Решение суда о принятии результатов оценки № 2а-1650/2017

Дело № 2а-1650/2017                                    Изг. 24.04.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2017 года                                    г. Ярославль

    Кировский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Барышевой В.В.,

при секретаре Кохановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М.Н.А. к судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО И.А.В., судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И.., Межрайонному ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО, УФССП РФ по ЯО о признании незаконным постановления от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки,

УСТАНОВИЛ:

    М.Н.А., являющийся должником по исполнительному производству, обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконными: постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО И.А.В., подписанного судебным приставом- исполнителем Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки. По мнению административного истца, оспариваемое постановление является незаконным, поскольку постановление вынесено от имени судебного пристава-исполнителя И.А.В., однако подписано судебным приставом-исполнителем М.В.И., определенная специалистом ТПП Костромской области рыночная стоимость принадлежащей истцу <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером № необоснованно занижена, что нарушает право М.Н.А. на погашение суммы долга перед взыскателями в размере действительной рыночной стоимости земельного участка. Полагает, что наиболее верно стоимость принадлежащей истцу <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером № определена в представленном им отчете <данные изъяты>

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности М.И.В. доводы административного искового заявления подержала в полном объеме, указывая на то, что то обстоятельство, что оспариваемое постановление вынесено от имени судебного пристава-исполнителя И.А.В., а подписано судебным приставом-исполнителем М.В.И., свидетельствует о том, что судебный пристав-исполнитель М.В.И. вынесла данное постановление до принятия исполнительного производства к своему исполнению, то есть, не имея правовых оснований для принятия решений в рамках данного исполнительного производства. По мнению административного истца, стоимость принадлежащей истцу <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером №, определенная в отчете ТПП Костромской области необоснованно занижена. Так, в отчете в описании объекта оценки указано, что оцениваемый объект имеет инженерные коммуникации электро- и газоснабжение вблизи участка. Однако, данные коммуникации расположены непосредственно на данном земельном участке. Наличие коммуникаций или расположение их в непосредственной близости от земельного участка увеличивают его рыночную стоимость в среднем на <данные изъяты>. Из указанных аналогов для анализа оценщиком ТПП Костромской области отобраны 4 аналога, только у одного из которых электроснабжение имеется на самом земельном участке, остальные коммуникации на границе. У трех аналогов коммуникации или на границе объекта или вблизи участка, что не соответствует оцениваемому объекту. Поправка на местоположение, примененная согласно данным «Справочника оценщика недвижимости-2014» не соответствует рынку недвижимости г. Ярославля, фактически поправка на местоположение земельного участка должна быть выше, чем примененная оценщиком ТПП Костромской области. Реализация имущества по заниженной цене приведет к нарушению прав и законных интересов не только самого должника, но и взыскателей. Представленный административным истцом отчет <данные изъяты> является более достоверным. Из пояснений специалиста ФИО1, данных в судебном заседании следует, что стоимость земельного участка для размещения объекта недвижимости, используемого в предпринимательских целях, выше стоимости земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в связи с чем указание в отчете <данные изъяты> назначения спорного земельного участка как участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, приводит к занижению, а не завышению стоимости данного земельного участка.

Административный ответчик судебный пристав-исполнитель И.А.В., требования административного искового заявления не признала в полном объеме, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ она находилась в отпуске, в связи с чем оспариваемое постановление ей не выносилось. На период ее отпуска в соответствии с передаточным актом исполнительное производство было передано судебному приставу-исполнителю М.В.И., которой было вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки. Указание в тексте постановления на то, что постановление вынесено судебным приставом-исполнителем И.А.В., является технической ошибкой. По какой причине возникла техническая ошибка, ответчик пояснить не может. Полагает, что оснований не доверять выводам оценщика ТПП Костромской области об определении рыночной стоимости принадлежащей должнику М.Н.А. <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером № не имеется.

