Решение суда о признании незаконными требований № 02-3841/2016

Дело № 2-3841/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при секретаре Веприковой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело по иску Бежаняна С.К. к наименование

организации о признании незаконными требований, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Бежанян С.К. обратился в суд с указанным иском к наименование организации, ссылаясь на то, что дата между наименование организации (застройщиком) и Бежаняном С.К. (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирном доме № ДЖ2-8.1-6-15-2. По договору застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (не позднее дата) передать участнику по передаточному акту расположенный в указанном доме объект (не позднее дата), а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену. Под жилым домом понимается многоквартирный жилой дом на земельном участке по строительному адресу: адрес, вблизи адрес. Под объектом понимается жилое помещение – двухкомнатная квартира, расположенная в 6й секции 15го этажа жилого дома с номером 2 на площадке, общей проектной площадью, включая площадь жилого и вспомогательного назначения, 58.53 кв.адрес Договора (доля участия) составляет 3 769 566 руб. 12 коп. В соответствии с п. 4.6 Договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома пропорционально доле участника долевого строительства и объекта долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема ком долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение семи рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом. Истец произвел оплату цены договора в размере 3 769 566 руб. 12 коп., вместе с тем квартира до настоящего времени ему не передана. При этом ответчик неправомерно обуславливает подписание акта приема-передачи квартиры и выдачу ключей от квартиры заключением участником долевого строительства с управляющей наименование организации договора управления многоквартирным домом, авансовой оплатой услуг управляющей наименование организации, возмещением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, заключением участником долевого строительства с застройщиком дополнительного соглашения к Договору, которым срок передачи объекта долевого строительства изменяется на текущую дату.

Истец заключил договор с управляющей компанией, произвел авансовую оплату жилищно-коммунальных услуг, и отказался от исполнения оставшихся требований застройщика. Многократные попытки урегулировать спор в досудебном порядке к положительному результату не привели. В связи с этим, истец просил признать следующие требования застройщика, обуславливающие передачу объекта долевого участия участнику долевого строительства, незаконными: заключение участником долевого строительства с управляющей наименование организации договора управления многоквартирным домом до подписания акта приема- передачи, оплата участником долевого строительства услуг управляющей наименование организации, связанных с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а также возмещение расходов на коммунальные ресурсы до подписания акта приема-передачи, внесение участником долевого строительства любых иных дополнительных платежей, в том числе платежей, связанных с компенсацией затрат застройщика по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема- передачи; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, рассчитанную по состоянию на дата - 374 115 руб. 11 коп., расходы по оплате почтовых услуг, связанных с направлением ответчику досудебных претензий, - 439 руб.

32 коп., юридических услуг – 15 000 руб. (л.д. 3-9, 10).

Впоследствии истец представил заявление о взыскании с ответчика в его пользу также почтовых расходов, связанных с извещением ответчика телеграммой о дате, времени и месте слушания дела – 689 руб. (л.д. 75).

Истец Бежанян С.К. в суд не явился, обеспечив явку своего представителя по доверенности (л.д. 86) Шарыкиной Н.А., которая иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, просила не снижать размер заявленной ко взысканию неустойки, о чем представила суду письменное мнение (л.д. 88- 92) с указанием на неправомерное поведение ответчика, на то, что размер неустойки установлен законом, а исключительность случая и получение кредитором необоснованной выгоды подлежит доказыванию должником.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности (л.д. 85) Поздняков А.А. в суд явился, представил и поддержал письменные возражения на иск (л.д. 125-128), где указано, что истец не ссылается на какие-либо правовые нормы, обосновывающие признание изложенных им требований ответчика незаконными, дата многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, уведомлением от дата ответчик оповестил истца о готовности объекта к передаче с дата, истец уклонился от подписания акта, и квартира была передана истцу по одностороннему акту от дата Таким образом, период просрочки составил с дата по дата, неустойка – 184 520 руб. При этом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в виду чего ответчик просит применить ст. 333 ГК РФ определить размер неустойки в сумме 30 000 руб. и снизить размер штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке. Также ответчик просил снизить расходы по оплате юридических услуг, полагая их чрезмерно завышенными.

Суд, заслушав сторон, изучив материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Судом установлено и следует из материалов дела, что дата между наименование организации (застройщиком) и Бежаняном С.К. (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирном доме № ДЖ2-8.1-6-15-2, согласно которого ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по строительному адресу: адрес, вблизи адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (не позднее дата) передать участнику по передаточному акту расположенный в указанном доме объект (не позднее дата) – двухкомнатную квартиру, расположенную в 6й секции 15го этажа жилого дома с номером 2 на площадке, общей проектной площадью, включая площадь жилого и вспомогательного назначения, 58.53 кв.м., а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену (долю участия) – 3 769 566 руб. 12 коп. (л.д. 11-20).

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями

делового оборота или

иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 8 Закона застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Ст. 12 указанного Федерального закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Истец утверждает, а ответчик не отрицает, что истец произвел оплату цены договора в размере 3 769 566 руб. 12 коп.

дата многоквартирный дом был введен в эксплуатацию (л.д. 137-142).

