Решение суда о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании расходов по оплате услуг представителя № 02-2963/2016

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2016 года Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Самороковской Н.В., при секретаре Цветковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-2963/16

по иску Лисиной О.Ю. к ООО «Немецкая деревня» о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании расходов по оплате услуг представителя

УСТАНОВИЛ

Истица Лисина О.Ю. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «Немецкая деревня» о расторжении предварительного договора № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка) от *г., взыскании денежных средств, уплаченных по договору в размере * руб., расходов по оплате услуг представителя в размере * руб.

Свои исковые требования мотивировал тем, что: * года истица Лисина О.Ю. и ООО «Сабидом-Рузино» заключили предварительный договор № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка). Согласно условиям договора, истица Лисина О.Ю. перечислила на счет «Сабидом-Рузино» денежные средства в размере * руб. В соответствии с условиями договора ООО «Сабидом-Рузино», после поступления денежных средств, должен был приступить к строительству дома в начале * года, а также заключить основной договор купли-продажи. Однако ООО «Сабидом-Рузино» к строительству так и не приступил, на строительной площадке отсутствует строительная техника, рабочие. Претензия истицы о расторжении предварительного договора купли- продажи и возврате денежных средств оставлена без удовлетворения.

*г. определением Никулинского районного суда г. Москвы произведено процессуальное правопреемство, заменив ответчика ООО «Сабидом-Рузино» на его правопреемника ООО «Немецкая деревня», согласно сведениям из ЕГРЮЛ ООО «Сабидом-Рузино» изменило свое название на ООО «Немецкая деревня».

Истица просит расторгнуть предварительный договор № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка) заключенный с ООО «Немецкая деревня» (ООО «Сабидом- Рузино»), взыскать денежные средства, уплаченные по договору в размере * руб.

В судебное заседание представитель истицы Симченко А.В. явился, заявленные исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.

Не возражал против рассмотрения дела в отсутствие не явившегося ответчика.

В судебное заседание представитель истицы Соколинская О.А. явилась, заявленные исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений по иску суду не представил. Не возражала против рассмотрения дела в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, счел возможным рассматривать

дело в отсутствие не явившегося

ответчика, извещенного надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей истицы, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям: Согласно положениям ст.ст.309, 310 и 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, обязательство должно быть исполнено в срок, установленный обязательством.

Статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктами 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является условием договора об участии в долевом строительстве (часть 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «ОБ участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, предусмотренного частью 3 настоящей статьи.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено судом в судебном заседании и подтверждено материалами дела: * года истица Лисина О.Ю. и ООО «Сабидом-Рузино» (ООО «Немецкая деревня») заключили предварительный договор № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка).

В соответствии с п.п. 1.1., 1.2., 1.3. Ответчик принял на себя обязательства построить на Основном земельном участке – земельный участок площадью * +/- * кв.м. с кадастровым номером *, расположенном по адресу: *, принадлежащем Продавцу на основании Договора аренды Основного земельного участка, предоставленного Продавцу для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа с правом реализации построенных объектов недвижимости; жилой дом блокированного типа малоэтажной застройки будет создан (построен) в будущем на Основном земельном участке, количеством этажей не более чем *, состоящий из нескольких помещений – Таун-хаусов, строительный адрес: * (почтовый адрес уточняется по окончании строительства); объекты недвижимого имущества, состоящие из: *, образованный в результате раздела Основного земельного участка, расположенного вблизи Жилого помещения, предназначенного для личного использования собственником и подлежащего передаче в индивидуальную собственность Покупателя на основании Основного договора.

В соответствии с п. 2.1. Договора, предметом Договора является обязательство Сторон в будущем заключить Договор купли-продажи (Основной договор) Объектов недвижимого имущества, имеющих характеристики, указанные в п. 2.2. Договора.

В соответствии с п. 2.2. Договора, Объект недвижимого имущества – *кв.м. Технические характеристики Жилого помещения согласованы сторонами и указаны в Приложении № 1 к настоящему Договору. Объект недвижимого имущества – Придомовой земельный участок ориентировочной площадью * кв.м., ориентировочные границы которого и расположение на плане указаны в Приложении № 2 к настоящему Договору. План создаваемого Жилого помещения указан в Приложении № 3 к настоящему Договору.

В соответствии с п. 2.3. Условием заключения Основного договора является выполнение Сторонами всех следующих условий, а именно: Покупателем: оплаты гарантированной суммы в размере и в сроки, указанные в п. 5 настоящего Договора; заключение Покупателем договора с управляющей организацией; предоставлении нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на заключение Основного договора либо нотариально удостоверенной справки о том, что Покупатель не состоит в брачных отношениях.