Административный ответчик судебный пристав-исполнитель Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И., представители административных ответчиков Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО, УФССП РФ по ЯО в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица С.В.Е. по доверенности адвокат Т.И.Н. против удовлетворения требований административного искового заявления возражал, указывая на то, что С.В.Е. является участником общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером №, у него имеется преимущественное право покупки доли в праве собственности на данный земельный участок, как у участника общей долевой собственности, поэтому разрешение вопроса о цене данного земельного участка непосредственно затрагивает его права. Полагает, что представленное административным истцом заключение <данные изъяты> является недостоверным, поскольку при составлении данного заключения оценщиком <данные изъяты> не учтены требования градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которым земельный участок расположен в границах общественно-деловой территориальной зоны, а также расположен на территории объекта археологического наследия «Культурный слой города Ярославля», что налагает на правообладателя данного земельного участка определенные ограничения по его использованию. Строительство многоквартирных жилых домов на указанном земельном участке запрещено. Кроме того, площадь данного земельного участка <данные изъяты> кв.м. также не предполагает размещение на данном земельном участке многоквартирного жилого дома. Полагает, что отчет ТПП Костромской области является более достоверным, поскольку учитывает размеры земельного участка и вид его разрешенного использования.

Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лицу, исследовав письменные материалы дела, суд полагает требования административного искового заявления необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что М.Н.А. является должником по сводному исполнительному производству №-ИП, возбужденному ДД.ММ.ГГГГ Межрайонным ОСП по ОИП УФСПС РФ по ЯО с предметом исполнения - взыскание с М.Н.А. денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. в пользу АО «Россельхозбанк».

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом- исполнителем И.А.В. вынесено постановление об участии специалиста – оценщика ТПП Костромской области в исполнительном производстве для оценки принадлежащего должнику имущества: <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ТПП <адрес> подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером №, в соответствии с которым стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества определена в <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И. вынесено постановление о принятии результатов оценки.

Административный истец указывает на то, что данное постановление является незаконным, поскольку из текста постановления следует, что постановление вынесено судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО И.А.В., в то время как постановление подписано судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И.

Суд с доводами административного истца не соглашается в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО И.А.В. находилась в очередном оплачиваемом отпуске, исполнительное производство №-ИП по акту приема-передачи было передано на исполнение судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И.

Таким образом, указание в тексте оспариваемого постановления на его составление судебным приставом-исполнителем И.А.В., является технической ошибкой, которая может быть устранена путем вынесения постановления в соответствии с положениями ч. 3 ст. 14 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Доводы представителя административного истца о том, что данная техническая ошибка была бы невозможна в том случае, если исполнительное производство фактически было принято судебным приставом- исполнителем М.В.И. к производству, являются исключительно предположениями, не основанными на исследованных судом материалах дела.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Административным истцом одновременно заявлены требования о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава- исполнителя Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО М.В.И. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки и о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете, выполненном ТПП Костромской области об определении стоимости <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером №.

Суд расценивает уточненное (дополнительное) административное исковое заявление М.Н.А. как уточнение оснований первоначального административного искового заявления, поскольку данным уточненным заявлением административный истец обосновывает свое несогласие с вынесенным судебным приставом-исполнителем постановлением о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании представитель административного истца М.Н.А. по доверенности М.И.В. пояснила, что истец намерен оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, а также отчет об оценке имущества в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ.

Оспаривая законность вынесенного судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ОИП УФССП РФ по ЯО постановления от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, административный истец ссылается на то, что стоимость принадлежащего ему имущества: <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером № в отчете ТПП Костромской области занижена, белее достоверной является оценка данного имущества, указанная в отчете <данные изъяты>

Допрошенная в судебном заседании специалист ФИО1 пояснила, что в связи с отсутствием на рынке недвижимости г. Ярославля предложений о продажах земельных участков, расположенных в Кировском районе г. Ярославля, оценщиками как ТПП Костромской области, так и <данные изъяты> в качестве аналогов реализуемому объекту недвижимого имущества подбирались аналоги, расположенные в иных районах г. Ярославля с применением поправочных коэффициентов. По ее мнению, в отчете ТПП Костромской области поправка на местоположение- коэффициент 1,44, примененная согласно данным «Справочника оценщика недвижимости-2014» не соответствует рынку недвижимости г. Ярославля, фактически поправка на местоположение земельного участка должна быть выше, чем примененная оценщиком ТПП Костромской области. В отчете ООО «ЯрОценка» поправочный коэффициент определен путем деления стоимости квадратного метра строящегося жилого помещения в Кировском районе г. Ярославля на стоимость квадратного метра строящегося жилого помещения в иных районах г. Ярославля, в связи с чем поправка на местоположения определена в пределах от 1,59 до 1,79. И в отчете ТПП Костромской области и в отчете <данные изъяты> назначение земельного участка определено в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка как земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов. Градостроительным планом земельного участка на момент составления заключения оценщик <данные изъяты> не располагала, сведения о возможности размещения на данном земельном участке многоквартирного жилого дома у оценщика отсутствуют, возможность соблюдения требований градостроительного регламента при осуществлении строительства на данном земельном участке оценщиком не проверялось. Площадь земельного участка влияет на определение его стоимости, в данном случае корректировка на площадь земельного участка оценщиком <данные изъяты> не применялась. По ее мнению, если производить оценку земельного участка с учетом нахождения земельного участка в границах общественно-деловой территориальной зоны, то цена земельного участка будет выше.

