Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате и пени № 2-1754/2017 ~ М-1878/2017

...

Дело № 2–1754/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Томск 07 августа 2017 года

Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Перемитиной И.А.,

при секретаре Марущенко Р.В.,

с участием:

представителя истца Байрамова Э.М.о.,

ответчика Лосева А.Е.,

представителя ответчика Ереминой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к Лосеву Александру Евгеньевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в суд с иском к Лосеву А.Е. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № ТО-21-15535 от 04.08.2005 в размере 989336,41 руб. за период с 01.01.2015 по 30.06.2017, пени в размере 103992,36 руб. за период с 17.02.2015 по 15.06.2017.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления Мэра Города Томска от 22.07.2005 № 2714-з между истцом, Лосевым А.Е. и СВН заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-15535 от 04.08.2005 со сроком действия с 22.07.2005 по 22.07.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений, кадастровый номер ..., ..., общей площадью 136,1 кв.м. Участок передан арендаторам по акту приема-передачи для использования в целях эксплуатации временного сооружения – торгового павильона, в том числе для его эксплуатации – 81,1 кв.м, для благоустройства прилегающей территории – 55 кв.м. Дополнительным соглашением №1 от 12.02.2009 произведена замена стороны по договору аренды от 04.08.2005 с СВН на Сулема С.А. По договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.12.2014 Сулема С.А. передала в собственность ответчика 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное на арендованном земельном участке. Таким образом, ответчик в настоящее время является единоличным собственником расположенного на земельном участке нежилого одноэтажного здания, пользуется арендованным участком, при этом обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполняет, в результате чего в период с 01.01.2015 по 30.06.2017 образовалась задолженность в размере 989336,41 руб., по условиям договора начислены пени.

В судебном заседании представитель истца Байрамов Э.М.о., действующий на основании доверенности №7 от 13.02.2017, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что в настоящее время договор расторгнут по инициативе арендодателя, однако арендатором земельный участок по акту приема-передачи не возвращен, в связи с чем просят взыскать с ответчика арендную плату в соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик Лосев А.Е., его представитель Еремина К.Н., действующая на основании доверенности 70 АА 0844414 от 05.05.2016, исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении в полном объеме. Не оспаривая факт неисполнения обязанности по оплате арендной платы, пояснили, что Лосев А.Е. неоднократно обращался к истцу для заключения дополнительного соглашения в отношении земельного участка, используемого им фактически. Лосев А.Е. также пояснил, что в настоящее время земельный участок по акту приема-передачи истцу не возвращен, он готов нести расходы по арендной плате за фактическое пользование им.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Сулема С.А., извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (п.2).

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектом аренды могут выступать земельные участки (п.1 ст. 607 ГК РФ).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп.1 п.2 ст. 614 ГК РФ).

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании постановления Мэра Города Томска №2714з от 22.07.2005 Лосеву А.Е. и СВН сроком на пять лет был предоставлен в аренду земельный участок, ..., кадастровый номер ..., площадью 136,1 кв.м для эксплуатации временного сооружения – торгового павильона, установлена облагаемая арендной платой площадь участка для эксплуатации торгового павильона – 81,1 кв.м, для благоустройства прилегающей территории – 55 кв.м.

На основании данного постановления 04.08.2005 между муниципальным образованием город Томск в лице начальника управления земельных отношений (Арендодатель) и Лосевым А.Е., СВН (Арендаторы) заключен договор аренды указанного земельного участка №ТО-21-15535, по условиям которого арендаторы, в числе прочего приняли на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование землей в порядке и сроки, установленные договором (п.п. 4.2, 4.3, 6.2.3).

Указанный земельный участок арендаторы приняли по акту приема-передачи от 04.08.2005 согласно условиям п.5.2.2 договора.

Срок действия договора №ТО-21-15535 от 04.08.2005 определен сторонами с 22.07.2005 по 22.07.2010, в последующем действие договора пролонгировано.

