Решение суда о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве № 2-5133/2017 ~ М-4548/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Умновой Е.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Поволжская строительная корпорация» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 первоначально обратился в суд с иском о признании в части сделки недействительной к ответчику ООО «Поволжская строительная корпорация» (ООО «ПОСКО»). В обоснование иска указал, что между ним - истцом ФИО1 (участником долевого строительства) и ответчиком ООО «Поволжская строительная корпорация» (ООО «ПОСКО» заказчик-застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве <данные изъяты>., зарегистрированный <данные изъяты> Данный договор долевого участия заключен в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1.1 договора объектом долевого строительства по договору является <адрес> (строительный), состоящая из 1 (одной) комнаты фактической суммарной площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) - <данные изъяты>

Согласно п. 2.4 договора, если окончательно по окончанию строительства по данных технического паспорта (иной технической документации)имеется расхождение фактической общей площади квартиры с проекторной общей площадью, указанной в п. 1.1 договора долевого участия, то стоимость квартиры подлежит перерасчету и оплате в течении 10 дней с момента письменного уведомления застройщиком участника о необходимости доплаты денежных средств. Участник доплачивает за дополнительные квадратные метры застройщику по цене его квадратного метра, сложившейся на момент окончания строительства. В случае расхождения фактической общей площади квартиры более 3 кв.м. застройщик производит возврат денежных средств по цене одного кв.м., равной стоимости одного квадратного метра на момент оплаты участником первого платежа по договору. График возврата денежных средств определяется финансовыми возможностями застройщика. Застройщик не несет ответственности за изменение площади квартиры в результате ее перепланировки и отделки. Окончательный расчет по договору оформляется дополнительным соглашением к договору. Площадь лоджий и балконов перерасчету с применением коэффициентов не подлежит. В случае расхождения сведений технической документации застройщика с технической документацией участника, стороны пришли к соглашению считать верным данные застройщика. Указанным п. договора предусмотрена возможность возврата застройщиком участнику денежных средств, только при условии расхождения фактической общей площади квартиры белее 3 кв.м. и отсутствие возможности такого возврата при расхождении общей площади менее, чем на 3 кв.м. С учетом того, что стоимость одного кв.м. составляет <данные изъяты> руб., то застройщику предоставлена возможность не исполнять обязанность по возврату участнику денежных средств в значительном размере до <данные изъяты> руб., следовательно истец ФИО1 как участник строительства не получил денежные средства в указанном размере в случае расхождения общей площади менее чем на 3 кв.м., что нарушает права и законные интересы участника долевого строительства

Так, договоры долевого строительства являются договорами присоединения, при этом физическое лицо, как участник долевого строительства, является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, с учетом специфики договора, в данном случае, свобода договора не может быть безусловной.

Застройщик обязан передать участнику квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации. Таким образом, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у участника долевого строительства возникает права, предусмотренные п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Поскольку истцом заключен договор долевого участия в целях обеспечения себя жилым помещением для проживания, т.е. для личных, семейных нужд, следовательно, правоотношения между сторонами подпадают под действие закона РФ «О защите прав потребителя» в части не урегулированной специальным законом № 214-ФЗ.

Следовательно, на основании приведенных норм законодательства следует вывод, что предусмотренная п. 2.4 договора возможность получения застройщиком от участника денежных средств за не переданную потребителю часть площади объекта недвижимого имущества (если она составляет менее 3 кв.м.) противоречит принципам гражданского права и нарушает права потребителя на возврат денежных средств, в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором долевого строительства, оплату по которому потребитель произвел в полном объеме. Ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области Защиты прав потребителей. Таким образом, п. 2.4 договора вступает в противоречие с действующим законодательством, а именно п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ущемляет права ФИО1 по сравнению с указанной правовой нормой.

В связи с изложенным, истец ФИО1 просил суд признать недействительным п. 2.4 договора долевого участия в строительстве № <данные изъяты>. заключенного между ним и ответчиком ООО «Поволжская строительная корпорация» в части: «В случае расхождения фактической общей площади квартиры более 3 кв.м. застройщик производит возврат денежных средств по цене одного кв.м., равной стоимости одного квадратного метра на момент оплаты участником первого платежа по договору».

