Решение суда о взыскании задолженности по договору аренды № 2-853/2017 ~ М-1030/2017

Дело № 2-853/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2017 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Макаренко Н.О.,

при секретаре Еремеевой Н.С.,

с участием представителя истца Кудрян А.В., представителя ответчика Пономарёва Б.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Кристалл» к Ельциной Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственного унитарного предприятия «Кристалл» (далее – ФГУП «Кристалл») обратилось в суд с иском к Ельциной Н.В., в котором с учетом увеличения исковых требований просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2014 в размере 4419 849 руб., из которых: 1966620 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.03.2015 по 31.05.2017, 2453229,62 руб. – неустойка за период с 11.03.2015 по 08.06.2017. Также истец просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 299 руб.

В обоснование заявленных требований истец указаывает, что на основании распоряжения Территориального управления Росимущества в Республике Бурятия №178-р от 28.06.2011 за ФГУП «Кристалл» на праве хозяйственного ведения закреплено здание Гостиные ряды, общей площадью кв.м, расположенное по адресу: . Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена 04.08.2011, запись о регистрации № 03-03-01/231/2011-431, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2011. В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества (помещений в здании), находящегося в собственности Российской Федерации, являющегося объектом культурного наследия от 01.01.2014 ответчику Ельциной Н.В. были переданы во временное владение и пользование 10.01.2014 сроком до 10.01.2017 нежилые помещения, общей площадью кв.м, номера на поэтажном плане 1-10, расположенные на первом этаже здания, расположенного по вышеуказанному адресу. Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора аренды Ельцина Н.В. обязалась ежемесячно, в срок до десятого числа оплачиваемого месяца, производить оплату арендной платы в размере 74354 руб. Общая денежная сумма, перечисленная арендатором в порядке исполнения указанных пунктов договора, составляет 1060307,44 руб. По окончании срока действия договора арендатор Ельцина Н.В. продолжила пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя ФГУП «Кристалл», в связи с чем в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. В настоящее время имущество находится во владении и пользовании ответчика. В нарушение п.п. 3.1, 3.2 договора аренды, ст. 614 ГК РФ оплата арендной платы ответчиком не произведена за период с 01.03.2015 по 31.05.2017. В соответствии с п. 4.2 договора аренды за просрочку внесения арендной платы ответчику начислена неустойка. В адрес ответчика была направлена претензия исх. № 11/16-606 от 21.11.2016 с просьбой оплатить сумму задолженности. В ответе на претензию от 20.12.2016 Ельцина Н.В. пояснила, что готова производить оплату, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

Представитель истца Кудрян А.В., действующая на основании доверенности от 27.04.2017, исковые требования ФГУП «Кристалл» поддержала в полном объеме с учетом их увеличения по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что суду представлены доказательства всех перечислений, произведенных ответчиком по заключенному между сторонами договору аренды. Согласно сведениям бухгалтерии предприятия последние перечисления от Ельциной Н.В. поступили 03.02.2017. На сегодняшний день договор аренды является действующим. Суду представлен акт о фактическом использовании ответчиком арендуемых помещений с фотоматериалом от 10.05.2017. Ответчик арендует помещения как физическое лицо. Помещения переданы ей 10.01.2014 по акту. Отказ от пролонгации договора аренды от ответчика не поступал. На момент передачи арендованное имущество находилось в санитарно-техническом состоянии, пригодном для эксплуатации по его назначению, поэтому истец (арендодатель) свои обязательства по передаче имущества в надлежащем состоянии исполнил. Обязанность по ремонту арендованного имущества в период действия договора лежат на ответчике. Полагала, что в данном случае ст. 333 ГК РФ применена быть не может, поскольку фактически оплата по договору аренды не производится арендатором на протяжении двух лет, доказательств кабальности договора аренды истцом не представлено. Оснований к заключению между сторонами мирового соглашения с целью уменьшения размера арендных платежей не имеется.