12.02.2009 арендодатель заключил дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 04.08.2005 №ТО-21-15535 с Сулема С.А., в соответствии с которым на основании п.6.1.5 договора аренды права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.08.2005 № ТО-21-15535, ... перешли в порядке наследования от арендатора СВН к Сулема С.А. с 21.08.2008. Указанное дополнительное соглашение было согласовано с ответчиком, что подтверждается его подписью в соответствующей графе.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 12.02.2009 установлено, что Сулема С.А. (Арендатор) полностью принимает на себя обязанности по внесению арендной платы за землю по договору аренды.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 20.05.2015 истец направил в адрес Лосева А.Е. и Сулема С.А. уведомление №6191, в котором сообщил, что отказывается от исполнения договора аренды земельного участка №ТО-21-15535 от 04.08.2005. В уведомлении указано, что договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента его получения, к указанному сроку арендаторы обязаны освободить земельный участок от принадлежащего им имущества и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды закреплено в п.5.1.2, 9.2 договора, ст. 619 ГК РФ.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что земельный участок в нарушение положений ст. 622 ГК РФ до настоящего времени арендодателю по акту приема-передачи не передан, в связи с чем суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд считает необоснованными требования истца о возложении обязанности по оплате задолженности по арендной плате на ответчика со ссылкой на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).

Как установлено п.1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п.3.2 договора аренды, в случае перехода имущественных прав на не принадлежащее арендатору недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, являющемся предметом договора, к новому собственнику переходят права и обязанности по настоящему договору. При этом новый собственник объекта недвижимости вступает в права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного между муниципальным образованием г. Томск и прежним собственником объекта недвижимости, путем заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Из представленного суду договора купли-продажи от 31.12.2014 следует, что Лосев А.Е. приобрел у Сулема С.А. 1/2 доли в праве общей долевой собственности в отношении нежилого одноэтажного здания, общей площадью 81.1 кв.м, ... с кадастровым номером ..., площадью 136.1 кв.м.

Право собственности Лосева А.Е. на указанное здание зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако на заключение с ответчиком дополнительного соглашения в соответствии с условиями п.3.2 договора аренды сторона истца в судебном заседании не ссылалась, напротив указывая на отсутствие такого соглашения, что подтвердил также Лосев А.Е.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Томска от 21.01.2016, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, право собственности Лосева А.Е. на объект недвижимости, ..., кадастровый номер ..., признано отсутствующем, объект признан самовольной постройкой, подлежащей сносу в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

При таких обстоятельствах доводы стороны истца о том, что Лосев А.Е. должен нести обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в полном объеме, так как является собственником находящегося на нем здания, подлежат отклонению.

Также несостоятельными суд признает доводы стороны ответчика о том, что обязанность по оплате арендной платы Лосевым А.Е. не выполнялась, поскольку его обращение к арендодателю с требованием заключить новое соглашение в отношении земельного участка, используемого им фактически, оставлено без удовлетворения. Указанное обстоятельство, по мнению суда, не может являться основанием для одностороннего отказа арендатора от исполнения обязанностей по договору аренды (в частности по оплате арендной платы), с учетом того, что арендованный земельный участок по акту приема-передачи арендодателю им не был возвращен.

Исходя из основания исковых требований, наличия на стороне арендатора двух лиц, отсутствия в договоре ссылки на их солидарную ответственность, условий договора (п.4.7 договора аренда и п.4.11 дополнительного соглашения), предусматривающих, что неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору, суд полагает необходимым взыскать с Лосева А.Е. половину задолженности по арендной плате.

Как следует из п.4.3 договора (с учетом п.п.4.1, 4.3, 4.6 дополнительного соглашения) арендная плата за землю взимается с 29.03.2004 и определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка. Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

В соответствии с п.2.3 Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», утвержденного решением Думы города Томска от 01.04.2008 №828, ставки арендной платы за пользование земельными участками, коэффициенты к ставкам, льготы по уплате арендной платы за землю устанавливаются соответствующим решением Думы Города Томска. При этом ставки арендной платы дифференцируются по зонам градостроительной ценности и видам использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов. Ставки арендной платы за землю могут пересматриваться в сторону увеличения не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением к договору аренды также закреплено, что ставка арендной платы за землю может изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения уполномоченного органа (п.4.9).

