Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты № 2-3336/2017 ~ М-3361/2017

Дело № 2-3336/2017

    Решение    

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2017 года                          город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Марченко Е.С. при секретаре судебного заседания Котовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Савельева А.В. к Исмурзеновой Б.Б. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты,

УСТАНОВИЛ:

ИП Савельев А.В. обратился в суд с названным иском к Исмурзеновой Б.Б. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты.

В обоснование требований указал, что между ИП Савельевым А.В. и Исмурзеновой Б.Б. заключён договор субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями договора истец предоставляет ответчику в субаренду часть нежилого помещения площадью 24,0 кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома (№), по адресу: <адрес>. Объект субаренды имеет собственный торговый зал, и соответствует торговому месту №. В соответствии с п. 2.1. договора, за пользование объектом субаренды ответчик обязуется оплачивать истцу постоянную субарендную плату в размере 12 000 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не начисляется.

Согласно акту приема-передачи субарендуемого имущества от ДД.ММ.ГГГГ субарендатор принял помещение.

Срок действия Договора субаренды определен сторонами по ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 6.2., 6.3. Договора субаренды).

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрено, что вторая сторона (арендатор) обязана извещать в письменном виде первую сторону (арендодатель) не менее чем за три месяца о намерении досрочно расторгнуть договор. Независимо от того, будет ли осуществляться деятельность второй стороной, оплата арендной платы и других платежей по договору, а также штрафов и пени за месяцы, предшествующие расторжению договора, должна производиться второй стороной в порядке, установленном настоящим договором.

В адрес истца ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о досрочном расторжении Договора аренды.

В связи с условиями договора, его действие было прекращено по истечении трехмесячного срока с момента поступления заявления - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ в срок до дня, следующего за датой окончания срока действия договора, а также дня досрочного его расторжения ответчик обязан произвести полный расчет в соответствии со всеми предусмотренными платежами, штрафами и пени, полностью освободить объект субаренды от товара, оборудования, самостоятельно установленных перегородок, отремонтировать объект аренды либо оплатить ремонт и передать объект аренды в полной сохранности по акту приема-передачи в том виде, в котором полечила. Данная обязанность ответчиком исполнена не была. Оплата по Договору вносилась несвоевременно, произведена только за 15 дней ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по оплате арендных платежей. В адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по договору. Однако, ответчик в добровольном порядке не погасил задолженность.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате составляет 67354 руб. 83 коп.

В соответствии с п. 5.1 Договора, в случае нарушения сроков внесения платежей по договору, с субарендатора взимается пеня в размере 1% от суммы каждого несвоевременно внесенного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, сумма начисленной неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 43131 руб. 61 коп.

Кроме того, для представления интересов истца в суде по настоящему иску между ИП Савельевым А.В. и Афуриной И.В. был заключен договор возмездного оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 указанного договора стоимость юридических услуг составляет 10 000 рублей. ИП Савельев А.В. произвел полную оплату юридических услуг по договору.     Просит взыскать с Исмурзеновой Б.Б. в пользу Савельева А.В. задолженность в сумме 123896 руб. 44 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в общей сумме 67354 руб. 83 коп., пени за просрочку оплаты по договору аренды в сумме 43131 руб. 61 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3410 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб.

В судебном заседании истец участия не принимал, о дате заседания извещен надлежаще.

Представитель истца Афурина И.А., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила в части взыскания задолженности по арендной плате, поддержав требования в размере 55354 руб. 83 коп. Дополнительно указала, что пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора субаренды предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, однако условием такого расторжения является для арендатора – удержание арендодателем задатка (гарантийного депозита). В случае, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