Ответчик Ельцина Н.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд не известила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила, представила суду письменный отзыв, в котором указала, что с исковыми требованиями не согласна. Полагает, что заключенный между ней и ответчиком договор аренды является кабальным, поскольку при начислении указанного истцом размера неустойки нарушен принцип соразмерности и справедливости, истцом не учтены затраты, которые она произвела на ремонт арендуемых помещений, за ней остается право подачи встречного иска о взыскании с истца в свою пользу понесенных на ремонт затрат, истцом не рассмотрена возможность заключения мирового соглашения с целью уменьшения арендных платежей.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Пономарёв Б.В., действующий на основании доверенности от 12.12.2016, исковые требования не признал в полном объеме, в судебном заседании пояснил, что ответчик статуса индивидуального предпринимателя не имеет, является многодетной матерью и в настоящее время находится в декретном отпуске. При сложившихся жизненных обстоятельствах она не имеет возможности ежемесячно выплачивать арендные платежи в установленном договором размере. Кроме того, Ельцина Н.В. оплачивала платежи в большем размере, чем указывает ответчик, однако представить доказательства пока не смогла, поскольку для этого ей нужно обратиться в банк, в котором открыт счет юридического лица ООО «Арка», посредством перечисления безналичных платежей по счету данной организации Ельцина производила внесение арендной платы по договору. Факт пролонгации договора и фактического продолжения пользования арендованным имуществом Ельцина Н.В. не оспаривает. По мнению Ельциной Н.В., поскольку сумма начисленной истцом неустойки превышает размер задолженности по арендной плате, договор является кабальным, т.к. им нарушен принцип соразмерности и справедливости. В случае удовлетворения иска неустойка подлежит снижению до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст.ст. 8, 35). Соблюдение требований закона при осуществлении экономической деятельности, а также в случае наличия имущества в собственности, защиты собственности и ее охраны законом является конституционной обязанностью каждого гражданина РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось ответчиком, что 01.01.2014 сторонами в соответствии с предъявляемыми законом требованиями заключен договор аренды недвижимого имущества (помещений в здании), находящегося в собственности Российской Федерации, являющегося объектом культурного наследия, действие которого продолжается в настоящее время.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды недвижимого имущества от 01.01.2014, приложением № 2 к договору аренды, актом приёма-передачи недвижимого имущества от 10.01.2014, актом о фактическом использовании нежилых помещений от 10.05.2017 с прилагаемым к акту фотоотчетом, свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2011 о закреплении на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Кристалл» федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: .

Согласно п. 7.1 договора аренды споры, возникающие из настоящего договора и в связи с ним, подлежат рассмотрению в судебном порядке в суде по месту нахождения арендодателя.

Местом нахождения арендодателя ФГУП «Кристалл» является адрес: , который согласно административно-территориальному делению относится к Ленинскому району г. Томска.

Следовательно, истец правомерно обратился в Ленинский районный суд г. Томска с настоящим иском с соблюдением правил подсудности, установленным законом о гражданском судопроизводстве.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора аренды Ельцина Н.В. обязалась ежемесячно, в срок до десятого числа оплачиваемого месяца, производить оплату арендной платы в размере 74354 руб. путем перечисления денежных средств на указанный в договоре расчетный счет. Стоимость произведенных оплат на эксплуатационное обслуживание и содержание имущества не включается в установленную договором аренды сумму арендной платы.

В случае просрочки уплаты арендатором ежемесячных платежей в сроки, установленные п. 3.2 договора аренды, уплачивается пеня в размере 0,3% от подлежащей оплате суммы арендных платежей за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, по истечению срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться недвижимым имуществом (помещениями в здании), что в силу закона повлекло его возобновление на тех же условиях на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с 01.03.2015 по 31.05.2017 составляет 1966620 руб.

Представленный истцом расчет судом проверен и признан правильным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из искового заявления и представленного в материалы дела расчета неустойки за просрочку уплаты арендатором ежемесячных платежей следует, что размер неустойки (пени) за период с 11.03.2015 по 08.06.2017 составляет 2453229,62 руб.

Принимая решение в части взыскания неустойки, суд приходит к выводу о снижении процента неустойки (пени) на основании ст. 333 ГК РФ, исходя из следующего.

Как разъяснено в п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п.1 ст. 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая отсутствие информации о том, что неисполнение ответчиком принятого на себя обязательства повлекло причинение истцу ущерба, иных значительных негативных последствий, принимая во внимание соотношение задолженности по уплатеарендной платы и размера начисленной пени, период её начисления,соотношение процентной ставки и действующей на момент обращения ФГУП «Кристалл» в суд с иском ключевой ставки, установленной Банком России (9% годовых), при этом, учитывая, что размер неустойки (пени) по договору составляет 109,5% годовых, руководствуясь требованиями разумности и справедливости, суд приходит к выводу о явной несоразмерности размера неустойки (0,3% за каждый день просрочки) последствиям нарушения обязательства и, соответственно, о наличии оснований для уменьшения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 0,05% в день (18,25% годовых).

При таких данных с ответчика в пользу истца подлежит неустойки (пеня) за период с 11.03.2015 по 08.06.2017 в размере 408871,60 руб.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Следовательно, заключив договор аренды недвижимого имущества, Ельцина Н.В. должна была осознавать последствия неисполнения обязательств по этому договору.

Доводы ответчика суд не принимает по следующим основаниям.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает на нарушение принципа соразмерности и справедливости, выразившееся в превышении суммы основного долга и начисленной истцом неустойки (пени), что, по мнению ответчика, свидетельствует о кабальности заключенного между сторонами договора аренды и в качестве правового обоснования ссылается на п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации лицам, несвоевременно и (или) не полностью внесшим плату за жилое помещение и коммунальные услуги, однако отношения сторон по договору аренды регулируются не Жилищным, а Гражданским кодексом РФ.

Как указано выше, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При заключении и последующем исполнении договора аренды возражений относительно его содержания от ответчика не поступало, размер неустойки установлен договором (п. 4.2), иных оснований, кроме крайне невыгодного для неё размера неустойки, ответчик не указывает, доказательств стечения тяжелых жизненных обстоятельств при заключении договора аренды не представляет, договор аренды не оспаривает. Кроме того, суд принял решение о снижении размера неустойки (пени). При таких обстоятельствах довод ответчика о кабальности заключенного между сторонами договора аренды судом отклоняется.

Не может быть признан обоснованным и довод стороны ответчика о том что она произвела затраты на ремонт арендованного имущества, а также на коммунальные и иные платежи, связанные с обслуживанием этого имущества, поскольку согласно п.п. 1.8, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4, 2.2.8, 2.2.9 договора аренды, подписанного сторонами, а также п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязанности по своевременной оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, прилегающей территории, производству профилактического обслуживания и текущего ремонта и пр. возложены на арендатора, т.е. на Ельцину Н.В. Кроме того, ответчиком оформлено охранное обязательство № 06/2014 от 27.02.2014 по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия, в соответствии с условиями которого Ельцина Н.В. обязалась обеспечить режим содержания памятника, а потому затраты, связанные с несением охранных обязательств, также производятся ответчиком в порядке исполнения требований закона и условий договора, а потому возмещению подлежать не могут. Исполнение обязательств по оплате аренды нарушением прав ответчика не является.

Ссылка ответчика на обстоятельства непреодолимой силы, связанные с изменением экономической обстановки материального положения, признана состоятельной также быть не может, поскольку, вступая в длительные гражданско-правовые отношения, ответчик должна была предвидеть возможное изменение экономической ситуации, кроме того, риски, связанные с неполучением прибыли, всегда несет арендатор, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылаясь на внесение арендных платежей в большем размере, представитель ответчика указывает, что перечисление арендной платы производилось со счета юридического лица ООО «Арка», вместе с тем, соответствующих доказательств стороной ответчика в материалы дела в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. С учетом обстоятельств, что ответчику Ельциной Н.В. стало известно о рассмотрении настоящего гражданского дела 05.05.2017, как следует из уведомления о вручении судебной повестки, однако до момента судебного заседания 28.06.2017 доказательств внесения арендной платы в большем размере (как то: платежные поручения, приходные кассовые ордера, квитанции и иные платежные документы), чем указано истцом в исковом заявлении, в материалы дела ответчиком также не представлено.

В силу положений ч. 2 ст. 57 ГПК РФ в ходатайстве об истребовании доказательства должно быть указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства.

Вместе с тем, заявленное представителем ответчика ходатайство об истребовании выписки по счету банка, в котором открыт счет юридического лица ООО «Арка», через который, как указывает ответчик, производились арендные платежи, заявлено стороной ответчика лишь 28.06.2017, вместе с тем в нарушение требований ст. 57 ГПК РФ не указаны причины, препятствующие самостоятельному получению ответчиком данного доказательства. Ссылка представителя ответчика на обстоятельства невозможности получения данного доказательства ответчиком в связи с нахождением ее в декретном отпуске не может быть принята во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не является препятствием для обращения в компетентные органы, обладающие испрашиваемым доказательством. Кроме того, с 05.05.2017 по 28.06.2016 у ответчика имелось достаточно времени для самостоятельного обращения в банк для получения данной выписки. Помимо этого, данное доказательство не отвечает признаку относимости, поскольку стороной ответчика не представлено доказательств, что данный счет принадлежит Ельциной Н.В., с которой заключен договор аренды.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. При этом согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Согласно п. 21 данного Постановления положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе и требований о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Таким образом, на основании ст. 98 ГПК РФ, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ, указанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в уплаченном истцом размере при подаче иска – 30 229 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

исковые требования Федерального государственного унитарного предприятия «Кристалл» к Ельциной Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Ельциной Н.В. в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Кристалл» задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2014 в размере 2375491,60 руб., из которых: 1966620 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.03.2015 по 31.05.2017, 408871,60 руб. – неустойка за период с 11.03.2015 по 08.06.2017.

Взыскать с Ельциной Н.В. в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Кристалл» расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 299 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.О. Макаренко