Продавцом: изменение категории земельного участка в виде разрешенного использования; раздел основного земельного участка и получение документов государственного кадастрового учета на Придомовой земельный участок; выкуп Основного земельного участка/Придомового земельного участка и государственная регистрация права собственности Продавца на Придомовой земельный участок; Завершение строительства и государственная регистрация права собственности Продавца на объект недвижимости; заключение Покупателем с Продавцом договора на возмездное оказание услуг по юридическому оформлению права собственности Покупателя по Основному договору купли- продажи Жилого помещения и Придомового земельного участка.

В соответствии с п. 2.5. Основной договор заключается Сторонами в срок до * года, при наступлении условий, указанных в п. 2.3 Договора (п.2.4).

В соответствии с п. 2.7. Договора, в случае возникновения обстоятельств, препятствующих выполнению Продавцом своих обязательств по настоящему Договору, Продавец письменного информирует об этом Покупателя в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты возникновения таких обстоятельств.

Под обстоятельствами, препятствующими выполнению Продавцом своих обязательств по настоящему Договору, Стороны принимают неправомерный отказ компетентного государственного органа в государственной регистрации перехода права собственности или приостановление государственной регистрации перехода права собственности, а также отказ уполномоченного государственного органа в постановке Придомового земельного участка на кадастровый учет.

Продавец освобождается от ответственности за невыполнение обязательств по Договору (в т.ч.возмещению штрафов, убытков), в случае, если такое невыполнение произошло в результате обстоятельств, указанный в настоящем пункте.

В соответствии с п. 5.1. Договора, стоимость приобретаемых Покупателем Объектов недвижимости, являющихся предметом Основного Договора, устанавливается в размере * руб.

В соответствии с заявлениями физического лица на перевод денежных средств истицей на расчетный счет ответчика перечислено * руб., таким образом, истица надлежащим образом выполнила принятые обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости.

Как следует из пояснений представителей истицы, данных в ходе судебного разбирательства, в настоящее время строительство по строительному адресу: *приостановлено, ни каких работ не проводится, в офисах ответчика сотрудников нет, телефоны не отвечают, официальный сайт заблокирован, ни каких письменных уведомлений от ответчика не поступало.

В подтверждении своих доводов, стороной истицы представлено Заключение специалиста Судебно-экспертного учреждения строительно-технических экспертиз и оценки * года, в соответствии с которым количество возведенных отдельно-стоящих коробок таунхаусов (блокированные жилые домв) на территории 1-ой очереди поселка «Немецкая деревня», расположенной по адресу: *, составляет * единиц.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчиком доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев

делового

оборота или существа обязательства.

Согласно ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 настоящего Кодекса, то есть обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Истица просит расторгнуть Предварительный договор * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка) от *г., и взыскать денежные средства, уплаченные по договору в размере * руб.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 6. Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Гарантии качества объекта долевого строительства, предусмотрены ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п.1 ст. 7 указанного закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а е иным обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключении в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быт: заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истицей в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении предварительного договора № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка) от *г., поскольку для истицы стало очевидным, что в разумные сроки строительство Объекта, завершено не будет, а кроме того, истица потребовала вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере * руб., до настоящего времени ответ на претензию не получен.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчиком доказательств обратного суду не представлено.

На основании вышеизложенного, и в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств истцу в сумме * рублей, поскольку имеются существенные нарушения условий предварительного договора со стороны ответчика, а именно: строительство объекта приостановлено, возведение объекта недвижимости ответчиком не началось, границы земельных участков не определены, кроме того, в офисах ответчика сотрудников нет, телефоны не отвечают, официальный сайт заблокирован, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в силу ст. 314 ГК РФ, имеются основания разумно полагать, что обязательства, принятые на себя ответчиком не будут исполнены в разумный срок.

Истицей в соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере * руб.

В соответствии ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в суде, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

Однако, истицей в материалах дела не представлено доказательств, подтверждающих оплату, а потому в данной части требования о взыскании расходов по уплате услуг представителя удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, истицы вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании понесенных расходов, при наличии доказательств понесенных расходов по оплате услуг представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.309, 310, 314, 421, 429, 450, 452 ГК РФ, ст.ст.4, 6, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Расторгнуть Предварительный договор № * купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка) от *г. заключенный между Лисиной О.Ю. и ООО «Немецкая деревня» (ООО «Сабидом-Рузино»).

Взыскать с ООО «Немецкая деревня» (ООО «Сабидом-Рузино») в пользу Лисиной О.Ю. денежные средств, уплаченные по договору в размере * руб.

Требования Лисиной О.Ю. к ООО «Немецкая деревня» о взыскании расходов по оплате услуг представителя – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Федеральный судья:.