В судебном заседании представитель ответчика Исмурзеновой Б.Б. – Бейсембекова А.Ж., действующая на основании доверенности, исковые требования признала частично. Указала, что договор субаренды заключен на условиях крайне невыгодных для ответчика. Во время заключения договора на вопросы ответчика о применении пунктов, ущемляющих права ответчика, таких как п.п. в) п.2.10; п.ДД.ММ.ГГГГ; п.ДД.ММ.ГГГГ; п. ДД.ММ.ГГГГ; п.4.1.4.; п.4.1.5., истец гарантировал, что все вопросы буду решаться мирным путем, и всегда ответчику пойдут на встречу. Также истец гарантировал, что позволит ответчику расторгнуть договор в том случае если торговля на арендуемой площади не пойдет. Исмурзенова Б.Б. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. отметила, что торговля не идёт и ДД.ММ.ГГГГ обратилась к истцу с заявлением о расторжении договора. В разговорах с администратором торговой площади ответчица объяснила, что готова оплатить аренду за ДД.ММ.ГГГГ., поскольку считала, что по ее просьбе гарантийный платеж вычли как арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчица просила предоставить рассрочку и расторгнуть договор с ДД.ММ.ГГГГ. На что администрация торгового комплекса, как и сам Савельев А.В., ответили отрицательно. Ответчица ДД.ММ.ГГГГ направила повторное уведомление истцу с просьбой расторгнуть договор и явиться ДД.ММ.ГГГГ на арендуемую площадь для составления акта приема передачи. Исмурзенова Б.Б., придя в комплекс ДД.ММ.ГГГГ, обнаружила, что павильон закрыт на замок, доступ к имуществу ответчика был закрыт истцом. В связи с этим ответчик был лишён как права пользования помещением для реализации торговли, так и правом пользования собственным имуществом, в том числе в целях его продажи для расплаты по договору аренды. На просьбу выдать имущество либо зачесть его в счет долга по аренде истец не ответил. Считает, что арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ. является необоснованным, поскольку ответчик был лишён права пользования арендуемым имуществом. Ответчик признает требования за периоды: ДД.ММ.ГГГГ, в размере 12 000 руб. с учетом вычета из задолженности гарантийного депозита в размере 12 000 руб., внесенного ответчиком в соответствии с п. 2.10. договора субаренды. Кроме того, размер неустойки считает завышенной в связи с чем просит уменьшить ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Принять во внимание, заболевание истца, которое не позволило ей осуществлять самостоятельно торговлю, а также то, что клиентов не было, торговля не шла.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды ( имущественного найма) арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

    Судом установлено, что нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ООО УК «Омскстройгруппинвест» с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Омскстройгруппинвест» и ИП Савельева А.В. заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.

    Согласно п. 6.3 срок окончания аренды объекта недвижимости установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49).

    Пунктом 1.5 договора предусмотрена сдача объекта аренды в субаренду.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Савельева А.В. и Исмурзеновой Б.Б. заключён договор субаренды №-х (л.д.10).

В соответствии с условиями договора истец предоставляет ответчику в субаренду часть нежилого помещения площадью 24,0 кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома (№), по адресу: <адрес>. Объект субаренды имеет собственный торговый зал, и соответствует торговому месту №.

В соответствии с п. 2.1. договора, за пользование объектом субаренды ответчик принял на себя обязательства оплачивать истцу постоянную субарендную плату в размере 12 000 рублей.

В соответствии с условиями договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не начислялась.

Срок действия договора субаренды определен сторонами по ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 6.2., 6.3. Договора субаренды).

Согласно акту приема-передачи субарендуемого имущества от ДД.ММ.ГГГГ субарендатор принял помещение.

Из пояснений сторон установлено, что 6430 руб. 00 коп. внесенные Исмурзеновой Б.Б. на счет истца, составляют арендную плату за неполный месяц февраль (л.д.55).

За последующие месяцы арендные платежи ответчиком не вносились, о чем стороны подтвердили в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ Исмурзенова Б.Б. обратилась к Савельеву А.В. с заявлением о расторжении договора аренды (л.д. 13).

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрено, что вторая сторона (арендатор) обязана извещать в письменном виде первую сторону (арендодатель) не менее чем за три месяца о намерении досрочно расторгнуть договор. Независимо от того, будет ли осуществляться деятельность второй стороной, оплата арендной платы и других платежей по договору, а также штрафов и пени за месяцы, предшествующие расторжению договора, должна производиться второй стороной в порядке, установленном настоящим договором.

    Поскольку заявление о расторжении договора было представлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, соответственно согласно условиям договора до ДД.ММ.ГГГГ арендная плата начислена правомерно.

    Согласно расчетам истца (с учетом уточнений) задолженность по арендной плате с марта по ДД.ММ.ГГГГ составляет 55354 руб. 83 коп.

    Судом установлено, что при заключении договора ответчик в качестве обеспечения платежа на счет истца в соответствии с условиями договора внес депозит в размере 12000 руб.

    Представитель ответчика полагает, что депозит следует зачесть в счет платежей по арендной плате.

По смыслу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

    По условиям договора ответчик помимо субарендной платы внес денежную сумму в размере 12000 руб. в качестве гарантийного депозита. (п.2.10).

    Согласно п.п. «в» п. 2.10 договора гарантийный депозит не засчитывается в счет субаренды и не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, при наличии у него задолженности по субарендной плате на день прекращения договора. Гарантийный депозит в указанном случае удерживается в качестве штрафа за нарушение условий договора.

    Из пояснений истца следует, что депозит внесенный ответчиком удержан в качестве штрафа в связи с наличием у ответчика задолженности.

    Вместе с тем, договором предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение денежных средств за аренду в виде неустойки.

     Как следует из договора за просрочку платежей по аренде предусмотрена ответственность в размере 1% от суммы, несвоевременно внесенного платежа. (п.5.1).

    Таким образом, положениями договора дважды установлена ответственность арендатора в виде штрафа (неустойки) за несвоевременное внесение платежей.

    Однако, положениями главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается применение двух мер гражданско-правовой ответственности за одно и то же нарушение. Применение двойной ответственности за одно нарушение противоречит как нормам действующего законодательства, так и общим принципам гражданского законодательства.

    Таким образом, сумма уплаченная ответчиком в счет гарантийного платежа подлежит зачету в счет арендной платы за март.

    Принимая во внимание изложенное, задолженность по аренде за период с апреля по ДД.ММ.ГГГГ составляет 43354 руб.83 коп. (12000х3мес. (апрель, май, июнь) +7354,83 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).    

    Доводы ответчика о неправомерном начислении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ года в виду непредставления доступа к арендуемому помещению, удержанию имущества ответчика, суд отклоняет по следующим основаниям.

    В соответствии с п. 4.1.4 договора арендодатель вправе удерживать имущество, находящееся в объекте субаренды, до момента полного исполнения арендатором всех обязательств по договору, включая внесения платежей. (л.д.11).

    Согласно п. 4.1.5 договора арендодатель вправе ограничить доступ арендатору к объекту субаренды в случае нарушения им порядка и срока внесения субарендой платы.

    Поскольку ответчик не исполнял обязанности по внесению платежей в счет арендной платы, истец вправе был ограничить доступ к объекту аренды.

    При этом, доводы ответчика о том, что торговля в арендуемом помещении шла плохо, не освобождает его от обязательств по внесению арендных платежей по договору.

    Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению в размере 43354 руб. 83 коп., в остальной части надлежит отказать.

    Доводы представителя ответчика о том, что договор заключен на невыгодных для ответчика условиях, суд отклоняет, поскольку со всеми условиями договора до его подписания ответчик был ознакомлен, согласился с ними, о чем свидетельствует его подпись в договоре, подписав договор, ответчик обязался его исполнять.

    Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с марта по ДД.ММ.ГГГГ в размере 43131 руб. 61 коп.

    В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 3 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, а ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

    Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; соотношение суммы неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника; значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательства.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый календарный день просрочки (п. 5.1 договора).

Согласно представленного истцом расчета, размер неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 43131,61 руб.

    Оценив период неисполнения ответчиком денежных обязательств, достаточно высокий процент неустойки - 1% в день (в год 360%), размер задолженности, применительно к положениям ст. 333 ГК РФ суд полагает целесообразным уменьшить неустойку до 5000 руб., что не ниже предела ответственности за неисполнение денежного обязательства установленной пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.

    В соответствии с правилами, установленными ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе на оплату услуг представителей.

При подаче данного искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 3410 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2).

Учитывая, что исковые требования по задолженности арендных платежей удовлетворены частично, суд считает обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 2794 руб. 59 коп. При этом, суд не распространяет положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек в связи со снижением неустойки.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы на оплату юридических услуг понесенные истцом составляют 10000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств по договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении размера расходов за услуги представителя судом принимается во внимание степень сложности гражданского дела, количество судебных заседаний в которых принимал участие представитель (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), а так же на беседе ДД.ММ.ГГГГ., их продолжительность, составление искового заявление, дополнений на возражения ответчика. Исходя из принципа разумности взыскания расходов на оплату услуг представителя, суд находит расходы за услуги представителя в размере 10000 руб. разумными.

Вместе с тем, поскольку исковые требования удовлетворены частично, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 8000 руб.    (10000х80%).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Взыскать с Исмурзеновой Б.Б. в пользу Индивидуального предпринимателя Савельева А.В. задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 43354 руб. 83 коп., пени 5000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2794 руб. 59 коп., расходы на услуги представителя в размере 8000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                 Е.С.Марченко

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.