № договора долевого участия, предусматривающего уменьшение стоимости Объекта в случае изменения его общей площади, истцы обратились к ответчику с Претензионным письмом, в котором просили произвести возврат денежных средств, обусловленных пунктом № договора участия в долевом строительстве, а именно в размере излишне оплаченной стоимости переданного жилья, из расчета:

<данные изъяты> кв.м = <данные изъяты> кв. м.

<данные изъяты> руб. (по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв. м.).

Однако на претензию ответчик не ответил и в добровольном порядке, несмотря на условия договора, не произвел возврат денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., которая являлась разницей между стоимостью объекта долевого строительства общей проектной площади и стоимостью объекта общей площади, в связи с этим истцы в настоящее время вынуждены обратиться в суд.

Просят взыскать с ответчика - ООО «КилСтройИнвест»- в пользу Цапина Н.И. и Цапина Ю.Н. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади и неустойку в размере <данные изъяты> рублей за нарушение установленных сроков удовлетворения требования об исполнении договора, а также возместить понесенные истцом расходы по оплате юридических услуг представителя.

Истцы Цапин Н.И. и Цапин Ю.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела без их участия.

Представители истцов ФИО4, ФИО5 в судебном заседании просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, доводы изложенные в иске поддержали.

Представитель ответчика ООО «КилСтройИнвест» ФИО6 представила письменное возражение на исковое заявление, в котором просит о применении к заявленным требованиям положений статьи 333 ГК РФ, и учесть обстоятельства, не зависящие от застройщика, при которых невозможно было закончить строительство в срок. Требования о возврате денежной суммы, возникшей в связи с уменьшением площади квартиры, ответчик не признает.

Суд, выслушав представителей истцов, исследовав и оценив материалы настоящего гражданского дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и Цапиным Н.И., Цапином Ю.Н. (дольщики) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «КилСтройИнвест» обязуется построить и передать истцу в собственность однокомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м в <данные изъяты> многоквартирном доме, состоящем из <данные изъяты> блок - секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещений общего пользования, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, который будет расположен по строительному адресу: <адрес>

В силу части 1 статьи 4 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве - многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный говором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта.

Свои обязательства истцы перед ООО «КилСтройИнвест» выполнили в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов (л.д.№).

При этом в соответствии с пунктами № и № этого договора была предусмотрена возможность изменения стоимости Объекта долевого строительства (цена договора), в том числе за счет изменения его общей проектной площади, и - в случае, если общая площадь Объекта окажется больше общей проектной площади этого Объекта более чем на 0,5 кв. м., то общая стоимость подлежала увеличению.

Исходя из положения, предусмотренного пунктом № договора, сумма, на которую увеличивается стоимость Объекта долевого строительства, составляет разницу между стоимостью объекта долевого строительства общей проектной площади и стоимостью Объекта долевого строительства общей площади.

В таком же порядке подлежит изменению стоимость Объекта долевого строительства в случае, если общая площадь Объекта окажется меньше общей проектной площади более чем на 0,5 кв. м. (тот же пункт № договора). Сумма, на которую уменьшается стоимость Объекта долевого строительства, составляет разницу между стоимостью Объекта общей проектной площади и стоимостью Объекта долевого строительства общей площади.

Задать вопрос юристу бесплатно

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия Москва и область

8 499 113 08 78

При этом Застройщик обязуется оплатить Участникам долевого строительства сумму денежных средств, составляющую указанную разницу, в течение пяти рабочих дней с момента получения сведений о такой необходимости.

ДД.ММ.ГГГГ истцам от Застройщика было вручено уведомление о том, что после проведения обмеров предприятием технической инвентаризации обозначенная в договоре <адрес>, расположенная по строительному адресу: <адрес>, по почтовому адресу: <адрес> имеет следующие характеристики: № кв. № - <данные изъяты> этаж, <данные изъяты> ком., общая пл. - <данные изъяты> кв. м., общ. пл. жилых помещений - <данные изъяты> кв. м., жилая - <данные изъяты> кв. м. Окончательная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей (л.д.№).

Поскольку со стороны ответчика было выдвинуто требование о необходимости срочного подписания в связи с вводом дома в эксплуатацию акта приемки- передачи объекта, которая была поставлена в зависимость от оплаты дополнительно выставленной суммы, истцы были вынуждены, не имея возможности доступа на Объект и соответственно проверки его характеристики, произвести ДД.ММ.ГГГГ обозначенную доплату стоимости жилья, в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Башкирским отделением № филиал № (л.д.№).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м. Правообладателями указанного объекта недвижимого имущества являются Цапин Н.И. (размер доли <данные изъяты>) и Цапин Ю.Н. (размер доли <данные изъяты>).

