Решение суда о признании договора расторгнутым и взыскании денежных средств № 2-4095/2013 ~ М-3809/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2015 года

Головинский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Самохиной Н.А.,

при секретаре Демченко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4095/13 по иску ФИО2 к ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк», ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк» о признании права собственности на квартиру и по встречному иску ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк» к ФИО2 о признании договора расторгнутым и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, в лице представителя, действующего по доверенности ФИО6, обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк», и просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что в соответствии с Предварительным договором с покупателем квартиры от <дата> № заключенным истцом с ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк» в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент» в целях удовлетворения ее личных, семейных, бытовых нужд были оплачены денежные средства в размере 19 044 400 руб. на приобретение помещения, включающего четырехкомнатную квартиру, расположенную на двадцать девятом этаже, условный № 268, и летние помещения, общей площадью 129,55 кв.м., расположенных в объекте по строительному адресу: <адрес>, влад. 25, корп. А. Истец свои обязательства по договору исполнила, перечислив на счет ответчика денежные средства, однако до настоящего времени квартира в его собственность не передана, так как акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

Представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО6, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк» в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства уведомлен, мнений по заявленным требованиям не представил.

Определением суда к участию в деле привлечен в качестве соответчика ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк».

Представитель ответчика ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал» ФИО5 «Северный парк» а также представитель третьего лица ООО «Экология.Технология.Образование-С», действующий на основании доверенности ФИО7, возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что фининсовые обязательства истца перед ответчиком выполнены не полностью, что влечет за собой невыполнение финансовых обязательств перед третьими лицами по договорам соинвестирования.

Входе рассмотрения материалов дела, представителем ООО УК «Спектр-Капитал» ФИО5 «Северный парк» предъявлено встречное исковое заявление к ФИО2, в котором истец по встречному иску, увеличив требования, просит взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 936 009 руб., а также признать предварительный договор № от <дата> года, заключенный между ФИО2 и ЗПИФН «Северный парк» расторгнутым, мотивируя свои требования тем, что ФИО2 не произвела доплату за дополнительную площадь и не заключила дополнительное соглашение. Также ответчик просит взыскать с истца расходы по оплате госпошлины за подачу встречного иска.

Третьи лица ЗАО «Компания «СтройТехСервис», Москомстройинвест, Правительство <адрес>, Управление Росреестра по Москве, ОАО АКБ «Росбанк» о месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, возражений на иск не представили. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Суд, выслушав явившиеся стороны, проверив и изучив материалы дела, считает исковые требования первоначального иска обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные – отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от <дата> № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ч. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 06.12.2000г. между Департаментом внебюджетной политики строительства <адрес> (правопреемник Комитет <адрес> по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) (инвестор), ООО «Экология. Технология. Образование-С» (инвестор – заказчик) и ГУП «Москва – Центр» (технический заказчик) был заключен Контракт № «О реализации инвестиционного проекта в строительстве», предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>, вл. 25 (л.д.37).

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор за счет средств целевого бюджетного жилищно – инвестиционного фонда и Заказчик – Инвестор за счет собственных либо привлеченных инвестиций обязуются построить жилой комплекс по следующему адресу: <адрес>, вл. 25,

<адрес>ю – 40 000 кв.м;

Общей жилой площадью – 20 000 кв.м;

<адрес>ю – 20 000 кв.м.

Строительство указанного жилого комплекса определено Постановлением Правительства Москвы № от 8. 08. 2000г.

Ввод объекта в эксплуатацию – 2003 год.29.11.2004г. между Департаментом инвестиционных программ строительства <адрес> (правопреемником которого является Москомстройинвест) (Инвестор) и ООО «Экология. Технология. Образование-С» (Соинвестор) был заключен договор № –ИС на право соинвестирования строительства (реконструкции) объекта по адресу: <адрес>, вл. 25 (л.д.24).

Протоколами от 02.12.2003г., 25.11.2004г., 29.11.2004г. произведено распределение общей жилой площади в домах-новостройках по адресу: <адрес>, вл. 25, корп. А, Б, В. Из содержания данных протоколов следует, что квартира истца переходит в собственность ООО «Экология.Технология.Образование-С».

Согласно договору от 06.12.2005г. №Л-25-опт-2 ООО «Экология.Технология.Образование-С» привлекло к участию в инвестировании данного проекта, в том числе в части квартиры истца, ЗАО «Компания «СтройТехСервис».

В соответствии с договором от <дата> № Л-25/114 об уступке права требования, заключённым между ООО «Экология. Технология. Образование-С», ЗАО «СтройТехСервис» и ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО5 «Северный парк», последнему переданы права по договору соинвестирования в полном объёме, в том числе в части получения в собственность квартиры под условным № в корпусе А.

В связи с изменениями и дополнениями в Правила доверительного управления ЗПИФН «Северный парк» доверительным управляющим ЗПИФН «Северный парк» после ЗАО Управляющая компания «Старый Город» являлось ООО Управляющая компания «Премиум Финанс», ныне -ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал».

Согласно представленному свидетельству о перемени имени, ФИО2 до заключения брака – ФИО8 (л.д.8).

<дата> между ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО5 «Северный парк», в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент», действующего на основании Агентского договора № МД.ЛШ-1/06 от 11.05.2006г., в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд истца, был заключён Предварительный договор с покупателем квартиры ФИО8 № 01-65152-1, в редакции Дополнительного соглашения от 07.07.2008г., согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной на 29 этаже (условный № 268) и летние помещения, общей площадью 129,55 кв.м., расположенной в объекте по строительному адресу: <адрес>, влад.25, корп.А, не позднее 60 дней с момента оформления квартиры в собственность Продавца, при условии исполнения Покупателем обязательств по перечислению ЗАО «МИАН-Девелопмент» суммы в размере 19 044 400 руб., в счёт обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи (л.д.9,13).