В ходе судебного разбирательства, а именно в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. истец ФИО1 уточнил исковые требования, просил суд признать недействительными п. 5.2 договора долевого участия в строительстве, согласно которому договор не может быть расторгнут или изменен в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных договором и п. 5.4 договора, из которого следует, что в случае расторжения договора по инициативе участника, в случаях установленных законодательством, заказчик-застройщик, заказчик-застройщик возвращает участнику все ранее внесенные денежные средства после продажи третьему лицу доли, указанной в п. 1 договора, за вычетом 10% от расчетной стоимости договора, исходя из стоимости кв.м. сложившегося у заказчика-застройщика на дату расторжения данного договора, либо заказчик-застройщик по своему усмотрению предоставляет участнику квартиру, стоимостью равной суме подлежащей возврату. Истец считает указанные пункты договора недействительными, поскольку согласно п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи объекта на два месяца. Таким образом, п. 5.2 договора запрещающий истцу отказаться в одностороннем порядке от его исполнения и расторгнуть договор и п. 5.4 договора, предусматривающий возврат ранее внесенной денежной суммы, только после продажи третьему лицу доли с удержанием с участника денежной суммы в размере 10% от расчетной суммы договора в случае отказа от исполнения, либо право заказчика-застройщика по своему усмотрению предоставить истцу квартиру, стоимостью равной сумме подлежащей возврату не соответствуют требованиям ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 32 ФЗ № от 07.02.1992г. «О защите прав потребителей». Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. на основании ст. 9 Закона № 214-ФЗ направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, его расторжении и возврате суммы уплаченной по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, оспариваемыми п. 5.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве, нарушено право истца на односторонний отказ от исполнения договора, его расторжение и возврат денежной суммы в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в виду неисполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи объекта на два месяца.

На основании изложенного, истец ФИО1 в уточненном исковом заявлении от 04.10.2017г. просил суд признать недействительными п. 5.2, п. 5.4 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты>. заключенного между ним и ООО «Поволжская строительная корпорация» и п.2.4 в части, говорящей «В случае расхождения фактической общей площади квартиры более 3 кв.м. застройщик производит возврат денежных средств по цене одного кв.м., равной стоимости одного квадратного метра на момент оплаты участником первого платежа по договору».

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 вновь заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Согласно уточненным исковым требованиям истец ФИО1 просил суд, кроме ранее заявленных ранее требований, также признать договор долевого участия в строительстве № <данные изъяты>., заключенный между истцом ФИО1 и ООО «Поволжская строительная корпорация», расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ., погасить в ЕГПН запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты>., взыскать с ООО «Поволжская строительная корпорации» в пользу истца внесенную им по договору долевого участия в строительстве <данные изъяты>. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Также заявил отказ от исковых требований в части признания недействительным п. 2.4 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> требования в части признания недействительными п. 5.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве № <данные изъяты>. подержал, дал пояснения аналогичные описательной части решения, просил исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО1 полностью поддержал позицию своего представителя по доверенности. Пояснил, что последствия возможности принятия судом отказа истца от части заявленных исковых требований, в виде невозможности повторного обращения в суд по тому же предмету, основанию и между теми же сторонами ему понятны, данный отказ заявлен в добровольном порядке, просил исковые требования удовлетворить.

    Представитель ответчика ООО «Поволжская строительная корпорация» по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражала относительно принятия судом отказа истца от части исковых требований о признании недействительным п. 2.4 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> Что касается увеличения исковых требований пояснила, что фактически данные требования не связанны с увеличением ранее заявленных ФИО1 исковых требований, а являются новыми дополнительными исковыми требованиями, в связи с чем, возражала относительно принятия увеличенных исковых требований. Кроме того, пояснила, что согласна с исковыми требованиями ФИО1 о признании недействительными п. 5.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты>, поскольку они действительно противоречат нормам действующего законодательства, в связи с чем, считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению. Дополнила, что в настоящее время застройщик ООО «ПОСКО» принимает односторонний отказ участника (истца) ФИО1 от исполнения договора долевого участия в строительстве и готов возвратить ранее уплаченные участником долевого строительства денежные средства по указанному договору, но для погашения записи о регистрации договора долевого участия необходимо предъявление в регистрирующий орган двустороннего соглашения.

