Решение суда о взыскании задолженности по арендной платы № 2-7089/2017 ~ М-4697/2017

Дело № 2-7089/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Челябинск 14 августа 2017 года

Центральный районный суд г. Челябинск в составе:

председательствующего судьи М.А. Рыбаковой,

при секретаре А.С. Апанасенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Баженову С.Л. о взыскании задолженности по арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – Комитет) обратился в суд с иском о взыскании с Баженова С.Л. задолженности по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ в период с 06.07.2016 года по 31.05.2017 года в размере 7 205 566, 27 рублей, пени в период с 06.07.2016 год по 31.05.2017 года в размере 348 497,49 рублей, продолжить начисление неустойки по день фактической оплаты ответчиком суммы долга, из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по её уплате или соответствующей части указанного обязательства, начиная с 01.06.2017 года на сумму основного долга 7 205 566,27 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № (№ №) о результатах открытого аукциона между Комитетом и Баженовым С.Л. 06.07.2016 года заключен договор краткосрочной аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1151 кв. м для строительства торгово-офисного здания. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, однако обязательства со стороны арендатора по внесению арендной платы надлежащим образом не исполняются, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 7 205 566,27 рублей.

    В письменных возражениях ответчик требования не признал, ссылаясь на отсутствие возможности использования земельного участка по его назначению в соответствии с условиями договора до 31.12.2016 года ввиду бездействия самого истца, а также на наличие оснований для снижения суммы арендной платы за период с 31.12.2016 года по 31.05.2017 года на 2 034 190,0 рублей компенсационной стоимости зеленых насаждений на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ, в связи с отсутствием в условиях аукциона сведений о наличии таких насаждений и необходимости получения арендатором разрешения на их снос.

Представитель истца Комитета в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме.

Ответчик Баженов С.Л. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в заявленном объеме возражал по доводам, изложенным в письменном виде. Представил контррасчет соответствующей задолженности.

Суд, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № № между Комитетом (арендодатель) и Баженовым С.Л. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования Город Челябинск, от ДД.ММ.ГГГГ № №

Согласно вышеуказанному договору, акту приема-передачи к нему арендодатель предоставил в аренду арендатору сроком на 32 месяца земельный участок, находящийся в собственности города Челябинска, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, общей площадью 1 151 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ № целевое назначение аренды участка - для строительства торгово-офисного здания.

В пункте 3.1 договора установлен размер арендной платы – 8 090 793,47 рублей в год.

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа следующего месяца (пункт 3.2 договора).

На основании пункта 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Поскольку за период с 06.07.2016 года по 31.05.2017 у арендатора перед арендодателем образовалась задолженность по арендной плате в размере 7 205 566,27 рублей, и оплата в указанной сумме не произведена, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Между тем, в рассматриваемой ситуации ответчик был лишен фактической возможности использования предоставленного по договору от 06.07.2016 года № УЗ 014819-К-2016 земельного участка согласно целям такого пользования.

Как указано ранее, в соответствии с пунктом 1.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ № целевое назначение аренды участка - для строительства торгово-офисного здания.

Баженов С.Л. 20.06.2016 года с целью получения разрешения на строительство обратился к заместителю главы города Челябинска по вопросам градостроительства с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Согласно ч. 1, 2, 7 ст. 39 ГрК РФ Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.

Поскольку никакого решения по данному заявлению уполномоченным органом принято не было, 29.07.2016 года Баженовым С.Л. подана жалоба.

25.10.2016 года ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство на основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, при этом разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка не представлено.

28.11.2016 года главой города Челябинска вынесено распоряжение № 13128 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

30.12.2016 года истцу было выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания на спорном участке.

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что до 31.12.2016 года Баженов С.Л. был лишен возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601004:4872 в соответствии с его целевым назначением - для строительства торгово-офисного здания.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка с кадастровым номером № по целевому назначению, равно как и неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то у Баженова С.Л. отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду спорного земельного участка до 31.12.2016 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за период с 31.12.2016 года по 31.05.2017 года.

В данной части требования истца являются правомерными.

Размер арендной платы, предусмотренный договором, составляет 8 090 793,47 рублей в год.

За 1 календарный день размер арендной платы составляет 22 166,55 рублей.

Материалами дела также подтверждается и не оспаривается истцом, что ответчиком внесен задаток в размере 109 396,73 рублей.

Таким образом, задолженность за декабрь 2016 года, а именно за 31.12.2016 года, у ответчика отсутствует.

Задолженность за январь 2017 года составляет 599 932,87 рублей (687 163,05 рублей (22 166,55*31) – 87 230,18 (109 396,73-22 166,55)).

Задолженность за февраль 2017 года – 620 663,40 рублей (22 166,55*28 дней).

Задолженность за март 2017 года – 687 163,05 рублей (22 166,55*31 день).

Задолженность за прель 2017 года – 664 996,50 рублей (22 166,55*30 дней).

Задолженность за май 2017 года – 687 163,05 рублей (22 166,55*31 день).

Всего задолженность по арендной плате за заявленный истцом период с 06.07.2016 года по 31.05.2017 года составляет 3 259 918 рублей 87 копеек.

Поскольку доказательств оплаты суммы задолженность ответчиком не представлено, данная сумма подлежит взысканию с Баженова С.Л. в пользу Комитета в указанном размере.

В соответствии со ст. 329 исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки (пени) с 06.07.2016 года по день фактического исполнения обязательства по выплате основного долга. Расчет неустойки произведен по 31.05.2017 года с дальнейшим начислением с 01.06.2017 года.

Суд полагает возможным произвести расчет неустойки по день вынесения решения суда, с последующим начислением неустойки с 15.08.2017 года по день фактической выплаты суммы долга.

При этом судом установлено, что просрочка исполнения обязательства по оплате возникла у ответчика за январь 2017 года 01.02.2017 года в размере 599 932,87 рублей, в связи с чем размер пени за период с 01.02.2017 года по 28.02.2017 года составляет 5599,37(599 932,87*10%*1/300*28 дней).

Задолженность по состоянию на 01.03.2017 года составила 1 220 596,27 рублей, размер неустойки за период с 01.03.2017 года по 26.03.2017 года составил 10 578,50 рублей (1 220 596,27*10%*1/300*26 дней).

За период с 27.03.2017 года по 31.03.2017 года – 1 983,47 рублей (1 220 596,27*9,75%*1/300*5 дней).

Задолженность по состоянию на 01.04.2017 года составила 1 907 759,32 рубля, размер неустойки за период с 01.04.2017 года по 30.04.2017 года составляет 18 600,65 рублей (1 907 759,32*9,75%*1/300*30дней).

Задолженность по состоянию на 01.05.2017 года составила 2 572 755,82 рубля, размер неустойки за 01.05.2017 года составляет 836,15 рублей (2 572 755,82*9,75%*1/300*1 день).

За период с 02.05.2017 года по 31.05.2017 года неустойка составила 23 798,0 рублей (2 572 755,82*9,25%*1/300*30 дней).

Задолженность по состоянию на 01.06.2017 года составила 3 259 918,87 рублей, размер неустойки за период с 01.06.2017 года по 14.08.2017 года составляет 18 600,65 рублей 75 385,62 рубля (3 259 918,87*9,25%*1/300*75 дней).

Всего неустойка за период с 01.02.2017 года по 14.08.2017 года (день вынесения решения суда) составляет 136 781,76 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Кроме того, суд полагает возможным удовлетворить требования истца в части начисления неустойки на будущий период, то есть с 15.08.2017 года по день фактической оплаты суммы долга по арендным платежам, исходя из 1/300 действующей в соответствующий период ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец был освобожден при подаче иска в суд, взыскивается с ответчика в доход государства пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в размере 25 183,50 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Баженову С.Л. о взыскании задолженности по арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с Баженова С.Л. в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность по арендной плате за период с 06.07.2016 года по 31.05.2017 года в размере 3 259 918 рублей 87 копеек, пени, начисленные за период с 01.02.2017 года по 14.08.2017 года в размере 136 781 рубля 76 копеек, а также пени за период с 15.08.2017 года по день фактической выплаты задолженности по арендной плате из расчета 1/300 действующей в соответствующий период ключевой ставки ЦБ РФ от сумм долга за каждый день просрочки.

Взыскать с Баженова С.Л. в доход местного бюджета госпошлину в размере 25 183 рубля 50 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Центральный районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий п/п М.А. Рыбакова

Копия верна. Решение в законную силу не вступило.

Судья М.А. Рыбакова

Секретарь А.С. Апанасенко

Копия верна. Решение вступило в законную силу «___»___________201__ года.

Судья М.А. Рыбакова

Секретарь