дата ответчик направил истцу по указанному им в Договоре адресу регистрации уведомление от дата о готовности передачи квартиры с дата, письмо вернулось ответчику за истечением срока хранения (л.д. 133-136).

В соответствии с п. 4.6 Договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома пропорционально доле участника долевого строительства и объекта долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема ком долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение семи рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

дата между наименование организации (управляющей организацией) и Бежаняном С.К. (собственником) был заключен договор управления многоквартирным домом № Ю1ЯК-466 (л.д. 21-45).

дата, дата истец направил ответчику заявление № 1 от дата, заявление № 3 от дата, в которых указал на незаконность того, что последний обуславливает подписание акта приема-передачи квартиры заключением участником долевого строительства с управляющей наименование организации договора управления многоквартирным домом, авансовой оплатой услуг управляющей наименование организации, возмещением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, заключением участником долевого строительства с застройщиком дополнительного соглашения к Договору, которым срок передачи объекта долевого строительства изменяется на текущую дату (л.д. 52-54, 55-58).

дата истец направил ответчику заявление № 4 от дата, в котором требовал передать ему квартиру без установления в отношении него названных выше условий, и возможном разрешении спора в судебном порядке (л.д. 59-62).

Ранее письмом от дата ответчик указал на необходимость выполнения требований п. 4.6 Договора и на составление одностороннего передаточного акта от дата Письмо было получено истцом нарочно дата (л.д. 118, 129-132).

Согласно ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

П. 4.6 Договора является недействительным по признаку ничтожности, поскольку противоречит нормам действующего законодательства, в частности ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Следовательно, требование застройщика, обуславливающее передачу объекта долевого участия участнику долевого строительства, об оплате участником долевого строительства услуг управляющей наименование организации, связанных с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а также возмещение расходов на коммунальные ресурсы до подписания акта приема-передачи, неправомерно.

Иные обозначенные истцом требования (заключение участником долевого строительства с управляющей наименование организации договора управления многоквартирным домом до подписания акта приема-передачи, внесение участником долевого строительства любых иных дополнительных платежей, в том числе платежей, связанных с компенсацией затрат застройщика по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и объекта долевого участия, понесенных застройщиком со дня ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема- передачи) ответчиком не излагались, доказательств обратного суду не представлено, в виду чего иск в данной части удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, названное выше требование, которое имело место, ограничивало право и обязанность истца принять объект долевого участия, по этой причине, суд не соглашается с доводом ответчика об уклонении истца от подписания акта приема-передачи квартиры, следовательно, составление одностороннего акта приема-передачи квартиры не было обоснованным, квартира подлежит передаче, а ответчик обязанию передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка за период с дата (первый день просрочки) по дата (дата расчета) составит: 3 696 789 руб. 60 коп. х 8.25 % / 150 х 184 = 374 115 руб. 11 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, обстоятельства дела, в частности период просрочки исполнения обязательства, соотношение исчисленной неустойки с ценой договора, представленные сторонами доказательства, суд полагает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить размер взысканной неустойки до 150 000 руб., полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчика перед истцом.

П. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах, суд считает, что ответчик несет ответственность за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в виде штрафа в размере 75 000 руб. (150 000 руб. / 2).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом понесены расходы по оплате почтовых услуг, связанных с направлением ответчику досудебных претензий, - 439 руб. 32 коп. (досудебный порядок разрешения споров предусмотрен п. 9.1 Договора), с извещением ответчика телеграммой о дате, времени и месте слушания дела – 689 руб. (л.д. 54, 58, 61, 62, 76). Указанные расходы суд считает необходимыми и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец понес расходы на представителя в размере 15 000 руб. (л.д. 63-65).

Данные расходы с учетом уровня сложности настоящего дела и объемом работы представителя истца подлежат взысканию с ответчика частично в сумме 5000,00 рублей, с учетом принципа разумности и справедливости.

В силу ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, исходя из положений ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина в сумме 4200,00 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета адрес.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать незаконными требования наименование организации, обуславливающие передачу квартиру истцу, а именно: об оплате услуг управляющей организации (наименование организации), связанных с управлением, содержанием/ремонтом общего имущества дома, а также расходами на коммунальные ресурсы, до принятия истцом квартиры (ключей) от застройщика по акту приема-передачи.

Обязать наименование организации передать истцу Бежанян С.К. по акту приема- передачи объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома - двухкомнатную квартиру на 15 этаже, номер секции 6, общей проектной площадью с учетом площади помещений вспомогательного назначения площадью 58,53 кв.м., в жилом доме по адресу: адрес, адрес.

Взыскать с наименование организации в пользу Бежанян С.К. неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства по Договору № ДЖ2-8.1.-6-15-2 от дата в размере 150000,00 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в сумме 75000,00 рублей, судебные расходы, связанные с отправкой почтовых направлений в сумме 1128,32 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с наименование организации госпошлину в доход бюджета адрес в размере 4200,00 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:...датанаименование организациинаименование организациинаименование организациинаименование организацииадресадреснаименование организациидатанаименование организацииадресадреснаименование организациидата.