    Определением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. истцу ФИО1 в принятии заявления об увеличении исковых требований в части исковых требований о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, погашении записи о регистрации договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору отказано, поскольку при сопоставлении первоначального и уточненного требования судом установлено, что истцом ФИО1 по сути заявлены новые требования о признании договора расторгнутым, погашении записи о регистрации договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в связи с чем, указанные дополнительные требования истца уточняющими не являются. Истцу ФИО1 разъяснено, что отказ в принятии новых требований не ущемляет прав истца на судебную защиту и не лишает его возможности заявить в суд самостоятельный иск.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. производство по делу по иску ФИО1 к ООО «Поволжская строительная корпорация» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве прекращено в части исковых требований о признании недействительным пункта 2.4 договора долевого участия в строительстве, в связи с принятием судом отказа от указанных исковых требований.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч.1 ст. 40 Конституции РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Поволжская строительная корпорация» (заказчик-застройщик) и гр. ФИО1 (участник) заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве.

Согласно п. 1.1 договора предметом настоящего договора является долевое участие в строительстве жилого многоэтажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <данные изъяты> – именуемая «квартира».

Вместе с тем, в материалах дела имеется уведомление о расторжении договора от участника долевого строительства ФИО1, полученное застройщиком ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что ФИО1 просит считать данное уведомление односторонним отказом от исполнения договора №<данные изъяты>., считать указанный договор расторгнутым с <данные изъяты>. и в течение <данные изъяты> руб. на счет ФИО1

Согласно уведомлениям № от <данные изъяты> застройщик <данные изъяты> приглашал участника строительства ФИО1 на подписание соглашения о расторжении договора долевого участия <данные изъяты> разъяснением о возврате денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., уплаченной ФИО1 в счет цены договора в течение <данные изъяты> рабочих дней с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве.

Кроме того, ответчиком <данные изъяты>., который сторонами не подписан.

В настоящее время истцом ФИО1 заявлены исковые требования о признании недействительными п. 5.2, п. 5.4 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> которые суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1).

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от ДД.ММ.ГГГГ предписано, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации закреплено, что частник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ следует, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В соответствии с п. 5.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты>. указанный договор не может быть расторгнут или изменен в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 5.4 договора, в случае расторжения договора по инициативе участника, в случаях установленных законодательством, заказчик-застройщик возвращает участнику все ранее внесенные денежные средства после продажи третьему лицу доли, указанной в п. 1 настоящего договора, за вычетом 10 % от расчетной суммы настоящего договора, исходя из стоимости одного квадратного метра сложившегося у заказчика-застройщика на дату расторжения настоящего договора. Либо заказчик-застройщик по своему усмотрению предоставляет участнику квартиру, стоимостью равной сумме подлежащей возврату.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что положения п. 5.2 договора долевого участия, запрещающие истцу (участнику) ФИО1 расторгнуть или изменить в одностороннем порядке заключенный договор участия в долевом строительстве и п. 5.4 договора, согласно которому предусмотрен возврат уплаченных участником сумм только после продажи третьему лицу с удержанием 10% от расчетной стоимости договора в случае отказа от исполнения, либо право застройщика предоставить участнику квартиру, стоимостью равной сумме, подлежащей возврату, не соответствуют требованиям законодательства, а именно п. 1 ч. 1 ст. 9 и ч. 2 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, а также ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей», следовательно, указанные пункты следует признать недействительными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными пункты 5.2, 5.4 Договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> заключенного между ООО «Поволжская строительная корпорация» и ФИО1

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись          Е.В. Умнова

Копия верна: Судья: Секретарь: