Решение суда о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве № 02-0395/2016

Дело № 2-395/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2016 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Рыбиной Н.М., при секретаре Носовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело по иску Егорова

Т.А. к ООО «Лотан» о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец Егоров Т.А. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Лотан», просил признать ничтожными п. 3.3.6. и п. 9.2. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере <данные изъяты>, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>. В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, согласно которому ответчик обязался после завершения и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, передать истцу объект долевого строительства: двухкомнатную <адрес> расположенную на 16 этаже секция №, общей площадью 56,43 кв.м. по фиксированной цене <данные изъяты>. Истцом все предусмотренные договором обязательства были выполнены. Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил стоимость двухкомнатной квартиры.

Ответчик обязательств по передаче объекта в срок не выполнил.

Дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи в эксплуатацию истец не подписывал. В соответствии с п. 2.4. договора ответчик обязан передать объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо о готовности принять квартиру по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истец осмотрел квартиру и лично явился в офис ответчика для оформления акта, истцу предложили подписать акт, в котором был указана дата его подписания - ДД.ММ.ГГГГ и что объект передан истцу без нарушения сроков, истец отказался от подписания указанного акта, пояснив, что передача квартиры на три месяца позже не является надлежащим исполнением, попросил перепечатать бланк, изменив формулировку п. 7 и полностью исключить п. 8, а также исправить грамматические ошибки. Вносить изменения ответчик отказался. Представителем ответчика было указано, что ключи от квартиры будут выданы только после подписания передаточного акта генеральным директором ответчика, что займет примерно 1-1,5 месяца, а истец должен будет оплачивать коммунальные услуги, нести ответственность и риски за квартиру, которая фактически будет находиться в распоряжении и под контролем ответчика, при этом истец не будет иметь доступа к квартире. В связи с этим истец отказался от подписания акта на таких условиях.

Дальнейшие переговоры сторон не привели к соглашению, до настоящего времени указанный акт не подписан. Истец полагает, что полностью выполнил условия по приему квартиры, а ответчик нарушил сроки выполнения своих обязательств по договору. ДД.ММ.ГГГГ ответчик также вручил истцу письменное уведомление об увеличении доли участия согласно п. 3.3.6. договора. При этом требование ответчика об оплате увеличения доли участия нарушает условие п. 4.3.

договора, согласно которому доля участия (цена договора) является фиксированной и изменению не подлежит. Также законные интересы истца нарушает также п. 9.2. договора, который вступает в противоречие с нормой п. 7 ст. 29 ГПК РФ и ущемляет законное право истца на предъявление иска, в связи с чем является недействительным. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки по расчетам истца составил <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате неустойки, в ответе на претензию требование истца о выплате неустойки оставлено без внимания. В связи с не передачей истцу квартиры своевременно ему ответчиком были причинены нравственные страдания, которые истец оценил в <данные изъяты>.

Истец Егоров Т.А. в судебном заседании увеличил размер исковых требований, в письменном заявлении в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать с ответчика неустойку в размере <данные изъяты> в связи с тем, что датой перехода прав пользования квартирой является ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54), в редакции изменения исковые требования поддержал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ на сайте застройщика появилась информация о заселении, истец записался на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в его адрес было направлено уведомление о готовности дома, ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление, истец был готов принять квартиру ДД.ММ.ГГГГ, но отказался от подписания передаточного акта ввиду несогласия с его содержанием.

Представитель ответчика - ООО «Лотан» по доверенности Колуканов В.С. в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 59-62), пояснил, что истец был уведомлен о готовности объекта, они были готовы передать квартиру истцу, а он никаких действий не предпринимал, только писал замечания.

Суд, выслушав стороны, исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лотан» (застройщик) и Егоровым Т.А. (участник) был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого жома передать участнику по передаточному акту объект – двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 56,43 кв.м. в секции 4 на 16 этаже с номером 1, расположенную по адресу: <адрес>, а участник обязался принять объект и уплатить за него обусловленную договором цену (л.д. 15-20).

Истец исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, что не было оспорено стороной ответчика в ходе судебного разбирательства.

Сторонами в п. 2.4. договора был согласован срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3.6. договора в течение 30 рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом дома, соответствующего требования оплатить коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества дома, пропорционально доле участника долевого строительства, за период с даты извещения застройщиком участника долевого строительства о готовности передать объект долевого строительства до оформления права собственности на квартиры участника долевого строительства, но авансом не менее чем за 3 месяца.

Согласно п. 9.2. договора рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства.

Обсуждая требования истца о признании п.п. 3.3.6. и 9.2. договора недействительными, суд приходит к следующему.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу изложенного, оспариваемые истцом пункты вышеуказанного договора являются недействительными.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Договор долевого участия между сторонами мог быть заключен и без включения в него оспариваемых пунктов 3.3.6. и 9.2, поскольку указанные условия не являются существенными условиями договора долевого участия.

Так, согласно п. 4 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Таким образом, пункты 3.3.6. и 9.2. не являются существенными условиями договора, так как не относятся к условиям, которые должны быть включены в договор в силу прямого указания закона.

Кроме того, суд принимает во внимание, что потребитель является юридически слабой и уязвимой стороной договора и не всегда может повлиять на содержание договора, который предлагается к заключению и изменить его условия.