Пунктом 2.6 Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» установлено, что в случаях, когда договором аренды земельного участка предусмотрено несколько видов его использования, общий размер годовой арендной платы рассчитывается путем суммирования размеров арендной платы, определенных по каждому из установленных договором видов использования участка в соответствии с п. 2.1.2 настоящего Положения. При этом размер арендной платы по каждому из установленных договором видов использования определяется исходя из площади части земельного участка, на которой осуществляется соответствующий вид деятельности, и ставки арендной платы, утвержденной для данного вида использования.

По договорам аренды, предусматривающим использование части земельного участка для целей благоустройства, размер арендной платы определяется в порядке, определенном п. 2.6 настоящего Положения, при этом применяется ставка арендной платы по основному виду использования земельного участка (а в случаях, когда договором аренды земельного участка предусмотрено несколько видов его использования, - наибольшая из установленных по видам использования данного участка ставка арендной платы) с коэффициентом 0,5 (п.2.7).

Ставки арендной платы за расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом установленного зонирования территории Города Томска и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов, установлены решением Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965.

Согласно п.15.1 Приложения №1 к решению Думы Города Томска от 19.08.2008 №965, в отношении земельных участков с видом использования «торговля» ставка арендной платы составляет 4000 рублей за кв/м в год.

При таких обстоятельствах начисление арендной платы в виде суммы платежей по земельному участку, предоставленному для эксплуатации торгового павильона (площадью 81.1 кв.м со ставкой 4000 руб. за кв.м в год), и по земельному участку, предоставленному для благоустройства (площадью 55 кв.м со ставкой 2000 руб. за кв.м в год), является соответствующим как условиям договора, так и решению уполномоченного органа.

В соответствии с п.2.7.1 Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», утвержденного решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №172, ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен (максимальный – при наличии вариантов), указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период. Данный пункт внесен решением Думы Города Томска от 01.11.2016 №396, в связи с чем может применяться только с 01.01.2017.

Расчет арендной платы за 2017 год произведен с учетом указанного изменения, в связи с чем также является обоснованным.

Разрешая требования истца о взыскании пени, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.7.2 договора аренды (с учетом п. 4.10 дополнительного соглашения), в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются пени, которые определяются в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования.

Прекращение действия договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от уплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в срок (п.7.5 договора аренды, п.7.4 дополнительного соглашения).

Проверив представленный истцом расчет задолженности по договору аренды, суд признает его арифметически правильным и обоснованным, считает возможным согласиться с ним. Ставки арендной платы соответствуют условиям договора аренды и нормативно-правовым актам, действовавшим в спорные периоды времени.

Вопреки доводам ответчика в представленном расчете истцом учтены произведенные в феврале 2015 года платежи в сумме 54411,99 рублей и 54414,8 рублей (платежные поручения №597 и №598 от 27.02.2015). О том, что Лосевым А.Е. производились еще какие-то оплаты по договору аренды за спорный период, стороной ответчика в судебном заседании не заявлялось, доказательств указанному обстоятельству не представлялось.

Из представленного истцом расчета следует, что размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2017 составляет 989336,41 руб., задолженность по пени за период с 17.02.2015 по 15.06.2017 – 103992,36 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие заключенного с истцом соглашения о перемене лиц в обязательстве, наличия двух арендаторов по расторгнутому договору аренды земельного участка от 04.08.2005 №ТО-21-15535 с учетом дополнительного соглашения к нему №1 от 12.02.2009, основания исковых требований, с Лосева А.Е. подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2017 в размере 494668,20 руб. (989336,41 руб. /2) и пени за период с 17.02.2015 по 15.06.2017 в размере 51996,18 руб. (103992,36 руб./2), а всего 546664, 38 руб.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что в силу подп.19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, исходя из размера удовлетворенных судом требований, положений подп.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с Лосева А.Е. в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8666,64 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

иск Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска удовлетворить частично.

Взыскать с Лосева Александра Евгеньевича в пользу Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью задолженность по договору аренды земельного участка №ТО-21-15535 от 04.08.2005 в сумме 546664 рубля 38 копеек, из которых:

- 494668 рублей 20 копеек – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2017;

- 51996 рублей 18 копеек – задолженность по пени за период с 17.02.2015 по 15.06.2017.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Лосева Александра Евгеньевича в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в сумме 8666 рублей 64 копейки.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

...

...

Судья: И.А. Перемитина

...

...