Платежным поручением от <дата> ФИО8 произвела оплату по договору в сумме 6 144 400 руб. (л.д. 15).

08.07.2008г. между сторонами подписан Акт частичного исполнения обязательств по Предварительному договору с покупателем <адрес> от <дата>г., которым стороны подтвердили частичное исполнение истцом своих обязанностей по договору (л.д.14).

Платежным поручением № от 08.07.2008г. истец произвела дополнительную оплату по Предварительному договору с покупателем в размере 12 900 000 руб. (л.д.16).

После ввода жилого комплекса в эксплуатацию корпусу А был присвоен почтовый адрес: <адрес>, корпус 2.

По данным БТИ спорная квартира имеет общую площадь 136,0 кв м., ей присвоен номер 259 (л.д. 216-218).

В связи с увеличением площади приобретаемой квартиры, истцом на депозит нотариуса <адрес> внесен платеж за увеличение площади квартиры после произведенных обмеров БТИ в сумме 936009 руб. 30 коп. для ЗАО Управляющая компания «Старый город» ФИО5 «Северный парк», что подтверждено приходным кассовым ордером № от 16.09.2015г. (л.д.181-182).

Размер произведенной истцом доплаты представителем ответчика не оспаривался.

Таким образом, судом установлено, что финансовые обязательства истцом по Предварительному договору с покупателем <адрес> от 01.07.2008г. исполнены в полном объеме.

Оценивая доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что истец, заключая предварительный договор купли-продажи, и произведя оплату по указанному договору, в силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ приобрела право требования передачи в ее собственность квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, который в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования – <адрес>, передана в пользование истцу, в полном объеме исполнившей обязательство по предварительному договору о внесении денежных средств в счет оплаты жилого помещения. В силу требований закона истец имеет бесспорное право получить в собственность вышеуказанное жилое помещение. В данном случае имеет место невозможность заключения договора купли-продажи квартиры по причине, явно не зависящей от истца. Истец не может повлиять на оформление права собственности ответчика на передаваемый объект недвижимости. Принимая во внимание данные обстоятельства, за ФИО2 подлежит признанию право собственности на <адрес>.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал» ФИО5 «Северный парк» о признании предварительного договора расторгнутым по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с действующим гражданско-процессуальным законодательством требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении договора, заключенного в установленном законом порядке. Основания расторжения договора установлены в ст. ст. 450 и 451 Гражданского кодекса.

Исходя из вышеперечисленных норм права, суд не находит оснований для удовлетворения требований ответчика о признании предварительного договора № от 01.07.2008г. расторгнутым, поскольку требование истца не основано на нормах действующего законодательства.

Согласно п. 6 Предварительного договора в случае изменения площади квартиры стороны обязуются в течение 20 банковских дней с момента получения покупателем уведомления от продавца об изменении площади квартиры подписать дополнительное соглашение и произвести дорасчеты за образовавшуюся разницу площади квартиры.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, пояснил, что истца никто не уведомлял о необходимости заключения дополнительного соглашения и не указывал надлежащего получателя платежа, его реквизиты, в связи с чем денежные средства перечислены на депозитный счет нотариуса. ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк» по месту нахождения не находится, корреспонденцию не получает, ЗАО «МИАН-Девелопмент», к которому платежи поступали ранее, признан банкротом. Истец неоднократно обращался к ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк» с просьбой представить документы, подтверждающие правопреемство и полномочия на получение денежных средств по предварительному договору. Документы предъявлены не были. Поскольку в предварительном договоре в качестве «Продавца» указано ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк», денежные средства внесены ФИО2 на депозит нотариуса для ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк» (Продавца квартиры).

Принимая во внимание, что истцом ФИО2 произведена доплата за увеличение размера квартиры в соответствии с обмерами БТИ на депозитный счет нотариуса, размер произведенной доплаты ответчиком не оспаривался, а поэтому суд считает обязательства ответчика по предварительному договору исполненными надлежащим образом и в полном объеме.

Доводы ответчика о невозможности получения денежных средств с депозита нотариуса, суд расценивает как не состоятельные, поскольку при предъявлении документального подтверждения полномочий ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк» по получению денежных средств за Продавца, которым в предварительном договоре указано ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» ФИО5 «Северный парк», истец по встречному иску не лишен возможности получить доплату по предварительному договору с депозитного счета нотариуса. При этом отказ нотариуса в выдаче денежных средств не может являться основанием считать обязательства покупателя не исполненными, поскольку отказ нотариуса в выдаче указанных денежных средств, не лишает ответчика права обжалования в установленном законом порядке действия нотариуса.

Признавая обязательства по Предварительному договору с покупателем квартиры выполненными истцом в полном объеме и отказывая ответчику в удовлетворении встречных требований о признании Предварительного договора расторгнутым, суд не находит правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 936 009 коп., а поэтому в этой части иска следует отказать.

Требования ответчика о взыскании истца расходов по уплате госпошлины за подачу встречного иска в размере 4000 руб. удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска ООО Управляющая компания «Спектр-капитал» ФИО5 «Северный парк» к ФИО2 о признании договора расторгнутым и взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения суда путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда <адрес>.

Судья