В соответствии с пунктом № договора № № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь объекта долевого строительства - это сумма площадей, входящих в состав объекта долевого строительства жилых комнат и подсобных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами; для лоджей - <данные изъяты>; для балконов и террас-<данные изъяты>; для веранд и холодных кладовых -<данные изъяты>; определенная данными экспликации территориального бюро тех. инвентаризации, выполненной в результате произведенных обмеров по завершении строительства.

Проведя проверку замеров квартиры через Территориальный участок <адрес> истцами был получен технический паспорт жилого помещения составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором в разделе «Экспликация площади квартиры «общая площадь квартиры с учетом площади балкона, гардеробной, коридора и санузла была указана в виде <данные изъяты> кв. м.(л.д.№).

Принимая во внимание, что общая площадь Объекта в результате проведенной технической инвентаризации БТИ была определена в размере <данные изъяты> кв. м., а истцами была оплачена стоимость <данные изъяты> кв. м. (т.е. с разницей в <данные изъяты> кв.м., в т.ч. дополнительно оплаченной), на основании пункта № договора долевого участия, предусматривающего уменьшение стоимости Объекта в случае изменения его общей площади, истцы обратились к ответчику с Претензионным письмом, в котором просили произвести возврат денежных средств, обусловленных пунктом № договора участия в долевом строительстве, а именно в размере излишне оплаченной стоимости переданного жилья, из расчета:

<данные изъяты>

В силу пункта 1 статьи 31 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

В пункте 3 статьи 31 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрена ответственность за нарушение рассмотренного срока удовлетворения отдельных требований потребителя в виде неустойки за каждый день просрочки, размер и порядок исчисления которой должен быть установлен пунктом 5 статьи 28 Закона, определяемой в размере трех процентов, исходя из цены.

Согласно части 1 статьи 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Расчет суммы неустойки, представленный истцом, является обоснованным, достоверным, арифметически правильным и принимается судом в качестве допустимого доказательства.

Принимая во внимание установленные выше по делу обстоятельства в совокупности с вышеприведенными нормами права, что фактически ответчик нарушил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве в части возмещения разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение указанного обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности, по сравнению с последствиями нарушения обязательств, направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Об этом также отмечено и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О.

При решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК Российской Федерации необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.), о чем также указано в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, относительно того, что увеличение срока строительства вызвано объективными причинами, а именно тем, что объект строительства расположен на окраине города, где отсутствовали объекты социальной инфраструктуры, также сокращением в 2015 году государственного бюджета по статьям затрат на инженерную и социальную инфраструктуру, не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты участнику долевого строительства неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за указанный период. Указанные доводы не могут являться основанием для уменьшения ответственности ответчика перед истцом, поскольку ответчик, являясь юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность самостоятельно несет риски неблагоприятных последствий, связанных с осуществлением им данной деятельности, которые не могут повлиять на права потребителей.

Принимая во внимание факт нарушения срока исполнения обязательств со стороны застройщика, период просрочки, учитывая также, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд, исходя из баланса интересов обеих сторон в возникших правоотношениях, полагает возможным снизить размер неустойки до <данные изъяты> рублей, поскольку указанная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам. Доказательств наличия обстоятельств, освобождающих застройщика от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока, не представлено.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера расходов, подлежащих взысканию на оплату услуг представителя истца, следует учитывать, что как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих Определениях № 454-О от 21.12.2014 года и № 355-О от 20.10.2005 года, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ.

Согласно требованиям Закона расходы на оплату услуг представителя взыскиваются в разумных пределах. Разумные пределы подразумевают под собой установление, с учетом представленных доказательств, справедливой и соразмерной компенсации, обеспечивающей баланс интересов сторон. Поэтому пределы размера возмещения должны определяться с учетом сложности дела, продолжительности его разбирательства, количества потерянного времени.

С учетом количества судебных заседаний с участием представителя истцов, расходов за составление искового заявления, согласно приложенным к материалам дела квитанции на оказания юридических услуг, с учетом сложности дела, объема выполненной работы, в разумных пределах суд определяет размер расходов на оплату услуг представителя, включая расходы на оплату консультации, подготовки претензионного письма, составление иска, подлежащий взысканию с ответчика, в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно пункта 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, следовательно с ответчика на основании статьи 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, рассчитанная по правилам, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ в размере 5 435 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь положениями статей 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

исковые требования Цапина Н.И., Цапина Ю.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "КилСтройИнвест" о взыскании денежной суммы в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади и неустойки за нарушение установленных сроков удовлетворения требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» в пользу Цапина Н.И., Цапина Ю.Н. денежную сумму в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади в размере 161 500 рублей; неустойку в размере 55 000 рублей; представительские расходы в размере 7 000 рублей.

Взыскать с ООО «КилСтройИнвест» в местный бюджет госпошлину в размере 5 435 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Вахитова