Исследовав отчеты об оценке, выполненные ТПП Костромской области, <данные изъяты> суд полагает, что оснований не доверять выводам, указанным в заключении ТПП Костромской области, не имеется.

Поправочный коэффициент на расположение земельного участка в отчете ТПП Костромской области определен на основании «Справочника оценщика недвижимости-2014», в то время как в отчете <данные изъяты> поправочный коэффициент на расположение земельного участка определен путем сравнения стоимости квадратного метра строящегося жилья в Кировской районе г. Ярославля и в иных районах г. Ярославля. Вместе с тем, суд полагает, что данный способ определения поправочного коэффициента не может достоверно свидетельствовать о величине разницы в стоимости квадратного метра строящегося объекта недвижимости в историческом центре г. Ярославля и в иных районах города, поскольку на стоимость квадратного метра помещения, кроме места расположения земельного участка, на котором осуществляется строительство влияют, в том числе и иные факторы, как то технические характеристики строящихся объектов (к примеру, наличие индивидуального отопления, качество и параметры внутренней отделки помещений). В отчете <данные изъяты>» не приведены сведения об объектах недвижимости, по которым производился расчет разницы в стоимости квадратного метра строящихся объектов недвижимого имущества, что не позволяет оценить достоверность расчета поправочного коэффициента.

Также суд принимает во внимание, что принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности земельный участок имеет площадь 448 кв.м., что в соответствии с требованиями ГрК РФ, Правилами землепользования и застройки г. Ярославля, утвержденными решением муниципалитета г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ №, налагает определенные ограничения на использование данного земельного участка для осуществления строительства объектов недвижимого имущества.

В аналогах, выбранных ТПП Костромской области площадь объектов-аналогов максимально приближена к площади оцениваемого объекта, в то время, как в объектах-аналогах, выбранных <данные изъяты> площадь объектов-аналогов существенно превышает площадь оцениваемого объекта.

Из пояснений специалиста ФИО1 следует, что площадь земельного участка влияет на результаты оценки, поскольку влияет на возможность использования земельного участка для осуществления строительства того или иного объекта недвижимого имущества. Вместе с тем, корректировка на величину площади земельного участка в отчете <данные изъяты> не произведена.

Кроме того, в соответствии с Проектом зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и архитектуры) г. Ярославля, утвержденным Постановлением Правительства Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п земельный участок, принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности, расположен в границах территории объекта всемирного наследия О.Ю.2, градостроительный регламент в границах данной территории запрещает строительство новых зданий, строений, сооружений, объектов инженерно-транспортных коммуникаций, кроме оговоренных в регламенте в порядке регенерации историко-градостроительной среды. Указанные обстоятельства также влияют на определение стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку налагают ограничения на возможность определения характера застройки, на предельные параметры высоты здания, на определение архитектурных решений объекта, что в заключении <данные изъяты> не отражено.

Кадастровая стоимость земельного участка по адресу <адрес> с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Так, отчет об оценке должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Суд полагает, что отчет ТПП Костромской области об определении стоимости <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по адресу <адрес> с кадастровым номером № является достоверным, наиболее точно отражающим рыночную стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества. Представленный административным истцом отчет <данные изъяты> является недостоверным, составленным без учета ограничений на использование земельного участка, исходя из его площади, также места расположения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у судебного пристава-исполнителя при принятии оспариваемого постановления отсутствовали основания сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества должника и считать предоставленный оценщиком отчет не соответствующим установленным требованиям Федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности.

Поскольку М.Н.А. не представлено доказательств несоответствия оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя закону или иному нормативному правовому акту, у суда отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого постановления от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ

    В удовлетворении требований административного искового заявления М.Н.А. отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья:                                            В.В.Барышева