Также, суд учитывает, что оспариваемые условия договора возлагают на истца дополнительные обязанности и лишают истца возможности обратиться в суд общей юрисдикции по месту своего жительства.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В связи с чем, условие договора об оплате расходов с даты извещения застройщиком о готовности объекта не соответствует указанному положению закона и возлагает на истца дополнительные обязанности, чем нарушает его права как потребителя.

Кроме того, суд соглашается с доводами стороны истца о том, что выданное истцу уведомление от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37), противоречит условию п.

4.3. заключенного между сторонами договора о неизменности доли участия истца.

Условие договора о рассмотрении споров в суде по месту нахождения объекта также нарушает права истца как потребителя, поскольку лишает его права на обращение в суд по своему места жительства, при этом ст. 29 ГПК РФ предусматривает альтернативную подсудность по спорам о защите прав потребителей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования в части признания п.п. 3.3.6. и 9.2. договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Как следует из материалов гражданского дела и пояснений в судебном заседании, ответчиком были нарушены обязательства по договору в части срока передачи объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была вручена претензия ответчику с требованием о выплате неустойки, в которой он также просил своевременно информировать его о начале подписания актов приема-передачи объектов долевого строительства (л.д. 25).

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на указанную претензию ответчик сообщил о том, что строительство дома планируется завершить в 3 квартале 2015 года, сроки получения разрешения на ввод жилого дома были смещены, а также предложил истцу подписать дополнительное соглашение к договору (л.д. 26-27).

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности передать квартиру (л.д. 31-34).

ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика истцу было предложено подписать передаточный акт (л.д. 35-36), однако он отказался от его подписания ввиду несогласия содержанием пунктов 7 и 8 предложенной ответчиком для подписания формы акта, также просил устранить в форме акта грамматические ошибки, что усматривается из содержания собственноручно написанных истцом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заявлений в адрес ответчика (л.д. 42, 44-47).

В ответ на заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил, что не видит оснований для внесения изменений в форму передаточного акта (л.д.

43).

Передаточный акт сторонами договора подписан не был.

В материалы дела истцом представлен полученный по почте односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56), факт подписания которого подтверждают письменные возражения ответчика.

В связи с чем, суд находит, что никаких доказательств уклонения либо отказа ответчика от передачи квартиры истцу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента рассмотрения и разрешения настоящего гражданского дела, материалы дела не содержат.

Из всех представленных сторонами в материалы дела доказательств в их совокупности усматривается, что ответчик был готов к передаче квартиры истцу ДД.ММ.ГГГГ.

При этом довод, изложенный ответчиком в письменных возражениях (л.д.

59-62), о том, что с ДД.ММ.ГГГГ задержка передачи квартиры произошла не по вине застройщика не может быть принят судом во внимание, поскольку ответчиком позднее было направлено уведомление в адрес истца.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в п. 1 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений Раздела I Части первой ГК РФ» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно нормам ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В силу п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок- секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу п.п. 1, 3 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев

делового оборота или из существа

обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

В связи с чем, при применении указанных положений действующего законодательства к спорным правоотношениям, суд не находит оснований для расчета неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период, начиная с момента отказа истца от принятия объекта долевого строительства, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, за период просрочки - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (104 дня) расчет неустойки производится в следующем порядке: <данные изъяты> х 104 день х 8,25% х 1/300 х 2 = <данные изъяты>.

Со стороны ответчика заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом применению подлежит редакция ст. 333 ГК РФ, действующая на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 34).

Из материалов дела и пояснений в судебном заседании следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на момент наступления срока передачи объекта по договору получено не было, что исключало возможность передачи истцу объекта в установленный договором срок.

Кроме того, ответчик уведомлял истца о переносе срока строительства (л.д. 21, 26-27).

Суд полагает, что при определении суммы неустойки необходимо принять во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.), и правовую позицию, сформулированную в Определении Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2004 г. N 154-0, о необходимости суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд приходит к выводу, что по делу имеются основания для применения положений ст. 333 ГК РФ, для уменьшения размера неустойки, при этом принимает во внимание не только длительность нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства, но и сумму основного обязательства, конкретные последствия нарушения обязательства, отсутствие доказательств того, что истец в связи с неисполнением обязательств ответчиком претерпел существенные негативные последствия, а также учитывает, что неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства.

Учитывая баланс законных интересов обеих сторон по делу, суд считает возможным снизить размер заявленной ко взысканию неустойки до <данные изъяты>.

В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумму компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, степени вины ответчика, длительности периода нарушения прав истца, а также с учетом принципа разумности и справедливости суд оценивает в <данные изъяты>.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> х 50% = <данные изъяты>).

Суд не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ при определении размера суммы штрафа, подлежащего уплате в пользу истца.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 п.1 п.п.1 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> – за два требования не имущественного характера + <данные изъяты> за удовлетворенные судом требования имущественного характера).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать недействительными пункты 3.3.6. и 9.2. договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Лотан» и Егоровым Т.А..

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу Егорова Т.А. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в размере <данные изъяты>.

В остальной части требований Егорова Т.А. к ООО «Лотан» - отказать.

Взыскать с ООО «Лотан» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:.